Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Савкина А.Д. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 26 мая 2022 г. по делу по иску Зениной В.Н. к товариществу собственников недвижимости «3-го Интернационала-4», Савкину А.Д. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.

Заслушав доклад судьи Горбачевской Ю.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зенина В.Н. обратилась в суд с иском, указывая, что является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном <адрес> в <адрес>. В указанном доме имеется нежилое помещение (подвал) общей площадью 208,7 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно о заключении между ТСН «3-го Интернационала-4» и Савкиным А.Д. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом.14, площадью 208,7 кв.м. (кадастровый №).

Данный договор является недействительной сделкой, поскольку был заключен в отсутствие решения общего собрания собственников МКД по данному вопросу. Необходимый для этого кворум также отсутствовал.

На основании изложенного Зенина В.Н. просила суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом.14, площадью 208,7 кв.м. (кадастровый №), заключенный между ТСН «3-го Интернационала-4» и Савкиным А.Д.

Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 26 мая 2022 г. исковые требования удовлетворены.

Суд признал недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом.14, площадью 208,7 кв.м. (кадастровый №) между ТСН «3-го Интернационала-4» и Савкиным А.Д.

Применил последствия недействительности сделки.

Обязал Маковень О.Ю. вернуть (передать) нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом.14, площадью 95,5 кв.м. (кадастровый №) по акту приема-передачи Савкину А.Д.

Обязал Савкина А.Д. вернуть Маковень О.Ю. уплаченные ею по договору субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.5.1 договора арендные платежи, а также вернуть (передать) нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом.14, площадью 208,7 кв.м. (кадастровый №) по акту приема-передачи ТСН «3-го Интернационала-4».

В апелляционной жалобе ответчик Савкин А.Д. просит решение суда отменить, как незаконное, постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права. В основу решения суд первой инстанции положил протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, вместе с тем к участию в деле члены правления ТСН и инициаторы проведенного собрания не привлекались. Кроме того, суд не устанавливал количество собственников жилого дома, принимавших решение о передаче права на сдачу в аренду общего имущества дома. Суд не исследовал вопрос о порядке подсчёта голосов, равно как и не запросил документы, подтверждающие площадь соответствующих помещений. Вывод суда об отсутствии кворума общего собрания ничем не подтвержден.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Зениной В.Н. по доверенности Алексеев Н.И. просит оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: истец, ответчики, третьи лица. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судом установлено, что истец Зенина В.Н. является собственником <адрес> в <адрес>.

В указанном многоквартирном доме расположено нежилое помещение № (подвал), общей площадью 208,7 кв.м., кадастровый №, являющееся общим имуществом собственников помещений в доме.

ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном <адрес> в <адрес> в заочной форме проведено общее собрание собственников помещений МКД, оформленное протоколом №, по итогам которого приняты решения, в том числе:

- о выборе способа управления - товарищество собственников недвижимости (вопрос №);

- передаче на усмотрение вновь избранному Правлению ТСН «3-го интернационала -4» решения о сдаче в аренду части подвала МКД по адресу: <адрес> интересах собственников, о порядке распоряжения денежными средствами, полученными от сдачи аренду и о согласовании договора аренды (вопрос 13).

Протоколом заседания Правления ТСН «3-го Интернационала-4» от ДД.ММ.ГГГГ№ постановлено заключить долгосрочный договор аренды с гражданином Савкиным А.Д. сроком на 25 лет (с правом передачи в субаренду) нежилого помещения с кадастровым номером 32:28:0014728:182

Во исполнение решения Правления ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «3-го Интернационала-4» (арендодатель) и Савкиным А.Д. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т.1, л.д. 117-121), согласно которому арендодатель предоставляет во владение и пользование арендатора сроком до ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом.14, площадью 208,7 кв.м., а арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 10 000 руб. при условии сдачи помещения в субаренду.

ДД.ММ.ГГГГ между Савкиным А.Д. (арендатор) и Маковень О.Ю. (субарендатор) заключен договор субаренды части спорного нежилого помещения (подвала), площадью 95,5 кв.м., в соответствии с которым Маковень О.Ю. уплачивались арендные платежи в пользу Савкина А.Д.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что при принятии решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по вопросу сдачи в аренду части подвала многоквартирного дома в интересах собственников отсутствовал необходимый для этого кворум (2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В силу ст. 181.4 ГК РФ решение собрания в этой части является ничтожным, а сделка аренды, основанная на ничтожном решении, недействительной. Соответственно, недействительной (ничтожной) является последующая сделка субаренды помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Такое решение общего собрания собственников помещений в МКД в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

По смыслу пунктов 3, 3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено решение вопросов пользования общим имуществом, в том числе путем передачи имущества в пользование иным лицам, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и порядок разрешения таких вопросов установлен частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в силу которой решения по ним принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из приведенного выше правового регулирования, использование общего имущества многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Частью 6 статьи 46 ЖК РФ предусмотрено право собственника помещения в МКД обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Таким образом, проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными и не имеющими юридической силы.

Судом установлено, что решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, разрешен, в том числе, вопрос о передаче общего имущества собственников многоквартирного дома в пользование иным лицам.

Как усматривается из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, по вопросу № повестки дня собрания о принятии решения о сдаче в аренду части подвала МКД в интересах собственников, о порядке распоряжения денежными средствами, полученными от сдачи в аренду проголосовало 54,52% собственников, что составляет менее двух третей голосов (66,66%) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принято меньшим количеством голосов, то ТСЖ «3-го Интернационала-4» в отсутствие согласия большинства собственников о пользовании общим имуществом не имело полномочий на заключение договора аренды с Савкиным А.Д. о передаче в аренду нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 208,7 кв.м., по адресу: <адрес>, пом. 14.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ТСН «3-го Интернационала-4» и Савкиным А.Д. на основании вышеуказанного решения общего собрания собственников помещений в МКД, легитимность которого отсутствовала в силу отсутствия необходимого кворума, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о признании заключенного договора аренды недействительным.

Учитывая положения п.2 ст.618 ГК РФ судом сделан правильный вывод о ничтожности также сделки субаренды помещения, заключенной между Савкиным А.Д. и Маковень О.Ю., с применением последствий ее недействительности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не исследовался должным образом вопрос о законности проведенного собрания и принятых на нем решений, в том числе о предоставлении в пользование иным лицам общего имущества собственников многоквартирного дома, отклоняются судебной коллегией, как противоречащие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Отсутствие кворума следует из содержания протокола общего собрания ТСН, в котором отражено процентное соотношение голосов, отданных в пользу вопроса, связанного с передачей общего имущества в аренду иным лицам. При отсутствии кворума для проведения общего собрания все принятые на собрании решения правового значения не имеют.

Ссылка в жалобе на то, что судом не привлечены к участию в деле члены правления ТСН и инициаторы проведенного собрания, правового значения для дела не имеет, поскольку предметом спора являлось признание недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного между ТСН «3-го Интернационала-4» и Савкиным А.Д., а не оспаривание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, данное обстоятельство прав истца не нарушает.

Иных доводов, требующих дополнительной проверки и исследования, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку доводы жалобы не опровергают правильных выводов суда и не свидетельствуют о нарушении им норм материального и процессуального права, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, не подлежащим отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 26 мая 2022 г. по делу по иску Зениной В.Н. к товариществу собственников недвижимости «3-го Интернационала-4», Савкину А.Д. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным оставить без изменения, апелляционную жалобу Савкина А.Д. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы через Бежицкий районный суд г. Брянска в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий	В.И. Маклашов
Судьи	Л.Н. Бобылева
	Ю.В. Горбачевская

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 сентября 2022 г.