Гражданский кодекс часть 1

В обоснование требований указала, что 26.04.2019 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого покупатель передал продавцу 45 000 рублей в качестве задатка.

23.05.2019 года стороны заключили основной договор купли-продажи объекта недвижимости. Однако, после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности стало известно, что заверение (пункт 4.10 основного договора) от продавца не соответствует действительности. На основании этого процедура регистрации перехода права собственности была приостановлена по заявлению сторон.

Поскольку права пользования третьих лиц на объект недвижимости могут ограничивать правомочия покупателя, как будущего собственника жилого помещения, стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 31.05.2019 года.

Сумма задатка, которая хранилась в агентстве недвижимости, после расторжения договора ей была возвращена, однако она имеет право на получение суммы задатка в двойном размере, так как договор пришлось расторгнуть по вине ответчика, которая скрыла тот факт, что использовала на оплату квартиры материнский капитал, однако не оформила доли в праве собственности на квартиру на своих детей.

Истец просила взыскать с ответчика сумму задатка в размере 45 000 руб., убытки 22 800 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2 234 руб., а всего - 70 034 руб.

Решением Калининского районного суда города Новосибирска от 20 декабря 2019 года в удовлетворении требований К.О.В. отказано.

В апелляционной жалобе К.О.В. указывает, что вывод суда о том, что регистрация прекращена по заявлению сторон, а не вследствие действий или бездействий ответчика, не соответствует действительности, так как причиной подачи заявления о прекращении процедуры регистрации перехода права собственности и расторжения договора купли-продажи стало недобросовестное поведение ответчика, выраженное в предоставлении недостоверной информации.

Поскольку именно виновное поведение ответчика послужило основанием для расторжения договора купли-продажи, то у суда не имелось оснований для отказа в иске.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ, исполнение предварительного договора может быть обеспечено обязательствами, порождающими имущественные последствия, в том числе, задатком и неустойкой.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.04.2019 года между покупателем К.О.В. и продавцом Ч.Е.С. в лице представителя Я.Л.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались подписать основной договор купли-продажи в срок не позднее 27.05.2019 года (л.д.7-9).

В соответствии с п. 3.1.1. договора, покупатель в момент подписания договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости передал представителю продавца задаток в размере 45 000 руб., что также подтверждается распиской представителя Я.Л.А. от 26.04.2019 (л.д. 10).

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что продавец обязуется уплатить покупателю сумму задатка в соответствии со ст. 381 ГК РФ в случае неисполнения условий настоящего предварительного договора продавцом, выразившегося в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи, в случае повышения цены объекта недвижимости, не сообщения покупателю сведений об обременении объекта недвижимости правами третьих лиц, неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, предусмотренных п. 2.1 настоящего договора и других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в том числе в случае их просрочки.

Установив, что в установленный договором срок (23.05.2019) стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры (л.д. 11-13) и передали его на государственную регистрацию перехода права собственности, суд пришел к выводу, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие и оснований для применения положений, предусмотренных п. 4.1.1 предварительного договора, не имеется, поскольку со стороны Ч.Е.С. условия предварительного договора были исполнены, основной договор купли-продажи заключен.

28.05.2019 стороны обратились в Управление Росреестра по НСО с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона, в связи с чем государственная регистрация была прекращена (л.д. 20).

31.05.2019 стороны заключили Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств от 23.05.2019 (л.д. 21).

Как следует из пояснений истца, сумма задатка в размере 45 000 рублей, полученная ответчиком по условиям предварительного договора купли-продажи, возвращена истцу после расторжения договора 23.05.2019 года.

Разрешая спор и руководствуясь ст. ст. 381, 429 ГК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров», учитывая установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии в действиях Ч.Е.С., как продавца, признаков ненадлежащего исполнения обязательств, приведших к расторжению основного договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд не усмотрел оснований для взыскания суммы задатка с продавца Ч.Е.С. в двойном размере, в связи с чем в иске К.О.В. отказано; соответственно не подлежат удовлетворению и требования иска о взыскании с ответчика убытков в виде понесенных расходов на оценку квартиры и утраченного заработка в связи с отсутствием для этого оснований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы истца по существу повторяют доводы иска, проверенные судом и признанные необоснованными; каких-либо юридически значимых для дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции, не содержат, не опровергают правильности выводов суда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Так, доводы истца о том, что Ч.Е.С., как продавец, ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по договору в части информирования истца (покупателя) об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости и не использовании средства материнского капитала при приобретении квартиры, в связи с чем сделка купли-продажи объекта недвижимости была расторгнута по вине ответчика, ничем не подтверждены, поэтому суд обоснованно их отклонил, как несостоятельные, поскольку из текста уведомления о прекращении государственной регистрации следует, что регистрация прекращена по заявлению сторон, а не в следствии действий или бездействия ответчика; договор купли-продажи также был расторгнут по взаимному согласию сторон.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Калининского районного суда города Новосибирска от 20 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.О.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: