Гражданский кодекс часть 1

Свои требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежала трехкомнатная квартира с кадастровым номером …, расположенная по адресу: <...> кв... .. 06.02.2019 нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу ФИО4 удостоверена доверенность, по которой он наделил ответчика ФИО1 (бывшую супругу) и ФИО5 (дочь) полномочиями по распоряжению принадлежащей ему квартирой. Однако, в 2021 году между ним и представителем ФИО1 возникли разногласия по распоряжению названным имуществом, перешедшие в конфликтные взаимоотношения; доверительное отношение утрачено.

В связи с тем, что он не мог вспомнить нотариуса, который удостоверил доверенность 06.02.2019, с целью ее отмены он воспользовался правом, предоставленным в аналогичных случаях Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ о невозможности государственной регистрации в отношении указанной выше квартиры без личного участия правообладателя или его законного представителя. 23.04.2021 года он обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю через МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Ставрополе» с заявлением о внесении записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации в отношении указанной выше квартиры без личного участия правообладателя или его законного представителя. 29.04.2021 соответствующим уведомлением №КУВД-001/2021-16423126/1 ему сообщено, что сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя внесены в ЕГРН 27.04.2021. В конце июня 2021 года ему стало известно, что, несмотря на наложенный запрет по государственной регистрации каких либо прав на квартиру, она отчуждена третьему лицу вопреки его воле.

Его представителю по доверенности от 16.02.2019 ФИО1 было известно о том, что он категорически против отчуждения принадлежавшей ему квартиры и несмотря на это, она совершила сделку, как ему пояснили в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, по купле-продаже своему брату ФИО2

Ссылаясь на положения ст.ст.10,153,154,166,168 ГК РФ, п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указывает, что оспариваемая сделка купли-продажи породила те правовые последствия, которые не соответствуют его намерению при заключении договора купли-продажи, а именно - переход права собственности от продавца к покупателю, следовательно, такая сделка не мажет считаться законной и подлежит признанию недействительной. Правила ст.167 ГК РФ закрепляют обязанность каждой из сторон такой сделки возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость, то есть вернуть стороны в положение, существовавшее до заключения недействительной сделки. Таким образом, при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом. В рассматриваемом случае, ему как собственнику недвижимого имущества, подлежит возврату ФИО2 в его собственность квартира, а последнему - передача денежных средств, если таковые были ему переданы ФИО1. Просил признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Ссылаясь на ст.ст.1,10 ГК РФ, считает, что в действиях ФИО1 имеются признаки злоупотребления правом, поскольку ей было известно о том, что истец категорически против отчуждения принадлежавшей ему квартиры, два раза сделка была сорвана по инициативе истца, что следует из переписки в мессенджере WhatsApp и, несмотря на это, ФИО1 совершила куплю-продажу своему родному брату ФИО2

Ответчиком не представлены доказательства передачи денежных средств ФИО3 как продавцу недвижимости, полученных ею от покупателя ФИО2

Ответчиком должна была быть представлена расписка в подтверждение исполнения им обязательств по указанным займам, тем более как следует из переписки в получении денежных средств ФИО2 была отобрана расписка от ФИО1

На представителя возложена обязанность реализовать исключительно волю доверителя, в рассматриваемом случае, на совершение сделки, поскольку только собственник и никто иной наделен правом распоряжения принадлежащим ему имуществом. В связи с тем, что с ответчиком ФИО1 до определенного времени истец состоял в доверительных отношениях, была оформлена нотариальная доверенность на полное представление его интересов относительно квартиры. Указанная сделка совершена против воли собственника имущества, в одностороннем порядке, преследуя интересы исключительно ответчика ФИО1, о чем указывают предпринятые истцом действия по невозможности регистрации перехода права на спорную недвижимость в его отсутствие.

Истцу не было известно о сделке, заключенной 05.06.2021 между ФИО1 и ФИО2. Таким образом, оспариваемая сделка купли-продажи породила правовые последствия в виде перехода права собственности от продавца к покупателю, которые не соответствуют намерению истца при заключении договора купли-продажи.

Просит суд истребовать из незаконного владения ФИО2 путем возврата в собственность ФИО3 трехкомнатную квартиру, с кадастровым номером …, расположенную по адресу: <...> кв. …. В случае удовлетворения искового требования просит указать, что решение является основанием для аннулирования (прекращения) зарегистрированного права собственности ФИО2 (номер регистрации 26:12:010606:380-26/106/2021-5 от 16.06.2021 года) на жилое помещение – трехкомнатную квартиру, с кадастровым номером …, расположенную по адресу: <...> кв. … в ЕГРН.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 11 января 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчики подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм права.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, судебная коллегия оснований для их удовлетворения не нашла.

Статьей ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Судом первой инстанции и судебной коллегией установлено, что ФИО3 являлся собственником квартиры № …, площадью 62,5 кв.м, с кадастровым номером …, расположенной по адресу: <...>.

Право собственности истца на спорную квартиру в размере 3/4 долей в праве общей долевой собственности возникло из договора дарения недвижимости от 15.08.2013 и в размере 1/4 доли - из договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2017, удостоверенного нотариусом Ставропольского городского нотариального округа ФИО6

06.02.2019 ФИО3 на ответчика ФИО1 (бывшую супругу) и ФИО5 (дочь) выдана доверенность, удостоверенная нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу ФИО4 (реестровый номер 26/106-н/26-2019-1-102).

В соответствии с указанной доверенностью на представителей ФИО1 и ФИО5 возложены полномочия по управлению, пользованию и распоряжению вышеуказанной квартирой № … с правом заключения подписания и регистрации всех необходимых при этом сделок по управлению и/или распоряжению квартирой, определяя во всех случаях виды сделок, суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, проведения расчетов по заключенным сделкам, с правом распоряжения принадлежащих доверителю денежных средств и т.д.

23.04.2021 истец через МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Ставрополе» обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о внесении записи о невозможности государственной регистрации перехода права, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного 15.09.2017 за №26:12:010606:380-26/001/2017-2 без личного участия собственника (его законного представителя).

Обращение истца с указанным заявлением подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Внесение сведений в ЕГРН по инициативе заинтересованного лица, датировано 23.04.2021 в 13 часов 51 минут, в графе «Наименование и реквизиты документов» указано заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости от 23.04.2021 № MFC-0639/2021-136870-1.

29.04.2021 уведомлением о внесении в ЕГРН сведений в уведомительном порядке №КУВД-001/2021-16423126/1 ФИО3 сообщено, что 27.04.2021 в ЕГРН на основании заявления от 23.04.2021 внесены сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного 15.09.2017 №26:12:010606:380-26/001/2017-2 (1/4 доли в праве) без личного участия собственника (его законного представителя) на помещение с кадастровым номером …, расположенное по адресу: <...> кв. ….

Как установлено судом, необходимость обращения истца с заявлением о внесении сведений в ЕГРН о невозможности регистрации без его личного участия была вызвана возникновением разногласий с ответчиком ФИО1 относительно продажи спорной квартиры.

Оснований не доверять указанному доводу истца не имеется, поскольку нежелание истца продавать квартиру, подтверждается телефонной перепиской, удостоверенной нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу ФИО7 13.10.2021 в виде протокола осмотра письменных доказательств в виде сообщений, поступивших по мобильному телефону в системе WhatsApp, отсутствие же доверительных отношений и ссор - письменными пояснениями ФИО1 от 16.09.2021 (абз.4 стр.3) и возражениями от 23.12.2021 (абз.4, стр.5).

05.06.2021 между ФИО1, действовавшей от имени ФИО3 по доверенности от 16.02.2019 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, на основании которого ФИО1 продала, а ФИО2 купил квартиру № …, с кадастровым номером … по цене 2900000 рублей.

16.06.2021 произведена государственная регистрация права собственности за №26:12:010606:380-26/106/2021-5.

23.06.2021 истец обратился с претензией в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с целью принятия срочных мер для отмены незаконного решения (сделки) и возвращения в собственность истца недвижимого имущества как законному владельцу.

25.06.2021 истцом у нотариуса по Ставропольскому городскому нотариальному округу ФИО4 сделано распоряжение об отмене доверенности от 06.02.2019, зарегистрированное в реестре за №26/106-н/26-2021-3-728.

22.07.2021 № 07/8623 в ответ претензию истца Управлением Росреестра по Ставропольскому краю истцу сообщено, что согласно сведениям ЕГРН 16.06.2021 проведена государственная регистрация права собственности ФИО2 в отношении квартиры № …. Вместе с тем, 27.04.2021 в ЕГРН на основании заявления ФИО3 внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия ФИО3 Со ссылкой на п.3 ст.36 Закона № 218-ФЗ, указано на то, что наличие указанной записи, содержащейся в ЕГРН, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости в ответе сообщено, что по доводам, указанным в обращении истца, проводится служебная проверка в отношении государственного регистратора прав, осуществившего регистрацию перехода права собственности ФИО2 в отношении квартиры № 49.

03.08.2021 № 07/09177 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю истцу в дополнение к ответу от 22.07.2021 сообщено о том, что по доводам, указанным в обращении ФИО3, проведена служебная проверка в отношении государственного регистратора прав, осуществившего государственную регистрацию права собственности ФИО2 в отношении квартиры № …, по результатам которой в действиях государственного регистратора прав присутствует факт совершения дисциплинарного проступка и государственный регистратор прав привлечен к дисциплинарной ответственности.

В качестве основания обращения в суд с данным иском, истец указывает на нарушение его права собственности, выраженное тем, что, вопреки его воле, при внесении в ЕГРН запрета на регистрацию сделок с его квартирой без личного участия его как правообладателя, спорная квартира выбыла из его владения.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Ответчик, считающий себя добровольным приобретателем вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.

Отчуждение квартиры от имени собственника ФИО3 произведено его представителем по доверенности ФИО1 покупателю ФИО2, приходящемуся родным братом ФИО1 по договору купли-продажи недвижимости от 05.06.2021.

Ответчиком ФИО2 не представлены доказательства того, что перед заключением сделки им были совершены действия, направленные на проверку ее юридической чистоты. В частности, получении сведений о правах на недвижимое имущество из Управления Росреестра по Ставропольскому краю в которых бы отсутствовали какие-либо обременения, аресты и ограничения в правах.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства предпринятых им разумных мер в получении соответствующих сведений из регистрирующего органа о правах на спорное имущество, об отсутствии каких-либо обременений, арестов или ограничений, действия ФИО2 не могут считаться добросовестными.

В ходе рассмотрения дела доводы истца о неполучении денежных средств от продажи спорной квартиры, ответчиками какими-либо допустимыми доказательствами не опровергнуты.

В свою очередь, истец предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности своевременные меры по контролю над своим имуществом и надлежащему оформлению запрета на регистрацию перехода права собственности к иному лицу без его личного участия, что указывает на отсутствие выраженной воли собственника на отчуждение имущества в пользу ответчика.

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся и дополнительные сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Внесение соответствующей записи в ЕГРН в отношении спорной квартиры подтверждается уведомлением отдела регистрации арестов Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 29.04.2021, ответом Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 27.07.2021 и пояснениями его представителя, данными им в судебном заедании от 05.10.2021.

В силу п. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

- заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;

- вступившего в законную силу судебного акта;

- решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при личном участии собственника государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

Принимая во внимание, названные положения п.2 ст.36 Закона №218-ФЗ, которые устанавливают перечень оснований для погашения в ЕГРН записи о заявлении о невозможности регистрации, на момент совершения оспариваемой сделки (05.06.2021) запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия погашена не была.

Доказательств обратного суду не представлено.

При этом в п. 7 договора продажи недвижимости от 05.06.2021 указано, что квартира под арестом или запрещением не состоит, что не соответствовало фактическим обстоятельствам и тем более, намерениям, желаниям и воле собственника, о чем было известно ФИО1

Согласно п. 7 ст. 62 Закона №218-ФЗ выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать также описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правильно отклонил в связи с необоснованностью довод ответчика ФИО1 о том, что на момент заключения договора купли-продажи 05.06.2021 сведения в ЕГРН о невозможности регистрации права без личного участия ФИО3 отсутствовали.

На продажу иных объектов недвижимости ФИО1 уполномочена ФИО3 не была.

Доводы ответчика о том, что спорная квартира принадлежит ей, ФИО3 был номинальным собственником, не могут являться основанием к отказу в удовлетворении иска, поскольку сделки, на основании которых к нему перешло право собственности, не оспорены. Каких-либо иных доказательств суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что ранее переданные деньги по устной договоренности в счет оплаты кредитных обязательств истца, являются средствами в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, соответствующими доказательства не подтверждены.

Доказательств передачи истцу денежных средств, полученных от продажи спорного имущества, ответчиками не представлено. Истец в ходе рассмотрения дела заявлял о возможности урегулирования спора при условии уплаты ему денежных средств за отчуждение квартиры, что так же подтверждает его позицию о том, что денежные средства от сделки, на которую он был не согласен, ему не передавались.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 25, п. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15, частью 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.

То есть, законом установлен ограниченный круг заявителей при наличии заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, к которым отнесены сам собственник имущества (правообладатель) и его законные представителя (родители несовершеннолетних детей, опекуны, попечители). Представители, действующие на основании нотариальной доверенности, не могут являться заявителями при подаче документов на государственную регистрацию перехода прав в отношении недвижимого имущества, в отношении которого имеется заявление о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (пункт 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Как видно из материалов дела, ФИО3 волю, выраженную в доверенности на имя ФИО1, изменил, возражал против продажи квартиры, о чем свидетельствуют его действия по внесению записи в ЕРГН о невозможности регистрации сделки без его личного участия, а также представленная суду переписка между истцом и ответчиком ФИО1, удостоверенная нотариусом.

В силу п. 4 ст. 182 ГК РФ, не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе, в связи с чем, суд правильно пришел к выводу о том, что представитель ФИО3 - ФИО1, действовавшая по доверенности, не обладала правом на заключение договора купли-продажи недвижимости от 05.06.2021.

Кроме того, несмотря на то, что из заявления ФИО3 от 23.04.2021, с которым он обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю следует, что невозможность государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения установлена в отношении 1/4 доли в праве на квартиру, приобретенной им по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2017, отчуждение квартиры по договору купли-продажи от 05.06.2021 являлось неправомерным.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения не имеется, что довольно подробно изложено в мотивировочной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 11 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.04.2022.

Председательствующий:

Судьи: