Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском, поддержанным в суде первой инстанции его представителем ФИО3, к ФИО2 о взыскании суммы задатка, указав в обоснование, что 01.09.2014 и повторно 19.12.2014 заключил с ответчиком предварительные договоры купли-продажи нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: ..., с условием заключения основного договора не позднее (дата) , в обеспечение которого им ответчику был передан задаток в размере полной стоимости договора в сумме 1400000 рублей. По причине неоформления ответчиком до (дата) правоустанавливающих документов на нежилое помещение основной договор купли-продажи заключен не был, и ответчик вернула ему из переданных ей по договору 1400000 рублей только 1100000 рублей. Несмотря на его предложение 300000 рублей до настоящего времени ему не возвращены, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

Просил взыскать с ФИО2 к. в его пользу 300 000 рублей, а также 6 200 рублей - в счет возмещения расходов по оплате госпошлины.

Ответчик и ее представитель ФИО4 в суде первой инстанции иск не признали, указав, что при заключении предварительных договоров купли-продажи стороны также договорились в устной форме о том, что до заключения основного договора истец будет арендовать помещение магазина с размером арендной платы 20000 рублей в месяц. Общая сумма платежей за 15 месяцев аренды составила 300000 рублей, в связи с чем, при возвращении истцу суммы задатка 300000 рублей были удержаны в счет задолженности по арендным платежам.

Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 14.07.2021 иск удовлетворён. С ФИО2 к. в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 300 000 рублей, а также 6 200 рублей - в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 к. просит решение суда отменить и приять новое, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказать. В обоснование указывает, что судом необоснованно не приняты во внимание ее доводы о том, что 300000 рублей не возвращены истцу в связи с производством взаимозачета его долга перед ней по арендным платежам за 15 месяцев.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, в соответствии со ст.327 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.4).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.

В соответствии со ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6 ст.429 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (ч.1 ст.381 ГК РФ). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч.2).

Таким образом, закон не исключает возможность обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определённые обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной ч.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или уплата его в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно разъяснениям в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из разъяснений в п.2, 3, 5 Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли- продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

Таким образом, к сложившимся правоотношениям применяются положения, регулирующие правоотношения сторон, возникающие из договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, 01.09.2014 между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 к. (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: ..., с условием заключения основного договора не позднее 31.12.2015 (л.д.8).

Стоимость нежилого помещения определена сторонами в сумме 1400000 рублей, в обеспечение которого покупателем продавцу был передан аванс 220000 рублей, с последующей ежемесячной выплатой 20000 рублей и полным расчетом при заключении основного договора (п.2, п.4 договора).

В счет оплаты договора ФИО2 к. получила от ФИО1 задаток в размере 1 300 000 рублей (л.д. 22).

Факт получения ФИО2 к. от ФИО1 дополнительных 100 000 рублей удостоверен подписями сторон (л.д. 20).

25.05. 2021 ФИО1 обратился с настоящим иском в суд (л.д. 5-7).

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок основной договор сторонами заключён не был по вине продавца, следовательно, полученная продавцом в счёт обеспечения основного договора денежная сумма 1 400000 рублей подлежала возврату на основании ст.487 ГК РФ, как предварительная оплата за переданный продавцом товар.

Судебная коллегия признает данные выводы суда верными, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, и подтверждаются материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО5 к. о том, что суд необоснованно не принял во внимание природу невозвращенных ФИО1 300000 рублей, которые являются его задолженностью перед ней по арендной плате нежилого помещения (магазина) за 15 месяцев и подлежат взаимозачету, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт наличия между сторонами арендных отношений письменными доказательствами не подтверждается, истцом не признается, условие о взаимозачете предварительные договоры купли-продажи нежилого помещения (магазина) не содержат.

Иных доводов в апелляционной жалобе ответчика не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы ответчика не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г.Смоленска от 14 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи