Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-173/2019 по иску АО «Дельта-Агро» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО14 о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности и ничтожным договора аренды земельного участка

по апелляционным жалобам ФИО7 в лице ФИО15, ФИО6 в лице ФИО16, апелляционной жалобе и дополнениям к ней главы КФХ ФИО17

на решение Руднянского районного суда Волгоградской области от 17 октября 2019 года,

которым постановлено: иск АО «Дельта-Агро» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14 о признании недействительным протокола и решения повторного общего собрания, договора аренды земельного участка, удовлетворить;

признать недействительным протокол и решение повторного общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:25:050002:316 от 23 августа 2019 года;

признать недействительным договор аренды земельного участка из категорий земель сельскохозяйственного назначения, площадью 201,89 га, расположенный по адресу: Волгоградская область, Руднянский район, территория администрации Сосновского сельского поселения, кадастровый № <...> с ИП ФИО18 КФХ ФИО17, запись регистрации договора аренды № <...> от 09 сентября 2019 года;

взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14 в пользу АО «Дельта-Агро» расходы по оплате госпошлины в размере 9000 рулей в равных долях,

и по апелляционной жалобе ответчика ФИО7 в лице ФИО15 на дополнительное решение Руднянского районного суда Волгоградской области от 3 февраля 2020 года, которым постановлено:

иск АО «Дельта-Агро» к ФИО13 о признании недействительным протокола и решения повторного общего собрания, договора аренды земельного участка, удовлетворить;

взыскать с ФИО13 в пользу АО «Дельта-Агро» расходы по оплате госпошлины в размере 642 рублей 86 коп.

Заслушав доклад судьи Нагиной О.Ю., объяснения ИП ФИО18 КФХ ФИО17, его представителя ФИО19, представителя ФИО1 - ФИО20, поддержавших доводы апелляционных жалоб и дополнений к апелляционной жалобе, представителя АО «Дельта-Агро» - ФИО21, возражавшей по доводам апелляционных жалоб и дополнений к апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

АО «Дельта-Агро» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14 и ФИО13 о признании решения общего собрания незаконным и договора аренды земельного участка заключенным.

В обоснование исковых требований было указано, что 06 декабря 2013 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО22, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, ФИО13 в лице ФИО23, действующего от их имени на основании доверенностей, ФИО25 Б., ФИО2 (арендодатели) и АО «Дельта-Агро» (арендатор) для производства сельскохозяйственной продукции был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, площадью 201,89 га, расположенный по адресу: Волгоградская область, Руднянский район, территория администрации Сосновского сельского поселения на срок до 05 декабря 2023 года, обязательства по которому арендатором исполнялись надлежащим образом без регистрации договора в установленном законом порядке.

Однако в нарушение прав арендатора АО «Дельта-Агро» на основании решения повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 23 августа 2019 года указанный земельный участок был передан ИП ФИО18 КФХ ФИО17 по договору аренды от 28 августа 2019 года.

Впоследствии истец изменил исковые требования и просил суд признать недействительным протокол повторного общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...> от 23 августа 2019 года и ничтожным договор аренды указанного земельного участка, заключенный с ИП ФИО18 КФХ ФИО17, запись регистрации договора аренды № <...> от 09 сентября 2019 года.

Судом постановлено вышеуказанные решение и дополнительное решение.

Ответчики ФИО7 в лице ФИО15, ФИО6 в лице ФИО16, а также 3-е лицо ИП ФИО18 КФХ ФИО17 обратились в суд с апелляционными жалобами на решение суда, а ФИО7 в лице ФИО15 и на дополнительное решение суда, в которых просят судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 25 июня 2020 года решение Руднянского районного суда Волгоградской области от 17 октября 2019 года и дополнительное решение Руднянского районного суда Волгоградской области от 03 февраля 2020 года отменены.

Принято по делу новое решение, которым в иске АО «Дельта-Агро» к ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО10, ФИО11, ФИО13 и ФИО14 о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности и недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка отказано.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 25 июня 2021 года оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04 мая 2021 года отменены определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2020 года и апелляционное судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 25 июня 2020 года, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, дополнений к апелляционной жалобе, а также доводы возражений на апелляционную жалобу, оценив имеющиеся доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован.

Из материалов дела следует, что ответчики являются собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, площадью 201,89 га, месторасположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир - Волгоградская область, Руднянский район, территория Сосновского сельского поселения, с. Сосновка; участок находится примерно на расстоянии от 1 до 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира.

6 декабря 2013 года земельный участок передан его собственниками согласно письменному договору в аренду АО «Дельта-Агро» на срок до 5 декабря 2023 года. Договор не прошел государственную регистрацию.

Договором аренды от 6 декабря 2013 года установлено, что срок аренды спорного земельного участка составляет 10 лет с момента подписания этого договора и до 5 декабря 2023 года (пункт 2.1 договора).

23 августа 2019 года на повторном общем собрании участников долевой собственности было принято решение о передаче земельного участка по договору аренды от 28 августа 2019 года ИП главе КФХ ФИО17, о чем 9 сентября 2019 года в ЕГРН внесена регистрационная запись № <...>.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что заключив с АО «Дельта-Агро» договор аренды спорного земельного участка, ответчики распорядились этим имуществом. Суд также указал на то, что повторное распоряжение спорным имуществом путем заключения договора аренды с другим лицом не соответствует требованиям закона и нарушает права истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных по делу обстоятельствах при правильном применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

Ссылки апелляционных жалоб на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 6 декабря 2013 года основанием к отмене судебного акта не являются в силу следующего.

Федеральным законом от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в следующей редакции: «если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется» (пункт 9 статьи 1).

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» данный Федеральный закон (за исключением пункта 22 его статьи 1) вступил в силу с 1 сентября 2013 года.

Таким образом, на момент совершения договора аренды от 6 декабря 2013 года пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержал в себе указания на ничтожность сделки, если при ее совершении не соблюдены требования о ее государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из положений Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент возникновения спорных отношений), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Из материалов дела следует, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды; договор исполнялся с даты его заключения (2013 год) до фактического расторжения (2019 год); согласно ведомостям выдачи натуральной оплаты арендной платы за земельные доли АО «Дельта-Агро» исполняло обязанность перед собственниками долей спорного земельного участка по внесению арендной платы, кроме того, данное общество выступало налоговым агентом по уплате налогов с доходов ответчиков от получения арендной платы. Незаключенным или недействительным договор аренды не признавался.

Обстоятельства того, что условия договора аренды от 6 декабря 2013 года арендатором АО «Дельта-Агро» фактически исполняются и с момента его заключения принимаются ответчиками, как в виде натуральной оплаты, так и компенсацией земельного налога каждому из ответчиков, свидетельствуют о наличии между сторонами правоотношений по договору аренды на определенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Положениями статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1). Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (пункт 2).

Статьей 14 названного выше Федерального закона установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

Как разъяснено в пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года (в редакции от 25 декабря 2013 года) № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды от 6 декабря 2013 года не предусмотрено право арендодателей в одностороннем порядке отказаться от исполнения этого договора.

Однако ответчики расторгли договор, приняв 23 августа 2019 года на повторном общем собрании участников долевой собственности решение о передаче спорного земельного участка по договору аренды от 28 августа 2019 года ИП главе КФХ ФИО17

При таких данных суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что повторное заключение ответчиками договора аренды и расторжение в одностороннем порядке действующего договора не соответствует требованиям закона, нарушает права истца.

Так как обжалуемое решение общего собрания повлекло для АО «Дельта-Агро» гражданско-правовые последствия, выводы суда о том, что данное лицо обладает правом для его обжалования, также являются правильными.

Довод апелляционных жалоб и дополнений к апелляционной жалобе о том, что договор аренды заключен от имени собственников долей земельного участка другим лицом, собственники не видели договора и не знали о его существенных условиях, а именно о размере и условиях платежей, несостоятельны к отмене решения, поскольку как следует из материалов дела, ответчики уполномочили ФИО23 на заключение договора аренды принадлежащего им земельного участка с АО «Дельта-Агро», выдав ему нотариально удостоверенные доверенности. В данных доверенностях предусмотрены условия аренды земельного участка, а именно величина размера годовой арендной платы, выраженная в натуральных единицах измерения, выплачиваемая арендодателю за аренду доли в праве общей долевой собственности, ее вид и периодичность выплаты. Указанные в доверенностях условия аренды полностью идентичны размеру и условиям арендных платежей, предусмотренным в п. 3 договора аренды от 6 декабря 2013 года.

Учитывая установленный факт получения ответчиками арендной платы за весь период действия договора аренды в полном объеме, отсутствия жалоб и споров с арендатором, доводы жалобы о неосведомленности собственников относительно заключения договора аренды и его условий являются необоснованными.

Доводы апелляционных жалоб о несоблюдении письменной формы договора со ссылкой на то, что за одного из собственников земельного участка ФИО12 договор был подписан неуполномоченным лицом, являются несостоятельными к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела, от иных собственников земельного участка, за исключением ФИО25 и ФИО2, договор аренды от 6 декабря 2013 года был подписан, на основании доверенностей ФИО23 Доверенности от имени ФИО12 у ФИО23 не имелось. Предыдущий собственник доли земельного участка ФИО26 умер, ФИО12 вступил в права наследования, зарегистрировал право собственности на долю земельного участка в 2014 году и исполняет обязательства по договору аренды.

Доводы дополнений апелляционной жалобы ИП ФИО18 КФХ ФИО17, указывающие на недействительность договора аренды со ссылкой на то, что он не был заключен и подписан одним из собственников доли земельного участка ФИО25, который на момент составления договора умер, основанием к отмене решения суда не являются, в связи с установленными обстоятельствами фактического исполнения сторонами договора его условий с момента заключения и до принятия решения о передаче другому арендатору, в том числе и наследником ФИО25 - ФИО1, вступившим в права наследования.

Доводы жалобы ИП ФИО18 КФХ ФИО17 о том, что АО «Дельта-Агро» не вправе обжаловать решение общего собрания, так как не является собственником доли земельного участка, и ссылки на отсутствие каких-либо нарушений при проведении общего собрания собственников долей земельного участка несостоятельны к отмене решения суда, поскольку несмотря на отсутствие в договоре аренды от 6 декабря 2013 года согласованного сторонами условия о праве арендодателей в одностороннем порядке отказаться от исполнения этого договора, ответчики расторгли договор, приняв 23 августа 2019 года на повторном общем собрании участников долевой собственности решение о передаче спорного земельного участка по договору аренды от 28 августа 2019 года ИП главе КФХ ФИО17, а поскольку обжалуемое решение общего собрания повлекло для АО «Дельта-Агро» гражданско-правовые последствия, данное лицо обладает правом для его обжалования.

Доводы представителя ФИО1 - ФИО20 том, что отец ФИО1, наследником имущества которого является его доверитель, договор аренды от 6 декабря 2013 года не подписывал, так как скончался в 2011 году, а сам ФИО1 свою долю земельного участка в аренду истцу не сдавал, несостоятельны к отмене решения суда в связи с установленными при рассмотрении спора обстоятельствами фактического исполнения обеими сторонами договора аренды своих обязательств по договору, с момента его заключения и до момента его передачи ИП ФИО18 КФХ ФИО17

При этом судебная коллегия отмечает, что позиция ФИО1 относительно несогласия с судебным актом изменилась лишь 27 октября 2021 года при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции. Ранее, а также в своих возражениях, представленных судебной коллегии 13 октября 2021 года ФИО1 утверждал, что получает арендную плату от АО «Дельта-Агро» и считает указанное юридическое лицо законным арендатором земельного участка, ссылаясь на отсутствие оснований для признания договора аренды незаключенным при его фактическом исполнении.

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения настоящего спора и влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционные жалобы и дополнения к апелляционной жалобе не содержат.

С учетом того, что судом были правильно определены обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, сделанные судом выводы основаны на правильном толковании норм материального права, при рассмотрении дела нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено, оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Руднянского районного суда Волгоградской области от 17 октября 2019 года и дополнительное решение Руднянского районного суда Волгоградской области от 3 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО7 в лице ФИО15, ФИО6 в лице ФИО16, апелляционную жалобу и дополнениям к ней главы КФХ ФИО17 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: