Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца – общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» на решение Московского районного суда города Твери от 5 октября 2021 года, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» к Прокофьевой Вере Николаевне о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказать».

Судебная коллегия

установила:

ООО «Гостевой дом» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества -дома № <данные изъяты>.

В основании иска указало, что 22 августа 2017 года между сторонами заключен договор аренды, по условиям которого ФИО1 предоставила ООО «Гостевой дом» в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 561,6 кв.м, находящийся по адресу: <данные изъяты>, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 313,2 кв. м, количество этажей - 3.

ООО «Гостевой дом» имело намерение использовать приобретенное в аренду имущество в качестве мини-отеля «GUESTHOUSE», о чем имеется указание в пункте 1 акта приема-передачи от 22 августа 2017 года к договору аренды.

Согласно условиям договора (пункт 6.2) ООО «Гостевой дом» было вправе без согласия арендодателя производить неотделимые улучшения объекта, а также его текущий ремонт.

В период действия договора аренды от22 августа 2017 года ООО «Гостевой дом» за счет собственных средств произвело следующие неотделимые улучшения арендуемого имущества.

1 сентября 2017 года ООО «Гостевой дом» заключило договор на устройство отмостки здания, в соответствии с которым произведен комплекс работ по установке отмостки по периметру здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>. На основании данного договора за указанные работы 22 сентября 2017 года произведена оплата в размере 146 250 рублей.

25 сентября 2017 года ООО «Гостевой дом» заключило договор на выполнение работ, в соответствии с которым произведены изготовление и установка крыльца здания (выход во двор). За указанные работы 9 октября 2017 года произведена оплата в размере 200 000 рублей.

В здании установлен газовый котел, за который заплачено 34 534 рубля.

Итого стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «Гостевой дом», составляет 380 784 рубля.

Решением Пролетарского районного суда города Твери от 13 сентября 2019 года удовлетворены исковые требования администрации города Твери к ФИО1 о признании жилого дома самовольной постройкой, понуждении ответчика к сносу самовольной постройки. Жилой дом № <данные изъяты> по <данные изъяты> общей площадью 313,2 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, зарегистрированный на праве собственности за ФИО1, признан судом самовольной постройкой, ФИО1 обязана своими силами и за свой счет осуществить снос самовольной постройки в течение трех месяцев с даты вступления решения в законную силу. 19 ноября 2019 года решение суда вступило в законную силу.

Кроме того, решением Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года досрочно расторгнут договор аренды от 22 августа 2017 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Гостевой дом». С учетом изложенного понесенные истцом расходы на неотделимые улучшения подлежат возмещению с ответчика, поскольку были произведены в соответствии с договором аренды за счет средств арендатора.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив письменные возражения, в которых указала, что улучшения арендованного имущества в виде отмостки по периметру жилого дома, входного крыльца и крыльца во внутренний двор существовали на момент заключения договора аренды 22 августа 2017 года.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснив, что заявленные улучшения имелись на момент передачи имущества в аренду. Кроме того, просил применить срок исковой давности, поскольку оплата по заявленным улучшениям была произведена 22 сентября 2017 года и 9 октября 2017 года, а с рассматриваемым иском ООО «Гостевой дом» обратилось в суд лишь 12 мая 2021 года.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «РемПром» и ООО «ПМК-СТРОЙ», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Гостевой дом» просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

С точки зрения апеллянта, действующим законодательством на арендатора при обращении в суд с исковым заявлением о взыскании стоимости неотделимых улучшений не возлагается обязанность доказать необходимость проведения соответствующих работ, в силу чего вывод суда о том, что данное обстоятельство истцом не доказано, является несостоятельным. Согласно определению о подготовке дела к судебному разбирательству предметом доказывания по настоящему делу являлись следующие обстоятельства: выполнение арендатором неотделимых улучшений, их объем, несение арендатором соответствующих расходов на выполнение неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие согласия арендодателя. При этом в процессе судебного разбирательства вопрос о необходимости произведенных неотделимых улучшений не обсуждался.

В соответствии с особенностями предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение (неосновательно получено или сбережено имущество); обогащение произошло за счет истца; размер неосновательного обогащения; невозможность возврата неосновательно полученного или сбереженного в натуре. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апеллянт отмечает также, что нормы материального и процессуального права в рассматриваемых правоотношениях не содержат такого основания к отказу в иске, как несоблюдение требований к оформлению расходного кассового ордера.

В решении суда первой инстанции указано, что расходные кассовые ордера, подтверждающие выплату денежных средств по договорам о выполнении работ, не соответствуют требованиям, предъявляемым к данным документам, поскольку не содержат код по ОКПО, указание на реквизиты первичных документов, служащих основанием для выдачи денежных средств из кассы, сведения о документах, подтверждающих личность лица, получившего денежные средства, и его полномочия.

При этом согласно постановлению Госкомстата Российской Федерации «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» от 18 августа 1998 года № 88 правила заполнения приходного кассового ордера следующие:

- по полю «Организация» заполняем название компании или ИП;

- «Номер документа» и «Дата составления» — номер и дата согласно журналу регистрации;

- «Дебет — кредит» — проводки в соответствии с хозоперацией;

- «Принято от» — указываем имя или название того, от кого поступили деньги (от подотчетника, заказчика, банка, учредителя и т. д.);

- «Основание» — название хозоперации, на основании которой произошло поступление денег;

- «Сумма» — полученная сумма указывается прописью;

- «В том числе» — сумма НДС (при наличии);

- «Приложение» — указываем документы, на основании которых был осуществлен приход денег: авансовый отчет, договор и др.

Перечисленные сведения указаны в представленных ООО «Гостевой дом» документах.

В процессе рассмотрения настоящего судебного дела установлено, что 22 августа 2017 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Гостевой дом» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого ФИО1 предоставила ООО «Гостевой дом» в аренду недвижимое имущество - земельный участок общей площадью 561,6 кв.м с расположенным на нем жилым домом общей площадью 313,2 кв.м по адресу: <данные изъяты>.

Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1 договора на 10 лет с момента подписания договора, то есть до 22 августа 2027 года.

В пункте 6 договора стороны согласовали, что произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендатора. Арендатор вправе без согласия арендодателя производить неотделимые улучшения объекта, а также текущий ремонт объекта. В случае досрочного прекращения договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений и стоимость текущего ремонта на основании предоставленных арендатором финансовых документов.

При этом вступившим в законную силу 27 мая 2021 года решением Центрального районного суда города Твери от 27 января 2021 года договор аренды от 22 августа 2017 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Гостевой дом», расторгнут.

Таким образом, с 27 мая 2021 года у ООО «Гостевой дом» возникло право требования с ФИО1 стоимости произведенных в доме неотделимых улучшений.

В период действия договора аренды арендатор за счет собственных средств произвел улучшения арендуемого имущества по договорам от 1 сентября 2017 года на сумму 146 250 рублей, от 25 сентября 2017 года на сумму 200 000 рублей, а также установил в здании газовый котел, на что потратил 34 534 рубля. Итого стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, составляет 380 784 рубля.

Документы, подтверждающие несение данных расходов, имеются в материалах дела.

С точки зрения апеллянта, суду первой инстанции представлены все доказательства, необходимые для удовлетворения исковых требований. При этом ответчик не опроверг ни один из вышеизложенных фактов.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя апеллянта, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлено, что 22 августа 2017 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Гостевой дом» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого ФИО1 предоставила ООО «Гостевой дом» в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом, общей площадью 561,6 кв.м, находящийся по адресу: <данные изъяты>, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 313,2 кв.м.

Договор заключен на срок до 22 августа 2027 года.

В пункте 6 договора предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного объекта, а также его текущий ремонт. В случае досрочного прекращения договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений и стоимость текущего ремонта на основании предоставленных арендатором финансовых документов.

Как следует из искового заявления и представленных истцом документов, ООО «Гостевой дом» по договорам подряда от 1 сентября 2017 года с ООО «РемПром» и от 25 сентября 2017 года с ООО «ПМК-Строй» произвело устройство отмостки по периметру арендованного здания и комплекс работ по изготовлению и установке крыльца на входной группе в здание, а также монтажу и установке крыльца здания (выход во двор), уплатив подрядчикам за выполненные работы 146 250 рублей и 200 000 рублей соответственно (расходные кассовые ордера № 2 от 22 сентября 2017 года и № 3 от 9 октября 2017 года).

Ссылаясь на установку в здании газового котла, истец представил кассовый чек непосредственно на котел и товарные чеки на оборудование, необходимое для установки газового котла, на общую сумму 34 534 рубля.

Вступившим в законную силу 27 мая 2021 года решением Центрального районного суда города Твери от 27 января 2021 года указанный выше договор аренды расторгнут, что, по мнению истца, предоставляет ему право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в отношении арендованного имущества.

Отказывая ООО «Гостевой дом» в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец, в частности, не доказал факт несения расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества.

При оценке представленных ООО «Гостевой дом» расходных кассовых ордеров суд указал, что документы не соответствуют постановлению Госкомстата РФ от 18 августа 1998 года № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций по учету результатов инвентаризации», поскольку не содержат код по ОКПО; указание на реквизиты первичных документов, служащих основанием для выдачи денежных средств из кассы; сведения о документах, подтверждающих личность лица, получившего денежные средства, и его полномочия, а, следовательно, такие доказательства не отвечают принципу допустимости и не могут быть положены в основу решения.

Отвергая письменные доказательства, представленные истцом в подтверждение несения расходов на приобретение и установку газового котла, суд первой инстанции отметил, что с точки зрения относимости предъявленные доказательства не подтверждают и не опровергают установку указанного оборудования именно в арендованном жилом доме, а также не свидетельствуют о неотделимом характере такого улучшения.

Судебная коллегия соглашается в этой части с выводами суда первой инстанции, ибо они в полной мере соответствуют правилам оценки доказательств, закрепленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд первой инстанции совершено обоснованно принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 сентября 2019 года арендованный истцом жилой дом признан самовольной постройкой, на ответчика ФИО1 возложена обязанность его снести.

Одним из оснований, по которым суд признал невозможным сохранение самовольной постройки, являлся выход крыльца, расположенного по основному фасаду, за границы принадлежащего ФИО1 земельного участка, а также невозможность установления безопасности устройства внутренней системы газоснабжения и подключения здания к общим инженерным сетям (электроэнергии, газоснабжения, водоотведения, отопления).

Признавая правильной ссылку суда первой инстанции на обстоятельства, установленные названным выше решением, судебная коллегия отмечает, что и в целом удовлетворение требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений здания, которое судебным решением признано самовольной постройкой, подлежащей сносу, противоречило бы духу и букве закона, в частности, статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающей не только распоряжение такой постройкой, включая передачу в аренду, но и любое ее использование.

Апелляционная жалоба ООО «Гостевой дом» не содержит фактов, которые не были проверены или учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, и, по сути, направлены исключительно на переоценку представленных по делу доказательств.

Между тем по смыслу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несогласие с решением суда первой инстанции либо другая точка зрения стороны на то, как могло быть рассмотрено дело, сами по себе не являются основанием для отмены или изменения судебного решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского районного суда города Твери от 5 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Гостевой дом» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение принято 24 января 2022 года.

Председательствующий В.В. Цветков

Судьи И.В. Абрамова

О.Ю. Голубева