Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3267/19 по иску ФИО1 к ООО «Агросоюз» в лице конкурсного управляющего ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества соразмерно стоимости его недостатков и возврате излишне уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 1 августа 2019 года.

Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Агросоюз» в лице конкурсного управляющего ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества соразмерно стоимости его недостатков и возврате излишне уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы, мотивируя свои требования тем, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 05 июля 2017 года ООО «Агросоюз» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника. Конкурсным управляющим (единоличным исполнительным органом юридического лица) утверждена ФИО2, состоящая в САУ «Авангард», которой 25 октября 2017 года проведена инвентаризация недвижимого имущества должника (основных средств), являющегося предметом залога, а также права аренды, о чём на федеральном ресурсе ЕФРСБ размещено сообщение № 2182496 от 25 октября 2017 года.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 2 августа 2018 года утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Агросоюз», а также утверждена начальная цена продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора - АО «Россельхозбанк», порядок продажи - единым лотом, начальная стоимость имущества определена в размере 25 399 000 руб.

Конкурсным управляющим ФИО3 была организована оценка выявленного в процессе конкурсного производства имущества, оценка проведена 14 февраля 2018 года, отчёт об оценке № 0318 составлен 07 марта 2018 года. В указанном отчёте об оценке представлены фотографии имущества, из которых следует что два нежилых здания (из трёх) находятся в удовлетворительном укомплектованном состоянии, не имеют следов разрушения. Конкурсным управляющим были назначены повторные публичные торги № 32932-ОАОФ на торговой площадке «МЭТС» по реализации имущества должника ООО «Агросоюз», торги состоялись, победителем был признан ФИО1, покупателем был подписан договор купли-продажи № Т-1 от 21 декабря 2018 года.

Однако, непосредственно в день подписания договора, при выезде к месту расположения недвижимого имущества, покупателем было обнаружено, что одно из зданий было разрушено третьими лицами, а именно - здание. назначение: нежилое здание, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН коровник на 800 голов, назначение: производственное, площадь: общая 880,3 кв.м. Литер: В. Этажность: 1, Адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества согласно вышеуказанного отчета об оценке составила 1 012 000 руб. Обнаруженные недостатки приводят к невозможности эксплуатации исследуемых помещений по назначению, повреждения нанесены до фактического приема недвижимого имущества в собственность покупателем, являются существенными, их устранение требует затрат, несоизмеримых с их стоимостью, что дает покупателю право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец, просил в связи с недостатками переданного по купли-продажи недвижимого имущества (здание, назначение: нежилое здание, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, коровник на 800 голов, назначения: производственное, площадь: общая 880,3 кв.м. Литер: В. Этажность: 1, Адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН соразмерно уменьшить покупную цену по договору на 1 000 000 руб., взыскать с ООО «Агросоюз» излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 1 000 000 руб.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 1 августа 2019 года ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта, просит его отменить. В качестве доводов жалобы, апеллянт указывает на подложность представленного конкурсным управляющим ФИО2 копии Акта выполненных работ от 23 января 2019 г., согласно которому истец подписал Акт без каких-либо претензий, в том числе и относительно разрушенного здания коровника. Настаивает, что акт, представленный в редакции конкурсного управляющего ФИО2 не подписывал, однако не мог заявить суду первой инстанции о подложности данного документа, поскольку в судебном заседании не присутствовал и узнал о данном обстоятельстве после судебного заседания. При этом указывает, что оригинал Акта приема-передачи не был представлен на обозрение суда.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, признав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в порядке ст. 167 ГПК РФ, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, в отсутствие не явившихся сторон: истца ФИО1, ответчика ООО «Агросоюз» в лице конкурсного управляющего ФИО2, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, в том числе, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 5 июля 2017 года ООО «Агросоюз» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника. Конкурсным управляющим (единоличным исполнительным органом юридического лица) утверждена ФИО2, состоящая в САУ «Авангард».

Конкурсным управляющим 25 октября 2017 года проведена инвентаризация недвижимого имущества должника (основных средств), являющегося предметом залога, а также права аренды, о чём на федеральном ресурсе ЕФРСБ размещено сообщение № 2182496 от 25 октября 2017 года, в частности следующих объектов недвижимости: 18 земельных участков и 3-х нежилых зданий, в том числе здание, назначение: нежилое здание, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь: 880,3 кв.м, коровник на 800 голов, назначение: производственное. площадь общая 880,3 кв.м. Литер: В. Этажность: 1, Адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В указанном отчёте об оценке представлены фотографии имущества, из которых следует что два нежилых здания (из трёх) находятся в удовлетворительном укомплектованном состоянии, не имеют следов разрушения.

Конкурсным управляющим были назначены повторные публичные торги № 32932-ОАОФ на торговой площадке «МЭТС» по реализации имущества должника ООО «Агросоюз», данные торги состоялись, победителем был признан ФИО1, которым 21 декабря 2018 года и был подписан договор купли-продажи № Т-1. Как следует из текста договора купли-продажи от 21 декабря 2018 г., условие о качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами согласовано не было.

Вместе с тем, стороны исполнили свои обязательства, предусмотренные условиями договора, полностью.

23 января 2019 г. между сторонами был подписан акт приема-передачи вышеуказанного имущества, из которого следует, что стороны друг к другу претензий не имеют.

Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что до заключения договора купли-продажи ответчиком истцу на обозрение были предоставлены документы на нежилое помещение, подтверждающие право собственности продавца на него, а также технический паспорт объекта недвижимого имущества, подтверждающий его технические характеристики.

В отчёте об оценке представлены фотографии имущества, из которых следует что два нежилых здания (из трёх) находятся в удовлетворительном укомплектованном состоянии, и не имеют следов разрушения.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в том числе условия заключенного между сторонами договора, а также оценив действия сторон применительно к положениям ст. 10 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. ст.ст. 469, 474-476, 557 ГК РФ, пришел к выводу о том, что требования ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств являются необоснованным.

При этом суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.

Как следует из положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 474 ГК РФ проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих факт продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, о которых ему не могло быть известно.

Напротив, истец, заключая договор купли-продажи от 21 декабря 2018 года, был проинформирован относительно состояния приобретаемых объектов недвижимого имущества, осуществил их осмотр, претензий относительно состояния приобретаемого имущества не заявлял.

Как верно отметил суд первой инстанции, недостатки, на которые ссылается истец, могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий в момент осмотра, в связи с чем указанные недостатки, которые были обнаружены истцом в ходе визуального осмотра объектов перед покупкой, не могут быть отнесены к категории скрытых недостатков.

Более того, истец, действуя добросовестно и проявляя должную осмотрительность, не был лишен возможности воспользоваться помощью соответствующего специалиста при осмотре приобретаемых объектов. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик препятствовала истцу в осмотре приобретаемых объектов недвижимого имущества.

При подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимости истец также не предъявлял ответчику претензий и требований относительно ненадлежащего качеству. Доказательств того, что недостатки исключают возможность использования спорного объекта по назначению и не были известны истцу при покупке недвижимого имущества, не представлено, как и не представлено доказательств обоснованности уменьшения на 1 000 000 руб. покупной цены недвижимого имущества.

В апелляционной жалобе истцом ФИО1 со ссылкой на положения ст. 186 ГПК РФ, заявлено о подложности представленного в материалы дела конкурсным управляющим ООО «Агросоюз» ФИО2 Акта выполненных работ от 23 января 2019 года.

По смыслу ст. 186 ГПК РФ, установленное данной нормой право, а не обязанность суда для проверки заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти; при поступлении такого заявления суд оценивает его в совокупности с другими доказательствами и обстоятельствами дела, исходя из возложенной на него обязанности по вынесению законного и обоснованного решения (ст. 195 ГПК РФ).

В силу ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Однако истцом в нарушение ст. 186 ГПК РФ в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции о подложности представленного конкурсным управляющим ООО «Агросоюз» ФИО2 Акта выполненных работ от 23 января 2019 года не заявлялось, как и не заявлялось ходатайств о проведении экспертизы данного документа или представлении дополнительных доказательств, в связи, с чем в силу положений ст. 327.1 ГПК РФ данное заявление не может быть рассмотрено судом апелляционной инстанции.

Кроме того, принимая во внимание, что в данном случае именно на истце лежит обязанность доказать факт продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, и такая обязанность им не исполнена, то само по себе заявление ФИО1 о подложности документов не влечет исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу.

При этом, из материалов дела усматривается, что судом первой инстанции были предприняты все меры для надлежащего уведомления истца о времени и месте рассмотрения дела по адресу, указанному в исковом заявлении, однако судебное извещение возвращено в адрес суда с почтовой отметкой «не проживает». Уклонившись от получения судебной корреспонденции, истец тем самым, реализовал свои процессуальные права, в том числе и на заявление о подложности представленных ответной стороной доказательств.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, с которыми согласилась судебная коллегия, в связи, с чем не могут быть приняты в качестве основания к отмене постановленного по делу решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было, в связи, с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 1 августа 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено:12.11.2019 года.

Председательствующий

Судьи