Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 июля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области,

по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением.

Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с названным выше иском, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи принадлежавшей ему квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 11.09.2014 года между ним и ФИО3, указав, что денежные средства за квартиру он не получал, акт приема - передачи квартиры не подписывал, из данного жилого помещения не выписывался и до настоящего времени проживает в нем, оплачивая коммунальные платежи, а также применить последствия недействительности сделки, признав недействительным право собственности ФИО4 на вышеуказанную квартиру, восстановив в ЕРГН запись о регистрации его права собственности на квартиру.

ФИО4 обратилась в суд со встречным иском, в котором просила суд признать ФИО1 утратившим право пользования вышеуказанным жилым помещением, принадлежащим ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 17.10.2020 года; снять ФИО1 с регистрационного учета по данному адресу и выселить из жилого помещения, возложить на него обязанность не чинить ей препятствия в пользовании квартирой, указав в обоснование требований, что ФИО1 отказывается добровольно освободить квартиру, сняться с регистрационного учета, данную квартиру сдает, квартиранты отказываются выехать, в связи с чем она лишена возможности попасть в принадлежащую ей квартиру.

Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 02 июля 2021 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО4 удовлетворены частично: ФИО1 признан утратившим право пользования <адрес>, снят с регистрационного учета по указанному адресу и выселен из данного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. В удовлетворении остальных встречных исковых требований ФИО4 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение суда отменить, в её обоснование приводит доводы о неполном установлении судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств, выражает несогласие с изложенными в решении выводами суда; указывает, что ФИО1 полагал сделку купли-продажи квартиры мнимой до 14.10.2020 года, даты получения письма о принадлежности квартиры иному лицу и необходимости его выселения; указывает, что при заключении договора купли-продажи стороны имели ввиду договор займа с залогом спорной квартиры, в этой связи полагает, что суду первой инстанции для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных статьей 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа, обеспеченного залогом квартиры; указывает, что ФИО3 дал обязательство ФИО1 не отчуждать приобретенную у него по договору купли-продажи от 11.09.2014 года спорную квартиру.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как установлено судом первой инстанции, 11.09.2014 года между ФИО1 (далее также – продавец) и ФИО3 (далее также – покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>л.д. 111-112), по условиям которого стоимость квартиры составляла 2 500 000 рублей, из которых 500 000 рублей - собственные средства покупателя, 2 000 000 рублей – кредитные средства, предоставленные по кредитному договору <***> «АКБ «Связь-Банк» (л.д. 114-122).

Как следует из расписки от 11.09.2014 года, написанной ФИО1 собственноручно, денежные средства в сумме 500 000 рублей в качестве оплаты за проданную квартиру по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2014 года им получены. Материальных и каких-либо иных претензий, связанных с заключением и исполнением договора купли-продажи квартиры к ФИО3 не имеет (оборотная сторона л.д.131 и л.д. 132).

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи от 11.09.2014 года кредитные денежные средства должны быть помещены покупателем в арендованную банковскую сейфовую ячейку и могут быть выданы только продавцу после регистрации права покупателя на спорную квартиру.

Из кредитного договора, заключенного ФИО3 с ОАО «АКБ «Связь-Банк», следует, что данное условие договора ответчиком выполнено.

Получение ФИО1 денежных средств в размере 2 000 000 руб. подтверждено представителем истца в суде апелляционной инстанции, её пояснения о том, что после того, как ФИО1 забрал из банковской ячейки денежные средства, он передал их ФИО3 ничем не подтверждены.

Вместе с тем даже в случае их достоверности данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности сделки, поскольку распоряжение ФИО1, участвовавшем в совместном с ФИО3 бизнесе, принадлежащими ему денежными средствами, имевшее место после исполнения договора купли-продажи его сторонами, является правом истца как лица, обладающего полной гражданской правоспособностью.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО2 подтвердила, что именно ФИО3 погашал принятые им на себя кредитные обязательства по вышеуказанному договору, деньги, вырученные ФИО1 от продажи квартиры, пошли на развитие бизнеса, а долг ФИО1 перед ФИО3 сохраняется по настоящее время.

На основании пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

11.09.2014 года вышеуказанная квартира передана ФИО3 по передаточному акту, подписанному, в том числе ФИО1 (л.д. 113).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Калининградской области по запросу суда первой инстанции, следует, что право собственности ФИО3 на спорную квартиру зарегистрировано на основании указанного договора купли-продажи от 11.09.2014 года и заявлений ФИО3 и ФИО1 от 11.09.2014 года (л.д. 105-108).

Кроме того, одновременно с регистрацией права собственности ФИО3 на спорную квартиру зарегистрирована её ипотека в пользу ОАО «АКБ «Связь-Банк», выдана закладная на указанную квартиру (л.д. 123-181).

Переход права собственности на указанную квартиру на основании договора от 11.09.2014 года произведен в установленном порядке, право собственности ФИО3 зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 17.09.2014 года, с этого дня прекращено право собственности ФИО1 в отношении вышеуказанной квартиры.

17.10.2020 года данная квартира по договору купли-продажи отчуждена ФИО3 ФИО4, уплатившей её стоимость в размере 3 400 000 рублей (л.д. 86-88), договор купли-продажи 17.10.2020 года в соответствии с пунктом 10 договора является одновременно актом приема-передачи.

Согласно пункту 5 данного договора на день его заключения спорная квартира в залоге не находилась, правами третьих лиц, в том числе правом проживания, не обременена.

На дату заключения указанного договора кредитная задолженность перед ОАО «АКБ «Связь-Банк» ФИО3 погашена.

Переход права собственности на квартиру на основании договора 17.10.2020 года произведен в установленном порядке, право собственности ФИО4 зарегистрировано 26.10.2020 года (л.д. 82-88).

Отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, установив приведенные выше обстоятельства, руководствуясь статьями 10, 177, 178, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным заключенного 11.09.2014 года между ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.

С выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласна, считает решение суда соответствующим закону, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из искового заявления, в обоснование заявленных требований ФИО1 ссылался на положения статьи 177 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Вместе с тем доказательств нахождения ФИО1 в указанном состоянии на день подписания им договора купли-продажи квартиры от 11.09.2014 года и регистрации перехода права собственности на квартиру не представлено.

В суде первой инстанции ФИО1 приводил доводы о заключении оспариваемой им сделки под влиянием заблуждения.

В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В Управлении Росреестра по Калининградской области ФИО1 собственноручно в заявлении выполнил запись о том, что он просит зарегистрировать переход права собственности на принадлежащую ему квартиру к ФИО3.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО1 не заблуждался ни относительно предмета сделки, ни относительно природы сделки, ни лица, с которым он вступал в сделку. Заблуждение же относительно мотивов сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 178 ГК РФ не является основанием для признания сделки недействительной.

Доводы ответчиков о пропуске ФИО1 срока исковой давности суд первой инстанции нашел обоснованными, поскольку с исковым заявлением о признании совершенной 11.09.2014 года сделки купли-продажи недействительной ФИО1 обратился в суд только 30.12.2020 года, при этом переход права собственности в отношении спорной квартиры состоялся 17.09.2014 года, заявляя о неполучении им денежных средств, ФИО1 иск к покупателю квартиры не предъявлял, в ином порядке требований об их уплате не заявлял, доказательств обратного истцом не представлено.

Более того, по изложенным выше мотивам оснований полагать, что денежные средства по сделке ФИО1 не получены, не имеется, то обстоятельство, что он ими впоследствии распорядился по собственному усмотрению, о её безденежности не свидетельствует.

В апелляционной жалобе ФИО1 приведены доводы о том, что суд с учетом его пояснений должен был самостоятельно проверить оспариваемую сделку на предмет её мнимости и притворности, поскольку им указывалось в иске о совершении сделки ввиду наличия у него долговых обязательств перед ФИО3, которой обязался до погашения долга квартиру не продавать, то есть фактически имел место договор займа с залогом квартиры.

В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия.

Расхождение волеизъявления с волей устанавливается путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

Материалами дела подтверждено, что для приобретения принадлежащей ФИО1 квартиры ФИО3 оформил кредитный договор с ОАО АКБ «Связь-Банк», денежные средства по которому предоставлены банком на приобретение заемщиком вышеуказанной квартиры; исполнение ФИО3 заемного обязательства обеспечено ипотекой данной квартиры, зарегистрированной Управлением Росреестра по Калининградской области в пользу банка; кредитор в соответствии с условиями кредитного договора наделен правом проверить целевое использование кредита путем контроля за порядком расчетов в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения, а также изъять из индивидуального банковского сейфа, зачислить на счет заемщика и списать денежные средства, предоставленные кредитором, в случае нерегистрации права собственности покупателя на вышеуказанную квартиру; обратить взыскание на квартиру в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора; заемщиком приняты обязательства по заключению договоров имущественного, личного и титульного страхования.

По-мнению судебной коллегии, заключение ФИО3 названного кредитного договора наряду с иными приведенными выше и получившими правовую оценку доказательствами подтверждает волю сторон спора на совершение сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

То обстоятельство, что ФИО1 продолжал проживать и сохранять регистрацию в данной квартире с учетом его давнего знакомства с ФИО3 и ведения совместного с ним бизнеса, не ставит под сомнение направленность воли сторон договора на заключение договора купли-продажи квартиры от 11.09.2014 года.

При этом, как следует из встречного искового заявления нового собственника квартиры ФИО4, ею приводились доводы и о том, что по месту регистрации ФИО1 в настоящее время не проживает, квартиру сдает посторонним людям.

Оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка является притворной и фактически сторонами заключен договор займа с залогом квартиры, не имеется.

Судебная коллегия считает нелогичным заключение ФИО3 кредитного договора с передачей в залог банку приобретенной квартиры и внесение им оплаты по договору купли-продажи квартиры, что подтверждено, в том числе и собственноручно составленной ФИО1 распиской, при наличии у ФИО1 перед ФИО3 долговых обязательств в том же размере.

Более того данные долговые обязательства ФИО1 надлежащими средствами доказывания не подтверждены, доводы стороны истца в суде апелляционной инстанции об их существовании голословны и судебной коллегией отклоняются.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

На основании статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплены права и обязанности собственника жилого помещения, в соответствии с частью 1 которой предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

На основании статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Право собственности ФИО4 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 26.10.2020года (л.д. 82-88).

Соответственно, с 26.10.2020 года к ФИО4 перешли все полномочия собственника в отношении спорной квартиры, однако реализовать их она не имеет возможности ввиду проживания в спорной квартире её прежнего собственника ФИО1

На основании приведенных норм материального закона суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании его утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, указав, что право собственности на жилое помещение перешло к ФИО4 на основании сделки, которая недействительной не признана, соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением суду не представлено, обязательства по обеспечению ФИО1 жилым помещением у ответчика отсутствуют, что влечет за собой утрату истцом права пользования спорным жилым помещением и, как следствие, выселение из него.

Вступившее в законную силу решение о признании истца утратившими право пользования спорным жилым помещением и о выселении из него само по себе является основанием для снятия его с регистрационного учета по месту жительства.

Обоснованно суд первой инстанции счел излишними и не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о возложении на ФИО1 обязанности не чинить препятствия собственнику ФИО4 в пользовании принадлежащей ей спорной квартирой. При этом, суд верно рассуждал, что выселение ФИО1 со снятием его с регистрационного учета из спорной квартиры полностью восстановит права ФИО4 как собственника данного жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 июля 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи