Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 30 сентября 2021 г. гражданское дело по апелляционной жалобе председателя ЖСК «Закаменский-16» - Решетовой Екатерины Александровны на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 20 апреля 2021 г., которым постановлено:

исковые требования Вяткиной Анны Сергеевны к ЖСК «Закаменский-16» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Вяткиной А. С. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом, с кадастровым номером 54:35:071001:850, в виде 23/10000 помещений общей площадью 10418,38 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, а также в виде 21/10000 - доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя ЖСК «Закаменский-16» - Болотиной Т.А., представителя Вяткиной А.С. – Шишебаровой Н.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Вяткина А.С. обратилась в суд с иском к ЖСК «Закаменский-16», в котором просила признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирный жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, в виде 23/10000 помещений общей площадью 10418,38 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, а также в виде 21/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

В иске указано, что истец заключила ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Неоград-Инвест» Договор участия в долевом строительстве №. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке, о чем произведена запись регистрации №.

По договору застройщик - ООО «Неоград-Инвест» взял на себя обязательства перед истцом осуществить строительство квартиры студии № 281 на 10 этаже, площадью 24,05 кв.м, расположенной по адресу: микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска.

Стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ составила 962 000 рублей, при этом стоимость квартиры истцом оплачена полностью, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Внесение истцом данной суммы застройщику являлось основанием приобретения прав на указанное жилое помещение.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, являлось ООО «Неоград-Инвест».

Ответчик является застройщиком указанного многоквартирного жилого дома на основании выданного Мэрией города Новосибирска Разрешения на строительство № 54-Ru543G3000-l 50/14-2006 от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с банкротством ООО «Неоград-Инвест», обязательства по достройке дома на себя принял ответчик - ЖСК «Закаменский - 16», которому в рамках банкротного дела были переданы земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истец признан обманутым дольщиком ООО «Неоград-Инвест» на основании Определения Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А45-24311/2013 года.?

В установленный разрешением срок строительство дома завершено не было. Истец не был уведомлен о переносе срока строительства. Каких-либо соглашений об изменении сроков строительства истцу предложено не было. На данный момент ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. Сроки строительства ответчиком нарушены. Спорная квартира и помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, истцу в собственность не переданы. Каких-либо работ по строительству дома не ведется более полутора лет. В настоящее время истец рассчитывает в отношении жилого помещения, относительно которого заключен договор, провести сделку купли-продажи.

Таким образом, истец является правомочным владельцем квартиры, расположенной в недостроенном жилом доме. Однако, в связи с тем, что ответчик до настоящего времени не завершил строительство жилого дома и не ввел его в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свои права на недвижимость. В такой ситуации единственным способом защиты имущественных прав истца является признание судом права общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства и на земельный участок. Расчет доли истца в праве собственности: согласно разрешению на строительство выданному ответчику: Градостроительный план земельного участка № Ru543030002297 от ДД.ММ.ГГГГ выдан Мэрией города Новосибирска. Площадь земельного участка составляет - 11 523,0 кв.м. Общая площадь квартир, согласно разрешения на строительство, составляет- 10418, 38 кв.м. Земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом принадлежат ответчику на праве собственности и стоят на кадастровом учете.

Таким образом, доля истца составляет: в размере 23/10000 (24,05 кв.м.: 10 418,38 кв.м.) в праве на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>; в размере 21/10000 (24,05 кв.м.: 11 523,0 кв.м.) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился председатель -ЖСК «Закаменский-16» - Решетова Е. А., в апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта, которым в иске отказать.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, требования истца являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, не является незавершенным строительством объектом, а является строящимся объектом, следовательно, правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.

В рассматриваемом случае строительство многоквартирного жилого дома не завершено, в натуре квартиры, как оборотоспособные объекты, не существуют.

Пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У генерального подрядчика до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в настоящее время Договор генподряда №-ГП от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Эрбиль» является действующим, строительство объекта ведется, то его нельзя отнести в силу ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости, поименованным как «объекты не завершенные строительством».

Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено.

В предмет доказывания по настоящему иску входило установление обстоятельства, является ли многоквартирный дом объектом незавершенного строительства.

Поскольку договор участия в долевом строительстве содержит элементы договора подряда, то в силу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата работы.

В настоящее время строительные работы ведутся. На строительную площадку завозятся строительные материалы. На площадке имеется строительная техника. Установлены бытовые вагончики. Объект ЖСК не имеет статуса «объекта незавершенного строительства», поскольку на нем работы не приостановлены, договор строительного подряда является действующим.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Вяткина А.С. заключила ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Неоград-Инвест» Договор участия в долевом строительстве №. Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке, о чем произведена запись регистрации №.

По договору Застройщик - ООО «Неоград-Инвест» взял на себя обязательства перед Истцом, осуществить строительство квартиры студии № на 10 этаже, площадью 24,05 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ составила 962 000 рублей.

Стоимость квартиры Истцом оплачена полностью в сумме 962 000 рублей, что подтверждается Квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Внесение Истцом данной суммы Застройщику являлось основанием приобретения прав на указанное жилое помещение.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, являлось ООО «Неоград-Инвест».

Ответчик является Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома на основании выданного Мэрией города Новосибирска Разрешения на строительство <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с банкротством ООО «Неоград-Инвест» обязательства по достройке дома на себя принял Ответчик - ЖСК «Закаменский -16», которому в рамках банкротного дела были переданы земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истец включен в реестр кредиторов по отношению к ООО «Неоград-Инвест» на основании Определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А45-24311/2013, за истицей признано право требования передачи жилого помещения - квартиры- студии №, расположенной на 10 этаже во втором подъезде жилого <адрес> горка ( микрорайон Закаменский, 16 стр.), Новосибирск, общей площадью 24, 05 кв.м., в том числе жилой площадью 15, 41 кв.м.

В установленный Разрешением срок строительство дома завершено не было. На данный момент ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. Сроки строительства Ответчиком нарушены.

Спорная квартира и помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, согласно договора, истцу в собственность не переданы.

Расчет доли Истца в праве собственности: Согласно разрешению на строительство выданному Ответчику: Градостроительный план земельного участка №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ выдан Мэрией города Новосибирска. Площадь земельного участка составляет -11 523,0 кв. м. Общая площадь квартир, согласно разрешения на строительство, составляет- 10418, 38 кв.м. Земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также объект незавершенного строительства- многоквартирный жилой дом принадлежат ответчику на праве собственности и стоят на кадастровом учете.

Таким образом, суд пришел к выводу, что доля Истца составляет: в размере 23/10000 (24.05 кв.м. : 10 418,38 кв.м.) в праве на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>; в размере 21/10000 (24,05 кв.м. : 11 523,0 кв.м.) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно разъяснениям Президиума Верховного Суда Российской Федерации изложенных в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 Определение N 89-КГ 16-10) - Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГКРФ),

Как указала Судебная коллегия, обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика N1, а также с тем, что ЖСК (застройщик №), осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. Исходя из изложенного смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Согласно ч. 1,2 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

На данный момент спорный жилой дом частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства не переданы ответчику.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане, и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы его защиты - в ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.04.2015 г. застройщик - ООО «Неоград-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Горбачева Татьяна Альбертовна.

По смыслу статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве) в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 201.1 указанного закона требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Согласно статье 201.10 Закона о банкротстве, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (пункт 9 настоящей статьи).

Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства (пункт 15).

Таким образом, согласно положениям параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве для того, чтобы передать дом из собственности застройщика-банкрота в собственность жилищно-строительного кооператива, участники строительства этого дома в рамках судебного дела о банкротстве застройщика должны обратиться в арбитражный суд для установления своих требований к застройщику в реестре требований о передаче жилых помещений. Заявление каждого обратившегося в арбитражный суд дольщика о включении в данный реестр рассматривается судом индивидуально, по результатам принимается решение о включении требования о передаче квартиры в реестр, либо об отказе в таком включении.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 Определение N89-KT16-10)

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона. Согласно ст. 2 указанного закона, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям (пункт 14 настоящей статьи).

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Подпунктами 2 и 3 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве определено, что членами кооператива, которому передается недостроенный дом, являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства); в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Таким образом, объект незавершенного строительства передается от застройщика жилищно-строительному кооперативу в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены в натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда, при этом с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче жилищно-строительному кооперативу объекта незавершенного строительства в силу прямого указания закона договор долевого участия, заключенный с участником долевого строительства, прекращается, а вытекающие из него требования трансформируются в иное денежное обязательство.

Судом установлено, что истец был включен в реестр кредиторов ООО «Неоград-Инвест», реализовав свои права требования исполнения обязательства, которые он имел к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.09.2018г. конкурсное производство в отношении ООО «Неоград-Инвест» было завершено.

04.11.2018г. на основании данного определения в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации ООО «Неоград-Инвест».

В соответствии со ст. 419 ГК РФ, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно статье 65 ГК РФ юридическое лицо по решению суда может быть признано несостоятельным (банкротом), если оно не в состоянии удовлетворить требования кредиторов; признание судом юридического лица банкротом влечет его ликвидацию (пункт 1), основания и порядок которой устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве) (пункт 3).

Ликвидация является окончательным результатом последней стадии дела о банкротстве - конкурсного производства, которое в соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве представляет собой процедуру банкротства, применяемую к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Главное правовое последствие окончания конкурсного производства и завершения процесса ликвидации юридического лица - погашение требований кредиторов. Предусматривая погашение тех требований кредиторов, которые не были удовлетворены в ходе конкурсного производства, законодательство о банкротстве, как и гражданское законодательство, регулирующее вопросы ликвидации юридических лиц, в том числе пункт 6 статьи 64 ГК РФ, исходит из такой объективной предпосылки, как недостаточность (отсутствие) имущества должника для погашения всех требований кредиторов, а также из предписания пункта 1 статьи 61 ГК РФ о том, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Признание не удовлетворенных требований кредиторов погашенными по причине недостаточности имущества должника означает, что такие требования в дальнейшем не могут предъявляться к исполнению, за исключением случаев, когда кредиторы, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, имеют право требования к третьим лицам, получившим незаконно имущество должника (пункт 11 статьи 142 Закона о банкротстве).

Материалами гражданского дела подтверждается, что ответчик ЖСК «Закаменский-16» не является правопреемником ООО «Неоград-Инвест» по его обязательствам перед истцом.

Объект незавершенного строительства был передан ЖСК «Закаменский-16» в качестве отступного по требованиям тех участников долевого строительства, которые были включены в реестр требований кредиторов ООО «Неоград-Инвест».

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные положения закона, обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца и признании за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты> в виде 23/10000 помещений общей площадью 10418,38 кв. м, расположенных по адресу<данные изъяты>, а также в виде 21/10000-доли земельного участка площадью 11523,0 кв. м.

При этом, суд пришел к выводу, что доводы представителя ответчика о том, что строительство жилого дома на момент обращения в суд с иском истца не завершено и квартира истца- как объект, подлежащий передачи на сегодняшний день не существует, что является основанием к отказу в удовлетворении требований истца, несостоятельны и основаны на неверном толковании норм материального права.

Так, согласно разъяснений Президиума ВС РФ, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3, участник долевого строительства- гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной- застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительств МКД не влияет на реализацию данного права.

Кроме того, обстоятельства, связанные с ликвидацией первоначального застройщика, а также с тем, что ЖСК, осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного договора с истцом, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу.

Разрешая доводы представителя ответчика о применении к возникшим правоотношениям срока исковой давности, исходя из положений ст.ст. 196-200 ГК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Так, из заявления представителя ответчика следует, что определением Арбитражного суда НСО от 21.11.2015 требования участников строительства были погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома № 10 (по генплану) расположенного по адресу: <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> созданному участниками строительства ЖСК «Закаменский-16». При этом, истец вступил в члены ЖСК «Закаменский-16», что подтверждается протоколом № 4 очередного общего собрания членов ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того истец участвовал в деле о банкротстве застройщика ООО «Неоград- Инвест», путем подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения, а следовательно, истцу с момента его принятия в члены ЖСК достоверно было известно о создании ЖСК и передаче ему прав застройщика на объект незавершенного строительства МКД. Однако, своим правом на предъявление требований к ответчику ЖСК «Закаменский-16», в установленные сроки истец не воспользовался, впервые обратившись в суд с иском в декабре 2020.

Оценивая вышеизложенные доводы ответчика, суд пришел к выводу о неверном толковании представителем ответчика норм материального права, поскольку положения ст.ст. 199-200 ГК РФ на данные правоотношения не распространяются.

Таким образом, учитывая вышеприведенные правовые нормы и установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда в части признания за Вяткиной А.С. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: микрорайон <данные изъяты>, но не соглашается с расчетом доли истца, определенной судом, и находит правильным определить ее в размере 2405/1041838, исходя из общей площади квартиры-студии, приобретенной истцом по договору участия в долевом строительстве от 15.08.2012г. № – 24,05 кв.м. и разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: <данные изъяты>., где указана общая площадь квартир 10418,38 кв.м.

Судебная коллегия также не соглашается с выводами суда о признании за Вяткиной А.С. право собственности на долю земельного участка в виде 21/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м. по адресу: <данные изъяты> и находит правильным в силу положений п.4 части 1 ст.330 ГПК РФ отменить решение суда в связи с неправильным применением норм материального права в части признания за Вяткиной А.С. право собственности на долю земельного участка в виде 21/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м. по адресу: <данные изъяты> и принять в отмененной части новое решение, которым Вяткиной А.С. в иске о признании права собственности на долю земельного участка в виде 21/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м. по адресу: микрорайон Закаменский,16 стр. в Октябрьском районе г.Новосибирска, отказать, исходя из следующего.

В соответствии с положениями ст.ст.36,38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12. 2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает в силу закона одновременно с приобретением в собственность помещения, в рассматриваемом случае квартиры, как объекта гражданских прав, в таком доме. В силу указанных правовых норм, регламентирующих порядок приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, судебная коллегия не усматривает правовых оснований к удовлетворению требований истца о признании за ним права собственности на долю в виде 21/10000 доли земельного участка, площадью 11523,0 кв.м. по адресу: <данные изъяты>.

Таким образом, судебная коллегия находит правильным решение суда изменить в части признания за Вяткиной А.С. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> в виде 23/10000 помещений общей площадью 10418,38 кв.м., расположенных по адресу: <данные изъяты><данные изъяты> изложив в данной части резолютивную часть решения в следующей редакции: исковые требования Вяткиной А.М. к ЖСК «Закаменский-16» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства удовлетворить частично. Признать за Вяткиной А.С. право собственности на 2405/1041838 долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10418,38, расположенных по адресу: <данные изъяты>, исходя из следующего.

Принимая решение в части признания за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны истца исполнены обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в полном объеме, правопритязания со стороны третьих лиц на спорную долю, соответствующую квартире, отсутствуют, застройщик ООО «Неоград-Инвест» ликвидирован, объект строительством не завершен в течение длительного времени.

В соответствии с протоколом общего собрания членов ЖСК «Закаменский-16» от 23.06.2015г., справке о выплате взносов от 14.04.2021г.,

Вяткина А.С. является членом ЖСК «Закаменский – 16», ею полностью выплачен паевой взнос в сумме 168350,00 рублей (л.д.209,216 т.1).

Согласно пункту 1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 ст.4, части 1 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участником долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как следует из материалов дела, оплата объекта долевого строительства по договору произведена истцом в полном объеме.

Первоначальный застройщик в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство спорного жилого дома, было признано банкротом и ликвидировано.

Права застройщика и объект незавершенного строительства передан ЖСК «Закаменский-16» для завершения строительства. На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику.

В пункте 1 ст.130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.30 совместного постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст.130 ГПК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты – в его ст.12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу положений ст.11,12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательства возникновения у него соответствующего права.

Учитывая, что признание права является одним из способов защиты права, и на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, то лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Как следует из материалов дела, истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, заключенном с первоначальным застройщиком, исполнил в полном объеме.

Не являются основанием к отказу в удовлетворении иска истца о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости доводы жалобы о том, что в настоящее время жилой дом не достроен, не является незавершенным строительством объектом, является строящимся объектом, поскольку тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при не исполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Не являются обоснованными и доводы жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку в силу ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения ( ст.304 ГК РФ). Согласно правовой позиции, выраженной в п.49 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Принимая во внимание характер спорных правоотношений, судебная коллегия приходит к выводу о неверном толковании представителем ответчика норм материального права, поскольку положения ст.ст.199-200 ГК РФ в рассматриваемом случае не применимы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 20 апреля 2021года отменить в части признания за Вяткиной А. С. право собственности на долю земельного участка в виде 21/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м. по адресу: <данные изъяты> и принять в отмененной части новое решение, которым Вяткиной А. С. в иске о признании права собственности на долю земельного участка в виде 21/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, отказать.

Решение Октябрьского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части признания за Вяткиной А. С. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, в виде 23/10000 помещений общей площадью 10418,38 кв.м., расположенных по адресу: микрорайон Закаменский,16 стр. в <адрес>, изложив в данной части резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые требования Вяткиной А. С. к ЖСК «Закаменский-16» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства удовлетворить частично.

Признать за Вяткиной А. С. право собственности на 2405/1041838 долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>

Апелляционную жалобу председателя ЖСК «Закаменский-16» - Решетовой Е. А. и дополнений к ней удовлетворить частично.

Председательствующий-

Судьи: