Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 22 июня 2020 года дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 на решение Индустриального районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 11 ноября 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УралИжСервис-Плюс», ООО «Вест» об освобождении и передаче истцу нежилого помещения площадью 85,10 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-11) на 1 этаже по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Солоняка А.В.,

выслушав пояснения представителя истца ФИО1 и третьего лица ООО «Компания ЭКОР» ФИО2 (соответственно, по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года и по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, подписанной директором ФИО3), поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца;

возражения представителя ответчика ООО «Вест» ФИО4 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 года, подписана директором ФИО5),

возражения представителя ответчика ООО «УралИжСервис-Плюс» ФИО6 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 года, подписана директором ФИО4), считавших требования истца и доводы апелляционной жалобы необоснованными;

изучив материалы гражданского дела, исследовав дополнительно представленные доказательства, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ООО «УралИжСервис-Плюс», ООО «УралИжСервис-Строй», ООО «Вест», ООО «Профбур» об освобождении нежилого помещения площадью 85,10 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, на 1 этаже по адресу: <адрес>, и передаче его истцу.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании акта о передаче нереализованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанное нежилое помещение в жилом доме, перешло к истцу, переход права зарегистрирован в установленном законом порядке. При получении имущества в собственность объект в натуре истцу не был передан в связи с наличием спора между участниками ООО «Компания «ЭКОР». В связи с наличием кредиторской задолженности у ООО «Компания «ЭКОР» перед истцом, спорное имущество после неудачных попыток реализации судебными приставами было передано истцу. Октябрьским районным судом города Ижевска было рассмотрено исковое заявление ООО «Компания «ЭКОР» к участнику данного общества ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании неосновательного обогащения. Из материалов дела следует, что спорным помещением владеют ответчики на основании договоров аренды. Согласно сведениям ЕГРЮЛ местонахождение ответчиков, за исключением ООО «УралИжСервис-Плюс», зарегистрировано по данному адресу. Охрану помещения осуществляет ООО «Ирбис» на основании договора заключенного с ООО «Вест». Письмом от ДД.ММ.ГГГГФИО1 уведомил директора ООО «Ирбис» о смене собственника помещения и о предстоящей смене замков. Также указанным письмом истец пригласил представителя охранной организации для составления протокола на вскрытие помещения и составления описи имущества. При смене замков в спорном помещении работники прибывшей охранной организации сообщали истцу о том, что в указанном помещении имеются арендаторы – ответчики ООО «УралИжСервис-Плюс», ООО «УралИжСервис-Строй», ООО «Вест», ООО «Профбур», такие же сведения были предоставлены ФИО7 при рассмотрении дела Октябрьским районным судом г. Ижевска. Добровольно освободить помещения указанные лица отказываются, арендную плату не вносят. О том, что произошла смена собственника данного нежилого помещения, указанным лицам стало известно при рассмотрении дела Октябрьским районным судом г. Ижевска. ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ООО «УралИжСервис-Плюс», ООО «УралИжСервис-Строй», ООО «Вест», ООО «Профбур» о расторжении договоров, прекращении права пользования, освобождении помещения. Однако помещения ответчиками не освобождены. Истец, являясь собственником помещения, фактически ограничен в правах владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. (том 1, л.д.3-4).

Определением суда от 09 июля 2019 года производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «УралИжСервис-Строй», ООО «Профбур» об освобождении нежилого помещения прекращено, в связи с отказом истца от иска к данным ответчикам.

В судебном заседании суда 1 инстанции истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, на исковых требованиях настаивали, дали пояснения, аналогичные изложенным в иске. Указали, что ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. По истечению 10 дней со дня получения уведомления договор считается расторгнутым - с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем у ответчиков возникла обязанность по освобождению помещений. Основанием для расторжения договора аренды являлось наличие у ответчиков перед истцом задолженности по арендной плате.

В судебном заседании суда 1 инстанции представители ответчиков ООО «УралИжСервис-Плюс» ФИО6, ООО «Вест» ФИО4, действующие на основании доверенностей, исковые требования не признали, ссылаясь на то, что право собственности истцу перешло незаконно, в связи с чем у истца не возникло право требования к ответчикам.

Представитель третьего лица ООО «Компания «ЭКОР» ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Судом принято вышеуказанное решение об отказе в иске.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд не установил и ответчики не представители доказательств законного характера нахождения в офисных помещениях, принадлежащих истцу; суд не учёл, что договоры аренды считаются продленными на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ; суд не учёл, что требование о расторжении договора не связано исключительно с неисполнением ответчиками обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд; истец вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в любое время, требование о погашении задолженности не является обязательным; суд неправильно применил нормы материального права, необоснованно не применил положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не учёл разъяснения, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; суд не учёл, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, т.к. не прошёл государственную регистрацию; выводы о ненадлежащем уведомлении ответчиков о расторжении договора не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, из которых следует, что уведомления возвращены отправителю по истечении срока хранения, предусмотренного «Правилами оказания услуг почтовой связи», ответчики уклонились от получения корреспонденции и несут риск негативных последствий. (л.д.233-235).

В возражениях на апелляционную жалобу представители ответчиков ООО «УралИжСервис-Плюс» и ООО «Вест» указывают на то, что ответчики занимают спорные нежилое помещение на законных основаниях - по договорам аренды, что было установлено судом и фактически признаётся истцом, который пытается уведомить ответчиков о расторжении данных договоров; взаимоотношения между ООО «Компания ЭКОР» и ответчиками регулируются договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 15.02.2019 года по делу №2-3796/2018; доводы истца о незаконном применении статьи 619 ГК РФ являются неправомерными, т.к. в уведомлении о расторжении договора истец указывал на статью 619 ГК РФ; пролонгация договоров аренды на следующий календарный год не противоречит нормам ГК РФ и должна применяться при рассмотрении споров; вывод суда о возобновлении договоров на определенный срок является законным; по факту незаконного завладения нежилым помещением расследуется уголовное дело, арендаторы несут бремя содержания и обслуживания помещения. (л.д.247-249, 252-254).

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы своевременно размещена на официальном интернет-сайте Верховного Суда Удмуртской Республики (http://vs.udm.sudrf.ru/).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 и третьего лица ООО «Компания ЭКОР» ФИО2, действующая на основании нотариальных доверенностей, на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представители ответчиков считали жалобу необоснованной, решение суда не подлежащим отмене, представили дополнительные доказательства, ссылаясь на исполнение ответчиками обязательств по договорам аренды, ненадлежащее уведомление о расторжении договоров аренды.

Остальные участники процесса в суд апелляционной инстанции не явились, сведений и доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств об отложении дела не заявляли, в связи с чем в соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на сайте Верховного Суда Удмуртской Республики (http://vs.udm.sudrf.ru/) в порядке, предусмотренном ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о наличии снований для отмены решения суда и принятия нового решения об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом 1 инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания ЭКОР» с ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником нежилого помещения, общей площадью 85,10 кв.м. (помещения номера 1-11) на 1 этаже жилого <адрес> (в тексте – спорное нежилое помещение), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. (л.д.77).

Решением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 17.07.2015 года удовлетворен иск ФИО1 к ООО «Компания ЭКОР» о взыскании задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1000000,00 руб., процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1493333,52 руб., о взыскании процентов за пользование займом с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического погашения задолженности, исходя из ставки 16% годовых от суммы долга, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 20667,00 руб. (л.д.79-80).

Согласно постановления судебного пристава-исполнителя Индустриального РОСП г.Ижевска УФССП России по УР ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ взыскатель ФИО1 изъявил желание оставить за собой арестованное и нереализованное имущество должника ООО «Компания ЭКОР» в счет погашения задолженности по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГГГ№, вследствие чего вынесено постановление о передаче вышеуказанного нежилого помещения, принадлежащего ООО «Компания ЭКОР» взыскателю ФИО1 (л.д.56-59).

С ДД.ММ.ГГГГ исходя из положений ст. 131, 223 ГК РФ собственником нежилого помещения в жилом доме – офис общей площадью 85.10 кв.м. номера на поэтажном плане 1-11, на 1 этаже по адресу: <адрес>, является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Компания ЭКОР» (арендодателем) и ООО «УралИжСервис-Плюс» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно которому арендодатель сдает арендатору в аренду офис общей полезной площадью 10 кв.м. по адресу: <адрес> (п.1.1); арендатор ежемесячно вносит арендную плату из расчета 600,00 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади, арендная плата указана с НДС 18% (п.1.2); арендодатель выставляет арендатору счета на предоплату ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего месяцу, за который начисляется арендная плата (п.3.1); арендатор обязуется оплатить за пользование помещением в соответствии с п.1.2 настоящего договора в течение 3 дней после получения счетов от арендодателя (п.3.2); договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при нарушении сроков оплаты арендных платежей по настоящему договору в течении двух раз подряд ст.619 ГК РФ (п.4.1.4); арендодатель о возможном досрочном расторжении настоящего договора предупреждает арендатора письменно за 10 дней до даты расторжения (п.4.2); срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Если по окончанию срока действия настоящего договора стороны не изъявят письменного желания его расторгнуть, то договор считается пролонгированным на следующий календарный год (п.6.5).

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ООО «Компания ЭКОР» и арендатором ЗАО «Вест» заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду офис общей полезной площадью 10 кв.м. по адресу: <адрес> (п.1.1); арендатор ежемесячно вносит арендную плату из расчета 600,00 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади, арендная плата указана с НДС 18% (п.1.2); арендодатель выставляет арендатору счета на предоплату ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего месяцу, за который начисляется арендная плата (п.3.1); арендатор обязуется оплатить за пользование помещением в соответствии с п.1.2 настоящего договора в течение 3 дней после получения счетов от арендодателя (п.3.2); арендатор вправе внести арендную плату досрочно за любой срок в пределах действия договора (п.3.4); договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при нарушении сроков оплаты арендных платежей по настоящему договору в течении двух раз подряд ст.619 ГК РФ (п.4.1.4); арендодатель о возможном досрочном расторжении настоящего договора предупреждает арендатора письменно за 10 дней до даты расторжения (п.4.2); срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Если по окончанию срока действия настоящего договора стороны не изъявят письменного желания его расторгнуть, то договор считается пролонгированным на следующий календарный год (п.6.5).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в адрес ответчиков ООО «УралИжСервис-Плюс», ООО «ВЕСТ» направил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении (прекращении) договоров, о прекращении права пользования и об освобождении помещения, что подтверждается уведомлением и почтовыми квитанциями. (л.д.14-19).

Указанные уведомления ответчиками не получены, причины невручения на почтовых конвертах не указаны.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился с настоящим иском в суд с требованиями о выселении ответчиков из спорного нежилого помещения.

Нежилое помещение ответчиками не освобождено.

Данные обстоятельства следуют из объяснений сторон, подтверждаются вышеуказанными письменными доказательствами. Отказ освободить нежилое помещение также следует из объяснений представителей ответчиков в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции.

Разрешая спор, суд 1 инстанции руководствовался положениями ч.3 ст.1, ст. 606, 614, 610, 621, 617, 382, 619 ГК РФ, пунктом 1 статьи 310, ст. 450, ст.165.1 ГК РФ, пришёл к выводу, что сроки договоров аренды, заключенных с ответчиками, продлены с ДД.ММ.ГГГГ, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что ответчикам ООО «УралИжСервис-Плюс», ООО «Вест» направлялись письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств об оплате арендной платы в разумный срок; доказательства, подтверждающие, что ответчики нарушили сроки оплаты арендных платежей по договорам аренды два раза подряд; доказательства того, что истец или предыдущий арендодатель выставляли ответчикам счета, которые не были ими оплачены; не представлены доказательства соблюдения порядка уведомления ответчиков о расторжении договора в соответствии п.4.2. договоров аренды; отсутствуют основания считать, что договоры аренды являются расторгнутыми в одностороннем порядке по инициативе истца, поскольку истцом не соблюден установленный законом и договорами аренды порядок расторжения договоров.

Проверив доводы апелляционной жалобы представителя истца, судебная коллегия находит их обоснованными и правомерными, а решение суда подлежащим отмене.

В связи с неполным определением и разъяснением сторонам юридически значимых для разрешения спора обстоятельств в суде 1 инстанции, судом апелляционной инстанции вынесено определение от 06.05.2020 года, в котором разъяснены обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами, и распределено бремя их доказывания (том 2 л.д.49-50). В связи с данными обстоятельствами судом апелляционной инстанции приняты у сторон дополнительные доказательства, на которые ссылались представители сторон.

Как следует из материалов дела, право собственности истца ФИО1 на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Доводы ответчиков о незаконном приобретении истцом права на спорное нежилое помещение не основаны на доказательствах и не могут быть признаны обоснованными и служить основанием для отказа в иске.

Как установлено судом 1 инстанции и нашло подтверждение в суде апелляционной инстанции, следует из имеющихся в деле доказательств, объяснений представителей ответчиков, спорное нежилое помещение предоставлено в пользование ответчикам ООО «УралИжСервис-Плюс» и ООО «Вест» предыдущим собственником ООО «Компания ЭКОР» по договорам аренды.

ООО «УралИжСервис-Плюс» ссылается на договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (в тексте – договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ) как основание пользования спорным нежилым помещением.

Так, из содержания указанного договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного прежним собственником нежилого помещения ООО «Компания ЭКОР» с ответчиком ООО «УралИжСервис-Плюс», следует, что сторонами предусмотрен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с пролонгацией договора на следующий календарный год в случае отсутствия письменных заявлений о расторжении договора. (пункт 6.5 договора).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В частности, из положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный прежним собственником нежилого помещения ООО «Компания ЭКОР» и ответчиком ООО «УралИжСервис-Плюс» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован.

Однако, отсутствие государственной регистрации договора в данном случае значения не имеет, поскольку из объяснений сторон следует, что стороны договора фактически исполняли его, т.к. арендодатель ООО «Компания ЭКОР» предоставлял арендатору ООО «УралИжСервис-Плюс» в пользование нежилое помещение по данному договору и не требовал его освободить, а арендатор, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, принял помещение в пользование и продолжает им пользоваться.

Арендодатель ООО «Компания ЭКОР», предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ, принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно было надлежащим образом исполняться. К такому обязательству в отношениях сторон договора должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав других лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик «УралИжСервис-Плюс» был вправе занимать помещение, внося за него арендную плату в соответствии с соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствовало бы недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполнялся ими.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нём третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пункт 6.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Компания ЭКОР» и ООО «УралИжСервис-Плюс» предусматривал срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пролонгацию данного договора на следующий календарный год при отсутствии письменного волеизъявления о его расторжении, то есть предусматривал пролонгацию с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 6.5 договора аренды и иных положениях не содержится условия, которое позволяло бы прийти к выводу, что стороны договорились о неоднократной ежегодной пролонгации договора, из чего следует, что срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного прежним собственником нежилого помещения ООО «Компания ЭКОР» с ЗАО «Вест», правопреемником которого является ответчик ООО «Вест», следует, что сторонами был предусмотрен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с пролонгацией договора на следующий календарный год при отсутствии письменных заявлений о расторжении договора. (пункт 6.5 договора).

Поскольку указанный договор заключался на срок менее одного года, то по смыслу правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ЗАО «Вест», не требовал государственной регистрации и считается заключенным со дня подписания.

Пункт 6.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал окончание срока аренды ДД.ММ.ГГГГ и пролонгацию данного договора на следующий календарный год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, при отсутствии письменного волеизъявления о его расторжении.

В пункте 6.5 договора аренды и в иных положениях также не содержится условия, которое позволяло бы прийти к выводу, что стороны договорились о неоднократной, ежегодной пролонгации договора.

Согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из объяснений представителей ответчиков, ответчик ООО «УралИжСервис-Плюс» после ДД.ММ.ГГГГ продолжал пользоваться спорным нежилым помещением. Ответчик ООО «Вест» после ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени также продолжает пользоваться спорным нежилым помещением.

Доказательств наличия возражений против этого со стороны арендодателя ООО «Компания ЭКОР», так и со стороны нового собственника ФИО1, на момент окончания сроков действия договоров в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УралИжСервис-Плюс» после ДД.ММ.ГГГГ следует считать возобновленным на неопределённый срок на тех же условиях, что указаны в указанном договоре аренды. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Вест» после ДД.ММ.ГГГГ также следует считать возобновленным на неопределённый срок на тех же условиях, что указаны в договоре аренды, в соответствии с правилами, предусмотренными пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Из материалов дела, объяснений представителей сторон, следует, что истец ФИО1, получая в собственность спорное нежилое помещение должника, знал, что нежилое помещение находится в пользовании иных лиц и не отказался от получения в собственность имущества, обремененного правом пользования других лиц. При этом у истца отсутствовали основания полагать, что лица, занимающие спорное нежилое помещение на момент смены собственника, пользуются помещением без установленных законом или договором оснований, в связи с отсутствием таких сведений. Истец мог быть не осведомлён об условиях пользования ответчиками спорным нежилым помещением, поскольку содержание договора аренды стало ему известно вследствие привлечения в качестве третьего лица к участию в гражданском деле по иску ООО «Компания ЭКОР» к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что следует из искового заявления и пояснений представителя.

Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся в пользовании и владении ответчиков, истец как взыскатель фактически выразил согласие и с имевшимися обязательственными отношениями, возникшими из договоров аренды, заключенных прежним собственником нежилого помещения с ответчиками.

Поэтому суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договоры аренды по настоящему спору сохранили силу при изменении стороны арендодателя в соответствии с правилами статьи 617 ГК РФ и, соответственно, при разрешении спора необходимо руководствоваться условиями данных договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок на условиях, указанных в договорах.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Действующее законодательство не предусматривает, что право на односторонний отказ от договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, должно быть обусловлено нарушением обязательств другой стороной договора. Односторонний отказ от договора может быть безмотивным и не быть обусловленным нарушением договора другой стороной.

Нормы ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) с обязательным наличием нарушений в качестве оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Согласно пункту 27 информационного письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Положения пунктов 4.1, 4.1.1 - 4.1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являются одинаковыми и предусматривают основания для досрочного расторжения договора.

Таким образом, в рассматриваемых случаях право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды предусмотрено как законом (пункт 2 статьи 610 ГК РФ), так и договорами аренды с обоими ответчиками.

В соответствии с условиями договоров (п.4.2) арендодатель обязан уведомить арендодателя о досрочном расторжении договора (об отказе от договора) за 10 дней до даты расторжения.

Доводы представителей ответчиков о том, что указанный в пункте 4.2 договоров аренды десятидневный срок предусмотрен только для одностороннего расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 4.1 договоров, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.

Из буквального содержания договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (пункты 4.2) не следует, что 10-дневный срок письменного предупреждения арендатора о расторжении договора арендодателем предусмотрен исключительно для оснований, указанных в пункте 4.1 договоров аренды. Каких-либо условий и положений, из которых бы следовало, что срок уведомления (предупреждения) о расторжении договора является различным в зависимости от оснований (причин) для одностороннего расторжения договора арендодателем, в договоре не содержится, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что 10-дневный срок письменного уведомления (предупреждения) о расторжении договора относится ко всем случаям и основаниям, когда инициатором расторжения является арендодатель.

Как следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1, став собственником спорного нежилого помещения, заявил в письменном виде, как предусмотрено договорами аренды, односторонний отказ от договоров и обосновал их расторжение (отказе от договоров) как сменой собственника спорного нежилого помещения, что не связано с нарушением условий договора арендатором, так и неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы два и более раза подряд.

Проверив обстоятельства, в связи с которыми истец ФИО1 заявил односторонний отказ от договоров аренды с ответчиками, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у истца имелись основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды как по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, так и по основанию, указанному в п.4.1.4 договора аренды в связи с невнесением арендной платы.

Выводы суда 1 инстанции о том, что ответчики на момент направления уведомления не могли два и более раза подряд нарушить сроки внесения арендной платы, являются неправильными, поскольку сделаны без учёта того, что отношения по аренде и обязанность арендаторов по внесению платы возникли и существуют с момента заключения договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, а смена арендодателя (собственника нежилого помещения) и изменение сроков аренды не изменяет остальные условия договоров аренды согласно статье 617 ГК РФ и не влияет на обязанность арендатора по внесению платы, не влечёт её изменения или отмену.

Представитель предыдущего собственника третьего лица ООО «Компания ЭКОР» при рассмотрении дела также ссылается на отсутствие арендной платы со стороны ответчиков.

Ответчики ООО «УралИжСервис-Плюс» и ООО «Вест» возражений против обстоятельств, указанных истцом и третьим лицом, при рассмотрении спора судом 1 инстанции не привели, на надлежащее исполнение своих обязанностей по внесению арендной платы или на наличие непреодолимых и иных обстоятельств, препятствовавших исполнению обязательств по оплате, не ссылались, не представили доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ими обязательств по ежемесячному внесению арендной платы в соответствии с условиями договоров или наличие непреодолимых и непредвиденных обстоятельств, препятствовавших исполнению этих обязательств, в том числе и в суде апелляционной инстанции. Указанные обстоятельства на обсуждение сторон вынесены в суде апелляционной инстанции в соответствии со ст.56 ГПК РФ, о чем указано в определении от 06.05.2020 года.

Доводы ответчиков в суде апелляционной инстанции о том, что у ООО «Компания ЭКОР» был закрыт расчетный счет, что от арендодателя не поступали счета на оплату в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора и что по соглашению с ООО «Компания ЭКОР» ответчик производил ремонт нежилого помещения в счет арендной платы, не были признаны истцом и третьим лицом, не основаны на доказательствах и не могут быть признаны обоснованными и доказанными. Вышеуказанные обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о невозможности арендаторов исполнить обязательство по оплате в соответствии с условиями договора аренды.

Доказательства, представленные представителем ответчика ООО «Вест», в частности:

договор энергоснабжения №Р12079 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО «Вест» с АО «ЭнергосбыТ Плюс» в целях приобретения электроэнергии в спорное нежилое помещение и применяемый к отношениям сторон с ДД.ММ.ГГГГ;

договор на оказание охранных услуг №ОТС от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО «Вест» с ООО «Охранное предприятие «Ирбис» в целях охраны спорного нежилого помещения на неопределенный срок;

бланк-заказ на услуги связи интернет от ДД.ММ.ГГГГ;

чеки-ордера от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ об уплате ФИО4 в ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» денежных сумм по договору №Р2394;

счета по оплате электроэнергии №Р2394 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, предъявленные ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» к ООО «Компания ЭКОР»;

платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ООО «Профбур» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Компания ЭКОР»;

счета ООО «Телеком Сервис» по оплате услуг междугородней связи, адресованные ООО «Компания ЭКОР», от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ;

чеки-ордера от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ об оплате плательщиком ФИО4 вышеуказанных счетов ООО «Телеком Сервис»;

кассовые чеки об оплате услуг связи ПАО «Ростелеком» без сведений о плательщике;

квитанции к ПКО от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ о внесении ООО «Компания ЭКОР» оплат в ООО «Охранное предприятие «Редут»;

чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ об уплате ФИО4 за ООО «Компания ЭКОР» 20000,00 руб. в ООО «ЦКБ»;

не позволяют расценить их как доказательства, свидетельствующие о внесении арендных платежей ответчиками за пользование нежилым помещением, и принять их в качестве доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчиков по ежемесячному внесению арендной платы в соответствии с условиями договоров, исходя из сведений о плательщике, назначении платежей, периода платежей.

Положения пункта 1 статьи 327 ГК РФ предусматривают возможность внесения причитающихся с должника денежных средств в депозит нотариуса, в том числе в случае уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Из материалов дела, объяснений сторон и их представителей следует, что ответчики не предпринимали мер к надлежащему исполнению обязательств по внесению арендной платы, в том числе и в период рассмотрения настоящего спора судом: арендная плата или предложения о погашении задолженности по арендной платы от ответчиков не поступали, действий, свидетельствующих о намерении внести арендную плату или погасить задолженность, со стороны ответчиков также не усматривается.

Позиция ответчиков в суде и ссылка на осуществление ремонта нежилого помещения, несение расходов по услугам связи и электроснабжения свидетельствует не о наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению обязательств по внесению арендной платы, а об отсутствии у ответчиков намерения вносить арендную плату собственнику помещения в соответствии с условиями договоров, что обусловлено наличием иных разногласий и спорных отношений с ООО «Компания ЭКОР» и ФИО1, в том числе непризнанием прав истца на нежилое помещение.

Представленные суду апелляционной инстанции ответчиком ООО «УралИжСервис-Плюс» доказательства, не подтверждают надлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей, поскольку договором не предусмотрена арендная плата в виде осуществления ремонта, кроме того, из представленных фотографии невозможно сделать вывод о ремонте нежилого помещения и осуществлении его ответчиком ООО «УралИжСервис-Плюс».

Исходя из отсутствия возражений и непредставления ответчиками доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению ежемесячных арендных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для расторжения договоров аренды в одностороннем порядке у арендодателя имелись. Доказательств исполнения обязанностей по ежемесячному внесению арендной платы ответчиками не представлено как в период, когда арендодателем являлось третье лицо, так и после перехода права собственности на нежилое помещение к истцу.

Учитывая, что договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на момент рассмотрения спора считаются возобновленными на неопределённый срок, то истец имел право отказаться от них в одностороннем порядке в любое время даже при отсутствии нарушений со стороны арендаторов, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, предупредив об этом другую сторону за 10 дней в соответствии с условиями договоров.

Согласно статье 451.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Таким образом, на истце лежала обязанность представить доказательства направления ответчику уведомления в соответствии с правилами статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление о расторжении договоров (том 1, л.д.14), описи почтового вложения (том 1, л.д.17), квитанции об отправке (том 1, л.д.15,16), почтовые конверты с указанием адресов отправки и почтовых идентификаторов (том 1, л.д.195-209), отчёты об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 42604131100491, 42604131100286, подтверждают направление и доставку ответчикам уведомлений истца о расторжении договоров и освобождении спорного помещения, а также неполучение уведомления адресатами в течении одного месяца и возврат корреспонденции отправителю 04.03.2019 года.

В пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. (пункт 63 Постановления).

Из объяснений представителя ответчика ООО «УралИжСервис-Плюс» следует, что юридическое лицо находится в спорном нежилом помещении; в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ адресом нахождения арендатора также указан адрес спорного нежилого помещения – <адрес>; в выписках из ЕГРЮЛ, представленных представителями обеих сторон, указано на недостоверность сведений о местонахождении юридического лица (<адрес>), содержащихся в ЕГРЮЛ.

При таких обстоятельствах истец ФИО1 обоснованно направил уведомление ответчику ООО «УралИжСервис-Плюс» по адресу местонахождения, указанному самим арендатором в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомления о расторжении (прекращении) договора аренды направлено истцом по юридическому адресу ответчика ООО «Вест», указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д.87-89) и самим арендатором в договоре аренды (л.д.92-94), что также является надлежащим извещением.

Доказательств того, что указанные уведомления не были получены ответчиками по обстоятельствам, не зависящим от них (адресатов), ответчиками не представлено.

Исходя из правил, установленных статьей 165.1 ГК РФ, и разъяснений Пленума Верховного суда РФ, уведомление о расторжении договора, направленное истцом, считается доставленным и полученным ответчиками.

У суда апелляционной инстанции также имеются основания полагать, что неполучение ответчиками уведомлений истца от ДД.ММ.ГГГГ обусловлено безразличным отношением к поступающей почтовой корреспонденции и/или уклонением ответчиков от получения почтовых отправлений.

Так, согласно материалам дела, корреспонденция, неоднократно направлявшаяся судом в ходе рассмотрения дела ответчику ООО «УралИжСервис-Плюс» почтовой связью, возвращалась в суд по истечении срока хранения (том 1, л.д.54, 68, 187). Корреспонденция, неоднократно направлявшаяся ответчику ООО «Вест» почтовой связью, также была возвращена в суд по истечении срока хранения (том 1, л.д.52, 67, 188,189).

Из ответа УФПС УР от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО9 по вопросу доставки ЕМС-отправлений на имя ООО «Вест» и ООО «УралИжСервис-Плюс» по адресу: <адрес>, следует, что клиент отказался от доставки отправления, предложив отправить почтовые отправления в отделение связи для самостоятельного получения, за время хранения корреспонденция получена не была; последующая курьерская доставка почтовых отправлений была безуспешной, поскольку по указанному адресу отсутствует вывеска с наименованием организации, железная дверь с кодовым замком, дверь никто не открывает, на телефонные звонки не отвечают. (том 1, л.д.237).

Из ответа Ижевского почтамта от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО1 по вопросу доставки ЕМС-отправлений на имя ООО «Вест» и ООО «УралИжСервис-Плюс» по адресу: <адрес>, следует, что курьерская доставка почтовых отправлений была безуспешна, поскольку невозможны контакты с организациями, дверь никто не открывает, на телефонные звонки не отвечают, за корреспонденцией в отделение почтовой связи не являются. (том 1, л.д.238).

Данные доказательства дают основания полагать, что ответчиками не обеспечивается получение почтовых отправлений, что вызвано поведением ответчиков, то есть обстоятельствами, зависящими от самих ответчиков, в связи с чем риск негативных последствий возлагается на них.

Учитывая, что уведомления о расторжении (прекращении) договора аренды направлены истцом по адресам местонахождения ответчиков, в том числе указанных в Едином государственном реестре юридических лиц и самими арендаторами в договорах аренды, что является надлежащим извещением (уведомлением) в силу положений пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", то суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 450.1, пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о соблюдении истцом порядка уведомления о расторжении договора (отказа от договора), предусмотренного статьей 450.1 ГК РФ, и договорами аренды.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Учитывая, что на момент обращения истца в суд 10-дневный срок уведомления (предупреждения), предусмотренный договорами аренды, со дня, когда уведомление считается доставленным, истёк, то договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ прекратили своё действие, и иных, законных оснований для дальнейшего использования нежилого помещения ответчиками не имеется.

В связи с тем, что ответчики отказываются освободить нежилое помещение, что также подтвердили представители ответчиков в суде апелляционной инстанции, обращение истца в суд является обоснованным и правомерным, исковые требования истца подлежали удовлетворению.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда 1 инстанции, положенные в основу решения об отказе в иске, основаны на неправильном применении норм права, неверной оценке доказательств и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, суд апелляционной инстанции находит обоснованными, поскольку они нашли своё подтверждении при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, в связи с чем в соответствии со ст.330 ГПК РФ решение суда 1 инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного руководствуясь ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 11 ноября 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ООО «УралИжСервис-Плюс» и ООО «Вест» об освобождении и передаче истцу нежилого помещения площадью 85,10 кв.м. номера на поэтажном плане 1-11 на 1 этаже по адресу: <адрес> удовлетворить.

Обязать ответчиков ООО «УралИжСервис-Плюс» и ООО «Вест» освободить и передать истцу ФИО1 нежилое помещение площадью 85,10 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-11), расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>.

Апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 удовлетворить.

Председательствующий-судья: А.В.Солоняк

Судьи: М.Р. Константинова

Ю.В. Долгополова