Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, < Ф.И.О. >15, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >17 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, погашении регистрационных записей в государственном реестре недвижимости, и по встречному исковому заявлению ФИО2, < Ф.И.О. >18., < Ф.И.О. >19., < Ф.И.О. >20 к ФИО1 о признании задатка авансом, признании сделки купли-продажи недвижимого имущества состоявшейся и действительной

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 26 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, < Ф.И.О. >21., < Ф.И.О. >22., < Ф.И.О. >23 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, погашении регистрационных записей в государственном реестре недвижимости.

В обоснование иска указано, что 11.09.2018 между истцом и ответчиком, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа. По условиям заключенного договора истец продала, а покупатели купили в общую долевую собственность в равных долях (по 1/4 доле) за 3 000 000,00 руб. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <Адрес...>. Согласно договору недвижимость приобреталась за счет собственных средств покупателя в размере 2 546 974,00 руб. (задаток в размере 546 974,00 руб. при подписании договора и 2 000 000,00 руб. в срок до 01.03.2019), а также за средства материнского (семейного) капитала в размере 453 026,00 руб. Переход права собственности к ответчикам зарегистрирован в ЕГРН. При этом на имущество установлено обременение в пользу истца до полного расчета по договору купли-продажи от 11.09.2018. В тот же день между сторонами заключено соглашение о задатке в размере 546 974,00 руб., где стороны договорились, что в случае неисполнения договора по вине ФИО2 и невыплаты продавцу суммы в размере 2 000 000,00 руб. в срок до 01.03.2019 задаток остается у продавца ФИО1 денежные средства от ПФ РФ поступили на счет истца 12.11.2018 в размере 453026,00 руб. 09 июля 2019 года в связи с неисполнением ФИО2 своих обязательств по договору стороны заключили соглашение о продлении срока оплаты по договору купли-продажи, которым срок исполнения договора перенесен до 30.09.2019 и определена неустойка за просрочку исполнения обязательства по оплате цены договора в размере 250 000,00 руб. До настоящего времени ответчики свои обязательства по договору не исполнили, полный расчет за недвижимость не произвели. 16.10.2019 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора, претензия оставлена без ответа.

Просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 11.09.2018, возвратив указанное выше недвижимое имущество в собственность истца; погасить регистрационные записи; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные судебные расходы в размере 25865 руб. 50 коп., из них 188 руб. - за направление ответчику искового заявления; 77,50 руб. - за направление ответчику претензии; 25000 руб. - за оплату юридических услуг за подготовку искового заявления и представительство в суде; 600 руб. - за оплату государственной пошлины.

ФИО2, действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей < Ф.И.О. >24, < Ф.И.О. >25< Ф.И.О. >26 обратилась к ФИО1 со встречным исковым заявлением о признании задатка авансом, признании сделки купли-продажи недвижимого имущества состоявшейся и действительной. Названный договор купли-продажи прошёл государственную регистрацию. В связи с изложенным отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО1, сделка совершена в установленном законом порядке, должна быть признана состоявшейся, действительной и исполненной. Истец не лишена права на обращение в суд с соответствующим исковым требованием о взыскании с покупателя оставшейся части суммы по договору купли-продажи имущества.

В возражениях на исковое заявление ФИО1 представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просит заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 26 марта 2020 исковые требования ФИО1 к ФИО2, < Ф.И.О. >27< Ф.И.О. >28< Ф.И.О. >30 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, погашении регистрационных записей в государственном реестре недвижимости удовлетворены.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, < Ф.И.О. >31., < Ф.И.О. >32< Ф.И.О. >33 к ФИО1 о признании задатка авансом, признании сделки купли-продажи недвижимого имущества состоявшейся и действительной отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене решения Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 26 марта 2020 года со ссылкой на его незаконность и необоснованность, неправильное определение судом юридически значимых для дела обстоятельств, нарушение норм материального права. Просит принять по делу новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования, отказав в удовлетворении иска ФИО1

ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых она полагает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности адвокат Герасименко Н.В. просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) путем направления заказной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями с отметкой о вручении корреспонденции адресату.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Не явившиеся лица о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, с учетом требований статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 ГПК РФ, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на жалобу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 11 сентября 2018 года между истцом (продавец) и ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей < Ф.И.О. >34., < Ф.И.О. >35 и < Ф.И.О. >37 (покупатели), заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого ФИО1 продала, а покупатели купили в общую долевую собственность в равных долях (по 1/4 доле) за 3000 000,00 руб. следующее недвижимое имущество: жилой дом общей площадью 101,6 кв. м, с кадастровым номером <№..>, и земельный участок, общей площадью 683 кв. м, с кадастровым номером <№..>, земли населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <Адрес...>.

Согласно названному договору купли-продажи от 11 сентября 2018 года недвижимость приобретается за счет собственных средств покупателя в размере 2 546 974,00 руб. (задаток в размере 546 974,00 руб. при подписании договора и 2 000 000,00 руб. в срок до 01 марта 2019 года), а также за средства материнского (семейного) капитала в размере 453 026,00 руб., которые будут уплачены за жилой дом и земельный участок путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 2 месяцев со дня подачи заявления в соответствующий территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации.

Переход права собственности к ответчикам по 1/4 доли каждому зарегистрирован в ЕГРН 13 сентября 2018 года (выписки ЕГРН № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..> от 17 июня 2019 года (регистрационные записи № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..>, № <№..> от 13 сентября 2019 года).

При этом на имущество установлено обременение в пользу истца до полного расчета по договору купли-продажи от 11 сентября 2018 года (кадастровые записи № <№..>, № <№..> от 13 сентября 2019 года).

Денежные средства от Пенсионного фонда РФ поступили на счет истца 12 ноября 2018 года в размере 453 026,00 руб.

09 июля 2019 года в связи с неисполнением ФИО2 своих обязательств по договору стороны добровольно заключили соглашение о продлении срока оплаты по договору купли-продажи, которым срок исполнения договора был перенесен до 30 сентября 2019 года и определена неустойка за просрочку исполнения обязательства по оплате цены договора в размере 250 000,00 руб. Таким образом, ФИО2 должна была выплатить ФИО1 2 250 000,00 руб. в срок до 30 сентября 2019 года.

Вместе с тем, 11 сентября 2018 года стороны к договору купли-продажи от 11 сентября 2018 года заключили соглашение о задатке в размере 546 974,00 руб., где договорились, что в случае неисполнения договора купли-продажи по вине покупателя ФИО2 и невыплаты продавцу ФИО1 суммы в размере 2 000 000,00 руб. в срок до 01 марта 2019 года, задаток остается у продавца ФИО1

Судом достоверно установлено и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 исполнила свои обязательства по передаче имущества в полном объеме, при этом до настоящего времени ответчик, действующая, в том числе, в интересах своих несовершеннолетних детей, обязательства по оплате согласно договору купли-продажи не исполнила, полный расчет за недвижимость не произвела.

Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 2, 8, 10, 421, 424, 432, 454, 380, 381, 486, 489, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) во взаимосвязи с правовыми указаниями, приведенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», условиями заключенного сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11 сентября 2018 года с учетом изменений, внесенных соглашением от 09 июля 2019 года о продлении срока оплаты по договору купли-продажи, и пришел к правильному выводу о расторжении договора купли-продажи от 11 сентября 2018 года, достоверно установив факт нарушения условий договора ФИО2, отказав последней в удовлетворении встречных требований.

Вместе с тем, суд указал, что из буквального толкования письменного соглашения о задатке от 11 сентября 2018 года следует, что соглашение о задатке заключено в счет обеспечения причитающихся с ответчика ФИО2 по договору от 11 сентября 2018 года купли-продажи жилого дома и земельного участка, оставшихся к оплате по договору купли-продажи платежей в сумме 2000000 руб. в будущем, в связи с чем у суда не имеется сомнений относительно соответствия данного соглашения о задатке требованиям статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 1 названного Кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу требований пункта 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

С учетом требований пункта 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются в силу закона (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли – продажи является существенным нарушением условий договора и может служить основанием к его расторжению.

При этом согласно правовым разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеприведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами дела суд первой инстанции правомерно учитывал доказанность обстоятельств ненадлежащего исполнения покупателем условий договора по оплате недвижимости по договору купли-продажи от 11 сентября 2018 года, что явилось основанием для расторжения данного договора и прекращении права собственности покупателя на спорное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Из изложенного следует, что при заключении договора стороны самостоятельно согласовали условие о том, что в случае неисполнения договора купли-продажи по вине покупателя ФИО2 и невыплаты продавцу ФИО1 суммы в размере 2 000 000,00 руб. в срок до 01 марта 2019 года, задаток в размере 546 974,00 руб. остается у продавца ФИО1 в соответствии с соглашением от 11 сентября 2018 года о задатке.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Таким образом, суд первой инстанции, разрешая настоящий спор, исходил из установленных фактических обстоятельств дела и руководствовался подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами гражданского законодательства, правовыми разъяснениями Вышестоящего суда и представленными в материалы дела доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда об удовлетворении иска ФИО1 со ссылкой на ее право обращения в суд с соответствующим исковым требованием о взыскании с покупателя оставшейся части суммы по договору купли-продажи имущества отклоняются судебной коллегией за необоснованностью, так как направлены на ошибочное толкование положений действующего гражданского законодательства во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами. С учетом вышеприведенных положений является верным вывод суда первой инстанции о том, что истец как продавец недвижимого имущества вправе требовать расторжения договора и возврата от покупателя переданного имущества в случае нарушения обязательства по его оплате, а сам факт такой неоплаты свидетельствует о существенном нарушении условий договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В данном случае ФИО1 реализовано право на судебную защиту нарушенного гражданского права по своему усмотрению в силу нормативных предписаний статьи 9 ГК РФ способом, регламентированным статьей 450 ГК РФ.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ, в связи с чем доводы жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Нарушений норм материального права либо процессуального закона, влекущих отмену решения, судом не допущено, и доводы жалобы о таковых не свидетельствуют. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 26 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий - Рогова С.В.

Судьи Кузьмина А.В.

Ямпольская В.Д.