Гражданский кодекс часть 1

отказать ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области:

- о признании недействительным договора купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права собственности ФИО2 на садовый дом;

- о признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права аренды ФИО2 на указанный земельный участок;

- о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО2 на садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также записи о регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>;

- о возложении обязанности на ФИО3 привести садовый дом на земельном участке по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права ФИО2.

Отказать ФИО3 в удовлетворении встречного иска к ФИО2, ФИО2:

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), заключенного 11 августа 2015 года между ФИО2 и ФИО6;

- о признании недействительным (ничтожным) договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), заключенного 11 августа 2015 года между ФИО2 и ФИО6.

Удовлетворить иск ФИО5 (по доверенности действует ФИО7) к ФИО3 о признании права собственности на садовый дом отсутствующим.

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на садовый дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3 на садовый дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (государственная регистрация права № от 26 октября 2015 года).

До вступления решения суда в законную силу сохранить принятые судом меры по обеспечению иска в виде:

- наложения ареста на садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>;

- запрета ФИО3 и другим лицам совершать сделки по отчуждению садового дома, расположенного по адресу: <адрес>;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производить регистрацию перехода прав на садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>;

- запрета ФИО3 и другим лицам производить ремонтно-строительные и иные работы на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>

Судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просила:

- признать недействительным договор купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права собственности ФИО2 на садовый дом;

- признать недействительным договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права аренды ФИО2 на указанный земельный участок;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также запись о регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>;

- возложить на ФИО3 обязанность привести садовый дом на земельном участке по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права ФИО2

В обоснование своих требований указала, что на основании договора купли-продажи от 11 августа 2015 года является собственником садового дома, расположенного по адресу: <адрес>. Названный объект недвижимости расположен на земельном участке, переданном ей в пользование на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10 сентября 2015 года. В мае 2018 года увидела на занимаемом ею участке технику и рабочих, которые занимались расчисткой территории, и выяснила, что последних нанял ФИО3 как собственник и арендатор земельного участка. Однако никаких договоров об отчуждении садового дома она не заключала, земельный участок никому не переуступала, денежных средств от ФИО3 за данные объекты не получала. При государственной регистрации сделки по продаже садового дома в Управлении Росреестра по Тверской области не присутствовала.

Определениями суда к участию в деле в качестве ответчиков привлечены: ФИО4, ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО6, финансовый управляющий ФИО6 – ФИО8, ООО «Аир», администрация города Вышний Волочек Тверской области, комитет по управлению имуществом города Вышний Волочек Тверской области.

Ответчик ФИО3 подал исковое заявление, поименованное как встречное, к ФИО2 и ФИО6, в котором просил:

- признать ничтожным договор купли-продажи от 11 августа 2015 года садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО6;

- признать ничтожным договор от 11 августа 2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО6

В обоснование иска указал, что приобрел спорные объекты недвижимости (садовый дом и земельный участок) в зачет долгов ФИО6, так как возможность исполнить обязательства путем возврата заемных денежных средств у ФИО6 отсутствовала. В октябре 2015 года ФИО6 представила договоры купли-продажи садового дома и переуступки права аренды земельного участка, пояснив, что в качестве продавца (арендатора) указана ее родственница ФИО2, являющаяся собственником указанного дома и арендатором земельного участка, поскольку в августе 2015 года сама ФИО6 переоформила свои права на дом и земельный участок на ФИО2 во избежание включения названных объектов в конкурсную массу в рамках предстоящей процедуры банкротства ФИО6 как индивидуального предпринимателя. Определением Арбитражного суда Тверской области от 19 мая 2016 года индивидуальный предприниматель ФИО6 признана банкротом и в отношении неё введена процедура реструктуризации долгов. Полагает, что ФИО2 фактически не являлась владельцем (арендатором, собственником) объектов недвижимости, поскольку иные действия как собственником ею не совершались. Лицом, фактически распоряжавшимся данными объектами, так и осталась ФИО6 Кроме того, при осмотре спорного земельного участка никаких объектов недвижимости, в том числе садового домика, он (Марковский) не выявил; следы, указывавшие на то, что данный объект когда-либо существовал на участке, также отсутствовали. Полагает, что ФИО6 в целях сокрытия принадлежащего ей имущества произвела формальный документооборот по переводу принадлежавшего ей имущества на ФИО2, что свидетельствует о ничтожности совершенных сделок.

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просил признать отсутствующим право собственности на садовый дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что в настоящее время является арендатором земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу. На данном земельном участке по сведениям Единого государственного реестра недвижимости числится садовый дом, который принадлежит на праве собственности ФИО3 Вместе с тем, при уступке ФИО5 права аренды указанного выше земельного участка на нем отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области.

По итогам судебного разбирательства в рамках объединенного гражданского дела судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований ФИО5, отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3

В апелляционной жалобе, с учетом дополнений к ней, ФИО2 просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею требований, а также в части удовлетворения исковых требований ФИО5; принять по делу новое решение об удовлетворении иска ФИО2

Полагает, что суд неверно применил срок исковой давности при рассмотрении иска ФИО2, полагаясь на сведения, содержащиеся в декларации 3-НДФЛ, которую она в действительности не подавала в налоговый орган. О факте выбытия имущества и о том, кто является потенциальным ответчиком, узнала в 2018 году, при незаконном сносе ФИО3 садового дома.

Вынося оспариваемое решение, суд не учел её доводы о том, что садовый дом и земельный участок ФИО3 она не отчуждала, данное имущество выбыло из её владения помимо ее воли. МФЦ г. Бологое с целью подачи документов по сделкам на регистрацию она не посещала.

Суд не установил, кто именно вместо ФИО2 подписывал договоры купли-продажи садового дома, переуступки права аренды и декларацию 3-НДФЛ, документы в МФЦ. Уведомление арендодателю о намерении заключения договоров переуступки права аренды земельного участка она также не направляла.

Судом не дана правовая оценка тому обстоятельству, что доказательств безналичной оплаты, как это указано в оспариваемых договорах, не представлено. Каких-либо денежных средств от ФИО3 она не получала, так как имущество не отчуждала.

Полагает, что почерковедческая экспертиза проведена судом с нарушениями. Так, по запросу эксперта образцы подписи ФИО2 в каких-либо документах (за период, близкий к 2015 году), не связанных с оспариваемым договором купли-продажи садового дома, не представлены. Ходатайство истца о назначении дополнительной почерковедческой экспертизы в отношении подписи от имени ФИО2 в декларации 3-НДФЛ, договорах о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а также в регистрационном деле (г. Бологое) с одновременным запросом образцов почерка судом не разрешено.

Не согласна с выводами суда о том, что спорный садовый дом обладал статусом самовольной постройки, так как на его возведение разрешение на строительство не требовалось; право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируются в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание.

Третье лицо (ответчик) ФИО6 представила отзыв, в котором поддержала доводы апелляционной жалобы.

Третье лицо администрация Вышневолоцкого городского округа, ответчик (истец) ФИО5, ответчик (истец) ФИО3 представили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым просят решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и ФИО6 поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика (истца) ФИО5 по доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным письменно.

Представитель ответчика (истца) ФИО3 по доверенности ФИО9 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным письменно.

Остальные участники процесса, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились.

В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 31 октября 2011 года между комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочёк и ООО «Аир» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№ 124/11, согласно которому КУИ города Вышний Волочек передало в аренду ООО «Аир» земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:39:0120411:13, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1060 кв.м для использования в целях обслуживания жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1.1); срок аренды установлен с 31 октября 2011 года по 30 октября 2014 года (пункт 2.1). 21 ноября 2011 года произведена государственная регистрация договора аренды (запись регистрации№).

01 марта 2013 года между комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочёк и ООО «Аир» заключено дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№ от 31 октября 2011 года, которым пункт 4.3 договора аренды изложен в новой редакции, предоставляющей арендатору право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. 13 марта 2013 года произведена государственная регистрация соглашения (запись регистрации№).

06 марта 2013 года между ООО «Аир» в лице директора ФИО10 и ФИО6 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№1 от 06 марта 2013 года, согласно которому ООО «Аир» передало ФИО6 права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№ от 31 октября 2011 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочек. Объектом аренды по договору аренды является земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1060 +/- 7 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: в целях обслуживания жилого дома, расположенный по адресу:<адрес> (пункт 1.2). 20 марта 2013 года произведена государственная регистрация договора (запись регистрации№).

Распоряжением мэра города Вышний Волочёк Тверской области от 31 октября 2013 года изменен вид разрешенного использования земельного участка по адресу: <адрес>, на использование в целях индивидуального жилищного строительства.

Соглашением от 16 июня 2014 года о внесении изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№ от 31 октября 2011 года срок аренды земельного участка по адресу: <адрес>, установлен с 31 октября 2011 года по 30 октября 2024 года. 12 августа 2014 года произведена государственная регистрация соглашения (запись регистрации№).

10 августа 2015 года между ФИО6 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№ 1 от 10 августа 2015 года, согласно которому ФИО6 передала ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 31 октября 2011 года, заключенного с комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочёк. Объектом аренды по договору является земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1060+/-7 кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: в целях ИЖС, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.1). 20 августа 2015 года произведена государственная регистрация договора (запись регистрации №).

11 августа 2015 года между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи садового дома, согласно которому ФИО6 продала ФИО2 принадлежащий ей на праве собственности садовый дом, назначение нежилое, общей площадью 30 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1); земельный участок, на котором расположен садовый дом, имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: в целях индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1060+/-7 кв.м, кадастровый № (пункт 2); садовый дом продается за 50 000 руб. (пункт 3). 19 августа 2015 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на садовый дом с кадастровым номером 69:39:0120411:73 (запись регистрации№).

Истец ФИО2 оспаривает две сделки: договор купли-продажи садового дома от 12 октября 2015 года и договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 12 октября 2015 года, указывая на их незаконность, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса РФ, мотивируя исковые требования отсутствием у неё намерения отчуждать указанное имущество, ссылаясь на отсутствие в указанных документах ее подписи.

Из договора купли-продажи от 12 октября 2015 года усматривается, что ФИО2 обязуется передать в собственность ФИО3, а ФИО3 принять в собственность и оплатить садовый дом площадью 30 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.1); садовый дом расположен на земельном участке, находящемся в государственной собственности, площадью 1060 +/- 7 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (пункт 1.3).

В пунктах 4.1, 4.2 данного договора указано, что цена садового дома составила 70000 рублей и на момент подписания настоящего договора покупатель (ФИО3) произвел уплату цены в полном объеме путем перечисления денежных средств на реквизиты продавца (ФИО2).

12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3 подписан передаточный акт в отношении спорного садового дома.

26 октября 2015 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на садовый дом с кадастровым № (запись регистрации№).

Также 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о переуступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которому ФИО2 передала ФИО3 права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№ от 31 октября 2011 г., заключенного с комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочёк (пункт 1.1.); объектом аренды является земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1060+/-7 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (пункт 1.3).

В пунктах 2.1, 2.2 данного договора указано, что размер платы за переуступку права аренды участка составляет 600 000 рублей, которая новым арендатором (ФИО3) вносится не позднее 20 дней с момента государственной регистрации перехода права аренды на участок к новому арендатору, путем перечисления указанной суммы на банковские реквизиты арендатора (ФИО2).

26 октября 2015 года произведена государственная регистрация данного договора (запись регистрации№).

Поскольку ФИО2 оспаривала факт подписания вышеуказанных договоров в отношении садового дома и земельного участка, определением Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области от 08 мая 2019 года, с учетом определения от 16 июля 2019 года, по делу была назначена комплексная судебная почерковедческая и техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Ярославская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Из заключения эксперта № 748/1-2-1.1, 749/1-2-3.1 от 03 октября 2019 года следует, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадения, ни различия не могут служить основанием для положительного или отрицательного вывода. Объясняется это тем, что совпадения признаков не образуют индивидуальной или близкой к ней совокупности из-за малого объема содержащейся в подписях графической информации, обусловленной краткостью подписей и простотой их строения. В отношении же различий не удалось установить: являются ли они вариантами признаков почерка ФИО2, не проявившимися в представленных экспериментальных образцах, либо они обусловлены действием на процесс письма «сбивающих» факторов (например, намеренным изменением ФИО2 своего почерка), либо же эти признаки являются признаками почерка другого лица. Отсутствие однозначности в оценке различий не позволило решить вопрос об исполнителе ни в категоричной, ни в вероятной форме. В связи с изложенным не представляется возможным ответить на вопрос: кем, ФИО2 или другим лицом, выполнены подписи от ее имени.

В связи с тем, что в ходе исследования решить вопрос в какой-либо определенной форме о выполнении подписей ФИО2 или другим лицом не представилось возможным, то в соответствии со ст. 85 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом не дано заключение по вопросу об условиях выполнения подписей и состоянии исполнения подписей.

Отказывая ФИО2 в удовлетворении иска в части требования о признании недействительными договоров купли-продажи и переуступки права аренды земельного участка, заключенных 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что, обратившись в суд с настоящим иском 23 августа 2018 года, истец пропустил срок исковой давности, который по оспоримым сделкам (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ) составляет один год и исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ), в данном случае - с 12 октября 2015 года (момент подписания договоров); основания для восстановления срока исковой давности отсутствуют. Также суд исходит из того, что ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих, что подписи в оспариваемых договорах выполнены не ею, а другим лицом. Кроме того, руководствуясь п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 158, п. 1 ст. 164, ст. 550, п. 1 ст. 551, ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд пришел к выводу, что ФИО2 был совершен ряд последовательных действий, свидетельствующих о добровольности и явном волеизъявлении истца на совершение оспариваемых сделок.

В удовлетворении остальных требований ФИО2 суд отказал, поскольку они являются производными от требований о признании сделок недействительными. Также суд учел, что истцом ФИО2 не представлены технические характеристики спорного садового дома, который она просит восстановить, на спорный период времени.

Оспаривая решение суда в указанной части, ФИО2 ссылалась, в том числе, на необоснованный отказ суда в удовлетворении её ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Учитывая, что эксперт Федерального бюджетного учреждения «Ярославская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО1 на момент проведения экспертизы не располагал всем объемом документов, необходимых для проведения судебной экспертизы (свободными образцами подписи ФИО2), а также заявленное в суде первой инстанции ходатайство ФИО2 о проведении по делу дополнительной экспертизы, определением судебной коллегии по гражданским делам от 11 августа 2020 года по делу была назначена дополнительная комплексная судебная почерковедческая и техническая экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению - Ярославская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 1048/1-2-1.1 от 03 ноября 2020 года подписи от имени ФИО2, расположенные в: договоре купли-продажи садового дома от 12 октября 2015 года; передаточном акте от 12 октября 2015 года к договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2015 года; договоре переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 12 октября 2015 года; акте приема-передачи документов от 12 октября 2015 года по договору от 11 сентября 2015 года переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, выполнены не ФИО2, а другим лицом с подражанием подлинным подписям ФИО2

Оценивая данное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает, что данное доказательство соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, поскольку оно отвечает требованиям, установленным ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, составлено экспертом, обладающим специальными познаниями в области проведенного исследования, на основе изучения всех имеющихся в деле документов. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы, изложенные в дополнительной судебной экспертизе, никем из участников процесса не оспорены.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу положений п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО2 договоры купли-продажи садового дома и переуступки права аренды земельного участка от 12 октября 2015 года не подписывала, в связи с чем предусмотренная законам письменная форма договоров не соблюдена.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что объектами вышеуказанных договоров являются садовый дом, расположенный на земельном участке, находящимся в государственной собственности, и сам земельный участок, а ФИО2, не подписывающая соответствующие договоры, выступает применительно к п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ третьим лицом, права которого нарушены заключением указанных сделок, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи садового дома от 12 октября 2015 года и договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12 октября 2015 года, являются ничтожными сделками.

Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено ответчиком, судебная коллегия руководствуется п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, согласно которому срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Принимая во внимание дату совершения сделок (12 октября 2015 года), судебная коллегия приходит к выводу, что на дату обращения ФИО2 в суд с настоящим иском (22 августа 2018 года) трехлетний срок исковой давности не истек.

При таких обстоятельствах требования ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, и договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, от 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3 подлежат удовлетворению, а решение в указанной части - отмене.

ФИО2 также были заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, в качестве последствий недействительности сделки подлежит применению двусторонняя реституция.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.

Вместе с тем, способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.

Для защиты права собственности используются как виндикационный, так и негаторный иски. По общему правилу, выбор между указанными исками определяется тем, находится или не находится та или иная вещь в чужом незаконном владении.

Из материалов дела следует, что 31 мая 2018 года между ФИО3 и ФИО4 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 передаёт, а ФИО4 принимает права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №от 31 октября 2011 года, заключенного с комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочёк (пункт 1.1.) Объектом аренды по договору является земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1060+/-7 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.3).

31 мая 2018 года составлен акт приема-передачи документов к данному договору. 16 июня 2018 года произведена государственная регистрация уступки прав (аренда), запись регистрации№.

05 сентября 2018 года между ФИО4 и ФИО5 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ФИО4 передала ФИО5 права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка№от 31 октября 2011 года, заключенного с комитетом по управлению имуществом города Вышний Волочёк (пункт 1.1.) Объектом аренды по договору является земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1060+/-7 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.3).

13 октября 2018 года произведена государственная регистрация уступки прав (аренда), запись регистрации№.

Таким образом, в настоящее время арендатором спорного земельного участка является ФИО5

Договоры купли-продажи спорного садового дома между ФИО3 иФИО4, а также междуФИО4 и ФИО5 не заключались.

Из акта обследования от 26 ноября 2018 года следует, что кадастровым инженером проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, и установлено, что земельный участок находится в аренде у ФИО5; в ходе проведения кадастровых работ установлено, что на земельном участке зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым номером № (одноэтажное нежилое здание площадью 30,0 кв.м), однако на земельном участке фактически отсутствует нежилое здание с кадастровым №, и ранее собственником не возводилось (не установлено каких-либо конструктивных элементов здания и ведения строительных работ), что позволяет сделать вывод о том, что при постановке на кадастровый учет нежилого здания земельный участок не осматривался.

Таким образом, вышеуказанный акт обследования земельного участка с кадастровым номером № подтверждает отсутствие каких-либо объектов недвижимости на нем.

Лица, участвующие в деле, не оспаривают тот факт, что на земельном участке по адресу: <адрес>, отсутствует садовый дом.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО15» указал следующее: права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Поскольку недействительные (ничтожные) сделки от 12 октября 2015 года оформлены между ФИО2 и ФИО3, а на момент разрешения спора право аренды на спорный земельный участок принадлежит ФИО5, спорный садовой дом отсутствует, удовлетворение заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок не может привести к фактическому восстановлению нарушенных прав истца (сторона недействительной сделки – приобретатель – спорным имуществом не обладает), то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Заявленные ФИО2 требования о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации её права собственности на садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также записи о регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом вышеизложенного обоснования, удовлетворению не подлежали.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделок отмене не подлежит.

Учитывая юридически значимые обстоятельства, установленные судом в рамках заявленных исковых требований; правовой результат разрешения данного спора; отклонение судебной коллегией вопросов ФИО2 эксперту, связанных с оспариванием подписи в документах, выполненных после совершения сделки, как не направленных на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения данного дела, позиция стороны ответчиков по первоначальному иску о злоупотреблении ФИО2 правом, основанная на положениях п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, с учетом руководящих разъяснений, содержащихся в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что связано с поведением ФИО2 после оформления сделок, не подлежит судебной оценке в рамках рассматриваемого спора.

Поскольку на момент разрешения дела правообладателем (арендатором) земельного участка по адресу: <адрес> – является ФИО5, правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 о возложении на ФИО3 обязанности привести садовый дом на данном земельном участке в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, у суда не имелось. Удовлетворение данных требований не приведет к восстановлению прав ФИО2, которые она считает нарушенными.

Удовлетворяя иск ФИО5 о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на садовый дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 235, 304, 305 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о зарегистрированном праве ФИО3 в отношении указанного садового дома (нежилое помещение), который фактически отсутствует на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве аренды ФИО5

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции обоснованно указал, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3 на садовый дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (государственная регистрация права № от 26 октября 2015 года).

Оснований для отмены решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы ФИО2, с учетом принятого по её исковым требованиям решения, у судебной коллегии не имеется.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенного 11 августа 2015 года между ФИО2 и ФИО6, и о признании недействительным (ничтожным) договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенного 11 августа 2015 года между ФИО2 и ФИО6, участниками судебного разбирательства не обжалуется и в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ проверке не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области от 04 декабря 2019 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи садового дома от 12 октября 2015 года и договора переуступки права аренды земельного участка от 12 октября 2015 года отменить, постановить в указанной части новое решение, которым признать недействительными:

- договор купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, от 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3;

- договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, от 12 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО3.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи