Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО3, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе представителя ФИО5 – ФИО2 на решение Киевского районного суда г. Симферополя от 10.04.2023г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., пояснения представителя истца, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика, возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

Представитель ФИО5 – ФИО2 в иске от 06.04.2022г. с учетом последующего уточнения заявленных требований (л.д. 135-147 т. 4) просила:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 356 кв.м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, площадью 59,5 кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный 08.12.2016г. между ФИО5, от имени которого действовала ФИО3, и ФИО6;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, жилого дома с кадастровым номером №, площадью 123,4 кв.м., и гаража с кадастровым номером №, площадью 40,7 кв.м., заключенный 26.12.2019г. между ФИО6 и ФИО3;

- применить последствия недействительности указанных договоров путем погашения в ЕГРН записей о регистрации прав ФИО6 и ФИО7- ко А.В. на это имущество;

- истребовать вышеуказанное спорное имущество из незаконного владения ФИО3 в собственность ФИО5

В обоснование иска указано на то, что ФИО3, злоупотребив правами представителя, вопреки распоряжениям ФИО5 и в нарушение его прав, воспользовавшись выданной 30.11.2016г. на ее имя доверенностью, продала своему брату ФИО6 принадлежащие ему (ФИО5) земельный участок и жилой дом по <адрес> на заведомо и значительно невыгодных для него условиях – за 1 500 000 рублей, тогда как реальная рыночная стоимость этого имущества по заключению эксперта составляла более 5 000 000 рублей. Факт заключения 08.12.2016г. договора купли-продажи ФИО3 длительное время от него скрывала, деньги от сделки ему не передала; а летом 2021г. он от иного представителя узнал о совершенных 08.12.2016г. и 26.12.2019г. сделках, в результате которых право собственности на это имущество перешло к ФИО3

Указывая на нарушение, в связи с этим, прав ФИО5 и ссылаясь на положения ст. ст. 10, 166, 168, 169, 170, 174 ГК РФ, представитель обратился в суд с настоящим иском.

Решением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10.04.2023г. в удовлетворении иска ФИО5 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО5 – ФИО2 просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права и несоответствующее фактическим обстоятельствам по делу; просит постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.

ФИО3 в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав на несостоятельность изложенных в жалобе доводов.

ФИО6, представитель третьего лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, исследовав материалы дела, обозрев материалы инвентаризационного дела № на домовладение по <адрес>, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО5 по нотариально удостоверенным договорам купли-продажи от 24.07.2013г. приобрел в собственность:

- жилой дом с хозяйственными строениями и сооружениями (лит. "А1", "А2" – пристройки, лит. "И" – гараж, лит. "К" и "Л" – навесы, № 2 – сооружения) по адресу: <адрес>, по цене 176 000 гривен (л.д. 54-55 т. 1);

- земельный участок площадью 0,0356га с целевым назначением – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений, по адресу: <адрес> по цене 72 000 гривен (л.д. 56-57 т. 1).

Право собственности ФИО5 на указанное имущество было зарегистрировано в установленном порядке согласно положениям действовавшего в указанный период и до 18.03.2014г. законодательства Украины (л.д. 31-32 т. 2).

30.08.2016г. земельный участок, площадью 356+/-7 кв.м., по <адрес> в <адрес> поставлен на кадастровый учет с указанием статуса сведений об объекте недвижимости - "актуальные, ранее учтенные" и присвоением земельному участку кадастрового номера № (л.д. 105 т. 1).

02.12.2016г. на кадастровый учет поставлен жилой дом с присвоением ему кадастрового номера № и указанием статуса сведений об объекте недвижимости - "актуальные, ранее учтенные" и его площади 59,5 кв.м.

05.12.2016г. на кадастровый учет поставлен гараж лит. "И" с кадастровым номером № с указанием статуса сведений об объекте недвижимости - "актуальные, ранее учтенные", его площади 23.9 кв.м., а в разделе "особые отметки" о том, что площадь объекта указана по данным Технического паспорта от 08.08.2008г., копия которого была предоставлена к обращению ФИО3 в Госкомрегистр при регистрации данного объекта (л.д. 40-48, 53 т. 2);

23.12.2016г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО5 на жилой дом. Основанием для государственной регистрации права было обращение ФИО3 и представленная ею доверенность от ФИО5, датированная 30.11.2016г. (л.д. 132-133 т. 1).

Указанной доверенностью от 30.11.2016г. ФИО5 уполномочил ФИО3, в том числе, на:

1) распоряжение всем принадлежащим ему имуществом, где бы оно не находилось и из чего бы не состояло, за цену и на условиях по собственному усмотрению, с правом заключать и подписывать от его имени договоры купли-продажи, мены, передаточные акты, с правом заключения и подписания от его имени по своему усмотрению соглашения о задатке, предварительных договоров с получением аванса, с правом получения задатка и аванса, принадлежащих ему денежных сумм от продажи, доплаты за мену, подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Госкомрегистр и иные компетентные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) представительство его интересов в компетентных органах, в том числе осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, подачу на регистрацию и регистрации на его имя право собственности на ранее возникшее право на любое имущество (л.д. 66 т. 1).

08.12.2016г. ФИО3, действуя на основании указанной доверенности от имени ФИО5, с одной стороны, и ФИО6 с другой стороны, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО5 продал, а ФИО6 купил земельный участок с кадастровым номером № площадью 356 кв.м. и жилой дом с хозяйственными строениями и сооружениями, общей площадью 59,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> по цене, которая установлена соглашением сторон, является окончательной и не подлежит изменению - 1 500 000 рублей, с указанием на то, что расчет по договору произведен в полном объеме до его подписания (л.д. 67-68, 126-127 т. 1).

16.12.2016г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности Климен- ко Д.В. на этот жилой дом.

26.12.2019г. между ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО6 продал, а ФИО3 приобрела земельный участок с кадастровым номером № и расположенные на нем жилой дом площадью 123,4 кв.м. и гараж площадью 40,7 кв.м. по цене 1 500 000 рублей (л.д. 116-119 т. 1).

13.01.2020г. и 23.01.2020г. право собственности ФИО3 на данное имущество зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 65, 101-104, 106 т. 1).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из необоснованности заявленных представителем истца требований и отсутствия оснований для их удовлетворения, поскольку действия ФИО3 не выходили за пределы выданной на ее имя доверенности, условия сделки, в том числе ее цена, были согласованы с самим ФИО5 и обусловлены его указаниями о срочности продажи со скидкой, а также отсутствием иных, кроме ФИО6, покупателей. Воля сторон и содержание сделок направлены на наступление соответствующих им правовых последствий, условия сделок сторонами исполнены, и для оспаривания сделок истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком до принятия решения.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Как установлено ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1). Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (абз. 1 п. 2); и при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1), в том числе: право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом (п. 2).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу общих, установленных п. 1, 2 ст. 973 ГК РФ правил поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя; вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос, и уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным; а в силу предписаний п. 3 ст. 974 ГК РФ - обязан передать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

При этом в силу положений п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно абз. 2 указанной правовой нормы сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1 настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Как следует из положений п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для представляемого, сделка, хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

Таким образом, по указанным в ст. 174 ГК РФ основаниям сделка может быть признана недействительной при совокупности юридически значимых обстоятельств, таких как: 1) заключение сделка на невыгодных условиях; 2) заведомая невыгодность этих условий и их очевидность для любого участника сделки в момент её заключения.

Как следует из пояснений сторон, ФИО3 и ФИО6 являются родными братом и сестрой, ФИО3 и ФИО5 с 2013г. по ноябрь 2016г. проживали одной семьей без регистрации брака и имели доверительные взаимоотношения, которые, по утверждениям ФИО5, были прекращены в 2019г. после того, как ФИО7- ко А.В. перестала выходить на связь.

В обоснование правомерности действий по продаже жилого дома и земельного участка по цене в 1 500 000 рублей ФИО3 ссылается на распоряжения ФИО5 по срочной продаже принадлежащего ему имущества, объем предоставленных ФИО5 в доверенности полномочий по продаже спорного имущества по цене и на условиях по ее усмотрению, а также согласование непосредственно с ним конкретных условий сделки.

ФИО5 факт предоставления ФИО3 полномочий по распоряжению своим имуществом, не отрицает; равно как не отрицает и обсуждение с ней вопросов о срочности продажи и в связи с этим возможности предоставления покупателю скидки, но от рыночной стоимости этого имущества.

Между тем, из системного анализа вышеприведенных положений ст. ст. 10, 182, 174, 973 ГК РФ предоставленные доверенностью полномочия по распоряжению собственностью доверителя не могут реализовываться произвольно и в ущерб интересам представляемого.

Положениями ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. При установлении недобросовестности поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Из смысла приведенных правовых норм и разъяснений относительно их применения следует, что под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов реализации гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимы исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Из представленного истцом заключения специалиста № от 24.09.2021г. следует, что по результатам исследования спорного объекта по состоянию на 08.12.2016г. рыночная стоимость жилого дома площадью 123,4 кв.м., гаража площадью 40,7 кв.м. и земельного участка площадью 356 кв.м. по адресу: <адрес> составляет 6 360 000 рублей, в том числе стоимость объектов капитального строительства – 4 440 000 руб., стоимость земельного участка 1 920 000 руб. (л.д. 17-53 т. 1).

При проведении судебной оценочной экспертизы (заключение № от 20.08.2022г.) рыночная стоимость жилого дома площадью 123,4 кв.м. с гаражом и земельным участком по <адрес> в <адрес> на момент проведения экспертизы определена в 7 765 315 рублей,

- рыночная стоимость жилого дома площадью 59,5 кв.м. с хозяйственными строениями и сооружениями и земельным участком по состоянию на 08.12.2016г. - 3 154 928 рублей (л.д. 2-63 т. 3).

Согласно выводам повторной комплексной строительно-технической экспертизы (Заключение №-М от 18.01.2023г. - л.д. 10-83 т. 4):

- рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по <адрес> в <адрес> с учетом реконструкции жилого дома площадью 123,4 кв.м. по состоянию на 08.12.2016г. определена в 5 112 344 рубля;

- рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по указанному адресу, в том числе жилого дома площадью 59,5 кв.м. (без учета реконструкции жилого дома) по состоянию на 08.12.2016г. - 3 123 520 руб.;

- остаточная стоимость жилого дома площадью 123,4 кв.м. (как указано экспертом – это рыночная стоимость объектов недвижимости без учета стоимости земельного компонента) по состоянию на 08.12.2016г. составляла 4 267 912 рублей;

- остаточная (рыночная стоимость объектов недвижимости без учета стоимости земельного компонента) стоимость жилого дома площадью 59,5 кв.м. по состоянию на 08.12.2016г. - 2 279 088 рублей.

Принимая за основу определения цены договора рыночную стоимость жилого дома площадью 59,5 кв.м., суд первой инстанции исходил из того, что в указанном состоянии жилой дом был приобретен ФИО5 в 2013г. и материалы дела не содержат доказательств проведения им работ по реконструкции жилого дома с увеличением его площади до 123,4 кв.м., тогда как ФИО8 26.12.2019г. была подана декларация об объекте недвижимости, где указано на увеличение и площади и этажности жилого дома, а годом завершения строительства указан 2017г. (л.д. 115-119 т. 2).

Между тем, Заключением повторной комплексной строительно-технической экспертизы №-М от 18.01.2023г., которое в рамках рассмотрения настоящего дела допустимыми доказательствами не опровергнуто, установлено, что:

- реконструкция жилого дома по <адрес> в <адрес> проведена предположительно в период 2008-2017г.г. и заключалась в возведении к жилому дому пристройки с подвальным и мансардным этажом;

- в связи с отсутствием методики определить точно год постройки и год реконструкции жилого дома не представилось возможным;

- согласно декларации об объекте недвижимости предположительно годом реконструкции жилого дома является 2017г.;

- годом начала выполнения работ по реконструкции жилого дома согласно данным спутниковых изображений в программе "Google Планета Земля" является 2009г.;

- по состоянию на 2016г. реконструкция жилого дома уже проведена, однако не сдана в эксплуатацию;

- реконструкция жилого дома (выполнение строительных работ по возведению пристройки) была завершена ориентировочно в 2010г.;

- реконструкция гаража не производилась (л.д. 10-83 т. 4).

Из анализа выводов экспертного заключения следует, что реконструкция жилого дома в существующих параметрах была проведена до заключения 08.12.2016г. оспариваемого договора купли-продажи.

Приведенные выводы экспертного заключения подтверждаются пояснениями самого ФИО8, указавшего в письменных возражениях и в судебном заседании суда первой инстанции 22.06.2022г., что им с весны 2017г. и до весны 2018г. осуществлены работы по ремонту забора (покрыт штукатуркой "короед", установлен металлический конек), устройству отмостки, утеплению пенопластом и облицовка (внешнее оштукатуривание и покраска) задней стены дома, ремонт в жилой комнате на 2-м этаже (стены, потолок из гипсокартона, шпаклевка, укладка ламината и т.д.), перекрыта крыша металлочерепицей с соответствующими комплектующими и материалами; а также то, что жилой дом в существующей площади был выстроен до того, как был им приобретен (л.д. 174, 182-186, 223 т. 2).

Указанные работы по своему характеру не являются реконструкцией в понимании п. 14 ст. 1 ГрК РФ, а сам по себе факт подачи им декларации об объекте недвижимости с указанием увеличенных площади и этажности жилого дома, а также даты завершения строительства - 2017г., не являются безусловным доказательством, подтверждающим доводы ФИО3, а также обоснованием выводов суда первой инстанции о том, что фактическим предметом купли-продажи 08.12.2016г. являлся жилой дом площадью 59,5 кв.м., а не 123,4 кв.м., и в связи с этим определением его цены, исходя из указанных параметров.

Таким образом, оценивая доводы сторон и представленные доказательства, судебная коллегия пришла к выводам о том, что по состоянию на 08.12.2016г. в состав жилого дома по <адрес> входили: жилой дом, общей площадью 123,45 кв.м. с кадастровым номером № с хозяйственными строениями, в том числе: гараж лит. "И" площадью 40,7 кв.м., с кадастровым номером №, навесы лит. "К" и "Л" и сооружения №, расположенные на земельном участке площадью 356 кв.м. с кадастровым номером №.

Допустимых доказательств иного суду не предоставлено и материалы дела таких доказательств не содержат.

Между тем, будучи уполномоченной на представительство интересов ФИО5, в том числе в компетентных органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, подачи на регистрацию и регистрации на его имя права собственности на любое недвижимое имущество, ФИО3 не только не зарегистрировала права ФИО5 на реконструированный жилой дом в существовавших параметрах, но и при заключении договора купли-продажи и определении цены отчуждаемого имущества не учла действительные параметры объекта, существенно в связи с этим снизив его стоимость.

Согласно выводам повторной экспертизы рыночная стоимость домовладения с учетом стоимости земельного участка, который по условиям договора также являлся предметом купли-продажи, по состоянию на 08.12.2016г. составляла 5 112 344 рубля, а потому отчуждение жилого дома с земельным участком по цене 1 500 000 рублей, т.е. более чем в 3 раза ниже рыночной, безусловно, свидетельствует о невыгодности для ФИО5 этой сделки, ее экономической несостоятельности и неоправданности, и причинение ему значительных убытков.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы.

При этом необходимость срочной продажи и согласование ФИО5, в связи с этим, возможности предоставления скидки не предполагает произвольности определения цены договора и продажи жилого дома с земельным участков в 3,4 раза ниже рыночной, а также расценивать совершенную сделку экономически оправданной для него применительно к вышеприведенным разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25.

Допустимых доказательств предварительного согласования Подушки-ным Ю.Н. такой цены договора, на чем настаивает ФИО3, а также последующего одобрения им этого договора суду не предоставлено и материалы дела таких доказательств не содержат.

Доводы ФИО3 со ссылкой на пояснения свидетеля ФИО9, допрошенной судом первой инстанции, и письменные пояснения ФИО10 такими доказательствами не являются.

Так, из пояснений ФИО9 следует, что она со слов ФИО3 узнала о выезде ФИО5 в Украине, его просьбе к ФИО3 продать принадлежавшие ему жилой дом и земельный участок, о ее безрезультатных поисках покупателей и согласии ее брата ФИО8 купить жилой дом и земельный участок за 1 500 000 рублей. Кроме того, ФИО9 пояснила, что по просьбе ФИО3 обменяла 1 500 000 рублей на 25 000 долларов США.

ФИО10 в качестве свидетеля судом не допрашивался, предоставил в суд письменные пояснения (л.д. 94 т. 1), из содержания которых следует, что он по просьбе ФИО5 в период 01.-08.12.2016г. забрал от ФИО3 из дома по <адрес> принадлежащие ФИО5 личные вещи и деньги в сумме 25 000 долларов США, которые передал ФИО5 после пересечения границы. При этом указанные пояснения не содержат данных о его осведомленности о назначении этих денежных средств и их отношения к оспариваемой сделке.

Кроме того, указанные письменные пояснения ФИО10, как доказательство, не отвечают признакам допустимости, поскольку не соответствуют установленным ст. ст. 55, 67, 71, 157 и 177 ГПК РФ требованиям.

В частности, в силу приведенных процессуальных норм к доказательствам в гражданском процессе отнесены, в том числе: показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ст. 55 ГПК РФ), которые оцениваются судом по результатам их непосредственного исследования (п. 1 ст. 67 ГПК РФ). Показания свидетелей согласно ст. 177 ГПК РФ предоставляются при рассмотрении дела судом в судебном заседании, в том числе с использованием систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, с установлением личности свидетеля, его предупреждением об ответственности за отказ от дачи показаний и дачу заведомо ложных показаний, с правом суда и лиц, участвующих в деле, задавать ему вопросы (ст. ст. 176, 177, 62, 63 ГПК РФ). К письменным доказательствам статьей 71 ГПК РФ отнесены акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-теле-коммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом, а также приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Письменные пояснения ФИО10 получены без соблюдения указанных положений, а потому не отвечают критериям установленным законом критериям допустимости.

Иные доказательства, соответствующие положениям ст. 59, 60 ГПК РФ, суду не предоставлены, и в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО3 указал на отсутствие у них иных, кроме тех, которые были исследованы судом первой инстанции, доказательств.

Продажа жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> по цене 1 500 000 рулей, что более чем в 3 раза ниже рыночной, с учетом публичности и общедоступности информации о рынке цен, по мнению судебной коллегии, безусловно свидетельствует о том, что и ФИО3 и ФИО8 с очевидностью должны были и не могли не знать и не понимать того, что сделка совершается на заведомо и существенно невыгодных для ФИО5 условиях и вследствие ее совершения ему будет причинен явный и значительный ущерб.

Доводы ответчиков о том, что приняв от ФИО3 через ФИО10 денежные средства в сумме 25 000 долларов и не предъявляя длительное время каких-либо претензий относительно данной сделки, ФИО5 фактически ее одобрил, несостоятельны, поскольку допустимые, отвечающие требованиям ст. 408 ГК РФ доказательства в подтверждение указанных доводов суду не предоставлены.

Сам ФИО5 факт одобрения сделки на вышеуказанных условиях, осведомленности о ней, а так же получение от ФИО11 расчета за жилой дом и земельный участок отрицает, утверждая, что полученные от ФИО10 денежные средства не имели отношения к продаже его имущества и получения от продажи расчета.

При изложенных обстоятельствах доводы ответчиков и выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований считать сделку совершенной вопреки установленным ст. ст. 10, 174 ГК РФ ограничениям являются необоснованными.

Кроме того, оценивая действия ФИО3 и ФИО6 в рамках спорных правоотношений, судебная коллегия считает их не отвечающими признакам добросовестности и по своему содержанию свидетельствующими о наличии между ними договоренности, направленной на совершение сделки в ущерб интересам представляемого, поскольку, будучи представителем ФИО5, ФИО3 вопреки интересам доверителя продала жилой дом и земельный участок своему брату ФИО6 по очевидно и существенно заниженной цене, который в свою очередь через три года перепродал эти объекты ФИО3

При этом из материалов дела следует, что ФИО3, проживавшая с 2013г. до 2016г. в этом жилом доме с ФИО5 одной семьей без регистрации брака, из этого дома не выселялась и проживает в нем до настоящего времени, а ФИО6 в этот жилой дом не вселялся и в нем не проживал.

Из пояснений самого ФИО6 в суде первой инстанции следует, что по состоянию на 2016-2017г. он проживал с семьей (супруга и двое детей 10 и 12 лет) в пгт Нижнегорское Республики Крым, где его супруга и он до 2018г. имели постоянное место работы, дети посещали ДДУ и школу; в спорном жилом доме ни ФИО8, ни члены его семьи не регистрировались, а при переезде в <адрес> он с семьей вселился в квартиру сестры по <адрес>, где дети пошли в расположенную рядом с домом школу. При наличии регистрации в спорном доме бывшего собственника ФИО5, им какие-либо действия по прекращению регистраций не совершались (л.д. 93 т. 1, л.д. 222-223 т. 2).

С учетом указанных обстоятельств ФИО5 указывает на мнимость договора купли-продажи от 08.12.2016г. и в связи с этим его ничтожность.

Между тем, в силу положений п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В данном же случае, воля участников сделки была направлена на прекращение прав ФИО5 на спорное имущество и возникновением прав на это имущество у ФИО6, а затем у ФИО3; что достигнуто по результатам совершения сделок, а потому правовые основания для признания их ничтожными в соответствии по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ отсутствуют.

Ссылки истца за заключение 08.12.2016г. договора купли-продажи под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), поскольку в договоре искажены основные характеристики жилого дома (его площади), основаны на ошибочном понимании норм права и являются необоснованными.

Таким образом, оценив доводы сторон и представленные ими доказательства, судебная коллегия считает, что оспариваемая Подушки- ным Ю.Н. сделка является недействительной, поскольку совершена от его имени его представителем ФИО3 в ущерб его интересам по существенно заниженной цене, что очевидно, должно было и не могло не породить у ФИО6 сомнений в правомерности этой сделки; более того, действия ответчиков в рамках спорных правоотношений свидетельствуют об их недобросовестности и наличии между ними сговора на приобретение имущества по заниженной цене вопреки интересам ФИО5, справедливо рассчитывавшего на получение денежных средств от реализации земельного участка за рыночную стоимость.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Как установлено ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В рамках спорных правоотношений установлена недобросовестность не только ФИО3, но и ФИО6, в связи с чем заявленные ФИО5 требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

30.05.2022г. ФИО3 заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д. 152-162 т. 2).

В силу абх. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Для требований о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности статьей 181 ГК РФ срок исковой давности установлен в один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Выдав на имя ФИО3 доверенность на право распоряжения своим имуществом, ФИО5 не мог не проявлять интереса и обеспокоенности относительно реализации ею указанных в доверенности полномочий.

Между тем, как следует из материалов дела, выдав доверенность, ФИО5 выехал в Украину, и, будучи ограниченным в праве пересечения границы ФИО12, что не отрицает и ФИО3, только 21.07.2021г. через представителя получил информацию о совершенных сделках (л.д. 11, 63, 65 т. 1), после чего 06.04.2022г., т.е. в течение года после того, как узнал о совершенной сделке, обратился в суд с настоящим иском.

При этом при наличии выданной ФИО5 на имя ФИО3 доверенности на распоряжение имуществом, сама по себе информация из ЕГРН о переходе права собственности (при отсутствии сведений об условиях совершенных сделок) не является достаточной для выводов о нарушении прав и необходимости их судебной защиты.

Заявляя о том, что ФИО5 был осведомлен о совершенных сделках, ФИО3 каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов суду не предоставила, ФИО5 же указанные обстоятельства отрицает.

При изложенных обстоятельствах доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о пропуске ФИО5 срока исковой давности и в связи с этим необходимости отказа в удовлетворении иска являются ошибочными и противоречащими установленным по делу обстоятельствам.

Таким образом, исходя из совокупности изложенного, судебная коллегия пришла к выводам о том, что постановленное судом первой инстанции решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, в связи чем подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10.04.2023г. отменить.

Принять новое решение, которым иск ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительными: - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 356 кв.м. и жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями с кадастровым номером №, площадью 59,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 08.12.2016г. между ФИО5 в лице представителя ФИО3 и ФИО6; и

- договор купли-продажи этого земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на земельном участке жилого дома с кадастровым номером №, площадью 123,4 кв.м. и гаража с кадастровым номером №, площадью 40,7 кв.м., заключенный 26.12.2019г. между ФИО6 и ФИО3.

Истребовать земельный участок с кадастровым номером № площадью 356 кв.м. и расположенные на нем жилой дом площадью 123,4 кв.м. с кадастровым номером №, с хозяйственными и бытовыми строениями, в том числе гаражом площадью 40,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, из незаконного владения ФИО3 в собственность ФИО5.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 на вышеуказанное имущество и внесении сведений о принадлежности этого имущества на праве собственности ФИО5

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым.

Председательствующий судья: Кузнецова Е.А.

Судьи: Басараб Д.В.

ФИО1

Мотивированное апелляционное определение составлено 31.07.2023г.