Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 20 июля 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» - Казакова Вячеслава Олеговича на решение Колыванского районного суда Новосибирской области от 26 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Рыбаковой Т.Г., объяснения представителя ООО «Квадратный метр» - Казакова В.О., представителя Смолиной Т.Б. – Беспаловой Е.Т., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» обратилось в суд с исковым заявлением к Смолиной Т.Б. о признании недействительными сделок по купле-продаже квартир в р.<адрес>, применении последствий недействительности сделок, признании незаконной регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, квартиры, расположенные в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, р.<адрес> «Д»:

- <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1070, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 131 801,27 руб.;

- <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1072, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 131 801,27 руб.;

- <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1074, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 136 876,61 руб.;

- <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1076, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 126 725,92 руб.;

- <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1078, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 136 876,61 руб.;

- <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1079, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 608 883 рублей 41 копейка;

А так же квартиры, расположенные в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, р.<адрес> «Е»:

-<адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1092, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №. кадастровая стоимость 1 078 510,18 руб.;

-<адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1090, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, кадастровая стоимость 1 075 972,50 руб.;

-<адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1091, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №; кадастровая стоимость 1 075 972,50 руб.

В феврале 2019 года ООО «КВАДРАТНЫЙ М.» были заключены договоры купли-продажи квартир №,12,14,16 по адресу: <адрес>, р.<адрес> «Д».

04.03.2019 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области были поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты к третьим лицам.

Однако 14.03.2019 истец был уведомлен о том, что регистрационные действия приостановлены по причине того, что право собственности на указанные выше объекты зарегистрировано за иным лицом - ответчиком Смолиной Т.Б.

Кроме того, истцу стало известно, что на Смолину Т.Б. зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, являющиеся собственностью ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР»:

- <адрес>, р.<адрес> «Е», <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1092;

- <адрес>, р.<адрес> «Е», <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1090;

- <адрес>, р.<адрес> «Е», <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1091;

- <адрес>, р.<адрес> «Д», <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1078;

- <адрес>, р.<адрес> «Д», <адрес> кадастровым номером 54:10:010104:1079.

Истцом указанные сделки с ответчиком не заключались, договоры, акты приема-передачи имущества не составлялись. Денежные средства в оплату за указанные объекты недвижимости истцу, ответчиком не оплачивались.

Ответчиком для регистрации перехода прав были представлены подложные документы (договоры, справки и т.д.).

Со стороны истца не было воли в отношении заключении договора с ответчиком, ввиду отсутствия акцепта со стороны ответчика. Все договоры, представленные на регистрацию ответчиком, недействительны, поскольку совершены с нарушением закона (ничтожны в силу отсутствия обоюдной воли сторон и самого факта сделки), и не отражают реальной воли истца.

Оспариваемые сделки нарушают законные права истца на добровольное распоряжение принадлежащим ему имуществом и повлекли неблагоприятные для истца последствия, которые выразились в неполучении ООО «Квадратный метр» прибыли вследствие невозможности реализовать третьим лицам, объекты недвижимости указанные выше.

Кроме того, неблагоприятные для истца последствия заключаются в неполучении прибыли по всем девяти оспариваемым сделкам.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Решением Колыванского районного суда Новосибирской области от 26.03.2021 в удовлетворении исковых требований ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» – ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В доводах апелляционной жалобы указывает, что судом дело рассматривалось с нарушением принципа непредвзятости и независимости, осуществлялось давление на истца с требованием изменить первоначальный предмет исковых требований.

В материалах дела отсутствуют доказательства факта осуществления платежей истцу со стороны ответчика. Ответчиком также не представлены доказательства обладания спорной суммы на момент указанный в подложных документах. Истцом было заявлено о подложности доказательств представленных ответчиком, поскольку приходные кассовые ордера подписаны неуполномоченным лицом, составление приходные кассовые ордера составлены с нумерацией не соответствующей требованиям законодательства, вместо подписи проставлены факсимиле, печать на приходных кассовых ордерах по оттенку и интенсивности не соответствует клише печати использовавшейся обществом «Квадратный метр».

Кроме того, отмечает, что судом не принято во внимание, что допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО2 и ответчик состоят в родственных отношениях.

Судом в нарушение положений ст. 81 ГПК РФ необоснованно отказано в назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку в заключении эксперта отсутствует сравнительный анализ оспариваемых образцов оттисков печатей на подложных документах.

Апеллянт отмечает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела имеющейся в распоряжении ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» печати старого образца, для проведения дополнительного исследования на предмет соответствия оттисков в оспариваемых образцах.

Судом не дана оценка тому обстоятельству, что цена, указанная в подложных документах (договоры) представленных ответчиком на регистрацию, в несколько раз ниже кадастровой и рыночной, что свидетельствует о подлоге со стороны ответчика.

Также не дана оценка тому обстоятельству, что Росреестр по НСО в нарушение положений п.6 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при наличии недостоверных сведений в документах, представленных на регистрацию ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» не приостановил регистрацию перехода прав. Так, юридический адрес ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» и реквизиты банковского счета были устроившими и не соответствовали сведениям указанным в выписке ЕГРЮЛ.

Отмечает, что в силу положений ст. 168 ГК РФ сделки являются недействительными, поскольку со стороны истца подлинного волеизъявления на совершение сделок купли-продажи спорной недвижимости ответчиком не было.

Истцом в соответствии с п.2 ст. 21 №218 ФЗ не соблюдена форма договора в части указания места нахождения юридического лица.

Ответчиком ФИО3 представлены возражения на апелляционную жалобу, согласно доводам которых, полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. (п.1 ст.421 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п.1 ст.434 ГК РФ следует, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Согласно п.2 ст.162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Из пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 1 марта 2013 г.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений ч.1 ст.554 ГК РФ и ст.555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена.

Как установлено судом и следует из материалов дела между ООО «Квадратный метр» и ФИО3 заключены следующие договоры купли-продажи:

- от 26.02.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Д», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 800 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 07.03.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

- от 26.02.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Д», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 800 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 11.03.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

- от 22.01.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Д», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 600 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 01.02.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

- от 01.02.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Д», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 900 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 13.02.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

- от 20.02.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Е», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 150 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 06.03.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

- от 20.02.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Е», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 150 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 07.03.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

- от 20.02.2019г., предметом которого являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: НСО, р.<адрес> «Е», <адрес> (п.1.1 договора). Цена квартиры составляет 800 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена 07.03.2019г, что подтверждается отметкой УФРС по НСО.

Из анализа текстов вышеуказанных договоров следует, что каждый из них содержит существенные условия о предмете и цене.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной истца на момент заключения оспариваемых договоров единоличным исполнительным органом, обладающим правом действовать без доверенности от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки являлся ФИО4

При этом все договоры купли-продажи, заключенные со ФИО3 составлены в простой письменной форме и содержат подписи как директора ООО «Квадратный метр» ФИО4, так и ФИО3

Подлинность подписи директора ФИО4 была подтверждена заключением судебной экспертизы и в суде апелляционной инстанции не оспаривалась.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемые договоры в полном объеме соответствуют требованиям действующего законодательства, содержат все существенные условия, а также волю сторон, которая со стороны истца выражена путем проставления личной подписи лицом, имеющим право действовать от имени юридического лица.

При этом судебная коллегия полагает не заслуживающими внимания доводы представителя истца о том, что указанные сделки имеют порок воли, ввиду несоответствия оттисков печатей, имеющихся в договорах, тем печатям, которые использовались обществом в спорный период, так как действующее законодательство не содержит обязательного удостоверения сделки по купле-продаже имущества юридическим лицом физическому лицу путем заверения ее печатью общества. Наличие печати является лишь дополнительной гарантией, но не может свидетельствовать о наличии или отсутствии воли, в том смысле, который придает истец.

Таким образом, не могут служить основанием для отмены решения доводы представителя истца о недостоверности проведенной судебной экспертизы в отношении оттисков печатей, равно как и ввиду отказа суда в приобщении к материалам дела имеющейся печати старого образца.

Доводы апелляционной жалобы о том, что к показаниям свидетеля ФИО2 суду надлежало отнестись критически, поскольку свидетель является заинтересованным лицом, так как состоит с ответчиком в родственных отношениях, не влекут отмену решения суда, поскольку направлены на иную оценку доказательств.

При этом судебная коллегия учитывает, что стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о заинтересованности ФИО2 в исходе дела.

Нахождение свидетеля в межличностных отношениях с ответчиком таковым не является, поскольку свидетель был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Кроме того, показания указанного свидетеля были оценены судом первой инстанции в совокупности с остальными доказательствами по делу.

Также не могут служить основанием для признания оспариваемых сделок недействительными доводы представителя истца об отсутствии оплаты по ним, так как указанные нарушения могут быть восстановлены предъявлением иных требований и лишь при наличии заключенных договоров.

Кроме того, вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судом дана надлежащая оценка тем обстоятельствам, что оспариваемые договоры прошли государственную регистрацию, так как поверка реквизитов банковского счета, в том числе по смыслу п.6 ч.1 ст.26 ФЗ-218, не входит в полномочия регистратора проводящего правовую экспертизу документов в силу положений Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к выражению общего несогласия с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что не является самостоятельным основанием для отмены постановленного судом решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца не поддержал свои доводы о недействительности оспариваемых сделок по обстоятельствам, установленным ст.174 ГК РФ, так как отсутствовали какие-либо совместные действия директора и ответчика либо сговор, совершенные с целью причинить ущерб обществу.

Таким образом, суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Решение суда является законным и обоснованным, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Колыванского районного суда Новосибирской области от 26 марта 2021 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «КВАДРАТНЫЙ МЕТР» - ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи