Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки, третье лицо ФИО4, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Фокинского районного суда Приморского края от 15.02.2021, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Ундольской Ю.В., выслушав возражения истца, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец обратился в суд с данным иском, указав в обоснование, что 15.01.2020 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения№ 6 аптечного пункта общей площадью 55 кв.м., расположенного в доме 12 по ул. Марии Цукановой в г. Фокино Приморского края. На основании указанного договора 28.01.2020 зарегистрировано право собственности ФИО3 на данный объект в Росреестре. Цена объекта недвижимости сторонами сделки определена в размере 850 000 руб., которую покупатель уплатил продавцу до подписания Договора (п. 3 договора). Исполнением оспариваемого договора со стороны продавца ФИО2 является передача покупателю квартиры, а со стороны ФИО3 – передача продавцу денежной суммы – цены нежилого помещения. Объект недвижимости передался покупателю без составления акта приема-передачи (пункт 7 договора). Истец полагает, что данный договор купли-продажи имеет признаки мнимости и злоупотребления правом, поскольку заключён сторонами в целях воспрепятствования истцу в наложении взыскания на имущество ФИО2 и уклонению последней от исполнения взятых на себя обязательств по договору займа от 06.06.2018, соглашению о намерениях от 06.06.2018, по которому ФИО2 и ФИО4, выступающая поручителем к Договору займа от 06.06.2018, обязались в случае невозможности получения кредита в банке, оформить в срок до 01.09.2918 ипотеку (залог недвижимости) до полного исполнения договора займа от 06.06.2018, в том числе на указанное нежилое помещение. Таким образом, ФИО2 добровольно приняла обязательство - в случае невозврата денежных средств по договору займа на вышеуказанное имущество будет наложено обременение (оформлен залог). Со слов ФИО2 получить кредит в банке не удалось. В настоящее время договор займа не исполнен, денежная сумма не возвращена, залог на объект недвижимости не оформлен. Оспариваемый договор купли-продажи нарушает его права и законные интересы, поскольку не позволяет ФИО2 исполнить взятые на себя обязательства оформить залог на указанное нежилое помещение, обеспечить возврат суммы займа. Судом рассматриваются четыре его иска к ФИО2 о взыскании с нее задолженности на общую сумму 2 810 000 руб. Полагает, что договор купли-продажи от 15.01.2020 является мнимой, ничтожной сделкой, направленный на увод из-под ареста имущества должника ФИО2, основным источником дохода которой является пенсия по старости. Иного имущества, за счет которого будут исполняться ее обязательства по возврату займов, нет. В ходе его разговора с ответчиком ФИО2 по телефону, та признавала фиктивность продажи указанного нежилого помещения, денег от переоформления права собственности на ФИО3 она не получала. Доказательства фактической передачи денежных средств от ФИО3 к ФИО2 отсутствуют. Кроме того, рыночная цена объекта недвижимости значительно превышает цену по сделке. На трех сайтах размещено объявление о продажи спорного помещения за 6 млн. руб. В оспариваемом договоре цена занижена более чем в 7 раз, что является экономически нецелесообразным для продавца ФИО2, и может расцениваться в качестве одного из признака мнимой сделки. На мнимость сделки указывают дружеские отношения участников сделки, использование особых форм расчетов. Ссылаясь на изложенные обстоятельства и положения ст.ст. 166, 168, 170 ГК РФ, просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 15.01.2020, заключённый между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, номер и дата государственной регистрации права: № от 28.01.2020.

Решением Фокинского районного суда Приморского края от 15.02.2021 исковые требований удовлетворены. Суд постановил: признать договор купли-продажи недвижимости от 15.01.2020 заключённый между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, номер и дата государственной регистрации права: № от 28.01.2020 – недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки: аннулировать государственную регистрацию права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 25:35:000000:2286 по адресу: <адрес> номер и дата государственной регистрации права: № от 28.01.2020; признать право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, номер и дата государственной регистрации права: № от 28.01.2020.

С указанным решением не согласился ответчик, им подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что дело рассмотрено в его отсутствие незаконно, так как о времени и месте судебного заседания он судом не извещался. Направлявшиеся судебные извещения получать он возможности не имел, так как во время, предшествующей дате рассмотрения дела, и на дату заседания, он по месту регистрации не проживал, а находился в городе Москве с ноября 2020 года до 14 марта 2021 года. В сделке, которую суд безосновательно признал ничтожной, он являлся добросовестным покупателем, который свои обязательства, вытекающие из заключенного с ФИО2 договора купли-продажи недвижимости, исполнил полностью. Обусловленную договором стоимость недвижимости он оплатил наличными, что подтверждается имеющейся у него распиской ФИО2 О том, что ФИО2 на момент продажи ему имущества являлась должником ФИО1 ему ничего известно не было и о притязаниях данного гражданина он осведомлен не был. Полагает, что никаких убедительных доказательств мнимости и ничтожности сделки суд при рассмотрении иска не установил и в решении не привел. А продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости, на что указал суд, сама по себе не свидетельствует о ничтожности сделки. Кроме этого, признавая сделку ничтожной и возвращая стороны этой сделки в состояние, в котором они находились до заключения этой сделки, суд не разрешил вопрос о возврате ему ФИО2 полученных по договору от него 850000 рублей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ФИО2 с 16.10.2014 являлась собственником нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: <адрес>

Между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 15.01.2020 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала, а покупатель купил на праве собственности нежилое помещение № 6 аптечного пункта общей площадью 55 кв.м. в здании, находящемся по адресу: Приморский <адрес> на 1-м этаже.

Данный договор 28.01.2020 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием регистрации права собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

При совершении сделки продавец гарантировал, что до подписания спорного договора помещение никому не отчуждено, не заложено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено, в споре и под запрещением не состоит, судебных споров о нем не имеется (п. 4 договора).

Сторонами отчуждаемое нежилое помещение оценено в 850 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора, о чем сторонами договора заявлено лично (п. 3 договора).

В отношении спорного помещения в материалах дела имеется выписка из ЕГРН, из которого следует, что кадастровая стоимость составляет 2 158 068, 91 руб., тогда как в договоре стоимость определена в 850 000 руб.

В подтверждение доводов иска о размещении ранее на тематических сайтах объявлений о продаже вышеуказанного нежилого помещения, с указанием стоимости 6 000 000 руб., представлены скриншоты с сайтов в сети интернет от 29.06.2018, 30.10.2019.

Решением Фокинского городского суда от 17.08.2020 взыскано солидарно с ФИО2, ФИО4 в пользу ФИО1 задолженность по договору займа от 06.06.2018 в сумме 600 000 руб., проценты за пользование займом в период с 07.08.2018 по 06.06.2019 – 330 000 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 07.06.2019 по 14.09.2019 в сумме 600 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины – 15 850 руб., а всего взыскать 1 545 850 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 00 копеек.

Данным решением суда установлено, что 06.06.2018 между сторонами заключен договор займа, по условиям которого истец передал ответчику ФИО2 денежную сумму в размере 600 000 руб. со сроком возврата 06.06.2019.

По условиям договора за пользование суммой займа в размере 600 000 рублей, ФИО2 шестого числа каждого месяца обязалась выплачивать 5% от суммы займа, что составляет 30 000 руб. за один полный месяц пользования займом, или 1 000 руб. за один день пользования займом.

Также договором установлено, в случае нарушения обязательств по возврату суммы займа, заемщик за каждый день просрочки выплачивает займодавцу неустойку в размере 1% от суммы долга.

По заключенному 06.06.2018 между истцом и ответчиком ФИО4 договору поручительства к договору займа от 06.06.2018, ФИО4 обязалась нести солидарную ответственность с ФИО2 перед ФИО1 за исполнение обязательств по договору займа от 06.06.2018 с условиями, как указано выше, в том же объеме, что и заемщик.

Факт получения ответчиком ФИО2 от истца 06.06.2018 денежных средств в размере 600 000 руб. подтверждается распиской.

Из представленного соглашения о намерениях от 06.06.2018, заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО4, следует, что последние имели действующие кредиты в банке, для погашения которых взяли у ФИО1 денежный заем в размере 600 000 руб.

По условиям соглашения ФИО2 обязалась, в случае неполучения в банке кредита в размере не менее 1 000 000 руб. для возврата ФИО1 займа, оформить ипотеку (залог недвижимости) до полного исполнения договора займа от 06.06.2018 на спорное нежилое помещение в срок до 01.09.2018 (п. 7 соглашения).

Из материалов дела усматривается, что продажа спорного нежилого помещения осуществлена ФИО3 по существенно заниженной стоимости.

На момент совершения оспариваемой сделки у ФИО2 имелись неисполненные обязательства перед ФИО1, что в свою очередь, свидетельствует о наличии у нее признаков неплатежеспособности на дату отчуждения спорного имущества

При этом, доказательств как фактической оплаты имущества по оспариваемому договору, так и фактической передачи помещения в собственность покупателю, владения и пользования ФИО3 данным помещением, в материалы дела не представлено.

Удовлетворяя исковые требования с учетом положений статей 168, 170, 454 ГК РФ и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ принимая во внимание фактические обстоятельства по делу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности сделки купли-продажи недвижимости от 15.01.2020, которая является мнимой, совершена лишь для вида, с целью недопущения возможного обращения взыскания на имущество, заключена без намерения породить соответствующие правовые последствия.

Само по себе наличие заключенного между ответчиками в письменной форме договора купли-продажи недвижимости еще не свидетельствует о наличии у них намерения создать соответствующие договору правовые последствия. Совокупность исследованных по делу обстоятельств подтверждает, что в данном случае волеизъявление сторон не совпадало с их действительной волей.

Ссылка в жалобе на недоказанность мнимости сделки опровергается выводами суда первой инстанции и исследованными судом доказательствами.

Довод жалобы о том, что факт оплаты по договору купли-продажи подтверждается распиской о получении денег ФИО2, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку расписка в данном случае не является обязательным документом, подтверждающим передачу денег по договору купли-продажи, так как в тексте договора указано, что деньги переданы до его подписания.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд, посчитав сделку купли-продажи мнимой, не применил последствия ее недействительности в виде возложения обязанности на истца возвратить полученные по сделке денежные средства, не может повлечь отмену постановленного решения в силу следующего.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ применение последствий ничтожной сделки является правом, а не обязанностью суда. Таким образом, не разрешение вопроса в указанной части нарушение прав ФИО3 не влечет, поскольку он не лишен возможности разрешить указанное обстоятельство в ином процессуальном порядке.

Более того, истец при разрешении спора судом первой инстанции указанных требований не заявлял.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд рассмотрел спор в отсутствие ответчика, который не был извещен надлежащим образом о слушании дела, поскольку в период с ноября 2020 года по 14.03.2021 года по месту регистрации он не проживал, основанием к отмене решения суда не являются.

Согласно положениям статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу части 4 статьи 1 ГК РФ, пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указанная норма подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам.

Судебная повестка была направлена ответчику по адресу, указанному в материалах дела, факт регистрации по которому подтверждается адресной справкой МО МВД России по ЗАТО Фокино от 17.12.2020. Судебная корреспонденция не была получена, почтовый конверт возвращен в связи с истечением срока хранения почтового отправления.

Вопреки доводам жалобы само по себе обстоятельство того, что ФИО3 по указанному месту в указанный период не проживал, не свидетельствует об отсутствии возможности получить корреспонденцию, в данном случае ответчик несет риск неполучения корреспонденции по тому адресу, который им публично объявлен в качестве места жительства путем регистрации по месту жительства.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Фокинского районного суда Приморского края от 15.02.2021 ставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение коллегии изготовлено 03.06.2022.