Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело № 2-174/2020 по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Импульс» о расторжении договоров аренды, обязании передать нежилые помещения, взыскании судебных расходов, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Импульс» к ФИО1 об обязании устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом и обязании передать нежилые помещения по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску директора ООО «Импульс» ФИО2 на решение Красноборского районного суда Архангельской области от 09 июля 2020 года,

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Импульс» о расторжении договоров аренды.

В обоснование требований указала, что 01 ноября 2011 года между ФИО3 и ООО «Импульс» заключены договоры аренды зданий по следующим адресам: <адрес>, общей площадью 111,1 кв.м., кадастровый №; <адрес>, общей площадью 62,7 кв.м., кадастровый №; <адрес>, кадастровый №. Указанные объекты недвижимости длительное время использовались ООО «Импульс» как арендатором под магазины розничной торговли и срок окончания договоров аренды по ним истекает в ноябре-декабре 2021 года. 04 июля 2019 года ФИО3 скончался и с 16 января 2020 года она является правопреемником арендодателя ФИО3 В настоящее время магазины арендатором закрыты и не используются. В адрес директора ООО «Импульс» 10 марта 2020 года были направлены уведомления об увеличении арендной платы по всем указанным объектам недвижимости. 24 марта 2020 года от ответчика получен ответ, из которого следует, что арендная плата в новом размере его не устраивает. В адрес ответчика 25 марта было направлено уведомление о досрочном добровольном расторжении договоров аренды, которые получены им 02 апреля 2020 года, но ответа на них не поступило. Кроме того, ответчик за весь период действия договоров аренды ни разу не проводил текущего ремонта арендуемых объектов. Просит расторгнуть договоры аренды, заключенные между ФИО3 и ООО «Импульс» в отношении перечисленных объектов недвижимости.

В дополнительных пояснениях истец ФИО1 пояснила, что после оформления наследственных прав она 31 января 2020 года посредством мобильной связи отправила ФИО2 уведомление о расторжении договоров аренды, которое ею было получено, но какого-либо ответа на него не последовало. Следовательно, с момента первоначального уведомления о расторжении договоров аренды прошло более трех месяцев. Отмечает, что ответчиком переданные в аренду спорные объекты недвижимости закрыты и не используются, находятся в антисанитарном состоянии, не были переданы ей как собственнику.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 увеличила заявленные исковые требования, просила возложить на ответчика обязанность передать нежилые помещения по акту приема-передачи, а также взыскать государственную пошлину.

В своем возражении директор ООО «Импульс» ФИО2 указывает о несогласии с заявленными исковыми требованиями, так как договоры аренды заключены сроком на 10 лет, арендная плата по ним уплачивается. Отмечает, что истец ФИО1 не уведомила ООО «Импульс» о вступлении в наследство и о намерении расторжении договоров аренды зданий за 3 месяца, как предусмотрено по условиям указанных договоров, и 12 марта 2020 года сообщила об увеличении арендной платы с 16 января 2020 года в несколько сот раз. После этого 21 марта 2020 года от ФИО1 поступили уведомления о расторжении договора аренды по объекту, расположенному по адресу: <адрес>, в одностороннем порядке с 21 марта 2020 года. ООО «Импульс» 27 марта 2020 года были направлены ответы с несогласием с уведомлениями о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, а также в ответе было отмечено, что арендодателем не производится предусмотренный договором капитальный ремонт переданных в аренду помещений. Из-за того, что арендодатель не производил капитальный ремонт, то ООО «Импульс» был вынужден закрыть магазин <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Отмечает, что истец 21 марта 2020 года без уведомления и согласия ответчика вскрыл двери арендуемого объекта и проник в него, где хранились материальные ценности, завез свое оборудование и в настоящее время использует объект в качестве торгового помещения. Указывает, что аналогично истец поступил и по остальным объектам недвижимости, где также хранились материальные ценности. Кроме того, истец использует электроэнергию, которую ООО «Импульс» оплачивает энергоснабжающей организации. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

ООО «Импульс» обратилось со встречным иском к ФИО1 об обязании в течение трех календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании ООО «Импульс» нежилыми помещениями, а именно отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес>, общей площадью 111,1 кв.м., кадастровый №; отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес>, общей площадью 62,7 кв.м., кадастровый №; отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес>, общей площадью 76,8 кв.м., кадастровый № посредством передачи указанных помещений ООО «Импульс» по передаточному акту свободными от прав любых третьих лиц и их присутствия в форме личного нахождения или нахождения их имущества в указанных помещениях. В обоснование требований указано, что возможность внесудебного расторжения договоров аренды в одностороннем порядке в самих договорах не предусмотрена, наличие же такой возможности применительно к спорным договорам из закона не вытекает. Полагает, что с 01 ноября 2011 года ООО «Импульс» является законным владельцем (пользователем) вышеуказанных помещений, права которого не могут произвольно в одностороннем порядке прекращены кем бы то ни было. Наличие действующих, не расторгнутых в установленном законом порядке договоров аренды предусматривает законное право арендатора ООО «Импульс» пользоваться соответствующими помещениями согласно их целевому назначению и условиям договоров. Обращает внимание на то, что ООО «Импульс» лишен возможности пользоваться помещениями по вине ФИО1, со стороны которой осуществлен незаконный доступ в арендуемые нежилые помещения с завладением находящегося в них имущества арендатора, а также ведется хозяйственная деятельность другим хозяйствующим субъектом. Полагает, что ООО «Импульс» является законным владельцем вышеуказанных нежилых помещений на договорном основании, и имеет право на устранение любых препятствий в пользовании переданным ему имуществом, включая защиту от нарушения своих прав со стороны арендодателя.

В возражениях на встречные исковые требования ФИО1 указала, что магазин, расположенный по адресу: <адрес>, с июля 2019 года закрыт и не используется; с марта 2020 года ООО «Импульск» закрыты и не используются магазины по адресам: <адрес>, и <адрес>, а также были уволены все продавцы всех магазинов. Считает, что ООО «Импульс» по своей воле перестал использовать арендуемые объекты, вывез свое имущество из магазинов и уволил персонал, что свидетельствует о прекращении им коммерческой деятельности на спорных объектах. В тоже время объекты недвижимости владельцу переданы не были, в связи с чем она была вынуждена сменить замки входных дверей. Указывает, что согласно п. 4.2 каждого из договоров аренды каждая сторона из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, чему имеются доказательства в материалах дела.

В судебном заседании истец и ответчик по встречному иску ФИО1 поддержала заявленные и увеличенные исковые требования, возражала против удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании представитель ООО «Импульс» ФИО4 возражал против удовлетворения заявленного и увеличенного иска, просил удовлетворить заявленные встречные исковые требования.

Решением Красноборского районного суда Архангельской области от 09 июля 2020 года исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Импульс» о расторжении договоров аренды, обязании передать нежилые помещения, взыскании судебных расходов удовлетворены. Суд признал расторгнутыми договор аренды недвижимого имущества от 01 ноября 2011 года в отношении объекта недвижимости – <адрес>; договор аренды недвижимого имущества от 01 ноября 2011 года в отношении объекта недвижимости – <адрес>; договор аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2011 года в отношении объекта недвижимости – <адрес>.

Обязал общество с ограниченной ответственностью «Импульс» передать нежилые помещения, расположенные по адресам: <адрес>; <адрес>; <адрес> по акту приема-передачи ФИО1

Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Импульс» в пользу ФИО1 расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Импульс» к ФИО1 об обязании устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом и обязании передать нежилые помещения отказано.

С данным решением не согласилась директор ООО «Импульс» ФИО2 в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд исходил из положений п.4.2 каждого из договоров аренды, который, по мнению суда, предоставляет арендодателю дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды. Однако ФИО1 в исковом заявлении ссылалась на иные основания расторжения договора. Сам по себе факт предъявления иска к ООО «Импульс» безотносительно к тому, когда ею были поданы уведомления арендатору о расторжении договоров и когда истечет срок, прошедший с момента подачи таких уведомлений, свидетельствует, что подобное основание ею даже не рассматривалось. Из буквального толкования пункта 4.2 договоров, он не устанавливает дополнительных оснований для их расторжения, поскольку основания для расторжения предусмотрены в разделе 5 договоров. В пункте 4.2 речь идет об одностороннем отказе от исполнения обязательств (в силу п.2 ст. 310 ГК РФ), что не тождественно расторжению договора. Суд, обязывая передать спорные помещения по акту приема - передачи от общества ФИО1, не учел, что с апреля 2020 года они фактически не находятся во владении общества, поскольку самовольно заняты ФИО1 Решение суда в этой части неисполнимо.

В представленных возражениях ФИО1 считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просит решение суда оставить без изменения.

Стороны надлежащим образом извещены о дне и времени рассмотрения дела, отсутствовали в судебном заседании.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что между ФИО3 и ООО «Импульс» заключены договоры аренды недвижимого имущества, от 01 ноября 2011 года в отношении отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 111,1 кв.м. сроком на 10 лет; от 01 ноября 2011 года в отношении отдельно стоящего здания по адресу: <адрес>, общей площадью 62,7 кв.м., сроком на 10 лет; от 01 декабря 2011 года в отношении отдельно стоящего здания по адресу: <адрес>, общей площадью 76,8 кв.м. сроком на 10 лет (т. 1 л.д. 11-14, 15,16-19, 20, 21-24, 25)

Указанные договоры аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (т. 1 л.д. 27-28, 29-30, 31-32) и срок их действия истекает по двум договорам 07 декабря 2021 года и по одному 28 декабря 2021 года.

04 июля 2019 года ФИО3 умер и в права наследования в отношении вышеуказанных спорных зданий, как собственник, с 16 января 2020 года вступила ФИО1

Согласно пункту 4.2 каждого из указанных договоров аренды любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец ФИО1 в соответствии с условиями договора аренды отказалась от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, уведомив ответчика об этом за три месяца, в связи с этим удовлетворил исковые требования о признании договоров аренды расторгнутыми.

Судебная коллегия с выводом суда согласна, поскольку он основан на правильном применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.п.1,2 статьи).

На основании частей 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Действующим законодательством не предусмотрено ограничение прав сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения договора без указания оснований.

При этом односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В соответствии с п. 4.2 вышеуказанных договоров аренды недвижимого имущества любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, ФИО1 направила в адрес ООО «Импульс» уведомление о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке, датированное 25 марта 2020 года, и полученное ООО «Импульс» 02 апреля 2020 года, что не отрицалось сторонами.

Исходя из этого, принимая во внимание, что три месяца, установленные п. 4.2 договоров аренды недвижимого имущества, на момент рассмотрения дела истекли, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования о признании договоров аренды расторгнутыми, и с учетом того, что арендуемые арендатором нежилые помещения в полной мере не освобождены, также обоснованно удовлетворил требования об обязании передать спорные помещения по акту приема - передачи.

Как следует из материалов дела, протокола судебного заседания от 19 мая- 09 июля 2020 года истец ФИО1 в обоснование заявленных требований о расторжении договора ссылалась на п. 4.2 договоров аренды о возможности стороны отказаться от исполнения договора (л.д.92-93,106-107, 192-198), в связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, не могут быть признаны состоятельными.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность арендатора передать арендодателю арендуемое имущество по акту приема – передачи также следует из п.п.3.2.4, 3.4.5 договоров аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что спорным имуществом пользуется ФИО1, судом при рассмотрении дела установлено, что арендуемые помещения арендатором не освобождены в полном объеме и не переданы арендодателю по акту приема – передачи, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, обязав арендатора передать спорное имущество арендодателю по акту - приема передачи.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ответчика, выраженную им в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Красноборского районного суда Архангельской области от 09 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО «Импульс» ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Юдин

Судьи И.В. Гаркавенко

Н.Г. Чистякова