Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 КФХ ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, ООО «МерАл» в лице конкурсного управляющего ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Управление Росреестра по Ростовской области, СА «Уютная», о признании недействительными дополнительного соглашения к договору аренды, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе ИП ФИО2 КФХ ФИО3 на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 июня 2020 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 КФХ ФИО3 о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что она на основании решений общего собрания участников долевой собственности от 10 июля 2019г. и от 31 июля 2019г. является уполномоченным лицом собственников земельных участков с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 862000 кв. м и КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 862000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ей на праве собственности принадлежит 445/1040 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

19 марта 2012 г. истец вместе с другими участниками долевой собственности на собрании приняли решение о передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в аренду ООО «МерАл» сроком в 5 лет, было избрано уполномоченное лицо Г.М.В. со сроком полномочий на 3 года. Договор аренды указанного земельного участка от 08 ноября 2012 года был подписан Г.М.В. и зарегистрирован 14.12.2012.

ФИО1 в мае 2019 года стало известно, что 15 марта 2015 года ООО «МерАл» заключило с ними через уполномоченное лицо Г.М.В. дополнительное соглашение к указанному договору аренды земельного участка без всякого волеизъявления участников долевой собственности. Впоследствии ООО «МерАл» заключило договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 ноября 2012 г. с ИП ФИО2 КФХ ФИО3

Поскольку на момент заключения договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 ноября 2012 г. ИП ФИО2 КФХ ФИО3 в отношении ООО «МерАл» была начата процедура банкротства, то, по мнению истца, действия ООО «МерАл» по передаче прав арендатора другому лицу незаконны.

Кроме того, договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 ноября 2012 г. ИП ФИО2 КФХ ФИО3 мог быть заключен лишь на срок до истечения договора аренды от 08 ноября 2012 года, т.е. до 14 декабря 2017 года.

С момента проведения общего собрания 19 марта 2012 года никаких собраний больше не проводилось, никаких решений о продлении договора аренды, заключении дополнительных соглашений к нему или заключении нового договора аренды не принималось.

Решениями общего собрания участников долевой собственности от 10 июля 2019 г. и от 31 июля 2019 г. было принято решение о расторжении указанного договора аренды земельного участка и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору ИП ФИО2 КФХ ФИО3, также собранием принято решение о передаче земельного участка в аренду другому арендатору.

На основании изложенного, ФИО1 просила суд признать недействительным дополнительное соглашение от 15 марта 2015г., заключенное между уполномоченным лицом Г.М.В. и ООО «МерАл» к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 08 ноября 2012г. земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Признать недействительным договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 ноября 2012 г., заключенный между ООО «МерАл» и ИП ФИО2 КФХ ФИО3 в отношении земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Признать расторгнутым договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 08 ноября 2012г. земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 июня 2020г. исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

ИП ФИО2 КФХ ФИО3 не согласился с таким решением, подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт ссылается на то, что судом привлечен к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6, не являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок, и не привлечен к участию в деле в качестве третьего лица сособственник земельного участка ФИО6.

Апеллянт указывает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании недействительными дополнительного соглашения от 15.03.2015 и договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.11.2012, без учета того, что иск предъявлен истцом 19 сентября 2019г., по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды. При этом, суд не учел недобросовестные действия истца, оспаривающего сделки, поскольку она после окончания основного срока аренды продолжала получать арендную плату, что подтверждается ее пояснениями, данными в суде первой инстанции, требований о прекращении договора аренды, а также о возврате земельного участка до 2019г. не предъявляла. Апеллянт считает, что у истца нет оснований признавать недействительным дополнительное соглашение от 15 марта 2015г. к договору аренды земельного участка, поскольку дополнительным соглашением не изменялись условия договора аренды, принятые на общем собрании, условиями соглашения предусмотрена возможность продления договора аренды в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора аренды, однако, истец, зная об истечении срока аренды, не требовал его прекращения. По мнению апеллянта, у истца нет основания для признания недействительным договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.11.2012, поскольку истец не является стороной договора.

Апеллянт считает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, поскольку арендатор ИП ФИО2 КФХ ФИО3 не нарушал и не нарушает условия договора аренды, доказательств, подтверждающих обратное, истцом не представлено, принятие решения общим собранием о расторжении договора аренды является односторонним отказом от исполнения договора и недопустимым в силу требований ст. 310 ГК РФ.

Апеллянт не согласен с выводом суда о незаконности действий ООО «МерАл» по передаче прав арендатора другому лицу в связи с процедурой банкротства в отношении ООО «МерАл», поскольку ООО «МерАл» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре как ликвидируемый должник, в отношении общества открыта процедура банкротства решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 августа 2018г., в связи с чем на момент заключения договора уступки от 26.10.2017 общество не было признано банкротом.

Также апеллянт не согласен с выводом суда о незаконности заключения дополнительного соглашения 15 марта 2015г. и передачи прав арендатора по договору уступке ИП ФИО2 КФХ ФИО3 в связи с непринятием решения общим собранием участников долевой собственности на земельный участок на продление срока договора аренды или передачу прав арендатора третьим лицам, поскольку положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусматривают в компетенции общего собрания решение такого вопроса как передача прав арендатора третьим лицам, а заключение дополнительного соглашения к договору аренды не противоречит законодательству.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ в отсутствие сторон и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав представителя ИП ФИО2 КФХ ФИО3, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ФИО1, просившего решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 на праве собственности принадлежит 445/1040 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

19 марта 2012 г. на общем собрании истец совместно с другими участниками долевой собственности приняли решение о передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в аренду ООО «МерАл» сроком на 5 лет, избрали уполномоченное лицо Г.М.В. со сроком полномочий на 3 года, который от имени участников долевой собственности был уполномочен подписать договор аренды и сдать его на регистрацию в Пролетарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 08 ноября 2012 года, был подписан Г.М.В. и зарегистрирован 14.12.2012.

В соответствии с п.п.1.2, 3.2 договора арендатор обязан по истечении действия договора аренды ( пяти лет) возвратить земельный участок участникам долевой собственности.

С момента проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1040000 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 19 марта 2012 года, которое приняло решение о передаче указанного земельного участка в аренду ООО «МерАл», общих собраний не проводилось, решений о продлении договора аренды, заключении дополнительных соглашений к нему или заключении нового договора аренды не принималось.

15 марта 2015 года ООО «МерАл» заключило с участниками общей долевой собственности дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08 ноября 2012 года, которое от их имени было заключено уполномоченным лицом Г.М.В.

Согласно указанному соглашению договор аренды от 08 ноября 2012 года был дополнен пунктом 1.4, в соответствии с которым в случае, если за 15 календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон в письменной форме не известит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор, то настоящий договор считается пролонгированным на срок 10 лет на тех же условиях.

Впоследствии ООО «МерАл» заключило договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 ноября 2012 года ИП ФИО2 КФХ ФИО3

Решением общего собрания участников долевой собственности от 10 июля 2019 года принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 08 ноября 2012 года с ООО «МерАл», а решением общего собрания участников долевой собственности от 31 июля 2019 года было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 08 ноября 2012 года с ООО «МерАл» и решение о расторжении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2017 с ИП ФИО2 КФХ ФИО3, также собранием принято решение о передаче земельного участка в аренду другому арендатору.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 9, 12, 14 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и исходил из того, что срок договора аренды земельного участка был изменен неуполномоченным лицом, без волеизъявления участников общей долевой собственности на земельный участок. При этом, суд учел объем действий, на совершение которых был уполномочен Г.М.В. общим собранием, а также отсутствие доказательств получения истцом арендной платы за пользование земельным участком от ИП ФИО2 КФХ ФИО3 и ее информирование о новом сроке аренды земельного участка и о переуступки прав и обязанностей по нему ответчику.

Суд отклонил доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку ответчиком не представлены доказательства того, что истцу было известно о наличии оспариваемых договоров до мая 2019 года.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, в том числе и путем передачи его в аренду, осуществляется в порядке, установленном статьей 14 Закона N 101-ФЗ, а именно на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

В силу статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка.

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Согласно подпункта 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В силу требований пункта 2 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Соответственно уполномоченный Г.М.В. мог совершать без доверенности сделки со спорным земельным участком, если их условия соответствовали условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности

Исходя из протокола общего собрания от 19.03.2012 собственники земельных долей определили предмет договора аренды, сторону с которой будет заключен договор и срок данного договора- пять лет ( п.1.2 ).

Поскольку общим собранием и договором аренды не было предусмотрено иное, в силу ст. ст.610, 621 ГК по истечение пятилетнего срока при отсутствии возражений со стороны арендодателей и продолжении пользования арендатором земельным участком договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, Г.М.В., заключая дополнительное соглашение к договору аренды, установил его новый срок на случай пролонгации, отличный от установленного общим собранием, т.е. вопреки решениям общего собрания от 19.03.2012 и в отсутствии волеизъявления участников общей долевой собственности, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о недействительности заключенного им дополнительного соглашения как противоречащего приведенным нормам права.

Ссылки в данном случае апеллянта на недобросовестные действия истца в связи с получением ею арендной платы вплоть до обращения в суд, не имеют правовых последствий для признания соглашения недействительным, поскольку не свидетельствуют об информировании истца уполномоченным Г.М.В. об установлении нового срока аренды на случай его пролонгации, на что правильно обратил внимание суд, и о получении арендной платы от ИП ФИО2 КФХ ФИО3 Как указала истец и ее представитель, арендную плату она получала от арендатора ООО «МерАл», который также не извещал ее о переуступке прав и обязанностей по договору аренды ИП ФИО2 КФХ ФИО3, тем самым полагая, что договор пролонгирован на неопределенный срок с ООО «МерАл». Доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах, являются несостоятельными также доводы апелляционной жалобы о том, что участники общей долевой собственности не могли в одностороннем порядке потребовать расторжение договора аренды, поскольку он после истечения пятилетнего срока считается заключенным на неопределенный срок, и это право арендодателя предусмотрено п.2 ст. 610 ГК РФ при наличии предупреждения об этом арендатора за три месяца, что в данном случае имело место.

Позиция апеллянта о том, что дополнительным соглашением к договору аренды от 08.11.2012 условия договора аренды не изменялись, дополнительное соглашение от 15.03.2015 к договору аренды земельного участка предусматривает только возможность продления договора аренды в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора аренды, судебной коллегией признается не верной, поскольку в материалах дела не имеется доказательств тому, что условие о продлении срока договора аренды на определенный срок ( 10 лет) было согласовано участниками долевой собственности на земельный участок, а Г.М.В. в установленном федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ порядке был наделен полномочиями на подписание указанного дополнительного соглашения в отсутствие соответствующего решения собственников земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности об оспаривании дополнительного соглашения являлся предметом оценки суда первой инстанции и мотивированные выводы суда в этой части, применительно к положениям ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия признает правильными. Суд на основании п.2 ст.181 ГК РФ правильно исчислил годичный срок исковой давности с момента, когда истец узнала об обстоятельствах установления нового срока аренды путем заключения неуполномоченным лицом дополнительного соглашения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6 в качестве сособственника земельного участка, судебная коллегия отклоняет, поскольку указанные доводы опровергаются материалами дела, в данном случае имеет место описка в имени и отчестве привлекаемого к участию в деле лица, которая была устранена судом.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд не учел предусмотренную законом возможность пролонгации договора аренды, его заключение в период действия пятилетнего срока аренды и отсутствие законодательного и договорного запрета на передачу прав и обязанностей по спорному договору аренды третьему лицу, в частности ИП ФИО2 КФХ ФИО3 Напротив, согласно ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Само по себе введение процедуры банкротства в отношении арендатора, как и отсутствие согласия арендодателей на переуступку, не свидетельствуют о недействительности такой сделки. Отсутствие информирования о состоявшейся переуступки также не говорит о ее недействительности, а дает право истцу требовать возмещение убытков. В связи с чем, в указанной части решение судебная коллегия признает незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительным.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 июня 2020 года отменить в части удовлетворения требований о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в отмененной части вынести новое решение. В иске ФИО1 к ИП ФИО2 КФХ ФИО3 о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП ФИО2 КФХ ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения 2 августа 2021 года изготовлен