Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Кашинской В.В. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 июня 2021 года по гражданскому делу по иску Форысь С.И. к Кашинской В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании авансового платежа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения истца Форысь С.И., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Форысь С.И. обратилась в суд с указанным выше иском к ответчику Кашинской В.В., ссылаясь на то, что 29 сентября 2020 года (в договоре ошибочно указано 29 апреля 2020 года) между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 16,7 кв.м (этаж <данные изъяты>), с КН №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора, основной договор должен быть заключен в срок до 10.10.2020 года, но не ранее оплаты покупателем Форысь С.И. полной стоимости объекта. Стоимость объекта составляет 550 000 рублей, задаток по договору составляет 50 000 рублей и вносится в момент подписания предварительного договора, 50 000 рублей были внесены Кашинской В.В. При этом, соглашение о задатке в письменной форме между сторонами заключено не было. При заключении договора продавец заверил покупателя, что приобретаемое парковочное место будет для нее удобное, и она сможет беспрепятственно парковать свой автомобиль. При осмотре машино-места 27.09.2020 года истец была заверена представителем ответчика, что автомобиль без труда въедет. После заключения договора и внесения 50 000 рублей в качестве аванса, истец не смогла припарковать автомобиль на приобретенное ею парковочное место в связи с тем, что проезду мешают две колонны, которые не отображены были в каких-либо документах в момент приобретения парковочного места. 07.10.2020 года истец обратилась к представителю ответчика с просьбой предоставить ей документы на приобретенное машино-место, согласно представленным документам, размер приобретенного места составил 3,25 кв.м х 6,6 кв.м (21 кв.м), однако на следующий день истцу прислали на электронную почту выписку ЕГРН, согласно которой площадь парковочного места составила 16,7 кв.м. На неоднократные просьбы истца предоставить ключи от машино-места для того, чтобы супруг истца смог осмотреть въезд, ФИО1., у которой хранились ключи, отказывала в их выдаче до 10.10.2020 года. После получения ключей, 10.10.2020 года, супруг истца попытался припарковать автомобиль на машино-место, однако у него это получилось с трудом и задняя часть автомобиля находилась за пределами парковочного места, в связи с чем у истца отпало желание в заключении основного договора купли-продажи. 22.10.2020 года истцом ответчику в лице его представителя ФИО1 было вручено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи с требованием о возврате внесенного аванса в размере 50 000 рублей, которое ответчиком не исполнено. С требованием о заключении основного договора купли-продажи ответчик не обращался.

С учетом изложенного, истец просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 16,7 кв.м (этаж <данные изъяты>), с КН №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный 29.09.2020 года ( в договоре ошибочно указано 29 апреля 2020 года), взыскать с ответчика сумму аванса на основании ч.3 ст.380 ГК РФ в размере 50 000 рублей, убытки в размере 8 000 рублей на оплату юридических услуг, 240 рублей- на оплату почтовых расходов и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 247, 20 рублей.

Судом вынесено указанное выше решение, которым исковые требования Форысь С.И. удовлетворены; расторгнут предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с КН №, заключенный 29 сентября 2020 года между Кашинской В.В. и Форысь С.И.; с Кашинской В.В. в пользу Форысь С.И. взыскана сумма авансового платежа в размере 50 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 8 000 рублей, почтовые расходы - 240 рублей, расходы на оплату государственной пошлины - 2 247,20 рублей, а всего - 60 487,20 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик Кашинская В.В., не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, просит решение отменить и вынести новое об отказе в иске. Настаивает на том, что причиной не заключения в установленный срок основного договора купли-продажи нежилого помещения является отказ покупателя Форысь С.И. от заключения договора, в связи с чем с учетом условия предварительного договора о задатке в размере 50 000 рублей, установленного в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, данная сумма подлежала удержанию в пользу продавца, что не было учтено судом и влечет отмену решения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Форысь С.И. к Кашинской В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании авансового платежа, судебных расходов, по следующим основаниям.

Удовлетворяя заявленные Форысь С.И. исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 29 сентября 2020 года между Кашинской В.В. и Форысь С.И., взыскании с Кашинской В.В. в пользу Форысь С.И. суммы авансового платежа в размере 50 000 рублей, судебных расходов, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи прекращены, поскольку ни одна из сторон в установленный предварительным договором срок не направила предложения о заключении основного договора купли-продажи и, что при этом не имеет правового значения по чьей вине не был заключен основной договор.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим правоотношениям норм о последствиях, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, не основано на нормах действующего гражданского законодательства, в связи с чем уплаченные Форысь С.И. по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 50 000 рублей являются авансом, а не задатком, который с учетом прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи подлежит возврату покупателю.

Однако такие выводы суда первой инстанции являются ошибочными, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу части 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ).

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как следует из материалов дела, 29 сентября 2020 года (в договоре ошибочно указано 29 апреля 2020 года) между Кашинской В.В. и Форысь С.И. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно нежилого помещения, площадью 16,7 кв.м (этаж <данные изъяты>), расположенное по адресу: <адрес>), с КН №, принадлежащего Кашинской В.В. на праве собственности согласно данным ЕГРН.

Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения в срок до 10.10.2020 г., но не ранее оплаты покупателем полной стоимости нежилого помещения (пункт 1.4 Договора).

В соответствии с п. 2.1 данного предварительного договора сторонами установлено, что стоимость нежилого помещения составляет 550 000 рублей, согласно п.2.2 договора, в обеспечение намерений по предстоящему отчуждению права собственности на нежилое помещение, продавец принял от покупателя задаток в размере 50 000 рублей в момент подписания договора (пункт 2.6.1 Договора).

Стороны ознакомлены со ст. 380 ГК РФ, определяющей понятие задатка, порядок его внесения и ст. 381 ГК РФ, предусматривающей ответственность за нарушение обязательств по соглашению о задатке (пункт 2.3 Договора).

Из пункта 2.4 договора следует, что в случае отказа покупателя от покупки нежилого помещения по вине покупателя сумма задатка остается у продавца.

В случае отказа продавца от продажи нежилого помещения по вине продавца продавец выплачивает покупателю сумму задатка в двойном размере (пункт 2.5 Договора).

В этой связи, между сторонами было достигнуто подлежащее исполнению надлежащее соглашение о задатке, которое включено в условия предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, и 50 000 рублей уплаченные покупателем Форысь С.И. продавцу Кашинской В.В. по данному предварительному договору являются не авансом, как указал суд в решении, а задатком применительно к положениям ст. 380 ГК РФ.

При этом, сомнений, в отношении того, является ли сумма в размере 50 000 рублей, уплаченная покупателем продавцу в обеспечение намерений по предстоящему отчуждению права собственности на нежилое помещение, задатком, вопреки доводам стороны истца, не усматривается.

В иске в качестве оснований заявленных исковых требований истец ссылалась на то, обстоятельство, что парковке принадлежащего их семье автомобиля в нежилое помещение мешают две колонны, наличие которых не отражено в договоре и, что задняя часть автомобиля не помещается в спорном нежилом помещении.

Однако, такие доводы стороны истца какими-либо бесспорными доказательствами не подтверждены.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Форысь С.И. не оспаривала то обстоятельство, что она имела намерение приобрести в собственность спорное нежилое помещение на условиях предварительного договора купли-продажи, для целей парковки принадлежащего ее семье автомобиля. При этом, из ее пояснений следует, что до заключения предварительного договора ею было осмотрено данное нежилое помещение, которое по документам имеет площадь 16,7 кв.м, а фактически имеет площадь 21 кв.м. Полагая, что данное нежилое помещение пригодно для парковки автомобиля, она заключила указанный выше предварительный договор купли-продажи, и 10.10.2020 г. отказалась от заключения основного договора после того, как ее супруг с трудом припарковал в спорное нежилое помещение автомобиль.

Из представленных стороной истца фотоматериалов, на которых зафиксировано расположение спорного нежилого помещения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома № по <адрес>, следует, что увеличение площади спорного нежилого помещения произошло в связи с установкой рол-ставней не в пределах площади нежилого помещения согласно данным ЕГРН, а на выступающих боковых стенах, не входящих в площадь помещения.

Таким образом, из такой позиции истца следует, что фактические характеристики приобретаемого нежилого помещения для целей парковки автомобиля покупателю Форысь С.И. были известны до заключения предварительного договора купли - продажи и с приобретением в собственность спорного нежилого помещения на условиях предварительного договора купли-продажи она была согласна, подписав предварительный договор и оплатив продавцу 50 000 рублей в качестве задатка.

В этой связи, с учетом представленных стороной истца фотоматериала, плана подвального помещения (л.д. 32), на которых зафиксировано расположение спорного нежилого помещения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома № по <адрес>, относительно несущих колонн, расстояния между колоннами и въездом в спорное нежилое помещение, габаритов спорного нежилого помещения и габаритов автомобиля истца, для парковки которого она намеревалась приобрести нежилое помещение, и не представления в судебное заседание бесспорных доказательств непригодности спорного нежилого помещения, в том числе для целей парковки транспортных средств, судебная коллегия считает, что отсутствуют какие-либо существенные недостатки спорного нежилого помещения, которые бы не были известны покупателю до заключения предварительного договора купли-продажи.

Приведенные выше обстоятельства заключения предварительного договора купли-продажи свидетельствуют о том, что данный договор был заключен при соблюдении принципа свободы договора, предусмотренного положениями ст. 421 ГК РФ, и при отсутствии нарушения прав и законных интересов истца.

В судебное заседание не представлено доказательств уклонения ответчика - продавца Кашинской В.В. от заключения основного договора купли-продажи в срок, установленный для заключения основного договора купли-продажи.

Напротив, из представленной истцом в судебное заседание переписки между сторонами, следует, и не оспаривается стороной истца, что продавец Кашинская В.В. предлагала истцу в срок до 10.10.2020 г., то есть в срок, установленный предварительным договором, явиться в многофункциональный центр для заключения основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения, однако истец не согласилась с таким предложением, ссылаясь на занятость по работе. При этом, покупатель Форысь С.И. не предложила продавцу другой даты для заключения основного договора купли-продажи, фактически отказавшись в последний день срока - 10.10.2020 г. от заключения основного договора купли-продажи (л.д. 2, 51-65).

Таким образом, у стороны истца, являющейся покупателем по предварительному договору купли-продажи, отсутствовали какие-либо объективные причины для отказа от заключения основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения в срок, установленный предварительным договором купли-продажи, и основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя Форысь С.И.

Учитывая изложенное, а также то, что предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения содержит надлежащее соглашение о задатке, которое нарушено стороной истца, поскольку основной договор не заключен по вине покупателя Форысь С.И., что не было учтено судом первой инстанции, судебная коллегия считает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Форысь С.И. к Кашинской В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных покупателем продавцу в качестве задатка, а соответственно и для взыскания с ответчика судебных расходов.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Форысь С.И. к Кашинской В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании авансового платежа, судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 июня 2021 года отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Форысь С.И. к Кашинской В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании авансового платежа, судебных расходов, отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 ноября 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: