Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО1 о взыскании арендной платы и пени и по встречному иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 10 апреля 2019 г., которым встречные исковые требования удовлетворены, первоначальный иск оставлен без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее по тексту УМИЗ администрации г. Орла) обратилось в суд с иском к ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО7, о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Исковые требования мотивированы тем, что 3 июня 2006 г. между УМИЗ администрации г. Орла и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды земли №, по условиям которого ФИО2 в аренду был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 3 896,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с 1 января 2006 г. по 31 мая 2008 г.

19 октября 2006г. в соответствии с соглашением в данный договор аренды были внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка, установлен вид разрешенного использования - эксплуатация и обслуживание торгового комплекса. Срок уплаты арендных платежей определен 25 числа текущего месяца.

В соответствии с соглашением от 28 февраля 2008 г. срок аренды определен до 31 мая 2057 г.

Договором аренды определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы, которая на момент подписания договора составила 551 291,81 руб. и рассчитывалась на основании методики.

Арендная плата по договору № от 3 марта 2006 г. является регулируемой и исчисляется в соответствии с нормативными правовыми актами регулирующих органов, действующих в соответствующий период.

У ИП ФИО2 образовалась задолженность в размере 5771953,27 руб., из которых: 2933082,23 руб. – задолженность по арендной плате, 2838871,04 руб. – пени.

17 сентября 2018 г. ФИО2 умер, после его смерти открылось наследство, которое было принято его супругой ФИО6 и несовершеннолетней дочерью ФИО7

9 октября 2018 г. между УМИЗ администрации г.Орла и ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7, заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 3 марта 2006 г., согласно которым произведена замена арендатора с ИП ФИО2 на ФИО6 и ФИО7

Кроме того, раздел 2 договора дополнен пунктом 2.10, в соответствии с которым арендаторы принимают права и обязанности, а также несут ответственность, предусмотренную договором, с 17 сентября 2018 г.

По изложенным основаниям УМИЗ администрации г.Орла просило взыскать в его пользу с ФИО6 и ФИО7 в лице законного представителя ФИО6 задолженность в размере 5771953,27 руб., из которых задолженность по арендной плате - 2 933 082,23 руб., пени - 2 838 871,04 руб.

Возражая против иска, ФИО6, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7, предъявила встречный иск, в котором просила обязать УМИЗ администрации г.Орла произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № от 3 марта 2006 г. с 27 октября 2016 г. в соответствии с пунктом 10 постановления Правительства Орловской области № от 30 декабря 2014 г. с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов».

В обоснование иска указала, что задолженности по оплате арендных платежей у ИП ФИО2 не имелось, УМИЗ администрации г.Орла без законных оснований применяет для расчета арендной платы коэффициент, не соответствующий разрешенному использованию земельного участка.

Считает, что поскольку на земельном участке расположен торговый комплекс, для которого не установлен коэффициент, то должен быть применен коэффициент 0,0109 «иные категории арендаторов».

Решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 10 апреля 2019 г. в удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла отказано, встречный иск ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7 удовлетворен, на УМИЗ администрации г. Орла возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № от 3 марта 2006 г. с 27 октября 2016 г. в соответствии с п. 10 постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 №443 с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов»

В апелляционной жалобе УМИЗ администрации г.Орла просит отменить решение суда как незаконное и постановить новое решение об удовлетворении в полном объеме исковых требований УМИЗ администрации г. Орла и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Ссылается на то, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка и сведениям, внесенным в государственный реестр.

Указывает на то, что арендатор не освобождается от оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном законом порядке, исходя из доходности этого земельного участка и фактического пользования им.

Приводит доводы о том, что УМИЗ администрации г. Орла правомерно применятся коэффициент 0,15, который установлен постановлением Правительства Орловской области № 443 от 30 декабря 2014 г. для лиц, занимающих земельные участки нестационарными рынками.

Обращает внимание на то, что у арендатора и при применении коэффициента 0,0190 имеется непогашенная задолженность по уплате арендных платежей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским Орловского областного суда от 25 сентября 2019 г. решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 10 апреля 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба УМИЗ администрации г. Орла – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским Орловского областного суда от 25 сентября 2019 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским Орловского областного суда.

Определением судебной коллегии по гражданским делам от 25 декабря 2019 г. произведена замена ответчиков и истцов по встречному иску – ФИО6 и ФИО7 в лице законного представителя ФИО6 на правопреемника ФИО1

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2020 г. решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 10 апреля 2019 г. отменено с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла, которым с ФИО1 в пользу УМИЗ администрации г. Орла взыскана задолженность за период с 22 мая 2015 г. по 16 сентября 2018 г. в размере 5755034,82 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 3028430,72 руб. и пени в размере 2726604,10 руб. В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27 мая 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2020 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Решением Орловского областного суда от 3 сентября 2020 г. по делу №3а-94/2020 административное исковое заявление ФИО1 к Правительству Орловской области о признании недействующим в части постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» удовлетворено. Суд признал недействующим со дня его принятия подпункт 8 пункта 17 Приложения 2 к Порядку определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденному Постановлением Правительства Орловской области № 443 от 30 декабря 2014 г. (в редакции от 14 августа 2015 года № 373), в той части, которой установлен коэффициент категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Орла для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки для нестационарных рынков, в размере 0,15.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2020 г. указанное решение изменено в части срока, с которого признан недействующим нормативный правовой акт в оспариваемой части: подпункт 8 пункта 17 вышеуказанного Приложения 2 признан недействующим с 1 января 2020 г. В остальной части решение Орловского областного суда от 3 сентября 2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Правительства Орловской области – без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 31 марта 2021 г. заявление ФИО1 о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 06 февраля 2020 г. удовлетворено.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 06 февраля 2020 г. по гражданскому делу по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО1 о взыскании арендной платы и пени и по встречному иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей отменено по новым обстоятельствам.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 26 мая 2021 г. решение Железнодорожного районного суда г.Орла от 10 апреля 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21 октября 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 26 мая 2021 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда.

При новом рассмотрении дела, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении дела.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 3 статьи 125 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Орла с 1 марта 2015 г. перешло к администрации г. Орла.

В соответствии с постановлением администрации города Орла от 22 апреля 2015 г. № 1521 «О внесении изменений в Положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла», утвержденным постановлением администрации города Орла от 27 июня 2006 г. № 1156, Управление муниципального имущества и землепользования (УМИЗ) администрации г. Орла осуществляет полномочия собственника земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Материалами дела подтверждается, что 3 марта 2006 г. между УМИЗ администрации г.Орла и ИП ФИО2 заключен договор аренды земли №, по условиям которого в аренду ИП ФИО2 предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 3 896,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с 1 января 2006 г. по 31 мая 2008 г., который был продлен до 31 мая 2057 г. на основании Соглашения от 28 февраля 2008 г.

17 сентября 2018 г. ФИО2 умер, после его смерти открылось наследство, которое было принято наследниками первой очереди по закону ФИО6 (супруга) и ФИО7 (несовершеннолетняя дочь).

<дата> наследникам выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в соответствии с которым наследство состоит из права аренды земельного участка площадью 3896,1 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, <адрес>, 1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания торгового комплекса (т.1 л.д. 37).

9 октября 2018 г. между УМИЗ администрации г. Орла, ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7, заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 3 марта 2006 г., а именно, было указано, что арендаторами по данному договору являются гр. ФИО6 (арендатор 1) и гр. ФИО7 (арендатор 2) в лице законного представителя ФИО6, также раздел 2 дополнен пунктом 2.10 «Арендаторы принимают права и обязанности, а также несут ответственность, предусмотренную договором с 17 сентября 2018 г.» (т.1 л.д. 86-88).

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли (перенайма) от 14 января 2019 г., заключенным между ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО7 (сторона-1), и ИП ФИО3 (сторона-2), сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды земли № от 3 марта 2006 г.; право аренды на земельный участок переходит к стороне-2 с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; сторона-2 обязуется нести все затраты с погашением всех обязательств перед УМИЗ г. Орла, возникших как до подписания настоящего соглашения, так и после, связанных с арендой данного земельного участка, т.е. все исполненные и неисполненные, наступившие и не наступившие обязательства по данному земельному участку. Государственная регистрация произведена 3 октября 2019 г. (т.3 л.д.105-107).

Соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли (перенайма) от 9 декабря 2019 г., заключенному между ИП ФИО3 (сторона-1) и ФИО4 (сторона-2), сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земли № от 3 марта 2006 г.; право аренды на земельный участок переходит к стороне-2 с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; сторона-2 обязуется нести все затраты с погашением всех обязательств перед УМИЗ г. Орла, возникших как до подписания настоящего соглашения, так и после, связанных с арендой данного земельного участка, т.е. все исполненные и неисполненные, наступившие и не наступившие обязательства по данному земельному участку. Государственная регистрация произведена 18 декабря 2019 г. (т.3 л.д.130-131).

УМИЗ администрации г. Орла, обращаясь в суд с данным иском, указывало, что Олефиров А.А. ненадлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендной платы по договору, в связи с чем, у него за период с 13 ноября 2014 г. по 16 сентября 2018 г. образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2933082,23 руб. и пени в размере 2 838 871,04 руб., которую просило взыскать с ответчиков.

Возражая против данных исковых требований, ответчики предъявили встречные исковые требования об обязании УМИЗ администрации г.Орла произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № 7843 от 3 марта 2006 г. с 27 октября 2016 г. в соответствии с пунктом 10 постановления Правительства Орловской области № 443 от 30 декабря 2014 г. с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов», поскольку на арендуемом земельном участке расположен торговый комплекс, для которого не установлен коэффициент.

Разрешая данные требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок используется в соответствии с предусмотренным договором аренды видом его разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания торгового комплекса, а для такой категории арендаторов коэффициент в постановлении Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 не установлен, руководствуясь положениями ст.ст. 608, 614 ГК РФ, ст.1, 22, 35, 65 ЗК РФ, пришел к выводу, что для расчета арендной платы подлежит применению коэффициент категории арендаторов 0,0109 - «иные категории арендаторов», в связи с чем, удовлетворил встречные исковые требования, и отказал в удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла в полном объеме, поскольку при применении указанного коэффициента у арендатора отсутствовала задолженность перед арендодателем.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан без учета подлежащих применению норм материального права и при неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в реестр.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договора аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, а также без уведомления арендодателем арендатора, даже если договором аренды определено внесение изменений о порядке оплаты по соглашению сторон и уведомление арендатора.

Согласно п. 3 раздела I Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2015 г., в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582.

В соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными названным Постановлением, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из, в том числе, принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Арендатор не освобождается от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Из материалов дела следует, что 3 марта 2006 г. между УМИЗ администрации г. Орла и ИП ФИО2 заключен договор аренды земли №, согласно которому в аренду был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 3 896,1 кв.м. с кадастровым номером 57:25:0030603:28, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с 1 января 2006 г. по 31 мая 2008 г., годовая арендная плата определена в размере 551 291,81 руб.

В соответствии с п. 2.4 договора аренды земли, размер арендной платы определяется настоящим договором на основании утвержденной Орловским городским Советом народных депутатов методики расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента в зависимости от приоритетности и социальной значимости видов использования земельных участков на территории г. Орла - 0,0150 коэффициента для категории арендаторов – 2,500 (т.1 л.д. 11-19).

19 октября 2006 г. между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИП ФИО2 заключено соглашение о внесении изменений в договор в части разрешенного использования, вид которого изменен на «эксплуатацию и обслуживание торгового комплекса». Срок оплаты указан в п. 3.4 договора аренды с внесенными изменениями – 25 число текущего месяца. Годовая плата установлена в размере 485 136,80 руб. (т. 1 л.д. 21-26).

При этом изменение разрешенного использования земельного участка было обусловлено необходимостью получения лицензии на право реализации алкогольной продукции, что подтверждается заявлением ФИО2 от 10 августа 2006 г. (т.2 л.д.196).

Соглашением от 28 февраля 2008 г., заключенным между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИП ФИО2, установлен срок аренды земли до 31 мая 2057 г., размер годовой арендной платы остался прежним - 485 136,80 руб. Пункт 4.4.2 договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, без права возведения капитальных зданий и сооружений (т. 1 л.д. 27-30).

Согласно расчету земельных платежей, базовые данные в части кадастровой стоимости земельного участка (3773,29 руб. за 1 кв.м.) и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка 0,0150 не изменились, коэффициент категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель <адрес> изменен с 2,5 на 2,2 (т.1 л.д. 30).

В связи с тем, что спорный договор аренды № от 3 марта 2006 г. заключен после введения в действие ЗК РФ в отношении земельного участка, право государственной собственности, на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой и устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно пункту 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302, действовавшего по 9 января 2015 г., в случае если размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего порядка, превышает 300 000 руб., размер годовой арендной платы за пользование земельными участками устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Указанное постановление утратило силу с 10 января 2015 г. на основании постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области и Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области».

В силу пункта 10 постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле: А = КС x Ка x И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

В соответствии с пунктом 13 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 в первоначальной редакции, в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 года рассчитывалась в соответствии с пунктом 6 Порядка № 302, годовая арендная плата на 2015 год и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области. При расчете годовой арендной платы за земельные участки применяется индекс инфляции, равный 1,127 (пункт 12).

Решением Орловского областного суда от 20 сентября 2016 г. по делу № 3а-102/2016 признан недействующим пункт 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставляемые в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443.

В связи с этим, постановлением Правительства Орловской области от 29 декабря 2016 г. № 540 в постановление Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 внесены изменения - пункт 13 признан утратившим силу с 27 октября 2016 г.

Поскольку Порядок № 443 признан недействующим только в части пункта 13, а предшествующий Порядок № 302 признан утратившим силу с 10 января 2015 г., к правоотношениям сторон с 10 января 2015 г. подлежит применению Порядок № 443 в действующей части.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 21 июля 2014 г.) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости (ЕГРН) кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Истцом представлен расчет арендной платы, который произведен с учетом приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ, проверен судебной коллегией и признан правильным, арендная плата за период с 13 ноября 2014 г. по 26 октября 2016 г. составила:

- с 13 ноября 2014 г. по 31 декабря 2014 г. – 155927,91 руб., в том числе с 13 по 30 ноября 2014 г. – 57682, 8 руб. (98245,03 руб. (ежемесячная арендная плата по договору): 30 дней х 18 дней), с 1 по 31 декабря 2014 г. – 98245,03 (размер подтвержден актом сверки расчетов);

- с 1 по 31 января 2015 г. – 107099,76 руб., в том числе: с 1 по 9 января 2015 г. - 28522,75 руб. (1178940,39 руб. (рыночная стоимость арендной платы за год): 12 месяцев : 31 день х 9 дней); с 10 по 31 января 2015 г. – 78577,01 руб. (1328665,82 руб. (1178940, 39 (рыночная стоимость) х 1,127 (индекс инфляции по постановлению Правительства Орловской области от 14 августа 2015 г. № 373): 12 месяцев: 31 день х 22 дня);

-с 1 февраля по 31 декабря 2015 г. – 1217943, 67 руб. (1178940,39 руб. (рыночная стоимость) х 1,127 (индекс инфляции по постановлению Правительства Орловской области от 14 августа 2015 г. № 373): 12 месяцев х 11 месяцев);

- с 1 января 2016 г. по 26 октября 2016. (включительно) – 1089363, 1 руб., в том числе: с 1 января по 30 сентября 2016 г. – 996499,36 руб. (1178940,39 руб. (рыночная стоимость) х 1,127 (индекс инфляции по постановлению Правительства Орловской области от 14 августа 2015 г. № 373) : 12 мес. х 9 месяцев); с 1 по 26 октября 2016 г. – 92863,74 руб. (1178940,39 руб. (рыночная стоимость) х 1,127 (индекс инфляции по постановлению Правительства Орловской области от 14 августа 2015 г. № 373): 12 месяцев: 31 день х 26 дней).

Указанный расчет за период с 13 ноября 2014 г. по 26 октября 2016 г. стороной ответчика по первоначальному иску не оспаривается.

В связи с тем, что пункт 13 постановления № 443 отменен с 27 октября 2016 г. постановлением Правительства Орловской области от 29 декабря 2016 г. № 540, то размер арендной платы, начиная с 27 октября 2016 г. по 16 сентября 2018 г. (исходя из заявленных исковых требований) подлежит исчислению по методике в соответствии с п. 10 постановления Правительства № 443.

Согласно пункту 10 постановления № 443 годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле: А = КС х Ка х И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

Согласно приложению № 2 к постановлению № 443 коэффициент для лиц, арендующих земельные участки с видом разрешенного использования «для обслуживания торгового комплекса» отсутствует.

Однако в п. 17 Приложения №2 к постановлению №443 предусмотрены коэффициенты по категориям арендаторов в отношении арендованных земельных участков, на которых осуществляется торговая деятельность, в том числе занимающих земельные участки нестационарными рынками - 0,15. В пункте 32 того же Приложения №2 установлен коэффициент для иной категории арендаторов (в том числе занимающих земельные участки со смешанным назначением), который составляет 0,0109.

Решением Орловского областного суда от 3 сентября 2020 г. по делу №3а-94/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Орловской области суд признал недействующим со дня его принятия подпункт 8 пункта 17 Приложения №2 к Порядку определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденному Постановлением Правительства Орловской области №443 от 30 декабря 2014 г. (в редакции от 14 августа 2015 года №373), в той части, которой установлен коэффициент категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Орла для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки для нестационарных рынков, в размере 0,15.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2020 г. решение Орловского областного суда от 3 сентября 2020 г. изменено, признан недействующим с 1 января 2020 г. подпункт 8 пункта 17 Приложения №2 к Порядку определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденному постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года №433 (в редакции постановления Правительства Орловской области от 14 августа 2015 года №373) в той части, которой установлен коэффициент категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Орла для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки для нестационарных рынков, в размере 0,15. В остальной части решение Орловского областного суда от 3 сентября 2020 г. оставлено без изменения.

Таким образом, подпункт 8 пункта 17 Приложения №2 к Порядку определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденному постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. №433 (в редакции постановления Правительства Орловской области от 14 августа 2015 года №373) признан не действующим.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Таким образом, применительно к регулируемой плате за аренду земельных участков публичной собственности не исключается применение нормативного регулирования, предшествовавшего признанному недействующим, учитывая, что нормативный правовой акт, его заменяющий, применительно к спорному периоду принят не был.

Указанная правовая позиция также следует из анализа положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2016 г. № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена».

Так, до Постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 433 порядок определения размера арендной платы, а также порядок условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, был утвержден постановлением Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302.

Указанным постановлением размер годовой арендной платы за пользование земельными участками определялся по формуле: А = КС х Ка х И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

Приложением № 2 к постановлению Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302, были утверждены коэффициенты категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле.

Подпунктом 8 пункта 18 данного приложения установлен коэффициент для индивидуальных предпринимателей, занимающих земельные участки нестационарными рынками – 0,15.

Однако подпункт 8 пункта 18 Приложения № 2 к постановлению Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области», которым установлен коэффициент категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле, для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки нестационарными рынками, в размере 0,15, на основании решения Орловского областного суда от 1 апреля 2022 г. по иску ФИО1 признан недействующим с 9 января 2015 г.

Данное решение вступило в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 июля 2022 г.

До постановления Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302, Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области- городе Орле, был утвержден постановлением Правительства Орловской области от 3 сентября 2009 г. № 154.

Указанным постановлением размер годовой арендной платы за пользование земельными участками определялся по формуле: А = КСЗ х Кви х Ка х Ка х S х Ид, где: А - арендная плата; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви – коэффициент видов разрешённого использования земельных участков (приложение № 2), Ка - коэффициент категорий арендаторов земельных участков (приложение № 3); S - площадь земельного участка, Ид - индекс инфляции.

Приложением № 2 к постановлению Правительства Орловской области от 3 сентября 2009 г. № 154, были утверждены коэффициенты видов разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Орловской области- городе Орле.

Пунктом 5 данного Приложения установлен коэффициент вида разрешенного использования для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли – 0,015.

Приложением № 3 к постановлению Правительства Орловской области от 3 сентября 2009 г. № 154, были утверждены коэффициенты категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле.

Подпунктом 8 пункта 19 данного Приложения установлен коэффициент для индивидуальных предпринимателей, занимающих земельные участки нестационарными рынками – 10.

Судебная коллегия, принимая во внимание, что с момента вступления решений Орловского областного суда от 17 декабря 2020 г. и от 1 апреля 2022 г. уполномоченным органом не установлен экономически обоснованный коэффициент категории арендаторов земельных участков, занимающих нестационарными рынками, то в рассматриваемом случае подлежит применению коэффициент категории арендаторов для нестационарных рынков, утверждённый постановлением Правительства Орловской области от 3 сентября 2009 г. № 154.

Учитывая, что указанным Постановлением коэффициент категории арендаторов для нестационарных рынков был установлен в размере 10, однако с учетом действующей на тот момент формулы расчета арендной платы он применялся с учетом коэффициента вида разрешенного использования, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли в размере 0,015, то судебная коллегия с учетом позиции УМИЗ администрации г.Орла, полагает применить для расчёта арендной платы спорного земельного участка за период с 27 октября 2016 г. по 16 сентября 2018 г. коэффициент для индивидуальных предпринимателей, занимающих земельные участки нестационарными рынками с учетом коэффициента вида разрешенного использования, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли - 0,15 (10 * 0,015), предусмотренный постановлением Правительства Орловской области от 3 сентября 2009 г. № 154.

В связи с чем, за период с 27 октября 2016 г. по 16 сентября 2018 г., арендная плата ИП ФИО2 подлежала оплате в следующем размере (исходя из формулы (А = КС х Ка х И):

- с 27 октября 2016 г. по 31 декабря 2016 г. – 62402,28 руб. (4642729,67 руб. : 12 месяцев: 31 день х 5 дней) + 773788,28 руб. (4642729,67 руб. : 12 месяцев х 2 месяца);

- с 1 января по 31 декабря 2017 г. – 1317237,60 руб. (779200 руб. (измененная кадастровая стоимость земельного участка на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27 апреля 2017 г. № 690) х 0,15 (коэффициент категории арендатора) х 1,127 (индекс инфляции);

- с 1 января 2018 г. по 16 сентября 2018 г. – 878158,40 руб. (1317237,60 руб. : 12 х 8 месяцев) + 58543,89 руб. (1317237,60 руб. : 12 месяцев : 30 дней х 16 дней).

Таким образом, согласно представленным истцом платежным документам о внесении ИП ФИО2 арендной платы, задолженность по арендной плате за период с 13 ноября 2014 г. по 16 сентября 2018 г. составляет 2933082,23 руб.

Довод ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску о том, что при определении размера арендной платы за период с 27 октября 2016 г. по 16 сентября 2018 г. не подлежит применению коэффициент для арендаторов, занимающих земельные участки нестационарными рынками, а необходимо учитывать коэффициент категории арендатора для иной категории арендаторов (в том числе занимающих земельные участки со смешанным назначением), который составляет 0,0109 (п. 32 Приложения №2 к Постановлению № 443), в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы указанного земельного участка площадью 3896,1 кв.м. составит 107864,66 рублей, т.е. по 8 988,72 руб. в месяц, судебной коллегией не принимается во внимание по следующим основаниям.

Согласно карте градостроительного зонирования г. Орла, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030603:28 расположен в территориальной зоне ОЖ (предназначена для формирования многофункциональной жилой и общественной застройки с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций местного и районного значения).

Как следует из статьи 53 Правил землепользования и застройки городского округа «г. Орел», одним из основных видов использования недвижимости для территориальной зоны ОЖ являются объекты торговли.

Для разрешения заявленных требований, назначалась по делу строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР».

Из заключения экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» от 9 августа 2019 г. № следует, что исследованию подлежали строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 1-18).

Согласно техническому паспорту от 31 мая 2019 г. инвентаризированы строения лит. А, В, Г, Д, Е, Ж, Ж1, З, К (т.1 л.д. 174-178). Лит. Ж, Ж1, З, К не исследовались, так как на момент экспертного осмотра строения с линейными размерами, соответствующими данным литерам и указанными в техническом паспорте, отсутствуют. Конфигурация лит. А не соответствует техническому паспорту: по фасадной части слева и справа произведена реконструкция, т.е. увеличение площади. Вновь возведенная с правого края лит. А часть выполнена без фундамента, т.е. не имеет неразрывной связи с землей, а, следовательно, является временным строением. Фундамент вновь возведенной с левого края лит. А части выполнен ленточным бетонно-металлическим. Между тем вновь возведенная с левого края лит. А часть не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной территориальной зоны, так как расположена за границами земельного участка с кадастровым номером №. При этом вновь возведенная с левого края лит. А часть является неотъемлемой составляющей лит. А. Строения лит. А, В, Г, Е имеют идентичную конструкцию, представляют собой металлические каркасные строения, расположенные на бетонно-металлическом фундаменте, кровельное покрытие выполнено по металлическому каркасу. Строение лит. Д представляет собой металлическое каркасное строение, расположенное на бетонном ленточном фундаменте. Так как строения лит. А, В, Г, Е имеют бетонно-металлический фундамент, лит. Д – бетонный ленточный, следовательно, имеют неразрывную связь с землей. Строение лит. Б представляет собой металлическое каркасное строение, расположенное на бетонной площадке. Наличие фундамента у строения лит. Б экспертным осмотром не выявлено. Таким образом, строение лит. Б не имеет неразрывной связи с землей, т.е. является временным (т.3 л.д.9).

Как усматривается из вышеприведенного технического паспорта, площади (по наружному обмеру) составили: лит. А– 1503,0 кв.м, лит. Б – 17,5 кв.м, лит. В – 20,4 кв.м, лит. Г – 134,7 кв.м, лит. Д – 111,6 кв.м, лит. Е – 40,3 кв.м, лит. Ж – 33,9 кв.м, лит. З – 26,6 кв.м, лит. К – 10,6 кв. м. Площадь замощения – 2008,1 кв.м.

Также экспертным осмотром установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0030603:28, расположенном по адресу: <адрес>, имеется множество строений, не отраженных в техническом паспорте, конструктивное исполнение которых идентично лит. Б (металлические каркасные строения без фундамента), данные строения не имеют неразрывной связи с землей и являются временными.

При этом из материалов дела следует, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ни за кем не зарегистрировано.

На обращение ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых строений под лит. А, В, Г, Д, Е, расположенных по адресу: <адрес>, ему было отказано, в связи с отсутствием документов в соответствии с ч.ч. 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе разрешения на строительство указанных объектов, что подтверждается ответом и.о. начальника Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области – главного архитектора Орловской области от 22 января 2020 г. № 8/135.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме этого, п. 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» торговым объектом является здание или часть здания, строения или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров; стационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения; под нестационарным торговым объектом понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Аналогичные определения стационарного и нестационарного торговых объектов содержатся, соответственно, в пунктах 15 и 16 ГОСТа Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденный приказом Росстандарта от 28 августа 2013 г. № 582-ст (ГОСТ Р 51303-2013).

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случае размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статьей 39.36 ЗК РФ предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

Особенности размещения нестационарных торговых объектов приведены в статье 10 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», согласно которой размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Из материалов дела следует, что расположенные на спорном земельном участке торговые объекты не включены в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Орла, утверждаемую администрацией г. Орла.

При этом в силу ч.3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством РФ порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта РФ.

Информация о выданных органом местного самоуправления разрешениях и содержащиеся в таких разрешениях сведения предоставляются в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ. На основании полученной информации орган государственной власти субъекта РФ в установленном им порядке формирует и ведет реестр рынков (статья 10 вышеприведенного Федерального закона № 271-ФЗ).

Согласно статье 24 Федерального закона № 271-ФЗ организация розничного рынка, организация и осуществление деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничном рынке подлежат приведению в соответствие с положениями настоящего Федерального закона не позднее 1 августа 2007 г. С 1 января 2013 г. оборудование и застройка рынков, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях Республики Крым и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, осуществляются управляющими рынками компаниями при обязательном соблюдении основных требований, предусмотренных статьей 11 настоящего федерального закона. С 1 января 2013 г. для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях Республики Крым и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.

Таким образом, из анализа приведенных норм права следует, что стационарный рынок должен отвечать требованиям Федерального закона № 271-ФЗ, однако расположенные по адресу: <адрес> торговые объекты, данным требованиям не отвечают, в реестре рынков Орловской области рынок по <адрес> отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым к наименованиям вида разрешенного использования земельного участка отнесены: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) – размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов использования с соответствующими кодами; рынки – размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв.м; магазины – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Между тем как следует из акта обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, составленного 26 февраля 2019 г. сотрудниками УМИЗ администрации г. Орла с приложением фотоматериалов, установлено, что на вышеуказанном земельном участке размещен нестационарный рынок (т.2 л.д. 18-30).

В соответствии с договорами аренды торговых мест, заключаемыми ИП ФИО3 (арендодателем), действовавшим в качестве доверительного управляющего по договору от 3 мая 2007 г. с ИП ФИО2, передавались различным предпринимателям в аренду торговые места в Торговом Комплексе «На Курской» для мелкорозничной торговли. При этом договоры на инженерное обеспечение, вывоз ТБО, договор доверительного управления заключались арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030603:28 изначально ИП ФИО2, затем ИП ФИО6 (т.1 л.д. 94 -127).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что право собственности на постройки, расположенные на спорном земельном участке ни за кем не зарегистрировано, часть из которых являются временными; торговые объекты, расположенные по адресу: <адрес>, не отвечают требованиям Федерального закона № 271-ФЗ; в реестр рынков Орловской области рынок по <адрес> не включен, судебная коллегия приходит к выводу, что фактически на спорном земельном участке размещен нестационарный рынок, который арендатором использовался для эксплуатации нестационарного рынка, в связи с чем, на арендатора подлежит возложению обязанность оплаты пользования земельным участком в размере, соответствующем доходности этого земельного участка, исходя из фактического вида использования - нестационарный рынок.

Изменение разрешенного использования земельного участка с «эксплуатация и обслуживание рынка» на «эксплуатация и обслуживание торгового комплекса» было обусловлено необходимостью получения арендатором лицензии на реализацию алкогольной продукции.

При этом, судебная коллегия не может принять в качестве относимого и допустимого доказательства выводы заключения экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» от 9 августа 2019 г. № о том, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, являющиеся торговым комплексом (совокупность торговых предприятий) относятся к объектам, указанным в п. 32 Приложения № 2 постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. «иные категории арендаторов» (в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением»), поскольку данный вывод экспертами сделан не по поставленному судом вопросу, ничем не мотивирован, и ответ на данный вопрос относится к вопросам юридического характера, который в силу ст. 79 ГПК РФ подлежит разрешению судом.

Таким образом, установив, что фактически арендатором указанного земельного участка он использовался для эксплуатации нестационарного рынка, судебная коллегия не может согласиться с доводами истца по встречному иску и выводом суда первой инстанции о том, что при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 0,0109 - «иные категории арендаторов», который не соответствует доходности этого земельного участка с учетом фактического вида пользования.

При разрешении исковых требований УМИЗ администраций г. Орла о взыскании пени, судебной коллегией установлено, что оплата арендатором арендной платы производилась несвоевременно и не в полном объеме.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды № 7843 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Соглашением от 19 октября 2006 г. размер пени изменен на 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному УМИЗ администрации г. Орла расчету, не оспариваемому арифметически представителем ФИО1, в связи с невыполнением обязательств по внесению арендных платежей, неустойка (пени) за период с 26 января 2015 г. по 16 сентября 2018 г. в соответствии с условиями договора составила 2743522,55 руб.

Пунктами 71, 72 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 17 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, Индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что неустойка исчислена и предъявлена ко взысканию с ФИО1 за период осуществления предпринимательской деятельности ИП ФИО2 При этом к ФИО1 исходя из условий соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли (перенайма) от 9 декабря 2019 г. перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земли № 7843 от 3 марта 2006 г., в том числе возникшие как до подписания настоящего соглашения, так и после, связанные с арендой данного земельного участка, т.е. все исполненные и неисполненные, наступившие и не наступившие обязательства по данному земельному участку.

При этом по материалам дела также установлено, что ответчиком по первоначальному иску в суде первой инстанции не заявлялось о применении положений статьи 333 ГК РФ, в связи с чем, судебная коллегия с учётом вышеприведённых разъяснений вышестоящего суда не вправе ставить вопрос об уменьшении размера неустойки с учетом положений ст. 333 ГК РФ.

Проверяя доводы стороны ответчика по первоначальному иску о пропуске срока исковой давности по обращению в суд с требованиями о взыскании задолженности, о чем заявлялось в суде первой инстанции, судебной коллегией установлено следующее.

Из договора аренды земли № 7843 от 3 марта 2006 г. (с учетом внесенных в него изменений) срок уплаты арендных платежей установлен 25 числа текущего месяца.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

При этом частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок установлены законом или договором.

В соответствии с п. 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено (п.2 ст. 204 ГК РФ).

Если после оставления иска без рассмотрения неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, если основанием оставления иска без рассмотрения послужили действия (бездействие) истца (п.3 ст. 204 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 18 вышеприведенного постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Таким образом, в случае прекращения производства по делу по тем основаниям, что оно не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, неистекшая часть срока исковой давности, составляющая менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев (п. 1 ст. 6, п. 3 ст. 204 ГК РФ).

При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24, 25 вышеприведенного постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43, по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Из материалов дела следует, что 8 июня 2018 г. УМИЗ администрации г. Орла обратилось в арбитражный суд Орловской области с иском к ИП ФИО5 о взыскании арендной платы за период с 13 ноября 2014 г. по 25 мая 2018 г. и пени за период с 26 декабря 2014 г. по 30 апреля 2018 г., при этом перед обращением в суд в адрес ответчика 25 января 2018 г. была направлена претензия.

Определением арбитражного суда Орловской области от 12 декабря 2018 г. производство по указанному делу с учетом замены ответчика на ФИО6 и ФИО7 в лице законного представителя ФИО6 прекращено на основании на основании п.1 ч.1 ст. 150 АПК РФ, ст.ст. 151, 184 АПК РФ (т.1 л.д. 35-40).

С данным исковым заявлением к ФИО6 и ФИО7 УМИЗ администрации г. Орла обратилось в Железнодорожный районный суд г. Орла 11 января 2019 г.

В силу приведенных норм права и разъяснений Пленума ВС РФ УМИЗ администрации г. Орла не пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 22 мая 2015 г. по 16 сентября 2018 г., что сторонами в судебном заседании в суде апелляционной инстанции не оспаривалось.

Ввиду изложенного, апелляционная жалоба УМИЗ администрации г. Орла об отмене решения суда подлежит удовлетворению, а решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени и об удовлетворении встречных исковых требований об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № 7843 от 3 марта 2006 г. с 27 октября 2016 г. в соответствии с пунктом 10 постановления Правительства Орловской области № 443 от 30 декабря 2014 г. с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов», отмене как незаконное и необоснованное, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла о взыскании с ФИО1 задолженности за период с 22 мая 2015 г. по 16 сентября 2018 г. (в пределах срока исковой давности) в размере 5361206,90 руб., в том числе задолженности по арендной плате в размере 2 634 602,80 руб. и пени в размере 2 726 604,10 руб. и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1

Поскольку исковые требования УМИЗ администрации г. Орла частично удовлетворены, с ФИО1 в доход Муниципального образования «город Орел» подлежит взысканию государственная пошлина, размер которой в соответствии с положениями статьи 333.19 НК РФ должен составить 60000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 10 апреля 2019 г. отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к ФИО1 о взыскании арендной платы и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла задолженность за период с 22 мая 2015 г. по 16 сентября 2018 г. в размере 5361206,90 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 2 634 602,80 руб. и пени в размере 2 726 604,10 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и встречных исковых требований ФИО1 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход Муниципального образования «город Орел» государственную пошлину в размере 60000 руб.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 сентября 2022 г.

Председательствующий

Судьи