Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании договора купли-продажи будущей вещи заключенным, признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе представителя ФИО6 по доверенности ФИО10 на решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ФИО2, уточнив заявленные требования, просил суд признать заключенным договор купли-продажи будущей вещи от 12 марта 2016 года между ФИО3 и ФИО2 на 211/1000 доли в праве собственности в жилом доме с кадастровым номером , расположенном по адресу: ; признать действительным соглашение об отступном (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 25 августа 2017 года, заключенное между ФИО3 и ФИО7 в части отчуждения 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: ; признать недействительным договор купли- продажи от 29 августа 2017 года, заключенный между ФИО7 и ФИО4, ФИО9 в части отчуждения 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: , в пользу ФИО4; признать недействительным договор займа № 3/2017 от 31 августа 2017 года, заключенный между ФИО4, ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО6 в части обременения залогом 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: , принадлежащей ФИО4; применить последствия недействительности части договора займа №3/2017 от 31 августа 017 года, заключенного между ФИО4, ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО6, аннулировав запись № 6 об обременении (ипотеке) 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: , принадлежащей ФИО4 2/3 доли в праве собственности на указанное имущество; произвести государственную регистрацию договора купли-продажи будущей вещи от 12 марта 2016 года между ФИО3 и ФИО2 на 211/1000 доли в праве собственности в жилом доме с кадастровым номером , расположенном по адресу: ; указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись об обременении (ипотеке) 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: , принадлежащей ФИО4 2/3 доли в праве собственности на указанное имущество и зарегистрировать право собственности ФИО2 на 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: , из принадлежащей ФИО4 2/3 доли в праве собственности на указанное имущество.

Решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 января 2021 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 июня 2021 года решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 января 2021 года отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 октября 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 июня 2021 года – отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО6 по доверенности ФИО11 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

ФИО2 и его представители по доверенностям ФИО12 и ФИО13 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить в силе с учетом указаний кассационного суда.

В силу пункта 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ФИО6 по доверенности ФИО11, ФИО2 и его представителей по доверенностям ФИО12 и ФИО13, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, 12 марта 2016 года между ФИО2 и ФИО3 в лице поверенного ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Звездная, 20.

Согласно пункту 2.1. предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 года, предметом договора является обязательство продавца и покупателя заключить в соответствии с пунктом 2.2. договора основной оговор купли-продажи доли общей площадью 60,30 кв.м., расположенной на втором этаже, имеющей коммунальные удобства - электричество, холодная и горячая вода, централизованная канализация, отопление.

Плановое окончание строительства объекта осуществляется продавцом е позднее 31 августа 2016 года (п. 2.2. предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 года).

В пункте 3.1. предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 года стороны определили стоимость доли в размере рублей.

Из п. 3.2. предварительного договора следует, что оплата стоимости доли будет производиться в соответствии с соглашением об обеспечении обязательств, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 4.1. предварительного договора продавец без письменного согласия покупателя не вправе заключать с третьими лицами договор либо иное соглашение на отчуждение доли, являющейся предметом договора, либо объекта в целом, как в период строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию; обременять долю какими-либо обязательствами.

Из п. 5.1. предварительного договора следует, что передача помещений производится сторонами по акту приемки-передачи, который с момента его подписания сторонами будет являться неотъемлемой частью предварительного договора.

В п. 5.1. указано, что площадь доли, указанная в п. 1.3. договора, является проектной, точная площадь доли будет установлена по данным специалистов МУП «Бюро технической инвентаризации города Сочи».

ФИО3 был возведен объект капитального строительства общей площадью 529,4 кв.м., с кадастровым номером , расположенный на земельном участке с кадастровым номером .

24 июля 2017 года сторонами подписан акт приема-передачи к предварительному договору купли-продажи от 12 марта 2016 года, по которому ФИО3 в лице поверенного ФИО8 передала в собственность (продала), а ФИО2 принял в собственность (купил) 211/1000 доли жилого дома по адресу: , общей площадью 529,4 кв.м., с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером , а именно по данным специалистов МУП «Бюро технической инвентаризации г. Сочи» площадь составляет 111,9 кв.м, помещения № 4, № 5, № 6, № 7, № 16, без учета террасы № 20 площадью 5,9 кв.м., помещения № 4 (прихожая площадью 21,3 кв.м.), № 5 (жилая комната площадью 21,6 кв.м.), № 6 (жилая комната площадью 21,3 кв.м.), № 7 подсобное помещение площадью 7,9 кв.м.) расположены на 1 этаже жилого дома, помещение № 16 (подсобное помещение 39,8 кв.м.), терраса № 20 площадью 35,9 кв.м, расположены на 2 этаже. Из акта приема-передачи от 12 марта 2016 года следует, что при подписании настоящего договора продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность долю в объекте недвижимости указанного жилого дома.

Из п. 1. соглашения об обеспечении обязательств по предварительному договору купли-продажи от 12 марта 2016 года следует, что предметом соглашения является обеспечение исполнения обязательств покупателя, возникших из предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 года по заключению в будущем основного договора купли-продажи доли, указанной в п.2.1. предварительного договора. В п. 2. указано, что стоимость доли составляет рублей. Обеспечение исполнения обязательств осуществляется способом, предусмотренным соглашением - передачей покупателем денежных средств в безналичной форме и нахождением этих средств у продавца в период времени до исполнения покупателем обеспечиваемых обязательств. Оплата стоимости производится безналичным расчетом в следующем порядке: покупатель в момент подписания соглашения вносит сумму в размере рублей; оставшуюся часть суммы от общей стоимости в размере рублей (в т.ч. рублей материнским капиталом) покупатель обязуется внести в момент подписания основного договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ранее 27 апреля 2017 года между ФИО7 и ФИО3 в лице поверенного ФИО14 был заключен договор займа, согласно п. 1.1. и 2.1. которого ФИО7 передает ФИО3 заем в размере рублей сроком не позднее 30 июля 2017 года.

25 августа 2017 года между ФИО3 в лице поверенного ФИО14 и ФИО7 заключено соглашение об отступном (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), который прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 1.1. соглашения стороны договорились о прекращении всех обязательств должника, вытекающих из договора займа от 27 апреля 2017 года, заключённого между кредитором и должником, в связи с предоставлением должником взамен исполнения этих обязательств отступного в соответствии с условиями настоящего соглашения.

Согласно пунктам 2.1., 2.2. соглашения стороны установили, что по договору займа, указанному в пункте 1.1., должник имеет задолженность перед кредитором в размере рублей. По настоящему соглашению должник передает в собственность, а кредитор в качестве отступного принимает в собственность жилой дом, общей площадью 529,4 кв.м., с кадастровым номером , расположенный по адресу: .

Из п. 3.1., п. 3.2. соглашения следует, что кредитору ФИО7 недвижимое имущество передано путем передачи ключей и расчетных документов по оплате коммунальных услуг; кредитор перед заключением соглашения удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путем внутреннего осмотра жилого дома, при осмотре не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков.

29 августа 2017 года между ФИО7, действующим в лице своего поверенного ФИО15, ФИО4 и ФИО9 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО7 продал ФИО4 и ФИО9 жилой дом по адресу: , общей площадью 529,4 кв.м., с кадастровым номером , а именно - 2/3 доли в пользу ФИО4, 1/3 доли ФИО9 Из п. 6 договора следует, что покупатели удовлетворены качественным состоянием приобретаемого в общую долевую собственность жилого дома, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра жилого дома перед заключением договора, не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков. В п. 12 договора купли продажи указано, что на момент подписания договора в указанном жилом доме, фактически проживающих, имеющих и/или сохраняющих право на проживание и пользование указанной жилой площадью, в том числе несовершеннолетних детей, осужденных или находящихся в местах лишения свободы, не имеется, ключи от проданного жилого дома и расчетные документы по оплате коммунальных услуг переданы продавцом покупателям до подписания договора (п. 13). Из п. 14 договора следует, что до подписания договора жилой дом никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Договор прошел государственную регистрацию, и право собственности было зарегистрировано соответственно 2/3 доли за ФИО4, а 1/3 доли за ФИО9

31 августа 2017 года между ИП ФИО6 и ФИО5, ФИО4 заключен договор займа № 3/2017, по условиям которого ФИО6 предоставил ФИО5 и ФИО4 заем в размере рублей на срок 6 месяцев (пункты 1.1., 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.4. договора надлежащее исполнение заемщиками всех обязательств, возникших из договора или в связи с ним, обеспечивается залогом следующего имущества: 2/3 общей долевой собственности в жилом доме, расположенном по адресу: , общей площадью 529,4 кв.м., с кадастровым номером .

Из договора залога от 31 августа 2018 года, заключенного между ФИО6 и ФИО5, ФИО4 следует, что в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № 3/2017 от 31 августа 2017 года, ФИО4 передает ИП ФИО6 2/3 общей долевой собственности в спорном жилом доме.

На основании договора займа 25 декабря 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение права в виде ипотеки в пользу ФИО6

Из выписки ЕГРН от 17 июня 2020 года № 23/001/149/2020-3606 следует, что правообладателями объекта - жилой дом, с кадастровым номером , площадью 529,4 кв.м., расположенного по адресу: являются: ФИО9 в размере 1/3 доли общей долевой собственности, право собственности зарегистрировано 29 августа 2017 года; ФИО16 в размере 12/100 доли, право собственности зарегистрировано 25.12.2018 года; 25 декабря 2018 года зарегистрировано обременение - ипотека сроком с 01 сентября 2017 года по 30 июня 2018 года в пользу ФИО6 на сновании договора залога №3/2017 от 31 августа 2017 года; также правообладателем является ФИО4, право собственности зарегистрировано 25 декабря 2018 года, 25 декабря 2018 года зарегистрировано обременение - ипотека сроком с 01 сентября 2017 года по 30 июня 2018 года в пользу ФИО6 на основании договора залога № 3/2017 от 31 августа 2017 года.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

П. 2 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В п. 4 ст. 421 ГК РФ указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон, (п. 5)

Судом перовой инстанции достоверно установлено, что продавцом (ФИО3) был возведен объект капитального строительства общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , расположенный на земельном участке с кадастровым номером и часть указанного жилого дома по акту приема-передачи от 24 июля 2017 г. во исполнение условий заключенного договора была передана ФИО2, который вступил в права владеющего собственника и является фактическим владельцем помещений, описанных в данном акте.

19 декабря 2018 года между ФИО4 и ФИО16 был заключен договор купли-продажи, согласно п. 1.2. которого ФИО4 (продавец) передала в собственность покупателю 12/100 долей жилого дома, находящегося по адресу: , общей площадью 529,4 кв.м., с кадастровым номером .

Из п. 16 договора следует, что продавец заверяет, а покупатель извещен, что в указанном жилом доме зарегистрированы и проживают ФИО4, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО13, ФИО20, ФИО21, ФИО2, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, которые сохраняют за собой право регистрации и проживания в указанном жилом доме (выписка из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда № 1666, выданная 08 декабря 2018 года МУП г. Сочи «ГорИВЦ».

Кроме того, в материалах дела имеются копии паспортов ФИО2, ФИО26 со сведениями о регистрации 01.06.2018 года и 03.03.2018 года в спорном объекте недвижимости по адресу.

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

П. 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 3 ст. 429 ГК РФ указано, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В п.1 ст. 456 ГК РФ указано, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

П. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является оговором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения оговора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Из п. 5 ст. 429 ГК РФ следует, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В п. 4 ст. 445 ГК РФ указано, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения уда.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности а недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 58, 59 Постановлении Пленума Верховного Суда Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из п. 60 Постановления Пленума ВС РФ следует, что п. 1 ст. 551 ГК Ф предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В п. 1 ст. 558 ГК РФ указано, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно доводам истца, ФИО3 и ее представитель ФИО8 убеждали его в том, что в скором времени будет осуществлена государственная регистрации его права собственности на занимаемые помещения в жилом доме, однако, вводили его в заблуждение, уклонялись от государственной регистрации права собственности ФИО2 на приобретенные им помещения, а в это время заключали противоправные сделки по отчуждению уже проданных ФИО2

В этой связи, суд первой инстанции обоснованно счел доказанным факт возникновения у ФИО2 права собственности на 211/1000 доли жилого дома по адресу: общей площадью 529, 4 кв.м, с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером на основании предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 г., а также факт уклонения ФИО3 от государственной регистрации договора купли-продажи будущей вещи, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований в этой части.

Из положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что одним из способов защиты гражданских прав является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом первой инстанции из исследованных письменных доказательств и пояснений сторон достоверно установлено, что ФИО2, начиная с 24 июля 2017 г. и до настоящего времени, является владельцем 211/1000 доли жилого дома по адресу общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером на основании договора купли-продажи будущей вещи от 12 марта 2016 г., полностью уплатил его стоимость и принял это имущество по акту приема-передачи от 2017 года, то есть вступил в фактическое владение этим имуществом.

ФИО3, продав ФИО2 долю в жилом доме по адресу3В общей площадью 529,4 кв.м, с , который на момент заключения договора купли-продажи будущей вещи от 12 марта 2016 г. еще не был построен, лишилась прав собственности в отношении указанной в заключенном договоре доли и, соответственно, утратила право по распоряжению проданной ФИО2 доли в праве собственности на объект капитального строительства.

Кроме того, в материалах дела имеется обращение ФИО3 от 25 сентября 2020 года, поступившее в адрес суда первой инстанции в электронном виде 28 сентября 2020 года, в котором указано, что по просьбе ФИО8 на нее был оформлен земельный участок под строительство, в дальнейшем она выдала ему доверенность на совершение сделок, все действия были вершены без нее по доверенности, денежные средства она не получала, никого из участников сделки (истца) и остальных она не знает.

21 декабря 2020 года ФИО3 направила в адрес Хостинского районного суда Краснодарского края обращение (вх. 22.12.2020), в котором просила исключить ее из ответчиков, так как все сделки происходили без ее присутствия, денежные средства она не получала, истцов никогда не видела, не была никогда на земельном участке, ею была выдана доверенность на ФИО8 и все производилось по доверенности.

Из пояснений привлеченного в качестве третьего лица ФИО7 20 октября 2020 года следует, что он ранее проживал и работал в качестве разнорабочего у ФИО9, которая попросила его подписать бумаги. Ему дали документы на подпись, не дали прочитать, сообщили, что какой-то кредит, просили ничего не говорить. По договору займа от 27 апреля 2017 года он не передавал денежные средства ФИО3, денежных средств в размере рублей у него не было, как и не было объективной возможности предоставить какой-либо займ ФИО3, с которой он не знаком. По соглашению об отступном от 25 августа 2017 года пояснил, что ему не было известно, что на него оформлена долевая собственность на дом адресу: . Во владение и пользование соответствующую долю в праве собственности на дом ему не передавали. Доверенность на ФИО15 от 28 августа 2017 года он подписывал, но содержание ее ему не зачитывали, он только расписался в ней, как и в предыдущих документах. О дальнейшей судьбе оформленного на его имя имущества ему не известно, никаких денежных средств ему никто не передавал.

Более того, оспариваемые истцом сделки заключены одна за другой в кратчайший период, что свидетельствует о наличии у сторон сделок исключительно противоправной цели и о фиктивности этих сделок. В частности, соглашение об отступном датировано 25 августа 2017 г., договор купли-продажи датирован 29 августа 2017 г., а договор займа № 3/2017 датирован 31 августа 2017г.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенное соглашение об отступном (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 25 августа 2017 г. является недействительной сделкой в части, касающейся передачи в качестве отступного 211/1000 доли жилого дома по адресу: общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , принадлежащей ФИО2 в силу ранее заключенной сделки с ФИО3 При этом доказательств того, что ФИО2, являясь титульным собственником указанной доли в праве собственности на жилой дом, дал свое согласие на отчуждение принадлежащей ему доли для погашения долга ФИО3 перед ФИО7 по заключенному договору займа от 27 апреля 2017 г., в нарушение положений статьи 56 Гражданскогопроцессуального кодекса Российской Федерации, представлено не было.

Ввиду вышеизложенных обстоятельств, заключенный 29 августа 2017 г. договор купли-продажи в части продажи 211/1000 доли ФИО7 в пользу ФИО4 также обоснованно признан судом первой инстанции недействительной сделкой, поскольку стороны фактически распоряжались не принадлежащим им имуществом, ранее проданным ФИО3 в пользу ФИО2, что является незаконным и ущемляющим права и законные интересы истца как владеющего собственника. Кроме того, договор купли-продажи от 29 августа 2017 г. является производной от соглашения об отступном (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 25 августа 2017 г. сделкой и обладает тем же правовым пороком, что и первоначальная сделка, то есть ее недействительность в этой части является следствием недействительности первоначальной сделки.

Также судом первой инстанции достоверно установлено, что обеспечение обязательств ФИО4 перед ФИО6 путем обременения имущества, принадлежащего ФИО2 недопустимо.

В свою очередь, ФИО6, принимая в залог в качестве обеспечения обязательств 2/3 доли в жилом доме, расположенном по адресу: общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , как того требует гражданское законодательство, не убедился в том, что ФИО4 является владеющим собственником и правоспособна в вопросе распоряжения данного имущества. ФИО6, заключая оспариваемый договор залога, не предпринял никаких мер для установления факта владения ФИО4 имуществом, которое им было принято в качестве обеспечения обязательств ФИО4 перед ним.

Доказательств того, что ФИО27 осматривал имущество, которые было передано в залог перед заключением договора займа 3/2017 или иным способом убедился в том, что имущество свободно от притязаний третьих лиц, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о признании договора займа №3/2017 недействительным в части обременения залогом 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: .

Согласно п. 1 ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность не распространяется на требования, предусмотренные ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Из разъяснений п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года (в ред. от 23 июня 2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Вместе с тем, в силу абзаца пятого ст.208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Материалами дела достоверно подтверждается, что ФИО2 фактически принял приобретенное имущество и вступил в права собственника, он и его семья проживает в спорном жилом доме в обособленном помещении начиная с 2017 года, в связи с чем настоящий иск рассматривается как иск владеющего собственника об устранении препятствий в пользовании этим имуществом, поскольку право собственности ФИО2 возникло еще в 2017 году из заключенной с ФИО28 сделки.

Кроме того, к ФИО6 направлены только исковые требования о признании частично недействительной сделкой договора займа № 3/2017 от 31 августа 2017 г. и о применении последствий недействительности этой сделки, в связи с чем последний вправе заявлять о пропуске срока исковой давности только относительно этих требований.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств того, что ФИО2 знал о совершенном договоре займа № 3/2017 от 31 августа 2017 г. ранее даты подачи им иска (05 августа 2020 г.), в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил как необоснованное ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО6 по доверенности ФИО10 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий: Е.И. Попова

Судьи: А.В. Кузьмина

А.К. Бендюк