Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 26 апреля 2022 г. дело по иску Исаковой Елены Васильевны к АО «Строительный трест № 43», Макиенко Евгению Васильевичу о признании сделки недействительной, о признании права собственности на имущество, об истребовании имущества из незаконного владения, поступившее с апелляционными жалобами представителя Макиенко Е.В. Пашина С.Е., представителя АО «Стройтрест № 43» Даниловой Е.А. на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 сентября 2020 г.; апелляционной жалобой представителя Макиенко Е.В. Пашина С.Е. на дополнительное решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 13 января 2022 г.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя Макиенко Е.В. – Пашина С.Е., представителя Исаковой Е.В. – Солодковой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Исакова Е.В. обратилась в суд с иском к АО «Строительный трест №», Макиенко Е.В. о признании сделки недействительной, о признании права собственности на имущество, об истребовании имущества из незаконного владения.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с застройщиком ОАО «Стройтрест №» договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный <адрес> и по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию передать истцу двухкомнатную <адрес> указанном доме, площадью 83,98 кв.м. с чистовой отделкой, а истец – оплатить инвестиционный взнос в размере 1 087 740 руб.

Во исполнение условий инвестиционного договора Исакова Е.В. полностью оплатила инвестиционный взнос. Строительство дома было завершено в срок. В сентябре 2004 года застройщик передал Исаковой Е.В. ключи от квартиры. С указанного времени она владеет и пользуется квартирой как своей собственной: установила входную дверь, заключила договор с ТСЖ, несет бремя содержания жилого помещения и оплачивает коммунальные услуги. При этом после получения ключей от жилого помещения Исакова Е.В. вселила в квартиру свою сестру, а сама вынуждена была переехать в другой город.

ДД.ММ.ГГГГ, проезжая мимо своей квартиры, истец обнаружила, что в ее квартире заменены окна. Председатель ТСЖ «На Котовского» сообщил истцу, что в квартиру вселился новый собственник Макиенко Е.В. Как впоследствии стало известно Исаковой Е.В., право собственности на квартиру было зарегистрировано за Макиенко Е.В. на основании договора об инвестиционной деятельности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Макиенко Е.В. и ОАО «Строительный трест №», а также акта приема-передачи жилого помещения.

По мнению истца, ОАО «Стройтрест №» не могло заключать договор с Макиенко Е.В. в отношении <адрес>, так как право на указанный объект уже было передано ей. Акт приема-передачи квартиры с Макиенко Е.В. не мог быть подписан в указанную в нем дату, поскольку квартира уже находилась в ее владении. Макиенко Е.В. не подтвердил факт оплаты инвестиционного взноса, расходы по содержанию квартиры не нес.

При этом истец не могла оформить право собственности на жилое помещение, так как ей не был передан акт приема-передачи квартиры.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, Исакова Е.В. просила суд признать за ней право собственности на <адрес>; признать недействительным договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Строительный трест №» и Макиенко Е.В.; истребовать квартиру из незаконного владения Макиенко Е.В.; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Макиенко Е.В. на жилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Исаковой Е.В. удовлетворены частично. Признано за Исаковой Е.В. право собственности на <адрес> из незаконного владения Макиенко Е.В. Указано, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения (аннулирования) записи о регистрации права собственности Макиенко Е.В. на <адрес>.

Дополнительным решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1

С основным решением суда не согласились представитель ФИО1ФИО2, а также представитель АО «Стройтрест №» ФИО3

В апелляционной жалобе представитель ФИО1ФИО2 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что истцом был избран неверный способ защиты нарушенных прав. По мнению апеллянта, ФИО4 вправе была требовать только возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком условий инвестиционного договора.

Апеллянт ссылается на необоснованное удовлетворение судом требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, т.е. по существу о применении последствий недействительности сделки, без признания недействительным инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «Строительный трест №», а также о признании за ФИО4 права собственности на спорное жилое помещение.

Суд дал неверную оценку доказательств по делу, которые, с позиции апеллянта, свидетельствовали о том, что ФИО4 никогда не приобретала права собственности на спорную квартиру, не являлась ее законным владельцем и более 15 лет не проявляла интереса к данному имуществу, не обращалась в суд с требованиями о передаче ей жилого помещения.

Так, из представленного ФИО4 договора на установку входной двери, не представляется возможным определить, какую дверь устанавливали на его основании, и устанавливалась она ФИО4, а также то, была ли дверь установлена до получения ФИО1 ключей от квартиры ДД.ММ.ГГГГ

Передача истцу противопожарного оборудования и приборов учета не была предусмотрена заключенным с ФИО4 инвестиционным договором. Представленный в обоснование передачи оборудования акт подписан со стороны АО «Стройтрест №» не руководителем, а иным лицом, не содержит указания на инвестиционный договор, приложением к которому он является, т.е. явно сфальсифицирован.

Оценка информации ТСЖ «На Котовского», из которой следует, что приборы учета были впервые установлены в спорной квартире только в июле 2019 года ответчиком ФИО1, не была дана судом первой инстанции.

Не принял во внимание суд и сведения ТСЖ, а также нотариально удостоверенные показания соседа ответчика по лестничной клетке ФИО5, согласно которым ФИО4 в квартире не проживала, в то время как ФИО1 в 2004-2005 годах уже появлялся в указанном жилом помещении.

Объяснения, данные ФИО1 в ходе доследственной проверки по заявлению ФИО4, неправомерно были положены судом в основу решения, поскольку ответчик не был опрошен в ходе судебного разбирательства и не подтвердил их.

Одновременно суд не дал оценку доводам возражений ФИО1 относительно заявленных исковых требований.

Выводы суда о подписании акта приема-передачи квартиры, представленного ФИО1, не в указанную в нем дату, основаны на заключении судебной технической экспертизы, которое не отвечает требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Согласно заключению эксперта, полученному в ходе доследственной проверки, подпись в указанном акте поставлена около двух лет назад до проведения экспертизы. При этом изготовление акта приема-передачи не в указанную в нем дату объяснимо необходимостью изготовления отдельного экземпляра акта для предоставления в регистрирующий орган.

Судом не дана оценка договору чистовой отделки жилого помещения, содержащему не только подписи ФИО1 и застройщика, но и представителя ТСЖ «На Котовского».

В апелляционной жалобе представитель АО «Стройтрест №» ФИО3 просит отменить решение суда, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что исковое заявление было подано истцом с пропуском общего срока исковой давности, который следует исчислять не с момента, когда ФИО4 стало известно о ремонте, сделанном ФИО1 в квартире в 2019 году, а с момента, когда ОАО «Стройтрест 43» не исполнило обязанность по передаче истцу жилого помещения на основании инвестиционного договора ДД.ММ.ГГГГ Требования истца, по мнению апеллянта, не относились к требованиям, на которые исковая давность не распространяется.

Действия ФИО4, с позиции апеллянта, носили характер злоупотребления правом, поскольку она никогда не обращалась с требованиями о понуждении ОАО «Стройтрест 43» передать ей квартиру по акту приема-передачи, проявила интерес к данному имуществу только в 2019 году, в то время как инвестиционный договор с ней заключался ДД.ММ.ГГГГ В то же время суд необоснованно расценил как недобросовестные действия ФИО1, у которого на руках имелся акт приема-передачи жилого помещения.

Суд неверно истолковал разъяснения, содержащиеся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отдав приоритет тому лицу, которое, по его мнению, первым вступило в фактическое владение жилым помещением, в то время как должен был ориентироваться на государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, которая имелась только у ФИО1

В апелляционной жалобе представитель АО «Стройтрест 43» приводит доводы относительно оценки доказательств по делу, аналогичные доводам апелляционной жалобы представителя ФИО1 Считает, что доказательств совершения каких-либо недобросовестных действий АО «Стройтрест 43», выразившихся в двойной продаже спорной квартиры, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в тексте апелляционной жалобы изложено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду того, что экспертами была применена неверная методика проведения экспертизы.

С дополнительным решением суда не согласился представитель ФИО1ФИО2, просит его отменить, в удовлетворении требования о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1 отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что в мотивировочной части основного решения по делу не приведены нормы права или правовые акты, которые были нарушены при заключении Договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройтрест №» и ФИО1, что исключает признание этого договора недействительной (ничтожной) сделкой и применение последствий недействительной ничтожной сделки.

Суд в дополнительном решении впервые сделал вывод о ничтожности Договора об инвестиционной деятельности, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройтрест №» и ФИО1, т.е. изменил содержание и существо первоначального решения. Истец также не указал на нарушенные требования закона при заключении оспариваемого договора и не представил доказательств несоответствия требованиям закона оспариваемой сделки.

Права на квартиру не были отчуждены в пользу ФИО4, тем более на дату заключения договора ФИО1 - ДД.ММ.ГГГГФИО4 заключила договор ДД.ММ.ГГГГ, подписанный директором (на тот момент) ОАО «Стройтрест №» ФИО6ФИО1 заключил свой договор ДД.ММ.ГГГГ, который был подписан директором (на тот момент) ФИО7 На дату заключения договора ФИО1ДД.ММ.ГГГГ права по спорной квартире никому не передавались, дом находился в стадии строительства, квартира не передавалась ФИО4 ни фактически, ни по акту приема-передачи. В последующем квартира была передана по акту приема-передачи Макиенко.Е.В., который в установленном законом порядке зарегистрировал свое право на спорный объект.

Договор об инвестиционной деятельности, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройтрест №» и ФИО1, не был признан судом подложным или фальсифицированным, что подтверждается мотивированным решением по делу №, а также двумя судебными экспертизами, выводы которых суд выборочно использовал в качестве доказательств по настоящему делу.

В дополнительном решении суд на странице 5 делает новые выводы, которые не имелись в решении от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что ответчик не доказал факт заключения договора. Факт заключения договора подтвержден двумя разными экземплярами Договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, которые являлись предметом экспертиз, инициированных истцом.

Таким образом, при наличии подлинного договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1, подтверждении в суде получения оплаты застройщиком ОАО «Стройтрест №», оценке достаточности и легитимности самим застройщиком документов для государственной регистрации и предоставлении самим ОАО «Стройтрест №» этих документов для госрегистрации права ФИО1 на квартиру, суд неправомерно указал на недействительность данного договора.

Наличие нескольких договоров об инвестиционной деятельности в отношении одного объекта недвижимости не влечет недействительности этих сделок. Такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. При этом необходимо учитывать наличие или отсутствие государственной регистрации своих прав покупателями (инвесторами).

Отмечает, что на сегодняшний день имеется определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу №(2-267/2020) от ДД.ММ.ГГГГ, отменяющее апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ Дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ФИО4 при подаче иска заявила требование о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1 Вместе с тем перед государственной регистрацией своего права собственности, возникшего на основании Договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире отсутствовали какие-либо признаки владения и пользования квартирой другим лицом. Квартира, по-прежнему, находилась в непригодном для проживания и пользования состоянии, что подтверждено письменными объяснениями третьего лица - ТСЖ «На Котовского». При регистрации права собственности ФИО1ДД.ММ.ГГГГ, отказа или приостановления государственной регистрации по причине наличия обременений, запретов или ограничений со стороны любых лиц, в том числе со стороны ФИО4 не имелось, что давало основание ФИО1 полагаться на действительность сделки, заключенной им ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Стройтрест №» и отсутствия каких-либо прав на регистрируемую квартиру у третьих лиц.

Полагает, что суд вышел за пределы ст. 201 ГПК РФ.

Подтверждения передачи ключей в материалах дела не имеется, ответчик АО «Стройтрест №» данное сообщение истца в судебном заседании опровергал. Акт приема-передачи пожарного инвентаря не является и не может являться каким-либо доказательством, ввиду отсутствия соблюдения требований к оформлению документов. Кроме того, не подписывался, указанным в нем лицом, оттиск печати не соответствует печати организации, никогда не выдавался инвесторам при заключении с ними договоров при строительстве жилых домов. Указанный акт не является по делу относимым и допустимым доказательством.

Более того, при подаче письменных возражений о принятии дополнительного решения, ФИО1 заявлялось ходатайство о вызове в суд свидетеля ФИО7, который ранее не мог быть вызван в качестве свидетеля по делу, т.к. являлся единоличным исполнительным органом ОАО «Стройтрест №» в период вынесения решения по делу №. При вынесении дополнительного решения, основания, исключающие вызов ФИО7 в качестве свидетеля по делу отпали, о чем было указано в ходатайстве. Суд заявленное ходатайство не удовлетворил, заявив, что при вынесении дополнительного решения, обстоятельства о фальсификации акта и факт передачи ключей не подлежат рассмотрению. При этом в дополнительном решении судом исполнение договора подтверждается передачей ключей и актом приема-передачи противопожарного инвентаря.

Апеллянт просит удовлетворить ходатайство о вызове в качестве свидетеля ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., бывшего директора АО «Стройтрест №».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционных жалоб представителя ФИО1ФИО2, представителя АО «Стройтрест №» ФИО3 - оставлено без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Между тем определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Во исполнение определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ дело передано на рассмотрение судье Карболиной В.А.

Проверив материалы дела на основании ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО4 заключила с ОАО «Строительный трест №» (директор ФИО6) договор об инвестиционной деятельности, согласно которому инвестор ФИО4 должна была внести инвестиционный взнос в размере 1 087 740 рублей двумя платежами:1-й до ДД.ММ.ГГГГ – 800 000 рублей; 2-й до ДД.ММ.ГГГГ – 287 740 рублей, а заказчик ОАО «Строительный трест №» не позднее ДД.ММ.ГГГГ построить и передать инвестору <адрес> (л.д 8 том 1).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 оплатила часть инвестиционного взноса в размере 800 000 рублей, о чем выдана квитанция к приходному кассовому ордеру № (л.д. 10 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты инвестиционного взноса ФИО4 внесла в кассу заказчика денежные средства в размере 287 740 рублей, о чем ОАО «Стройтрест №» выдало квитанцию к приходному кассовому ордеру №.

Размер инвестиционного взноса, внесенного ФИО4, составил 1 087 740 рублей, что свидетельствует о полном надлежащем исполнении ею обязательств по инвестиционному договору.

ДД.ММ.ГГГГ в должность директора ОАО «Стройтрест №» вступил ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Стройтрест №» (директор ФИО7) заключил с ФИО1 инвестиционный договор, предметом которого являлась та же <адрес> (л.д. 54 том 1).

В 2004 году дом сдан в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 заказала установку двери в квартире, ДД.ММ.ГГГГ дверь установлена (л.д. 34-35 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Строительный трест №», ФИО1 и ТСЖ «Дом на Котовского» во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ подписали акт приема - передачи <адрес> (л.д. 42.2 том 1).

С 2014 по сентябрь 2016 года ФИО4 вносила в ТСЖ «На Котовского» оплату за содержание квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1

После регистрации права ФИО1 вскрыл квартиру, произвел в ней ремонт, начал вносить оплату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 обнаружила, что в квартире произведена замена окон, остеклен балкон.

ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском.

Также судом установлено, что на <адрес> заказчик строительства ОАО «Строительный трест №» заключил два договора об инвестиционной деятельности: с ФИО4 договор от ДД.ММ.ГГГГ и с ФИО1 – от ДД.ММ.ГГГГ.

Оба договора содержат условие о том, что заказчик – ОАО «Строительный трест №» обязан после завершения строительства передать спорную квартиру инвестору.

При разрешении возникшего по делу судебного спора, суд пришел к выводу, что следует руководствоваться судебной практикой, согласно которой, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Таким образом, исходя из данной позиции, судом в решении указано, что в целях разрешения возникшего спора надлежит установить, кто из приобретателей прав по договорам об инвестиционной деятельности – ФИО4 или ФИО1 правомерно ранее вступил во владение спорной квартирой.

ФИО4 в подтверждение доводов о вступлении во владение квартирой указала, что застройщик передал ей акт приема – передачи противопожарного инвентаря и приборов учета (л.д. 33 том 1), ключи от квартиры, в связи с чем, она частично начала ремонтные работы, установила входную дверь, непродолжительное время в квартире проживала ее младшая сестра, в ТСЖ был открыт лицевой счет на ее имя, она производила оплату за жилое помещение.

При оценке представленных по делу доказательств в их совокупности, суд признал доказанным довод истицы о вступлении во владение квартирой, во всяком случае, в 2004 году.

В частности, ДД.ММ.ГГГГФИО4 заказала в ООО «Первый бастион» установку двери по адресу: <адрес> (л.д. 35 т.1).

Отсутствие в квитанции об оплате отметки о принятии исполненного заказа не имеет правового значения, поскольку истица представила в суд свой экземпляр квитанции, подтверждение приемки заказчиком выполненной работы необходимо для исполнителя, в связи с чем, зачастую, соответствующая отметка об исполнении совершается заказчиком лишь в экземпляре квитанции исполнителя.

Более того, факт наличия указанной двери не оспаривал ответчик, указывая, что на июнь 2019 года дверь была, для ее вскрытия пришлось привлекать специалистов (л.д. 221 т.1).

Факт установления ФИО4 двери в спорной квартире, наличия у нее доступа в квартиру подтвердила допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля подруга истицы – ФИО8, которая поясняла, что вместе с ФИО4 приходила в квартиру, во время отъезда ФИО4 ключи от квартиры находились у нее (л.д. 12 т.2).

Ответчик ОАО «Строительный трест №» не оспаривал прав истицы. Наличие у ФИО4 акта приема - передачи противопожарного оборудования, подписанного директором ОАО «Стройтрест №» ФИО7, подтверждает то, что она обращалась к заказчику за оформлением прав. Суд посчитал, что то, что данный акт не подписан ФИО4, лишь подтверждает ее пассивную позицию в оформлении прав.

Функции управления многоквартирным домом с 2004 года осуществляло ТСЖ «На Котовского».

В ТСЖ ФИО4 была учтена в качестве законного владельца <адрес>, от нее принимали платежи, производились начисления, на ее имя был открыт лицевой счет.

Необходимо отметить, что ФИО4 производила оплату за <адрес>, как путем внесения наличных денежных средств в кассу ТСЖ «На Котовского» (л.д. 38, 39, 45 том 1), так и путем оплаты через банк (л.д. 43 том 1).

Ответчик ФИО1, возражая против иска, ссылался лишь на наличие задолженности по оплате за капитальный ремонт, соответственно, признал отсутствие задолженности по оплате за содержание квартиры.

Представленные в суд письменные пояснения ТСЖ «На Котовского» не опровергают доводов ФИО4 о том, что она несла бремя содержания спорной квартиры до момента, когда узнала о наличии притязаний ФИО1

Названные пояснения ТСЖ не содержат ссылок на порочность представленных истицей квитанций об оплате, лишь содержатся сведения о показаниях приборов учета по электроэнергии, отсутствии начислений на воду. Сами по себе указанные сведения малоинформативны, поскольку нет данных о дате установки ИПУ, причин неначисления оплаты за использование воды и пр.

Обязанность нести расходы по содержанию возлагается на собственника имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ). Действуя добросовестно и разумно, собственник квартиры, обязан нести расходы по ее содержанию, в том числе вносить плату управляющей организации.

Осуществление расходов по содержанию имущества является элементом владения имуществом. Таким образом, действия ФИО4, выразившиеся в оплате содержания спорной квартирой, суд признал вступлением во владение.

Напротив, ФИО1 вплоть до июля 2019 года (в течение почти 15 лет) не нес расходов по содержанию спорной квартиры, что не оспаривал при рассмотрении дела. Доказательств оплаты содержания жилого помещения не представил. Более того, представитель в судебном заседании пояснял, что оплата не производилась, поскольку в квартире ответчик не проживал.

Судом в решении указано, что довод о не проживании ФИО4 в спорной квартире не может служить основанием для отказа в иске, как это ошибочно указал представитель ответчика ФИО1

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Соответственно, проживать в принадлежащем жилом помещении – это право собственника, но не его обязанность, равно, как и осуществление ремонта в квартире, установка в ней сантехнического и пр. оборудования. Нереализация указанного права прав иных лиц не нарушает и не может служить самостоятельным и достаточным основанием для вывода об отказе собственника от своих прав в отношении квартиры.

Подписание акта-приема передачи застройщиком и инвестором, на отсутствие которого у ФИО4 ссылался ФИО1, по условиям договора также является правом стороны, реализация которого позволяет зарегистрировать право собственности на возведенный объект. При этом, ни договор, на законодательство, действовавшее в момент завершения строительства и передачи квартир инвесторам не предусматривало последствий необращения инвестора за подписанием акта.

Суд в решении также отметил, что в отношениях с заказчиком строительства ФИО4 выступала, как экономически менее слабая сторона, ее заблуждения относительно порядка исполнения обязательств не могут служить основанием для прекращения ее прав.

Суд посчитал, что при разрешении заявленного спора необходимо установить факт принятия объекта во владение, форма которого значения для дела не имеет.

Возражая против требований ФИО4, ФИО1 ссылался на то, что вступил во владение спорной квартирой, подписав ДД.ММ.ГГГГ акт приема-передачи квартиры.

Пункт 2 статья 224 Гражданского кодекса РФ определяет, что передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Истица, оспаривала возможность осмотра ФИО1 квартиры в дату, указанную в акте приема-передачи – ДД.ММ.ГГГГ, то есть вступление ФИО1 во владение квартирой, указала, что доступ в квартиру был ограничен установленной ею дверью.

То, что ФИО1 до июня 2019 года не имел доступа в спорную квартиру, он подтвердил, будучи опрошенным старшим оперуполномоченным отделения № ОЭБиПК УМВД России по г.Новосибирску, в рамках доследственной проверки (л.д. 220, 221 т.1). В частности, ФИО1 пояснял, что в начале июля 2019 года, после регистрации права собственности на спорную квартиру, обратился в ТСЖ «На Котовского», ему сообщили, что ключей от квартиры нет, но, будучи собственником, он может ее вскрыть самостоятельно. Для вскрытия двери он пригласил специалистов.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО9 в судебном заседании указал, что ответчик получил ключи от квартиры в ТСЖ в 2019 году (л.д. 126 об. том 1).

Из данных пояснений ФИО1 и его представителя следует, что квартира была закрыта, у ФИО1 ключи от спорной квартиры отсутствовали, что исключало возможность его доступа в жилое помещение.

Поскольку истица оспаривала сроки составления договора и акта приема-передачи, по делу была назначена судебная экспертиза. Согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы, договор об инвестиционной деятельности, заключенный с ФИО1, и акт приема-передачи квартиры подвергались агрессивному температурному (термическому) и/или световому (ультрафиолетовому) воздействию. Время фактического изготовления Акта приема-передачи, датированного ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует указанной в нем дате (л.д. 137 т.2).

Действия ответчика ФИО1, выразившиеся в «агрессивном температурном (термическом) и/или световом (ультрафиолетовом) воздействие» на акт приема-передачи, исключили возможность оценить соответствие указанной в нем даты фактическому возрасту документа. С учетом изложенного, в силу положений пункта 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд посчитал установленным, что время составления акта приема-передачи квартиры не соответствует указанной в нем дате.

Суд исключил акт приема-передачи, представленный суду ФИО1, из числа доказательств, признав его недостоверным.

Не подтверждают факт владения ФИО1 спорной квартирой пояснения свидетеля <данные изъяты> представленные в суд в письменном виде (л.д. 224 т.1). Свидетель указал, что видел ФИО1 летом 2004 года, он приносил строительные материалы в квартиру 198.

Оценив представленные в совокупности доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик ФИО1 не представил достоверных и неопровержимых доказательств, подтверждающих, что он вступил во владение спорной квартирой ранее ФИО4

Напротив, в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО4 вступила во владение спорной квартирой в конце 2004 года, поскольку, установив входную дверь, ограничила доступ в нее иным лицам, реализуя полномочия собственника, несла расходы по содержанию жилого помещения.

ФИО1 в качестве доказательства оплаты средств по договору об инвестиционной деятельности представил справку АО «Строительный трест №», выданную ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 159 т.1), указал, что платежные документы утрачены.

Представитель АО «Строительный трест №» также ссылался на то, что финансовые документы, подтверждающие внесение ФИО1 инвестиционного взноса, не сохранились, что справка об оплате инвестиционного взноса в полном объеме выдана в связи с тем, что он представил акт приема-передачи, подписание которого без оплаты недопустимо.

Принимая во внимание, что акт приема передачи признан недостоверным доказательством, суд пришел к выводу, что справка об оплате инвестиционного взноса, выданная на основании этого доказательства, не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт оплаты ФИО1 инвестиционного взноса, т.е. исполнения обязательств по инвестиционному договору.

Кроме того, в тексте акта, договора об инвестиционной деятельности, либо иного документа, составленного сторонами, отсутствует указание на оплату ФИО1 инвестиционного взноса, сроках его внесения.

По условиям договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, инвестиционный вклад подлежал оплате до ДД.ММ.ГГГГ, то есть предполагалась оплата после заключения договора.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что в материалы дела не представлено достоверных доказательств внесения ФИО1 инвестиционного взноса, т.е. исполнения обязательств по инвестиционному договору.

Судом в решении указано, что поведение ответчика, который при незарегистрированном праве собственности не принял мер к обеспечению сохранности платежных документов, не нес расходов по содержанию жилого помещения, нельзя признать разумным и добросовестным.

ФИО4 в подтверждение оплаты по договору об инвестиционной деятельности представила квитанции к приходным кассовым ордерам, выданные ОАО «Строительный трест №»: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 800 000 рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 287 740 рублей.

Итого размер инвестиционного взноса, внесенного ФИО4, составил 1 087 740 рублей (л.д. 8-11).

Названные квитанции содержат печати ОАО «Стройтрест №», что подтверждено, в том числе заключением судебного эксперта.

Суд пришел к выводу, что не может служить основанием для признания ненадлежащим доказательством факта оплаты ссылка представителя АО «Стройтрест №» на квитанцию № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 287 740 рублей на визуальное различие подписей, выполненных от имени главного бухгалтера – ФИО10, ее увольнение на момент выдачи квитанции.

Таким образом, суд пришел к выводу, что само по себе то, что ФИО4 не подписала акт приема-передачи квартиры, не зарегистрировала право собственности, не может служить достаточным основанием для лишения права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ.

Истица длительное время, с 2004 года владела спорной квартирой, препятствия в пользовании отсутствовали, никакие лица на жилое помещение не претендовали, застройщик претензий, требований относительно владения квартирой не предъявлял, при оплате за квартиру ТСЖ не уведомляло ее о наличии притязаний иных лиц.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что истица добросовестно заблуждалась, полагая, что является собственником спорной квартиры, в оформлении своих прав не нуждалась.

Установленная в квартире дверь впервые вскрыта в июне 2019 года, произведен ремонт, только с указанного момента у истицы появился информационный повод установить причины нарушения ее прав.

Ответчики, возражая против иска, заявили о пропуске срока исковой давности.

Статья 200 Гражданского кодекса РФ связывает начало течения срока исковой давности с моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Как указано, право истицы на спорную квартиру никто не оспаривал, препятствия во владении отсутствовали, о заключенном с ФИО1 договоре истица не знала и знать не могла, поскольку он никаких действий, как собственник квартиры не предпринимал.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, о нарушении своего права истица могла узнать только после регистрации ответчиком ФИО1 права собственности – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13 том 1), с этого момента начало течение срока исковой давности для защиты ее права.

Иск подан ДД.ММ.ГГГГ, то есть срок исковой давности не пропущен.

В силу положений статьи 302, 305 Гражданского кодекса РФ, истица, как законный владелец, вправе истребовать спорную квартиру из незаконного владения ФИО1

При указанных обстоятельствах, судом отклонены, как несостоятельные ссылки представителя ФИО1 на то, что он является добросовестным приобретателем прав на квартиру. По мнению представителя, то, что заказчик строительства не уведомил ФИО1 о правах ФИО4, само по себе образует его добросовестность, исключающую возможность истребования у него спорного жилого помещения.

Суд считает, что названный вывод представителя ответчика основан на неверном понимании закона.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 1 Постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части Гражданского кодекса РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Добросовестность поведения образует совокупность всех факторов, как поведение заказчика, так и самого инвестора.

В рассматриваемой ситуации, суд посчитал, что поведение ФИО1 не соответствует стандарту обычной разумности и добросовестности. Добросовестное владение предполагает осуществление расходов на содержание вещи.

Таким образом, судом сделан вывод, что поскольку ФИО4 исполнила договор об инвестиционной деятельности со своей стороны (оплатила его стоимость), первая вступила во владение квартирой, квартира выбыла из ее владения помимо ее воли (ФИО1 с привлечением специалистов вскрыл квартиру), квартира подлежит истребованию из незаконного владения ФИО1 в пользу ФИО4

Соответственно, иск в названной части подлежит удовлетворению.

Истица просит признать за ней право собственности на спорную квартиру.

В решении судом указано, что в ходе рассмотрения дела установлено наличие обстоятельств, дающих основание для удовлетворения данного требования. Права истицы возникли из договора, который она исполнила.

Доказательств недобросовестности истицы суду не представлено. В качестве обстоятельства, свидетельствующего о недобросовестности истицы, ответчики ссылались лишь на то, что она не обратилась к заказчику за подписанием акта приема-передачи, право собственности не зарегистрировала, в квартире не проживала. Вместе с тем, как указано выше, названные обстоятельства, при отсутствии препятствий в пользовании, при реализации полномочий собственника недобросовестность не образуют.

Не может служить основанием для отказа в признании права собственности ФИО4 то, что ФИО1 произвел ремонт в квартире, понес существенные финансовые затраты. Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Следовательно, указанное обстоятельство дает ему право обратиться с иском к заказчику (статья 398 Гражданского кодекса РФ).

Также истица заявила требование о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ОАО «Строительный трест №» с ФИО1

Поскольку на момент заключения названного договора права в отношении двухкомнатной <адрес> были отчуждены заказчиком строительства ОАО «Строительный трест №» в пользу ФИО4, то заказчик не мог произвести их отчуждение в пользу ФИО1 Следовательно, договор от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 является недействительным, поскольку заключен с нарушением закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку недействительность – это обстоятельства, которые существовали в момент заключения договора, то к оценке договора, заключенного с ФИО1, подлежит применению редакция статьи 168 Гражданского кодекса РФ, действовавшая на момент его заключения (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовым последствием недействительности договора об инвестиционной деятельности является исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО1 на спорную квартиру.

После отмены кассационной инстанцией апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 21.01.2021г. истец ФИО4 обратилась в суд первой инстанции с заявлением о принятии по делу дополнительного решения, поскольку судом кассационной инстанции в определении от 23.06.2021г. было указано, что суд апелляционной инстанции не признал недействительным договор об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г., в то же время удовлетворил требование истца о признании права собственности на спорную квартиру и исключил (аннулировал) запись о регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру, которая была произведена на основании договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г.

Дополнительным решением от 13.01.2022г. суд признал недействительным договор об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г. между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1

При принятии дополнительного решения суд в решении указал, что ответчик не доказал факт заключения договора и передачи ему квартиры до передачи квартиры истице. Договор между ФИО4 и АО «Стройтрест №» по спорной квартире исполнен сторонами.

Проверив законность и обоснованность решения суда и дополнительного решения суда в соответствии с ч.1,2 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах на указанные решения, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст.434).

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в абзацах 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из материалов дела и представленных сторонами доказательств следует, что на момент обращения ФИО4 с настоящим иском в суд, за ФИО1 уже была произведена государственная регистрация перехода права собственности – ДД.ММ.ГГГГг., соответственно, требовать признания за ней права собственности на квартиру, а также признания недействительным договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г., заключенного ОАО «Строительный трест №» с ФИО1 была не вправе, однако, судом первой инстанции при оценке представленных доказательств и принятии решения не были учтены данные обстоятельства.

Однако, в силу ст.10 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Данное положение закона согласуется с общими правилами о последствиях неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи, содержащимися в ст.398 ГК РФ.

Согласно части первой указанной статьи, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Частью второй той же статьи предусмотрено, что вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Таким образом, из приведенных норм права и разъяснений следует, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности за истцом и истребовании спорного объекта недвижимости из незаконного владения ответчика.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.122003г. №23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (ч.1 ст.195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( ст.ст.55,59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным нормам и разъяснениям принятое по делу решение и дополнительное решение не соответствуют, поэтому судебная коллегия находит правильным в силу положений п.3,4 части 1 ст.330 ГПК РФ отменить решение и дополнительное решение в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права, и принять новое решение, которым ФИО4 к АО «Строительный трест №», ФИО1 о признании сделки недействительной, о признании права собственности на имущество, об истребовании имущества из незаконного владения, отказать, исходя из указанных положений закона и следующих обстоятельств по делу.

Юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора является факт заключения застройщиком АО «Стройтрест №» двух договоров «Об инвестиционной деятельности», с ФИО4 07.10.2003г. директором ФИО6 и 18.12.2003г. новым директором ФИО7, оба договора на момент обращения ФИО4 в суд являлись действительными. При этом ответчик АО «Стройтрест №» подтвердил в суде полную оплату ФИО1 инвестиционного взноса, выдав ранее соответствующую справку о полной оплате ФИО1 2000000 руб. инвестиционного взноса, в связи с чем, АО «Стройтрест №» передало в регистрирующий орган два своих экземпляра Договора от 18.12.2003г. и два экземпляра Акта приема-передачи от 21.03.2005г. для регистрации перехода права собственности, принадлежащего АО «Стройтрест №» на квартиру, расположенную по адресу: г<данные изъяты>, ФИО1

ДД.ММ.ГГГГг. на ФИО1 было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Ранее с 2003г. право собственности или иное вещное право на данный объект недвижимости не регистрировалось.

При установлении данных обстоятельств суд должен был при разрешении спора руководствоваться разъяснениями, являющимися обязательными для нижестоящих судов. Содержащиеся в абзаце 7 п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Кроме того, абзацем третьим п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03. 2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещение убытков, причиненных неисполнением договора.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО1 заключил Договор об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г. с ОАО «Строительный трест №», оплатил полную стоимость договора, что подтвердил заказчик ОАО «Строительный трест №», выдав справку о полной оплате по настоящему договору инвестором ФИО1ФИО1 застройщиком был передан договор №, подписанный им и ТСЖ « На Котовского» на выполнение работ по чистовой отделке квартиры за счет инвестора, как приложение к основному инвестиционному договору.

Актом приема-передачи квартиры от 21.03.2005г. застройщик передал ФИО1<адрес>.

22.05.2019г. произведена государственная регистрация права собственности за ФИО1

Из показаний представителя АО «Стройтрест №» следует, что общество не передавало владение недвижимым имуществом инвестору ФИО4

АО «Стройтрест №» не уклонялся от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру инвестору ФИО4, а ФИО4 в силу п.3 ст.551 ГК РФ не обращалась к застройщику с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Владение ФИО4 спорной квартирой с 2004г. опровергается показаниями представителя третьего лица ТСЖ «На Котовского», управляющей компании многоквартирного жилого дома по <адрес>, из которых следует, что в период до 24.06.2019г. <адрес> находилась в непригодном для проживания состоянии.

Истец указывает, что она вносила оплату за содержание спорной квартиры с 2004г. по 2016г. Однако, в представленных истицей квитанциях видно, что оплата происходит целевых взносов и при этом показания электроэнергии по нулям, что также опровергает довод самого истца, что квартира использовалась для проживания.

Судом не были оценены письменные показания третьего лица ТСЖ «На Котовского», что на основании имеющихся в ТСЖ данных показания ИПУ по <адрес> момента ввода жилого дома в эксплуатацию до 12.07.2019г. являлось неизменным, начисления за использование воды не производились, до 24.06.2019г. квартира находилась в непригодном для проживания состоянии, в ней никто не проживал. Индивидуальные приборы учета ХВС и ГВС установлены в квартире и введены в эксплуатацию 12.07.2019г., после регистрации права собственности ФИО1

Наличие у истца ключей от спорной квартиры, передача ей по акту противопожарного инвентаря и приборов учета, установка ею в квартире входной двери, нельзя приравнять к акту приема передачи квартиры застройщиком инвестору, поскольку в соответствии с положениями п.2.2.3. договора об инвестиционной деятельности от 07.10.2003г., заключенного ОАО «Строительный трест №» с ФИО4, передача квартиры оформляется актом приема-передачи, подписанным сторонами договора или уполномоченными лицами. Указанный акт с указанным договором является основанием для последующей регистрации квартиры в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество.

Представитель истца в судебном заседании не смогла обстоятельно объяснить, почему в течение 15 лет после сдачи дома в эксплуатацию истец не обращалась к застройщику о получении акта приема-передачи квартиры. В исковом заявлении истец указала, что 6.07.2019г. она, проезжая мимо по улице, обнаружила, что в спорной квартире заменены окна и остеклена лоджия, данные факты опровергают владение истца указанной квартирой.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ( абзац 1 п.2 ст.223 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего на момент заключения договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В п.70 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» даны разъяснения, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст.166 ГК РФ).

ФИО4 при подаче иска заявила требование о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г., заключенного между ОАО «Строительный трест № и ФИО1

Вместе с тем перед государственной регистрацией своего права собственности, возникшего на основании Договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г. и акта приема-передачи квартиры от 21.03.2005г., в квартире отсутствовали какие-либо признаки владения и пользования квартирой другим лицом. Квартира находилась в непригодном для проживания и пользования состоянии. При регистрации права собственности ФИО1 22.05.2019г. отказа или приостановления государственной регистрации по причине наличия обременений, запретов или ограничений со стороны любых лиц, в том числе со стороны ФИО4 не имелось, что давало основание ФИО1 полагаться на действительность сделки, заключенной им 18.12.2003г. с АО "Стройтрест №».

П.78 указанного Постановления, указано, что согласно абзацу 1 п.3 ст.166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Для защиты права, нарушенного действиями застройщика, допустившего заключение двух договоров в отношении одного и того же имущества, у ФИО4 имелся иной способ защиты права. «Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.».

Судом как в решении, так и в дополнительном решении не указано каким требованиям закона или иного правового акта не соответствует договор об инвестиционной деятельности, который был заключен 18.12.2003г. между ОАО «Стройтрест №» и ФИО1 ( в редакции ст.168 ГК РФ, действовавшей на момент заключения сделки).

Истец в уточненном исковом заявлении указал, что договор об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г., заключенный между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1 является незаконной сделкой, так как нарушает ее права и не соответствует требованиям закона (ст.166 ГК РФ). Других пояснений и доказательств относительно несоответствия указанного договора требованиям закона ни истцом, ни ее представителем указано не было ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

В дополнительном решении судом сделаны новые выводы, которые не были сделаны в решении, указывая, что ответчик не доказал факт заключения договора.

Судом для установления факта заключения договора 18.02.2003г. были исследованы два заключения эксперта. Экспертиза в обоих случаях проводилась по заявлению истца, предметом исследования являлись два разных экземпляра договора. Оригинал одного договора был предоставлен ответчиком ФИО1 при рассмотрении дела. Второй экземпляр был истребован из материалов регистрационного дела, находившегося в Управлении Росреестра по НСО. Один экземпляр хранился с 2003г. у ответчика, второй с 2003г. у АО «Стройтрест №» и был передан АО «Стройтрест №» для регистрации права собственности ФИО1 в 2019г. в Управление Росреестра по НСО.

В заключении эксперта от 07.07.2020г. ООО «Социальный правовой центр» и в заключении экспертизы №, проведенной специалистами ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (л.д.134-167 т.2) не выявлено расхождений в дате составления и дате подписания ( с датой, указанной в Договоре) двух разных экземпляров, истребованных у разных лиц, договора об инвестиционной деятельности, заключенного между ОАО «Строительный трест №» и ФИО1 18.12.2003г.

То есть, при наличии подлинного договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003г., заключенного 18.12.2003г. между ОАО « Строительный трест №» и ФИО1, подтверждении в суде получения оплаты застройщиком ОАО «Стройтрест №», оценке достаточности и легитимности самим застройщиком документов для государственной регистрации права ФИО1 на квартиру, суд на основании ст.186 ГК РФ, без мотивированного объяснения нормы какого закона были нарушены ФИО1, заключившего этот договор, указал на недействительность данного договора. Каких либо оснований ничтожности оспариваемого договора истец и суд не привели.

Наличие нескольких договоров инвестиционной деятельности в отношении одного объекта недвижимости не влечет недействительности этих сделок. Такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. При этом необходимо учитывать наличие или отсутствие государственной регистрации своих прав покупателями (инвесторами).

Руководствуясь ст.ст.328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г.Новосибирска от 17 сентября 2020года и дополнительное решение Ленинского районного суда г.Новосибирска от 13 января 2022 года отменить и принять новое решение, которым ФИО4 в удовлетворении исковых требований к АО «Строительный трест №43», ФИО1 о признании сделки недействительной, о признании права собственности на имущество, об истребовании имущества из незаконного владения, отказать.

Апелляционные жалобы ФИО1 – ФИО2, представителя АО «Стройтрест №43» ФИО3 на решение суда и апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 на дополнительное решение суда удовлетворить.

Председательствующий-

Судьи: