Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 августа 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серии 36 23 №) в пользу Муравлёва ФИО3 (паспорт серии 36 02 №) часть задатка в размере 345 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Навроцкой Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муравлёв В.П. обратился в суд с иском к ФИО2 о возврате денежных средств, указав, что 09.06.2022 между Муравлёвым В.П. и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 387,2 м2, по адресу: <адрес>, топ д/м Сокольи горы, просека 8, <адрес>, кадастровый №, земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1 200 м2 по адресу: <адрес>, 8 просека, массив «Сокольи горы», участок №, кадастровый №, и доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 215 м2 по адресу: <адрес>, просека 8, участок б/н, кадастровый №, а также хозяйственных построек. Пунктом 2 предварительного договора установлено, что цена недвижимости составит 41 000 000 рублей (28 000 000 рублей, 12 000 000 рублей и 1 000 000 рублей соответственно). В силу п.3 договор купли-продажи должен был быть заключён до 25.07.2022. По результатам обследования кадастровым инженером выяснилось, что фактическая площадь дома не соответствует площади, указанной в документах о государственной регистрации прав, в том числе значительно завышена площадь комнаты 7 на 2 этаже, площадь балкона на 2 этаже, фактическая площадь земельного участка не соответствует площади по данным ЕГРН, часть его находится за кирпичным забором в фактическом владении иных лиц – собственников соседнего участка с кадастровым номером 63:01:0703004:947. Письмом ФИО2 предложила Муравлёву В.П. заключить договоры 25.07.2022. Письмом от 24.07.2022 Муравлёв В.П. предложил привести фактические площади дома и земельного участка в соответствие с данными ЕГРН, продлить срок для заключения основного договора до 25.08.2022. Продавец письмом от 16.08.2022 сообщила, что недостатки устранены. Однако по состоянию на 24.08.2022 недостатки были устранены не полностью. Более того, установлено наложение границ земельного участка с соседними участками, принадлежащим третьим лицам. Кроме того, выяснилось, что часть хозяйственных построек (банный комплекс, лаунж-зона, бассейн), являются самовольными постройками, были построены без необходимой разрешительной документации на земельном участке, находящемся в государственной собственности. Основной договор не был заключён между сторонами в установленные сроки. Согласно п. 4 предварительного договора он перечислил на счет продавца денежную сумму в размере 995 000 рублей. Просит взыскать 995 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 150 рублей.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Истцом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика 650 000 рублей, в обжалуемой части принять новый судебный акт, которым требование удовлетворить в полном объеме.

В заседании судебной коллегии истец Муравлёв В.П. его представитель ФИО8 просили решение суда отменить по доводам жалобы, принять по делу в обжалуемой части новое решение об удовлетворении требований.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО9 в заседании судебной коллегии просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав участников процесса, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 данного кодекса в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуется заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п.(основной договор) на условиях, предусмотренных договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, пункт 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установлено, следует из материалов дела, что ФИО2 до 31.10.2022 принадлежал на праве собственности земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 1 200 м2 по адресу: <адрес>, 8 просека, массив «Сокольи горы», участок №, и расположенный на нём трёхэтажный жилой дом (один этаж подземный) площадью 387,2 м2 по адресу: <адрес>, топ. д/м Сокольи горы, 8 просека, <адрес>. Также ФИО2 принадлежала доля в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 1 200 м2 по адресу: <адрес>, 8 просека, который используется для подъезда на земельный участок истицы и 2 смежных земельных участка с территории общего пользования.

09.06.2022 между Муравлёвым В.П. и ФИО2 заключен предварительный договором купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить до 25.07.2022 договор купли-продажи вышеперечисленной недвижимости.

Кроме того предварительным договором определено, что продавец так же передает покупателю хозяйственные постройки, расположенные на Объекте 1 и Объекте 2. При подписании договора стороны зафиксировали имущество и хозяйственные постройки, входящие в стоимость Объектов, которые будут переданы покупателю вместе с объектами (Приложение № к договору).

В соответствии с п. 2 Договора по соглашению сторон стоимость объектов составляет 41 000 000 руб., из которых стоимость дома определена сторонами в 28 000 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – в 12 000 000 рублей, цена доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № – в 1 000 000 рублей.

Продавец (ответчица) обязалась до 25.07.2022 получить отказ других участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от использования преимущественного права покупки. (п.3 Договора)

Покупатель (истец) внести в день подписания предварительного договора задаток в размере 995 000 рублей. В тексте договора воспроизведены положения ст.381 ГК РФ об утрате задатка стороной, ответственной за нарушение обязательств, что исключает сомнения в правовой природе передаваемой продавцу суммы. (п.4 Договора).

Задаток передан, что не оспаривалось ФИО2

На основании п.5 Договора расчет по основному договору подлежал при подписании основного договора № с использование аккредитива, открываемого сторонами в ПАО Сбербанк. Расчет по основному договору № при подписании основного договора № в безналичной форме.

Объекты будут переданы покупателю по акту приема передачи в день подписания основного договора № и основного договора №.

Договоры купли продажи не заключены.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их в части, суд первой инстанции исходил из того, что заключённый сторонами 09.06.2022 договор полностью соответствует определению предварительного договора – он содержит обязательство заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости, определяет предмет этого договора, его цену и устанавливает срок заключения основного договора. При этом указал, что предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № должен был облекаться в нотариальную форму. Предварительный договор от 09.06.2022 совершён в простой письменной форме, следовательно, в части условия о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № является ничтожным. Земельный участок с кадастровым номером № имеет вспомогательную функцию – обеспечение проезда на земельный участок с кадастровым номером №, при этом отсутствие у собственника последнего права на земельный участок, предназначенный для проезда, само по себе не препятствует пользованию основным земельным участком и расположенным на нём домом, поскольку такой собственник всегда вправе требовать установления сервитута. Исходя из существа предмета договора и поведения сторон, суд пришел к выводу, что в данном случае недействительность условия предварительного договора от 09.06.2022 относительно доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № не влечёт недействительности всего предварительного договора.

Судом первой инстанции принята во внимание переписка сторон в мессенджере WhatsApp, от 13.07.2022, 22.07.2022, согласно которой ФИО2 направлялось Муравлёву В.П. предложение заключить договор купли-продажи дома и земельного участка 22.07.2022, 25.07.22 соответственно в здании ПАО «Сбербанк» на <адрес>, в Самаре, в 10 часов, у нотариуса договор купли-продажи доли у нотариуса ФИО10 (<адрес>, т.е. в одном квартале от здания банка). 14.07.2022 истцу направлен проект договора купли-продажи. Ответ на предложение не получен.

ФИО2 направлено письмо истцу заказным почтовым отправлением АО «Почта России».

Истец факт получения письма до 25.07.2022 не оспаривал.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик воспользовалась правом, основанным на предварительном договоре от 09.06.2022, соответственно, у истца возникла обязанность заключить с ответчиком основной договор на ранее согласованных условиях.

Также отражено, что Муравлёв В.П. от заключения основного договора в предложенное ФИО13 время отказался, направил 24.07.2022 письмо, в котором указал, что фактическая площадь комнаты № и балкона на 2 этаже дома не соответствует данным технического паспорта, фактическая площадь земельного участка также не соответствует его площади по документам, кирпичный забор, разделяющий участки, проходит таким образом, что часть земельного участка ответчицы находится в фактическом владении соседа. Об этих обстоятельствах истец на момент заключения предварительного договора не знал, в связи с чем, считает существенные условия предварительного договора не согласованными, заключение основного договора невозможно по вине продавца ФИО13.

Относительно несоответствия площадей жилого дома суд первой инстанции указал, что сторонами не оспаривается, что при составлении указанного технического паспорта допущена ошибка в исчислении площадей, эта ошибка исправлена путём проведения новой инвентаризации, она не повлияла на значение общей площади дома. В доме, как следует из технического паспорта, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО11 по состоянию на 26.07.2022, не было произведено никаких строительных изменений по сравнению с тем состоянием, которое описано в материалах предыдущей инвентаризации.

Муравлёв В.П. при заключении предварительного договора дом осмотрел, был ознакомлен с его фактическим состоянием, в том числе, с конфигурацией помещений, и исходя из этого принимал решение о совершении сделки. Наличие технической ошибки в расчёте площадей отдельных помещений не даёт оснований утверждать, что состояние дома не соответствует описанному в сведениях ЕГРН и что стороны не достигли соглашения о предмете договора.

Относительно земельного участка суд первой инстанции пришел к выводу, что утверждение истца о том, что часть земельного участка с кадастровым номером № находится в фактическом владении соседа, не соответствует действительности.

Из заключения кадастрового инженера ФИО12 от 20.07.2022 №57 следует, что напротив, в фактическом владении истицы находится часть территории смежного земельного участка с кадастровым номером № площадью 12 м2. Забор, разделяющий 2 смежных участка, проходит под несколько иным дирекционным углом, чем описанная в ЕГРН граница этих участков, совпадая с этой границей в юго-восточном углу земельного участка ответчицы, в северо-восточном углу он отходит от границы на 85 см.

Со слов ФИО13 забор возведён до проведения межевания в 2004, следовательно, такое положение дел является не результатом захвата территории соседнего земельного участка, а следствием обычной ошибки при проведении землеустроительных работ, которая может быть исправлена в установленном порядке.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции счел, что у истца 24.07.2022 не имелось оснований утверждать, что существенные условия предварительного договора от 09.06.2022 не были согласованы. Несмотря на уклонение истца от заключения основного договора 25.07.2022, ФИО13 не отказалась от совершения сделки, срок заключения договора перенесен по согласованию на 25.08.2022. 16.08.2022 ФИО13 вновь направила ФИО1 предложение о заключении основного договора, просила указать место и время его подписания. 24.08.2022 ФИО18 сообщил, что поскольку его замечания не устранены, заключение основного договора является невозможным по вине продавца, предварительный договор прекращает своё действие с момента получения ответчицей письма.

Судом учтены показания свидетеля ФИО14, пояснившего, что он показал ФИО20. дом, объяснил, что банный комплекс и бассейн расположены на «неоформленном» земельном участке. Был составлен договор, ФИО21 пояснил, что у него есть только 30 миллионов рублей. ФИО13 отказалась от сделки только 18.08.2022, когда ФИО19 сообщил, что за согласованную ранее цену он дом не купит.

Судом также отражено, что 25.07.2022, в день, когда стороны должны были заключить основной договор, истец направил ответчице сообщение, где указал, что на его счёте заморожено 5 миллионов рублей и разрешить эту проблему он пока не может.

Оценивая поведение сторон суд пришел к выводу, что истец необоснованно, под несостоятельными предлогами, уклонился от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях, что повлекло утрату им уплаченного ответчице задатка.

При этом доводы истца о том, что баня и бассейн являются самовольными постройками и расположены на не принадлежащем ответчице земельном участке, судом не приняты во внимание, поскольку предметом предварительного договора от 09.06.2022. они не были, истец не мог рассчитывать на то, что приобретёт на них право собственности, отказываясь от исполнения предварительного договора, Муравлёв В.П. на данное обстоятельство не ссылался.

В то же время, разрешая заявленные требования, судом учтены разъяснения, содержащиеся в п. 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2011 г. № «О некоторых вопросах применения ст.333 ГК РФ», что ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений ст.333 ГК РФ, в том числе путём предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного на основании ст.1102 ГК РФ Потеря задатка является одной из мер гражданско-правовой ответственности. Целью применения мер гражданско-правовой ответственности является не карательное воздействие на лицо, допустившее нарушение своих обязательств, а защита интересов пострадавшего кредитора, возмещение ему умалений в имущественной сфере, вызванных этим нарушением.

30.10.2022 ответчик продала дом и земельный участок иному покупателю. ФИО13 не ссылалась на вынужденное уменьшение продажной цены из-за отказа истца от покупки. В связи с чем, суд первой инстанции счел, что сохранение за ответчицей всей суммы задатка несоразмерно последствиям нарушения обязательства.

24.06.2022 ФИО13 заключила предварительный договор со ФИО15 о покупке у него до 15.08.2022 г. квартиры за 12 300 000 рублей (л.д. 137-139). По договору ею уплачен задаток в размере 500 000 рублей. Заключая договор, ответчица разумно рассчитывала на исполнение истцом своих обязательств по предварительному договору и, тем самым, на получение до 15.08.2022 г. необходимой для покупки квартиры суммы. Между тем, Муравлёв В.П. от покупки дома с земельным участком уклонился, ФИО13 не получила необходимой для покупки квартиры суммы и утратила уплаченный ею задаток.

Суд первой инстанции отнес сумму утраченного задатка в 500 000 рублей к прямым подтверждённым убыткам ФИО13.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд нашел необходимым на основании ст.333 ГК РФ уменьшить размер задатка, оставляемого за истицей, до 650 000 рублей, с тем, чтобы он покрывал подтверждённые убытки ФИО13 в размере утраченного ею собственного задатка за квартиру, а также иные возможные убытки истицы от несостоявшейся сделки (расходы на риэлтора, расходы на техническую инвентаризацию и др.). Остаток в 345 000 рублей возвратил истцу.

Судебная коллегия в полной мере с указанными выводами согласиться не может.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу требований ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от 08.09.2015 N 38-КГ15-7, виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора (соглашения) принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами и т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

Судом первой инстанции указанные выше нормы, и разъяснения при рассмотрении спора по существу в полной мере приняты во внимание не были.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо, стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, выявление согласованной воли сторон конкретного договора путем судебного толкования его условий осуществляется в два этапа. Сначала используются правила абзаца 1 статьи абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила абзаца второго этой же статьи.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 329, 401, 420, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав предварительный договор купли-продажи пришел к обоснованному выводу, что переданная Муравлёвым В.П. ФИО13 по предварительному договору купли-продажи денежная сумма является задатком, передана в обеспечение заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

В предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Как отмечалось ранее, делая вывод о вине истца в незаключении договора, суд первой инстанции указал на то, что Муравлёв В.П. от заключения основного договора в предложенное ФИО13 время отказался, в письме от 24.07.2022 указал, на не соответствие данным технического паспорта части помещений дома, их фактической площади, как и несоответствие земельного участка его площади по документам. Ошибка в исчислении площадей, исправлена путём проведения новой инвентаризации, никаких строительных изменений не производилось, общая площадь объекта не изменилась. В фактическом владении ответчика находится часть территории смежного земельного участка с кадастровым номером 63:01: 0703004:240 площадью 12 м2. Забор, разделяющий 2 смежных участка, проходит под несколько иным дирекционным углом, чем описанная в ЕГРН граница этих участков, совпадая с этой границей в юго-восточном углу земельного участка ответчицы, в северо-восточном углу он отходит от границы на 85 см., утверждение истца о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0703004:126 находится в фактическом владении соседа, не соответствует действительности, допущенная ошибка может быть исправлена в установленном законом порядке.

Вместе с тем судом не учтено, что предварительный договор купли-продажи не содержит условий о несоответствии площадей как дома, так и земельного участка, что покупатель о возможных несоответствиях предупрежден, разрешен порядок и сроки их устранения, а так же определено за счет чьих средств, продавца либо покупателя данные несоответствия подлежат устранению.

Из предоставленной переписки в мессенджере не следует о предоставлении полной и достоверной информации относительно характеристик объекта, о согласовании условий договора именно с учетом наличия данных несоответствий.

Вопреки выводам суда о том, что Муравлёв В.П. перед заключением договора осмотрел объект покупки, был ознакомлен с фактическим состоянием, в том числе, с конфигурацией помещений, земельного участка не свидетельствует об осведомленности Муравлёва В.П. о выявленных несоответствиях. В отсутствие специальных познаний Муравлёв В.П. не мог на месте определить достоверность предоставляемой информации в отношении предмета договора, доказательств обратному не предоставлено.

При этом, на момент приобретения участка, истец не являлся его правообладателем, в связи с чем, обязанность предоставить всю достоверную информацию об участке в силу закона возложена на продавца.

Несоответствия выявлены в ходе осмотра объектов кадастровым инженером после заключения предварительного договора.

Направленный истцом отказ от договора, со ссылкой на не устранение недостатков в полном объеме, суд первой инстанции счел обстоятельством не исключающим возможность заключения основного договора.

Вместе с тем, устранение данных недостатков требует временных и материальных затрат, которые не были согласованы сторонами, заключение договора с выявленными несоответствиями фактически лишало истца возможности приобрести тот объект, на который он был вправе рассчитывать в соответствии с достигнутыми договоренностями.

Тот факт, что Муравлёвым В.П. указывалось на несоответствие границы земельного участка сведениям, которые по факту отсутствовали, не свидетельствует об отсутствии выявленных нарушений относительно границ земельного участка в целом.

В то же время, ФИО2, проявляя должную осмотрительность, реализуя спорные объекты не лишена была возможности удостовериться в правильности сведений относительно объектов недвижимости, привести их в соответствие, либо известить покупателя об их наличии.

Утверждение о том, что спора о границах земельного участка со смежными пользователями не имеется так же не опровергает установленных выше обстоятельств, не исключает возможности возникновения спора в будущем.

Указание в переписке на невозможность разрешения вопроса относительно 5 000 000 рублей, замороженных на счете, не подтверждает отсутствие материальной возможности Муравлёва В.П. оплатить стоимость договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N 49) основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (абз. 2 п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 2 п. 27 постановления Пленума N 49 ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В случае, если до истечения срока в адрес другой стороны направлено требование о заключении основного договора, то сторона не считается утратившей интерес в заключении договора, поскольку в этом случае спор относительно условий договора может быть урегулирован либо во внесудебном порядке, либо в судебном порядке.

Срок для урегулирования таких споров установлен не более шести месяцев (п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку до истечения данного срока сторона, заинтересованная в заключении договора, обязана инициировать судебное разбирательство.

Между тем, как следует из материалов дела, ни одна из сторон не обратилась в суд за понуждением другой стороны к заключению основного договора купли-продажи, спорные объект реализованы иному лицу.

Определяя размер суммы подлежащей возврату истцу суд первой инстанции произвел расчет исходя из размера возможных убытков понесенных истцом в результате исполнения предварительного договора купли-продажи.

Вместе с тем ответчиком в ходе судебного разбирательства о каких-либо убытках не заявлялось. Их размер надлежащими допустимыми доказательствами не подтвержден, как и несение убытков в виде задатка оплаченного по договору купли-продажи квартиры ФИО2 с ФИО15

Материалы дела не содержат подтверждение тому, что именно по вине ФИО2 не состоялось оформление договора купли-продажи квартиры, задаток удержан продавцом ФИО15 и не возвращен.

Таким образом, доказательств нарушения прав ФИО2 со стороны Муравлёва В.П. и возникновения убытков в связи с таким нарушением в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о виновности Муравлёва В.П. в не заключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признан основанным на материалах дела и законе, подлежащим применению, денежные средства в размере 995000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 13150 руб., что подтверждается платежным поручением № 220337 от 04.04.2023.

Судебная коллегия полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу Муравлёва В.П. данные судебные расходы.

При указанных обстоятельствах, с учетом фактических обстоятельств по делу, норм права регулирующих спорные правоотношения, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Ленинского районного суда г. Самары от 14.08.2023 подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 августа 2023 года изменить в части размера взысканной суммы.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции

Исковые требования Муравлёва ФИО3 к ФИО2 о возврате задатка удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серии 36 23 №) в пользу Муравлёва ФИО3 (паспорт серии 36 02 №) денежные средства в размере 995000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13150 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий:

Судьи: