Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1312/2018 по иску Смирновой Е.А. к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры,

по апелляционной жалобе Смирновой Е.А. на решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Сивашовой А.В., выслушав объяснения Смирновой Е.А., ее представителя Миназовой Ю.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения Каминной С.Ф., ее представителей Новикова В.А., Почовяна Р.М., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Смирнова Е.А. обратилась в суд с иском к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указала, что 23 августа 2016 г. заключила с Каминной С.Ф. соглашение о задатке, а 3 ноября 2016 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 2 550 000 руб.

После переезда в данную квартиру ей стало известно о том, что дом находится в аварийном состоянии. Летом 2017 года в квартире появилась трещина. 29 августа 2017 г. составлено заключение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции, на основании которого постановлением администрации г.Орла от 19 октября 2017 г. дом был признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Полагала, что нахождение дома в аварийном состоянии относится к числу существенных недостатков, значительно снижающих возможность использования жилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи, по назначению, и если бы она знала о таком состоянии дома, то квартиру в нем не приобрела.

С учетом уточнения требований, Смирнова Е.А. окончательно просила суд расторгнуть заключенные с Каминной С.Ф. договор купли-продажи от 3 ноября 2016 г. и соглашение о задатке от 23 августа 2016 г., взыскав с ответчика денежные средства, уплаченные в счет стоимости квартиры, а также признать недействительными договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, применить последствия недействительности сделок в виде двусторонней реституции и взыскать с ответчика расходы за оказание юридической помощи в размере 5 400 руб.

Решением Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 г. Смирновой Е.А. отказано в удовлетворении заявленных исковых требований, с истца в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» взыскана государственная пошлина в размере 20 677 руб., в пользу Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебной экспертизы» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 840 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 г. решение суда оставлено без изменения.

Постановлением президиума Орловского областного суда от 27 июня 2019 г. решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 г. отменено в части отказа в удовлетворении требований Смирновой Е.А. к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, дело в указанной части направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в ином составе судей.

В остальной части решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 г. и апелляционное определение Орловского областного суда от 6 февраля 2019 г. оставлено без изменения.

В апелляционной жалобе Смирнова Е.А. просит отменить решение суда как незаконное и вынести новое об удовлетворении иска.

Приводит доводы о несогласии с выводами суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры жилое помещение соответствовало необходимым требованиям, предъявляемым к качеству товара.

Ссылается на то, что при производстве экспертизы по делу не было учтено состояние дома в целом и общего имущества, в связи с чем необходимо проведение повторной строительно-технической экспертизы, в назначении которой суд первой инстанции необоснованно отказал.

Указывает, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ответчик, зная о том, что дом находится в ненадлежащем состоянии, об этом не сказал. Нахождение дома в аварийном состоянии относится к числу существенных недостатков, значительно снижающих возможность использования квартиры по назначению – для проживания. Данные недостатки не могли быть обнаружены при первичном осмотре квартиры.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз.1 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно свидетельству о регистрации права № от <дата> Каминной С.Ф. на праве собственности принадлежала квартира №, расположенная по адресу: <адрес>.

23 августа 2016 г. между Смирновой Е.А. (покупатель) и Каминной С.Ф. (продавец) подписано соглашение о задатке (предварительный договор), по условиям которого они приняли на себя обязательство в срок до 25 октября 2016 г. заключить договор купли-продажи квартиры <адрес> по цене 2 550 000 руб.

По условиям соглашения истец передала ответчику задаток в размере 50 000 руб., что подтверждается распиской от 29 августа 2016 г.

3 ноября 2016 г. между Смирновой Е.А. и Каминной С.Ф. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в тот же день истцом была уплачена ответчику оставшаяся денежная сумма за квартиру в размере 2 500 000 руб.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке.

29 августа 2017 г. заключением межведомственной комиссии при администрации г.Орла № установлены основания для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем постановлением администрации г.Орла от 19 октября 2017 г. № указанный многоквартирный жилой дом, в котором располагается квартира истца, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Администрация г.Орла направила в адрес Смирновой Е.А. письмо от 2 февраля 2018 г. с предложением переехать для временного проживания в жилое помещение маневренного фонда, а также требование о реконструкции многоквартирного жилого дома.

2 марта 2018 г. Смирнова Е.А. направила в адрес Каминной С.Ф. претензию с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, которая возвращена почтовой организацией в адрес истца за истечением срока хранения.

Для правильного разрешения спора судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта от <дата>№ на момент осмотра 11 сентября 2018 г. в квартире истца имеются повреждения в двух помещениях: в жилой комнате (зале) и коридоре. На потолке в жилой комнате имеются две трещины по шву плит перекрытия: одна трещина расположена на 0,8 м от стены со стороны квартиры № другая волосяная трещина расположена в центре комнаты. В коридоре по шву плит перекрытия имеется волосяная трещина. На полу в коридоре возле входа в жилую комнату (зал) на двух керамических плитках также имеются повреждения.

В квартире поврежден штукатурный и окрасочный слой на швах между плитами. На плитах перекрытия трещин не наблюдается. Данные повреждения являются устранимыми. Необходимо произвести текущий ремонт в квартире. Квартиру можно использовать по ее назначению.

Появление трещин на швах плит перекрытия возможно из-за того, что долгое время в квартире не производился текущий ремонт. На керамической плитке пола возможны трещины от механического воздействия (падения какого-то предмета).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о наличии совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ и необходимых для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых обе стороны исходили при заключении договора, судом не установлено и доказательств в их подтверждение истцом не представлено.

Вывод суда об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке является необоснованным и постановлен с нарушением норм материального права.

В силу п.2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, при разрешении споров о расторжении договора купли-продажи товара ненадлежащего качества юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами, являются наличие у товара недостатков, препятствующих использованию товара по его назначению, и существенный характер таких недостатков.

В соответствии с пп. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что Управлением государственной жилищной инспекции Орловской области по результатам внеплановой выездной проверки было составлено заключение от 08 декабря 2016 г. № о том, что в <адрес> имеются многочисленные трещины, между 5 и 6 подъездами имеется вертикальная трещина шириной раскрытия до 2 см, многоквартирный <адрес> не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.

Указанное заключение направлено в администрацию г.Орла для проведения оценки технического состояния дома <...>

Постановлением администрации г.Орла от 19 октября 2017 г. дом был признан аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам помещений в доме до 30 декабря 2018 г. был предоставлен срок для решения вопроса о реконструкции дома. <...>

До настоящего времени указанный вопрос собственниками не решен. Решение об изъятии муниципалитетом земельного участка под многоквартирным домом в порядке ст. 32 ЖК РФ до настоящего времени также не принято.

Как пояснила представитель истца, в настоящее время жильцы дома обращаются в суд с исками о принудительном выкупе жилых помещений администрацией г.Орла.

По заключению <...> от <дата> общее состояние многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> оценено как ограниченно работоспособное. Состояние отдельных конструкций оценено следующим образом: фундаменты находятся в ограниченно работоспособном состоянии; стены здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии, за исключением стен пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное; конструкции перекрытия и покрытия здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии, за исключением плит перекрытия пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное; полы, кровля и отмостка здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Выявленные дефекты и повреждения устранимы при проведении капитального ремонта здания. <...>

Согласно заключению дополнительной строительно-технической экспертизы, проведенной <...> от <дата> на момент проведения экспертного осмотра в общем имуществе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, относящемся к той части общего имущества многоквартирного дома, которая необходима для эксплуатации приобретенной Смирновой Е.А. спорной квартиры, имеются трещины на штукатурном слое под оконными проемами, расположенными в подъезде жилого дома, кроме того, осмотром выявлены трещины на фундаментных блоках. Выявленные повреждения не создают препятствия истцу в эксплуатации квартиры по ее целевому назначению (в качестве жилого помещения).

Определить стоимость и длительность устранения обнаруженных трещин не представилось возможным, поскольку стороны производить расшивку трещин отказались, в связи с чем не представилось возможным определить характер трещин.

При этом эксперты указали, что дом признан аварийным. Основанием для признания его аварийным послужил имеющийся общий физический износ основных конструктивных элементов в размере 53,5%. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» аварийное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Таким образом, техническое состояние многоквартирного жилого дома <адрес> создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии и не пригодны для дальнейшей эксплуатации.

Как следует из показаний свидетелей ФИО1, ФИО2 дом находится в аварийном состоянии, около 10 лет назад появились трещины по дому, есть большая трещина между 4 и 5 подъездом. В 3 подъезде трещины появились 5-6 лет назад. С 2000-х годов проводились общие собрания жильцов дома по поводу трещин, состояния дома, по итогам собраний направлялись обращения в администрацию г.Орла, управляющую компанию. В собраниях принимал участие супруг ответчика. Массово жильцы дома начали продавать квартиры в доме с 2016 года.

О том, что жители многоквартирного дома <адрес> длительное время обращались в различные органы по поводу технического состояния дома следует из сообщений в средствах массовой информации (т.1 л.д. 215).

Таким образом, на момент продажи спорной квартиры дом находился в аварийном состоянии, о состоянии дома знала Каминна С.Ф., однако при продаже квартиры об указанном состоянии не сообщила, умолчала о предпринимаемых мерах жильцами по признанию дома аварийным.

Без решения общего собрания собственников реконструировать (провести капитальный ремонт дома) невозможно, в связи с чем аварийное состояние дома на момент его продажи является существенным недостатком, которое создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в таком доме и исключает возможность использования квартиры в указанном доме по назначению – для проживания.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что на момент продажи спорного жилого помещения оно отвечало всем признакам жилого помещения, могло выступать объектом купли-продажи, отсутствовали основания для расторжения договора, основан на неверном толковании норм материального права, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, на основании ст. 330 ГПК РФ решение суда в части отказа в удовлетворении требований Смирновой Е.А. о расторжении заключенного с Каминной С.Ф. договора купли-продажи <адрес> подлежит отмене с вынесением нового решения в указанной части об удовлетворении требований Смирновой Е.А., расторжении договора купли-продажи <адрес> от 03 ноября 2016 г. С Каминной С.Ф. в пользу истца подлежат взысканию оплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 2550 000 руб., а квартира подлежит возврату в собственность Каминной С.Ф.

Для юридического сопровождения сделки в Управлении Росреестра по Орловской области Смирнова Е.А. заключила 29 августа 2016 г. с <...> договор на оказание юридических услуг, по условиям которого исполнитель обязался изучить документы заказчика, проинформировать заказчика о наличии (отсутствии) необходимых документов, осуществить действия по сбору необходимых документов, подготовить текст договора купли-продажи <адрес>, сопроводить заказчика при сдаче документов в регистрирующий орган, а также при получении с регистрации документов. За оказанные услуги по указанному договору Смирнова Е.А. оплатила 5400 руб. <...>

Поскольку указанные расходы истец понес в качестве убытков в связи с заключением договора купли-продажи спорной квартиры, то они подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, с Каминной С.Ф. в пользу Смирновой Е.А. подлежат взысканию денежные средства в размере 2554 400 руб. (2550 000 руб. + 5400 руб.).

Поскольку имущественные требования Смирновой Е.А. подлежат удовлетворению лишь в части расторжения договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, в удовлетворении части имущественных требований Смирновой Е.А. о признании сделок недействительными отказано, на основании ст. 98 ГПК РФ с Каминной С.Ф. в пользу Смирновой Е.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска о расторжении договора купли-продажи в размере 300 руб. (т.1 л.д. 1), с Каминной С.Ф. в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20677 руб.

Оснований для расторжения соглашения о задатке не имеется, поскольку указанное соглашение заключалось в соответствии со ст. 380 ГК РФ в обеспечение заключения договора купли-продажи, который в последующем был заключен, денежные средства, переданные Смирновой Е.А. Каминной С.Ф. по указанному соглашению, зачтены в цену договора купли-продажи квартиры, при расторжении договора купли-продажи денежные средства в сумме 2550 000 руб. подлежат возвращению ответчиком истцу (п. п. 1.1, 2 соглашения о задатке, п.2 договора купли-продажи).

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 г. отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.

Принять в указанной части новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес> 03 ноября 2016 г., заключенный между Смирновой Е.А. и Каминной С.Ф..

Взыскать с Каминной С.Ф. в пользу Смирновой Е.А. денежные средства в размере 2 555 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Прекратить право собственности Смирновой Е.А. на <адрес>.

Признать за Каминной С.Ф. право собственности на <адрес>.

Взыскать с Каминной С.Ф. в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере 20 677 руб.

Председательствующий

Судьи

1версия для печатиДело № 33-1991/2019 (Определение)