Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делопо апелляционной жалобеответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) на решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании платежей по аренде жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между ним и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: (.....), по условиям которого стоимость квартиры определена в сумме 2600000 руб. Исполнение обязательств по договору обеспечено задатком в размере 50000руб., составлен договор о задатке от ХХ.ХХ.ХХ. Согласно п. 3.2 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ХХ.ХХ.ХХ. Поскольку условия предварительного договора ФИО3 не выполнены, основной договор купли-продажи не заключен, ФИО2 просит взыскать сумму задатка, уплаченную по предварительному договору в двойном размере, то есть в сумме 100000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб., государственную пошлину в размере 3200 руб.

К производству суда и совместному рассмотрению первоначального иска принят встречный иск ФИО3, в котором последняя указывает, что спорное жилое помещение было обременено ипотекой в пользу ЮЛ1 Остаток задолженности по кредитному договору, заключенному ФИО3 на дату подписания предварительного договора, составлял 1338994,94 руб. Основной договор не был заключен по вине ФИО2, который до передачи квартиры не внес аванс в размере указанной суммы, необходимой для погашения кредита и снятия обременения. Спорное жилое помещение было передано ФИО2 в пользование по акту приема-передачи квартиры от ХХ.ХХ.ХХ до исполнения им требований п. 2.1.6 договора, предусматривающего получение продавцом части стоимости объекта в размере 1338944,94 руб., условие договора аванса истцом по первоначальному иску не исполнено.Поскольку сделка не состоялась, ФИО3 просила взыскать с ФИО2 плату за временное пользование квартирой за 1 месяц в размере 25000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 руб., государственную пошлину в размере 950 руб.

Решением суда первоначальные исковые требования удовлетворены.Суд взыскал с ФИО3 в пользу ФИО2 двойную сумму задатка - 100 000 руб., расходы на представителя в размере 12 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб. В удовлетворении встречных требований ФИО3 отказал.

С постановленнымрешением суда не согласнаответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску). В апелляционной жалобессылается на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела. Утверждает, что сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не была заключена по вине истца по первоначальному иску, поскольку ФИО2 не внес аванс в размере 1338944,94 руб. для погашения ФИО3 банку остатка суммы кредита, как это было предусмотрено п.2.1.6 предварительного договора. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, полагая, что представленные ею в материалы дела платежные документы являются надлежащими доказательствами несения расходов по оплате жилищно- коммунальных услуг за период пользования жилым помещением ФИО2

В судебном заседании суда апелляционной инстанцииистец и его представитель ФИО4 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела.

Заслушав истца и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, находящегося по адресу: (.....), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи жилого помещения площадью 35 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу.

Цена квартиры определена сторонами в сумме 2600000 руб. (п. 2.1.2 договора).

Исполнение обязательств по договору обеспечено задатком в размере 50000 руб., что отраженного в п. 2.1.3 договора и подтверждается договором о задатке от ХХ.ХХ.ХХ.

В п. 2.1.3 стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры: часть стоимости в размере 50000 руб. передается покупателем продавцу из собственных денежных средств в качестве задатка, что подтверждается договором о задатке от ХХ.ХХ.ХХ. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2550000 руб. передается продавцу покупателем за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи.

Пунктом 3.2 установлено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ХХ.ХХ.ХХ.

При заключении договора ФИО3 выдана расписка о получении задатка, обозначенного в договоре, в размере 50000 руб.

В установленный предварительным договором срок (ХХ.ХХ.ХХ) основной договор между сторонами заключенне был.

ХХ.ХХ.ХХФИО2 направил ФИО3 уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи квартиры.

В ответ на указанное уведомление ХХ.ХХ.ХХФИО3 направила ФИО2 сообщение о необходимости выполнения п.2.1.6 предварительного договора.

По сведениям ЕГРН, в настоящее время право собственностинажилое помещение, расположенное по адресу: (.....), зарегистрировано за ФИО1, с которой ФИО3 заключен договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 329, 380, 381 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и исходил из того, что основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен по вине ФИО3, поскольку требование о внесении аванса в размере 1338944,94 руб. не могло являться основанием для обеспечения заключенияосновного договора купли-продажи, кроме того, как установлено судом, материалами дела подтверждается, что ФИО2 обладал необходимой денежной суммой для приобретения спорного жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции установил, что актом передачи квартиры в пользование ФИО2,равно как и условиями предварительного договора не предусмотрена возмездность пользования квартирой,а других документов, предусматривающих правоотношения сторон относительно спорного объекта в материалы дела не представлено, при этом отсутствие составленного в письменной форме договора аренды жилого помещения лишает стороны права ссылаться на его условия в случае спора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, находя их основанными на правильном применении норм действующего законодательства, вместе с тем, заслуживает внимания довод апелляционной жалобы ответчика (истца по встречному иску) об отсутствии оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ),

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Условия, аналогичные требованиям п. 2 ст. 381 ГК РФ, отражены сторонами в пункте 2 договора о задатке.

Признавая ответчика (истца по встречному иску) лицом, ответственным за неисполнение условий предварительного договора, суд расценил уведомление ФИО3, направленное истцу по первоначальному иску, как отказ от заключения основного договора.

Однако содержание уведомления от ХХ.ХХ.ХХ не свидетельствует об отказе ответчика (истца по встречному иску) от исполнения предварительного договора, а фактически содержит отсылку к п. 2.1.6 предварительного договора, регламентирующего порядок оплаты стоимости квартиры.

Согласно п. 2.1.6 предварительного договора в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в день подписания договора аванса. Фактическое освобождение объекта и передача ключей покупателю осуществляется в течение двух дней с момента получения продавцом части стоимости объекта в размере 1338944,94 руб., но не ранее ХХ.ХХ.ХХ.

Проанализировав содержание п. 2.1.3 и 2.1.6 предварительного договора, принимая во внимание пояснения сторон, данные ими в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, и учитывая то обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры спорная квартира была обременена залогом банка, судебная коллегия приходит к выводу, что фактически сторонами было достигнуто соглашение о внесении покупателем аванса в размере 1338944,94 руб. до заключения основного договора купли-продажи, т.е. до ХХ.ХХ.ХХ.

Однако более каких-либо действий от покупателя по внесению аванса, заключению договора аванса или основного договора не последовало.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что спорная квартира ХХ.ХХ.ХХ была передана истцу ответчиком по акту приема-передачи, а ХХ.ХХ.ХХ возвращена истцом ответчику в связи с достижением сторонами решения о возврате объекта недвижимости до выполнения всех условий, указанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.ХХ.

Доводы истца по первоначальному иску о том, что уведомление ФИО3 от ХХ.ХХ.ХХ им получено не было, основанием к освобождению его от исполнения своих обязательств по предварительному договору не являются, поскольку в силу ст. 185.1 ГК РФ риск неполучения почтовой корреспонденции несет адресат, принимая во внимание, что почтовое извещение направлялось ФИО3 по указанному истцом месту его фактического проживания и было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи, о чем в материалы дела представлен отчет ФГУП «Почта России».

Учитывая, что истцу по первоначальному иску было известно о том, что спорная квартира находится в залоге ЮЛ1 и для ее отчуждения необходимо внесение авансового платежа в размере 1338944,94 руб. в целях прекращения договора ипотеки, в связи с чем сторонами в предварительный договор был включен п. 2.1.6, однако никаких действий по исполнению указанного условия договора от истца не последовало, судебная коллегия приходит к выводу, что именно ФИО2 следует признать лицом, ответственным за незаключение основного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик, действуя разумно и добросовестно, сообщил покупателю при заключении предварительного договора о необходимости исполнения кредитного договора и снятия обременения в виде залога (ипотеки) квартиры в пользу ПАО «Сбербанк», что истцом по первоначалььному иску не отрицается, и в ответ на уведомление заключить основной договор обоснованно предложил истцу исполнить п. 2.1.6 предварительного договора в части внесения авансового платежа в указанной сумме, поэтому при таком положении дел основания для применения к возникшим из предварительного договора отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, не возможно, следовательно, исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в части удовлетворения исковых требований о взыскании двойной суммы задатка и в части производных от них требований о взыскании в пользу истца по первоначальному иску судебных расходов (ст. 98 ГПК РФ) с принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы ответчика (истца по встречному иску) о необоснованном отказе суда в удовлетворении ее исковых требований о взыскании денежных средств в связи с использованием истцом спорной квартиры в период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ, судебной коллегией отклоняются, поскольку передача квартиры была обусловлена добровольным волеизъявлением ответчика, а условиями предварительного договора купли-продажи не установлено, что в случае передачи объекта до внесения аванса и заключения основного договора, пользование объектом осуществляется на возмездной основе.

В связи с частичной отменой решения суда и отказом в удовлетворении первоначального иска суд апелляционной инстанции считает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика расходы на оплату труда представителя в разумных пределах – в размере 15000 руб. исходя из характера спора и объема проделанной представителем работы, а также расходы на оплату госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы в размере 150 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задаткаи в части взыскания судебных расходов, принять по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении требованийФИО2 о взыскании расходов на оплату услуг представителя и расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы на оплату труда представителя в размере 15000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы на оплату госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы в размере 150 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи