Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2, на заочное решение Камызякского районного суда Астраханской области от 14 января 2020 года по гражданскому делу по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Строитель Поволжья» к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛА:

ООО «ИК «Строитель Поволжья» обратилось в суд с иском к ФИО1, указав, что между сторонами заключен договор купли-продажи № недвижимого имущества от 11.09.2019 года. В соответствии с п.1.1. договора продавец обязуется передать принадлежащие ему объекты недвижимости в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты в соответствии с условиями договора: здание - коттедж, 2-х этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор. В соответствии с пунктом 3.1 Договора цена Договора составляет 7413320,76, в т.ч. НДС 20%. В соответствии с п. 3.2. Договора Покупатель уплачивает сумму, указанную в п. 3.1 Договора в течение 10 банковских дней с момента подписания Договора. Указанное недвижимое имущество было передано ответчику, что подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости от 11.09.2019 года и подписанными сторонами универсальными передаточными документами №№ 38, 39, 40, 41, 42 и 43 от 11.09.2019, однако ответчик обязанность по оплате цены имущества не исполнил, денежные средства истцу до настоящего момента не перечислил. Претензия истца о расторжении Договора и возврате переданного имущества ответчиком проигнорирована. Просили суд расторгнуть договор купли-продажи № недвижимого имущества от 11.09.2019, обязать ответчика возвратить истцу переданное по данному договору имущество - здание - коттедж, 2-х этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор.

В судебном заседании представитель истца ООО «ИК «Строитель Поволжья» ФИО3 заявленные требования изменила, указала, что спорные объекты недвижимости являются самовольной постройкой и не могли быть объектом договора купли-продажи. В связи с этим просила признать договор купли-продажи № недвижимого имущества от 11.09.2019 года ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, применить последствия недействительности сделки, обязать ответчика возвратить истцу все полученное по сделке в натуре, а именно: здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор, находящиеся по адресу: <адрес>

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился.

Заочным решением Камызякского районного суда Астраханской области от 14 января 2020 года исковое заявление ООО «ИК «Строитель Поволжья» удовлетворено. Сделка купли-продажи недвижимого имущества № от 11.09.2019 года, заключенная между ООО «ИК «Строитель Поволжья» и ФИО1, признана недействительной в силу ничтожности, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества № от 11.09.2019 года приведены в первоначальное положение.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, указывая, что он не был надлежащим образом извещен о рассмотрении дела, не явился в судебное заседание по уважительной причине, однако дело было необоснованно рассмотрено в его отсутствие. Суд необоснованно не привлек к участию в деле собственника и арендатора земельных участков, на которых расположены спорные объекты, - ФИО2, нарушил нормы процессуального закона при рассмотрении ходатайства истца об изменении заявленных требований. Также полагает, что оснований для применения двусторонней реституции у суда не имелось, поскольку, если спорные объекты являются самовольной постройкой, то они подлежат сносу.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, указывая, что суд необоснованно не привлек его к участию в деле, вместе с тем он является собственником и арендатором земельных участков, на которых расположены спорные объекты, таким образом суд необоснованно возложил на него обязанность по передаче строений истцу.

Апелляционным определением от 21 сентября 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечен ФИО2

На заседание судебной коллегии ответчик ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не представил.

Для обеспечения участия в деле третьего лица ФИО2 судебной коллегией организована видеоконференц-связь с Грозненским районным судом Чеченской Республики, однако, на заседание судебной коллегии в Грозненский районный суд Чеченской Республики ФИО2 не явился, о дате и времени проведения судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи извещен, ходатайств об отложении рассмотрения дела, сведений о причинах неявки суду не представил.

При таких обстоятельствах, учитывая мнение явившихся в судебное заседание представителя ответчика ФИО1 – адвоката Тюриной Т.Б., представителя третьего лица ФИО2 – ФИО4, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

Заслушав докладчика, представителя истца ООО «ИК «Строитель Поволжья» ФИО3, поддержавшую доводы искового заявления и возражавшую против удовлетворения апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, объяснения представителя ответчика ФИО1 – Тюрину Т.Б., возражавшую против удовлетворения исковых требований и поддержавшую доводы своей апелляционной жалобы и жалобы третьего лица, представителя третьего лица ФИО2 ФИО4, возражавшую против удовлетворения искового заявления и поддержавшую доводы апелляционной жалобы ФИО2 и апелляционной жалобы ответчика, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений части 3 статьи 327.1, пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является безусловным основанием к отмене решения суда, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям статей 128 и 129 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, иное имущество, в том числе имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, нематериальные блага. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из материалов дела следует, что между ООО «ИК «Строитель Поволжья» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от 11.09.2019, согласно которому Продавец обязуется передать принадлежащие ему объекты недвижимости в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить объекты в соответствии с условиями договора: здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор, договор подписан сторонами.

В пункте 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества № от 11.09.2019 года предусмотрено, что Продавец гарантирует, что Объекты никому не отчуждены, не заложены, в споре, под арестом или иным запретом не состоят, не обременены правами третьих лиц, право собственности Продавца на Объекты никем не оспаривается.

По акту приема-передачи объектов недвижимости от 11 сентября 2019 г. ООО «ИК «Строитель Поволжья» передал, а ФИО1 принял в полном объеме: здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор.

Суду представлены договор подряда от 28.10.2013г., дополнительные соглашения к нему, локально-сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ по объекту – База отдыха в <адрес> на земельных участках по адресу: <адрес>

Из материалов дела следует, что спорные объекты - здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор расположены на земельных участках по адресу: <адрес> являются объектами недвижимости, возведены за счет денежных средств истца ООО «ИК Строитель Поволжья», однако не введены в эксплуатацию, на государственном кадастровом учете не состоят, право собственности в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество в отношении данных строений за истцом не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах, поскольку спорные объекты недвижимости - здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор не введены в эксплуатацию, на государственном кадастровом учете не стоят, право собственности на них не зарегистрировано, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу вышеуказанных норм права спорные объекты являются самовольной постройкой, совершение сделок с которыми невозможно, таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества № от 11.09.2019 является недействительной сделкой, нарушающей требования закона и не влекущей никаких правовых последствий.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что объекты недвижимости, являющиеся предметом оспариваемого договора купли-продажи № от 11.09.2019, являются самовольной постройкой, право собственности на которые не зарегистрировано, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец ООО «ИК «Строитель Поволжья» не вправе был распоряжаться указанными объектами, а именно продавать их ответчику, в связи с чем в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи № от 11.09.2019 является недействительным, с применением предусмотренных пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки.

Поскольку во исполнение оспариваемой сделки спорные объекты переданы по акту приема-передачи ФИО1, возможность возвратить полученное имущество в натуре у ответчика имеется, суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить заявленное истцом требование в части применения последствий недействительности сделки и возложить на ФИО1 обязанность возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Строитель Поволжья» все полученное по сделке в натуре, а именно: здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор, находящиеся по адресу: <адрес>

Применяя последствия недействительности сделки, суд не находит оснований для взыскания в пользу ответчика с истца денежных средств в сумме 7413320,76 рублей, указанных в договоре купли-продажи № от 11 сентября 2019 года, поскольку доказательств того, что по указанному договору купли-продажи ответчиком ФИО1 произведен расчет с продавцом ООО «ИК «Строитель Поволжья» суду не представлено и в материалах дела не имеется.

Более того, в судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – Тюрина Т.Б. не оспаривала, что расчет покупателем с продавцом по договору купли-продажи № от 11 сентября 2019 года не произведен, и переданное имущество не оплачено, сославшись при этом на возможность произведения такого расчета в срок до 25.12.2020 года путем зачета взаимных требований, возникших ранее, согласно договору от 01 июля 2019 года цессии (уступки прав требования) по договору займа от 25.02.2014 года.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска.

24.12.2019 года в судебном заседании представитель истца ФИО3 представила суду ходатайство об изменении основания иска, просила суд признать договор купли-продажи № недвижимого имущества от 11.09.2019 года ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, применить последствия недействительности сделки, обязать ответчика возвратить истцу все полученное по сделке в натуре, а именно: здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор, находящиеся по адресу: <адрес>

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика ФИО1 и его представителя Тюриной Т.Б., поступившее 24.12.2019 года от истца в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об изменении оснований иска разрешено судом первой инстанции в соответствии с требованиями процессуального закона и принято для рассмотрения по существу, что отражено в протоколе судебного заседания от 24 декабря 2019 года (т.1 л.д.166).

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО1 о том, что удовлетворение заявленных требований влечет необоснованную передачу спорных строений, являющихся самовольной постройкой, истцу, фактическое узаконение самовольной постройки, являются несостоятельными, поскольку решение о признании за истцом права собственности на спорные строения судом не принимается. Возвращая стороны договора купли-продажи в первоначальное положение, суд приводит их в состояние, предшествующее совершению сделки, не разрешая при этом вопрос об узаконении спорных построек и введении их в гражданский оборот.

Довод апелляционных жалоб ответчика ФИО1 и третьего лица ФИО2 о том, что заявленными истцом требованиями нарушаются права собственника и арендатора земельных участков – ФИО2, судебной коллегией отклоняется, как необоснованный, по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорные объекты недвижимости расположены на земельных участках по адресу: <адрес>

Земельный участок по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 02.10.2020 года, заключенного между ФИО10 и истцом, принадлежал ООО «ИК «Строитель Поволжья» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2012 года.

Также на основании Постановления главы муниципального образования «<данные изъяты>» от 01.02.2008 года №ФИО10 в долгосрочную аренду на 49 лет предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес><адрес> между администрацией муниципального образования «<данные изъяты>» и ФИО10 заключен Договор № аренды земель несельскохозяйственного назначения от 01 февраля 2008 года.

На основании договора от 02 октября 2012 года о передаче прав и обязанностей по Договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от 01.02.2008 года, заключенного между истцом и ФИО10, ООО «ИК «Строитель Поволжья» приняты права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: <адрес>

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что 11.09.2019 года ООО «ИК «Строитель Поволжья» на основании договора купли-продажи и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды продало земельный участок по адресу: <адрес><адрес> и передало права и обязанности арендатора в отношении земельного участка по адресу: <адрес> ФИО1

Впоследствии 18.11.2019 года ФИО1 продал земельный участок по адресу: <адрес> и передал права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: <адрес> ФИО2

Вместе с тем, то обстоятельство, что после возведения спорных объектов и заключения договора купли-продажи № недвижимого имущества от 11.09.2019 года, право собственности и право аренды на земельные участки, на которых расположены спорные строения, перешли к третьему лицу ФИО2, не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку судом установлено, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, как не соответствующий требованиям закона, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации переданное ООО «ИК «Строитель Поволжья» ФИО1 во исполнение недействительной сделки недвижимое имущество подлежит возврату истцу.

Вопреки утверждению ФИО2, судом не возложено на него обязанности по исполнению решения суда в виде передачи истцу спорных объектов недвижимости, его права и интересы, как собственника и арендатора земельных участков, не нарушены.

При этом, после возвращения спорных объектов истцу, ФИО2, при наличии на то оснований, не лишен права требовать от владельца спорных строений устранения нарушений его прав, как собственника и арендатора указанных земельных участков.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Однако, указанная норма права к рассматриваемому спору применена быть не может, поскольку заключенный между сторонами спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям закона, а именно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему запрет на распоряжение самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и их удовлетворении с учетом изменений в полном объеме.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Камызякского районного суда Астраханской области от 14 января 2020 года отменить.

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Строитель Поволжья» к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи № недвижимого имущества от 11.09.2019 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Строитель Поволжья» и ФИО1, недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Возложить на ответчика ФИО1 обязанность возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Строитель Поволжья» все полученное по сделке в натуре, а именно: здание - коттедж, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 272,99 кв.м, здание - баня, 1 этаж, проектная площадь 55,29 кв.м, здание - гостевой домик, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 158,4 кв.м, здание - столовая, 2 этажное, кирпичное, проектная площадь 163,4 кв.м, пристрой к бытовке (сторожевая), ограждение, кирпичный забор, находящиеся по адресу: <адрес>

Председательствующий А.А. Беляков

Судьи областного суда А.М. Метелева

Л.Б. Лапшина