Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, АкулинАА, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», ООО «Долина-Центр-С», ООО «Финстрой-Центр», ООО «Финстрой-Недвижимость», ПАО энергетики и электрификации «Самараэнерго», ООО «Газпром межрегионгаз Самара» о признании права собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Финстрой» на решение Красноглинского районного суда г. Самары от 14 марта 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1, ФИО2, АкулинАА, ФИО3 - удовлетворить.

Признать нежилое здание - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м к многоквартирному <адрес>

Признать право общей долевой собственности на нежилое здание - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м за собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» на нежилое здание - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации за ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» права собственности на нежилое здание - пристроенная газовая котельная К12 по ГП площадью 104,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №.

Признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <данные изъяты>, заключенного между ООО«Финстрой» и ООО «Финстрой-Центр».

Признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты>, заключенного между ООО«Финстрой» и ООО «Финстрой-Центр».

Признать договор аренды недвижимого имущества № от 28.12.2021г., заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» и ООО «Долина-Центр-С», недействительной сделкой.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», ООО «Долина-Центр-С» передать помещение и оборудование газовой котельной К12 по ГП площадью 104,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, управляющей компании ООО «Финстрой-Недвижимость» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать договор поставки и транспортировки газа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Долина-Центр-С» и ООО «Газпром Межрегионгаз Самара» недействительной сделкой в части поставки и транспортировки газа по местонахождению (наименованию) точки подключения - пристроенной газовой котельной К12, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать договор энергоснабжения №Э от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Долина-Центр-С» и ПАО энергетики и электрификации «Самараэнерго» недействительными сделками в части поставки электрической энергии в пристроенную газовую котельную К12, расположенную по адресу: <адрес>

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Куршевой Н.Г., пояснения представителя ответчиков ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», ООО «Долина-Центр-С» - ФИО4, представителя ответчика ООО «Финстрой-недвижимость» ФИО5, представителей истцов – ФИО6, ФИО7, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее,

УСТАНОВИЛА

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», ООО «Долина-Центр-С», ООО «Финстрой-Центр», ООО «Финстрой-Недвижимость», ПАО энергетики и электрификации «Самараэнерго», ООО «Газпром межрегионгаз Самара» о признании права собственности на нежилое помещение - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м к многоквартирному <адрес>, <адрес> общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов № и № по адресу: <адрес>, квартал 1. В обоснование требований, с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указали, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирных домах № и № по адресу: <адрес>, <адрес>, право собственности на которые приобретены по договорам участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования. В соответствии с проектной документацией многоквартирные жилые дома включают в себя помещение пристроенной газовой котельной К12 по ГП, входящее в состав общего имущества собственников. Газовая котельная пристроена к глухому торцу <адрес>, обеспечивает жилые и нежилые помещения домов № и № отоплением и горячим водоснабжением. Газовая котельная обслуживает только два многоквартирных жилых дома, использоваться для горячего водоснабжения и отопления других объектов котельная не может. Помещение газовой котельной не предназначено для самостоятельного использования. При отсутствии указанной газовой котельной многоквартирные жилые <адрес>№ станут непригодными для проживания. Газовая котельная построена на земельном участке, предназначенном для эксплуатации двух многоквартирных домов. Строительство газовой котельной оплачивалось денежными средствами дольщиков. Отдельное разрешение на строительство помещения котельной и отдельная проектная декларация не выдавались, пристроенная газовая котельная введена в эксплуатацию в один день с жилыми домами № и №.

Между тем, истцам стало известно, что ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» (далее - ООО «СЗ Финстрой») самостоятельно зарегистрировало право собственности на здание пристроенной котельной, чем вывело его из общей долевой собственности собственников квартир многоквартирных домов № и 64. Учитывая, что газовая котельная построена на земельном участке, предназначенном для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов № и №, помещение и оборудование предназначены исключительно для обслуживания данных домов, а так же то, что помещение возводилось и сдавалось в эксплуатацию одновременно с жилыми домами, истцы полагают, что пристроенная газовая котельная относится к общему имуществу собственников квартир многоквартирных домов № и № и принадлежит собственникам квартир в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности вместе с узлами и приборами учета тепловой энергии, бойлерной, теплоузлом, трубами газоснабжения, водоснабжения и теплоснабжения. Истцы указывают, что регистрация права собственности на помещение пристроенной газовой котельной за ООО «СЗ Финстрой» неправомерна и нарушает их законные права и интересы, поскольку ответчик может распорядиться помещением по своему усмотрению, в том числе осуществить его снос, прекратить поставку услуг отопления и горячего водоснабжения, что влечет к увеличению коммунальных тарифов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просят суд

- признать нежилое здание - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м к многоквартирному <адрес><адрес> общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов № и № по адресу: <адрес>, <адрес>

- признать право общей долевой собственности на нежилое здание - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м за собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>,

- прекратить право собственности ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» на нежилое здание - пристроенную газовую котельную К12 по ГП площадью 104,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №,

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации за ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» права собственности на нежилое здание - пристроенная газовая котельная К12 по ГП площадью 104,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №,

- признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>А-ФЦ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Финстрой» и ООО «Финстрой-Центр»,

- признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> ФЦ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Финстрой» и ООО «Финстрой-Центр»,

- признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>А ФЦ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО«Финстрой» и ООО «Финстрой-Центр»,

- признать договор аренды недвижимого имущества № от 28.12.2021г., заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» и ООО «Долина-Центр-С», недействительной сделкой,

- обязать ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», ООО «Долина-Центр-С» передать помещение и оборудование газовой котельной К12 по ГП площадью 104,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, управляющей компании ООО «Финстрой-Недвижимость» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу,

- признать договор поставки и транспортировки газа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Долина-Центр-С» и ООО «Газпром Межрегионгаз Самара» недействительной сделкой в части поставки и транспортировки газа по местонахождению (наименованию) точки подключения - пристроенной газовой котельной К12, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>

- признать договор энергоснабжения №Э от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Долина-Центр-С» и ПАО энергетики и электрификации «Самараэнерго» недействительными сделками в части поставки электрической энергии в пристроенную газовую котельную К12, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» принесена апелляционная жалоба об отмене постановленного судебного акта и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указав, что решение незаконно и необоснованно, поскольку оно вынесено с нарушением норм процессуального права и норм материального права. Строительство спорного объекта велось в соответствии с разрешением на строительство, выданным министерством строительства Самарской области от 13.06.2018 года. Действующими нормативными правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность, не предусмотрено обязанности застройщика получать разрешение на строительство многоквартирных домов отдельно от строительства котельной. Судом не отражено на необходимость оформления отдельного разрешения на строительство котельной К12. Сведения об имуществе, которое будет являться общим для собственников помещений в двух многоквартирных домах, определяется не наименованием объекта, указанным в разрешении на строительство, а исключительно действующим на момент заключения договора положениями закона. На основании выданного разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд отнес котельную К12 к общему имуществу собственников многоквартирных домов <адрес>, что не соответствует положениям законодательства Российской Федерации. При этом, ссылаясь на пункты 1,3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, считают, что общим имуществом многоквартирного дома может быть только помещении, а не здание, нахождение которого внутри помещений какого-либо объекта недвижимости невозможно. Здание котельной К12 предназначено для обслуживания не только <адрес>, к которому оно пристроено, но и другого, отдельного жилого дома (№). Котельная К12 является именно зданием, поскольку имеет собственные крышу, стены и фундамент, конструктивно не связанные с жилым домом №, и тем более, с домом №. Спорное здание отделено от жилого <адрес> деформационным швом. Примыкание котельной и <адрес> друг к другу не является основанием считать эти здания одним целым, и не может служить основанием для классификации каждого из объектов как отдельных самостоятельных объектов капитального строительства. Таким образом, на момент заключения истцами договоров проектные декларации передачу котельной К12 в общедолевую собственность собственников помещений в домах № и № не предусматривали, в связи с чем котельная К12 не может являться общим имуществом данных многоквартирных домов. Кроме того, застройщик заранее предусмотрел такой размер площади здания котельной (104,2 кв.м), поскольку она позволит разместить в нем дополнительное оборудование, обеспечивающее необходимую мощность для теплоснабжения не только жилых домов № и №, но и иного объекта. Также, суд безосновательно отклонил довод апеллянта о том, что строительство котельной велось за счет собственных средств, а не за счет средств дольщиков, приобретших соответствующие жилые помещения. Не согласны с судом в части необоснованно не принятого во внимание императивного положения действующего законодательства, согласно которому застройщик не вправе в силу закона использовать денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет, с которого осуществлялись расчеты с подрядчиками, выполнявшими строительство объекта долевого строительства – секций 36-39.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СЗ «Финстрой» и ООО «Долина-Центр-С» - ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме. При этом, пояснила, что строительство котельной производилось за счет собственных средств организации. Денежные средства дольщиков перечислялись на специальный счет. ООО «СЗ «Финастрой» заключала два генеральных подряда на постройку здания и на оснащение коробки. Ни по одному из этих договоров финансирование с названного специального счета не осуществлялось, что подтверждается банковской выпиской. В проектной декларации котельная не значилась в качестве общего имущества. Балансовая ответственность подтверждается схемой ее разграничения, имеющейся в материалах дела.

Представитель ООО «Финстрой-Недвижимость» ФИО5 в суде апелляционной инстанции также поддержала доводы апелляционной жалобы застройщика. Показала, что организация выставляет счета собственникам только по газу, текущий ремонт и обслуживание котельной производится за счет денежных средств жильцов. Капитальный ремонт не ведут. ООО «Долина-Центр-С» выставляет им тарифы, включающие все расходы, которые идут на содержание данной котельной.

Представитель истцов ФИО9 и ФИО6 возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Дали пояснения аналогичные позиции, изложенной в суде первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Руководствуясь статьей 113, частями 3, 5 статьи 167, статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является препятствием для рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав позицию участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что граждане (физически лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> передана ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи объекта долевого строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, договора № ФЦ от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования к договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве.

ФИО2 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, которая передана 17.02.2022 года по акту приема-передачи объекта долевого строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 25.10.2021 года, договора № от 11.06.2019 года участия в долевом строительстве, договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования по договору № от 11.06.2019 года участия в долевом строительстве.

ФИО10 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, которая передана ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи объекта долевого строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 25.10.2021 года, договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, договора № уступки прав требований от 30.03.2021 года.

ФИО3 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, которая передана 02.02.2022 года по акту приема-передачи объекта долевого строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 25.10.2021 года, договора № ФЦ от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, договора № уступки прав требований от 10.02.2021 года.

Как усматривается из материалов дела, ответчик ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» (ООО «СЗ «Финстрой»)) являлся застройщиком многоквартирных жилых домов № и № по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 11.03.2019 года, № № от 11.06.2019 года, № 36/37А-ФЦ от 11.06.2019 года, № 38/39 ФЦ от 11.03.2019 года застройщик обязуется возвести/построить многоквартирный жилой дом в жилой застройке с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями).

Пунктом 2.2 договора участия в долевом строительстве № от 11.06.2019 года и договора участия в долевом строительстве №-№ от 11.03.2019 года предусмотрено, что денежные средства, уплачиваемые участником по настоящему договору расходуются застройщиком на цели, установленные Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно проектной документации объект капитального строительства «Жилая застройка с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями) по адресу: <адрес>, <адрес> Секции №, №, №, №, пристроенная газовая котельная К 12 по ГП, состоит из жилых домов №№ и пристроенной газовой котельной К 12 по ГП.

Из имеющихся материалов дела следует, что газовая котельная (К12 по ГП) имеет площадь 104,2 кв.м, представляет собой помещение, пристроенное к глухому торцу жилой секции (37 по ГП) <адрес>, которая обслуживает с помощью оборудования, являющегося общим имуществом домов № и № и обеспечивает жилые и нежилые помещения домов № и № отоплением и горячим водоснабжением. Газовая котельная обслуживает только два многоквартирных жилых <адрес>№.

Из содержания разрешения на строительство № от 13.06.2018 года следует, что оно выдано для строительства объекта капитального строительства «Жилая застройка с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями) по адресу: <адрес>. Секции №, №, №, №, пристроенная газовая котельная К 12 по ГП. Отдельное разрешение на строительство помещения котельной К12 не выдавалось.

Вместе с тем, пристроенная газовая котельная введена в эксплуатацию в один день с жилыми домами № и №. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№ в качестве объекта капитального строительства, вводимого в эксплуатацию, указана «Жилая застройка с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями) по адресу: <адрес>, <адрес>. Секции №, №, №, №, пристроенная газовая котельная К 12 по ГП». Пристроенная газовая котельная К 12 введена в эксплуатацию в один день с жилыми домами № и №.

Согласно заключению негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ для объекта: жилая застройка с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями) по адресу: <адрес>, <адрес> Секции №, №, №, №, пристроенная газовая котельная К 12 по ГП:

- Раздел 4 - котельная К 12 пристроена к глухому торцу жилой секции № на объекте строительства жилого дома, дымовые трубы поэтажно крепятся к кирпичной кладке наружной стены секции №;

- подраздел 5.2 - система горячего водоснабжения предусмотрена от теплообменников, расположенных в ИТП, расположенного в котельной;

- подразделе 5.4 - источником теплоснабжения жилых секций №, №, №, № является проектируемая пристроенная газовая котельная К 12 к секции № мощностью 2,6 МВт;

- подраздел 5.6 - для выработки тепла на нужды отопления и горячего водоснабжения жилых секций предусмотрена проектируемая пристроенная газовая котельная к секции №, которая примыкает к жилому зданию со стороны наружной торцевой глухой стены.

В проектной декларации, размещенной 11.09.2018 года для жилой застройки с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями) по адресу: <адрес>, <адрес>. Секции №, №, №, №, пристроенная газовая котельная К12 по ГП в Разделе 16 «О составе общего имущества» указано, что в состав общего имущества в строящемся в рамках проекта строительства в многоквартирном доме входит газовая котельная К 12, пристроенная к секции 37 для теплоснабжения жилых секций №, №, №, №.

Отдельная проектная декларация на строительство помещения котельной К12 не выдавалась.

На основании изложенного и согласно проектной документации многоквартирные <адрес>№ включают в себя помещение газовой котельной, пристроенной к глухому торцу жилой секции (37 по ГП) <адрес>.

Между тем, Постановлением администрации Красноглинского внутригородского района городского округа Самара № от ДД.ММ.ГГГГ зданию пристроенной котельной К12 по ГП присвоен адрес: <адрес>

Судом первой инстанции установлено, что право собственности на спорное нежилое здание пристроенной газовой котельной К12 по ГП зарегистрировано за ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, истцы полагают, что пристроенная газовая котельная является общим имуществом многоквартирных домов № и №, поскольку котельная построена с использованием денежных средств дольщиков.

В опровержение доводов истцов стороной ответчика представлены дополнительные доказательства обоснованности регистрации права собственности на спорный объект за ООО «СЗ «Финстрой», а именно:

- дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ;

- дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, ссылаясь на пункт 2 дополнительных соглашений, указали на следующее:

«Абзац 3 пункта 2.2 Договора изменить и читать в следующей редакции:

«Денежные средства, уплачиваемые Участником по настоящему Договору, расходуются застройщиком на цели, установленные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе на цели строительства (создания) инженерно-технологического оборудования, расположенного в границах многоквартирного дома и предназначенного для обслуживания и эксплуатации исключительно Данного Дома (не считая здания пристроенной газовой котельной К12 по Генплану (далее - «котельная»).

При этом строительство здания пристроенной котельной и инженерно-технологическое оснащение оборудованием данной котельной будут осуществляться за счет собственных средств Застройщика (инвестора). Денежные средства участников Долевого строительства многоквартирного дома использоваться для этих целей не будут, в связи с чем Участник ознакомлен и согласен, что:

- стоимость строительства котельной в цену Договора не входит;

- котельная, строительство которой осуществляется одновременно с жилым домом, и которая входит в разрешение на строительство, указанное в п. 1.2 настоящего Договора, предназначена для обслуживания более одного многоквартирного дома, в связи с чем данная котельная после ввода жилого дома в эксплуатацию не будут относиться к общему имуществу Данного многоквартирного Дома (или иных домов), и будет принадлежать Застройщику (инвестору)».

Ответчиками указано, что дополнительные соглашения заключены до уступки прав по договорам долевого участия.

В свою очередь, истцы считают, что пункты 2 указанных дополнительных соглашений существенно затрагивают и нарушают права и интересы собственников помещений указанных многоквартирных домов, противоречат закону, поскольку котельная является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, указывают, что о наличии данных дополнительных соглашений им стало известно 08.08.2022 года при подаче возражений на заявленные исковые требования, в связи с чем просят признать пункты 2 дополнительных соглашений недействительными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных ответчиками дополнительных соглашений следует, что они заключены между ООО «СЗ «Финстрой» и ООО «Финстрой-Центр» 01.09.2020 года, то есть после получения разрешения на строительство от 13.06.2018 года и подготовки проектной документации на строительство многоквартирных жилых домов №

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно учел доводы истцов о заключении дополнительных соглашений в период рассмотрения Красноглинским районным судом <адрес> аналогичного спора по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО11, ФИО12 к ООО «Финстрой» и ООО «Долина-Центр-С» о признании права собственности на нежилое помещение (котельную) и признании договора аренды недействительным, по которому 05.10.2020 года принято решение об удовлетворении заявленных требований. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 01.12.2021 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.04.2022 года решение оставлено без изменения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истцов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что помещение котельной относится к общему имуществу собственников многоквартирных домов 63 и 64 и принадлежат собственникам квартир в многоквартирных домах 63 и 64 на праве общей долевой собственности; жилые дома построены на средства участников долевого строительства, имеют заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому 63 газовую котельную, которая обслуживает с помощью оборудования, являющегося общим имуществом домов и отапливает жилые и нежилые помещения домов 63 и 64, подает собственникам квартир и помещений горячую воду, данное встроено-пристроенное нежилое помещение котельной, площадью 104,2 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0329007:3014, вместе с узлами и приборами учета тепловой энергии, бойлерной, теплоузлом, трубами газоснабжения, водоснабжения и теплоснабжения является в силу закона общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома. Котельная предусмотрена проектной документацией домов, включена в разрешение на строительство и в разрешение на ввод в эксплуатацию. Отдельного разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию котельной не выдавалось.

При этом, судом правомерно отклонены доводы ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» о том, что котельная построена им на собственные денежные средства со ссылкой на договоры подряда с ООО «СК «Сервис-Д» и АО «Дорис» от 01.10.2019 года и от 30.04.2020 года, и представленные платежные поручения, поскольку данные документы объективно об указанных обстоятельствах не свидетельствуют.

Иных доказательств строительства спорного объекта за счет средств ответчика в материалы дела в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Также суд учел, что технической, проекто-сметной документацией, а также документами о приемке в эксплуатацию домов № и № усматривается, что оба дома возведены и введены в эксплуатацию с учетом пристроенной к дому № котельной, от которой осуществляется отопление жилых и не жилых помещений в указанных домах. Относимых и допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о раздельном строительстве многоквартирных домов и пристроенной к ним котельной, а также о раздельном финансировании данного строительства застройщиком в материалы дела не представлено.

Доводы застройщика о том, что здание котельной не может являться общим имуществом двух многоквартирных домов, признаны судом первой инстанции не убедительными, поскольку действующее гражданское законодательство не содержит прямого запрета на принадлежность одного обслуживающего помещения (объекта) двум отдельно стоящим многоквартирным домам.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о принадлежности здания котельной и входящего в нее оборудования собственникам помещений многоквартирных жилых домов на праве общей долевой собственности, а требования о прекращении права собственности ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» на спорное имущество с признанием права на это имущество за собственниками помещений многоквартирных домов обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. При этом, правомерен вывод о недействительности пунктов 2 дополнительных соглашений.

Также судом установлено, что 28.12.2021 года между ООО «СЗ «Финстрой» и ООО «Долина-Центр-С» заключен договор № аренды недвижимого имущества, по которому ООО «СЗ «Финстрой» передает ООО «Долина-Центр-С» за определенную договором плату, во временное пользование пристроенную газовую котельную К12 по ГП, адрес: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Долина-Центр-С» и ООО «Газпром Межрегионгаз Самара» заключен договор поставки и транспортировки газа №, по которому ООО «Газпром Межрегионгаз Самара» обязуется поставлять газ ООО «Долина-Центр-С» (покупатель). В таблице № пункт 2.2.2 данного договора указан месячный договорный объем поставки и транспортировки газа по местонахождению (наименованию) точки подключения - пристроенная газовая котельная К 12, <адрес>, <адрес><адрес>А. В таблице № пункт 2.2.3 договора указан среднесуточный договорный объем поставки и транспортировки газа в конкретном месяце по местонахождению (наименованию) точки подключения - пристроенная газовая котельная К12, <адрес>. В пункт 5 приложения № к данному договору «Перечень газопотребляющего и газоизмерительного оборудования покупателя» указана пристроенная газовая котельная К12 по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Долина-Центр-С» и ПАО «Самараэнерго» заключен договор энергоснабжения №Э, по которому ПАО «Самараэнерго» осуществляет продажу электрической энергии (мощности), оказывает услуги по передаче электрической энергии, а «Потребитель» оплачивает поставленную электрическую энергию (мощность) и оказанные услуги. Точки поставки по данному договору отражены в приложениях №.1 и №.2, согласно которым точкой поставки электрической энергии является пристроенная газовая котельная К12, расположенная по адресу: <адрес>

В виду установления, что спорное нежилое здание - пристроенная газовая котельная является общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов № и №, суд сделал правильный вывод о незаконности регистрации права собственности ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» на данное имущество, а соответственно и об отсутствии у последнего прав по распоряжению таким имуществом. В связи с чем, суд признал заключенный между ООО «СЗ «Финстрой» и ООО «Долина-Центр-С» договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой.

Как верно указал суд первой инстанции, признание недействительным договора аренды влечет недействительность последующих сделок по пользованию данным имуществом, заключенных между ООО «Долина-Центр-С» и ООО «Газпром Межрегионгаз Самара», ПАО энергетики и электрификации «Самараэнерго». При этом требования о применении последствий недействительности указанных сделок истцами не заявлены и не являлись предметом разбирательства по данному делу.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается в виду следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что в случае, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Согласно пункту 3 названного Постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку иск обусловлен нарушением прав истцов, как собственников общего имущества, а основанием иска являлось их утверждение о том, что котельная является частью <адрес>, поскольку возводилось и сдавалось в эксплуатацию одновременно с домом, отдельного разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию не имеет, помещение и оборудование котельной предназначены исключительно для обслуживания домов № и 64, а также то, что у спорного помещения имеются признаки, характерные для общих помещений двух многоквартирных домов, и истцы, как собственники квартир в вышеуказанных домах, имеют вещные права на это жилое помещение именно в силу закона, то выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований являются обоснованными и соответствующими вышеприведенным нормам права.

Доводы апелляционной жалобы ответчика аналогичны его доводам, приводимым в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с постановленным судебным актом и субъективное мнение апеллянта, сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебных заседаниях нижестоящего суда.

С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отвечает требованиям законности и обоснованности, является полным и мотивированным, постановленным в отсутствие нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Решение Красноглинского районного суда г. Самары от 14 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Финстрой» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: