Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Саратова к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом г. Саратова на решение Заводского районного суда г. Саратова от 15 июня 2022 года, которым
в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Андреевой С.Ю., объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имущества г. Саратова обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, согласно которому просил взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № Ар-15-367/ф-4 от
18 сентября 2015 года за период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года в размере 1 421 044 руб. 54 коп., пени за период с 10 октября 2019 года по 21 июня 2021 года в размере 1 079 979 руб. 53 коп.

В обоснование заявленных исковых требований указано,
что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 07 августа 2015 года № 1999 ФИО1 предоставлен в аренду сроком
на 49 лет земельный участок площадью 5 369 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для строительства магазинов от 500 до 1 000 кв.м. Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № Ар-15-367/ф-4 от
18 сентября 2015 года.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года в размере 1 421 044 руб. 54 коп., пени за период с 10 октября 2019 года по 21 июня 2021 года в размере 1 079 979 руб. 53 коп.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 15 июня 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец полагает, что суд первой инстанции неверно пришел к выводу, о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды № Ар-15-367/ф-4 от 18 сентября 2015 года земельного участка и невозможность получения разрешенной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, являются основаниями для арендатора не вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Автор жалобы считает, что несоблюдение порядка государственной регистрации не свидетельствует о невозникновении обязанности по оплате арендных платежей.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных
о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело
в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, а также возражений относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств
(п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 года № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абз. первым подп. 2 п. 2
ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2
ст. 450 данного Кодекса.

Согласно п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ч. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены
п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрация муниципального образования «Город Саратов» от
07 августа 2015 года № 1999 ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, площадью 5 369 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <...> ул. производственная, с видом разрешенного использования для строительства магазинов от 500 до 1 000 кв.м.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № Ар-15-367/ф от 18 сентября 2015 года.

Согласно сведениям государственного кадастра невидимости земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

23 августа 2018 года ответчик уведомлял истца о необходимости приведения в соответствие сведений ЕГРН в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования, указанным в договоре.

Уведомлением от 18 сентября 2019 года № 64/192/001/2018-28075 управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказало ответчику в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18 сентября 2015 года № Ар-15-367/ф-4, в связи с отсутствием сведений об изменении вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка в государственном кадастре невидимости.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 11, 307, 309, 421, 424, 448, 431, 606, 614 ГПК РФ, ст. ст. 39.6,
39.8 ЗК РФ и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что у ФИО1 в результате действий арендодателя отсутствовала реальная возможность использовать земельный участок и он его не использовал в соответствии с целями, указанными в договоре аренды № Ар- 15-367/ф-4 от 18 сентября 2015 года, поскольку отказ в государственной регистрации данного договора препятствует истцу в получении разрешения на строительство.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, не выполнение им своей обязанности перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Обращаясь к истцу с заявлением, ФИО1 указал, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный период для целей, предусмотренных договором по причине, за которую арендатор не отвечает (несоответствие вида разрешенного использования земельного участка тому виду разрешенного использования, который был указан в договоре аренды.

При этом, ответчик указывал на невозможность использования земельного участка для строительства, получении соответствующих документов, что говорит о том, что он был лишен возможности использовать земельный участок по назначению, не имел возможности приступить к строительству, так как регистрация договора аренды земельного участка не была осуществлена.

Указание в жалобе на то обстоятельство, что истец заключил договор аренды земельного участка и обязался внести арендную плату, не основаны на нормах материального права регулирующих спорные правоотношения с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора, поскольку договор аренды заключался в отношении земельного участка с разрешенным использованием для строительства магазинов от 500 до 1 000 кв.м. Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества. Следовательно, арендная плата не подлежит оплате арендатором в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.

Поскольку правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 15 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено
11 октября 2022 года.

Председательствующий

Судьи: