Гражданский кодекс часть 1

на решение Курского районного суда Ставропольского края от 22 июля 2020 года по исковому заявлению ИП Главы КФХ Ш.А.В. к Ш.А.В., Ш.Т.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании протокола общего собрания недействительным,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

установила:

ИП Глава КФХ Ш.А.В., обратился в суд с иском к Ш.А.В., Ш.Т.В., Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании протокола общего собрания недействительным.

В обоснование иска указано, что 01 декабря 2009 года между участниками долевой собственности и КФХ Ш.В.Н. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 15 лет. 17 декабря 2019 года было проведано общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, оформленное протоколом от 23 декабря 2019 года. По результатам рассмотрения второго вопроса было принято решение об изменении существенных условий договора аренды, а именно изменение срока аренды до 31.12.2019 года, то есть было принято решение о фактическом прекращении договора в одностороннем порядке. Никаких дополнительных соглашений на основании вышеуказанного протокола не заключалось и сторонами не подписывалось, однако несмотря на это, Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю были внесены изменения в срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 01.12.2009 года, и прекращена регистрация обременения. После погашения обременения на земельный участок ответчиками был произведен выдел, в результате чего был образован новый участок с кадастровым номером №. Поскольку договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01 декабря 2009 года распространялся на весь исходный участок до выдела, то появилась необходимость наложения обременения по Договору аренды также на вновь образованный земельный участок.

Истец просил суд признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности, на земельный участок с кадастровым номером № от 17.12.2019 года, оформленного протоколом от 23.12.2019 года, в части принятия решения по вопросу внесения изменений в существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № от 01.12.2009 года зарегистрированного под номером 26-26- 36/014/2009-630 от 18.10.2010 года; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать обременение в отношении земельных участков с кадастровым номером № в виде аренды, по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.12.2009 года, зарегистрированного под номером 26-26-36/014/2009-630 от 18.10.2010 года.

Решением Курского районного суда Ставропольского края от 22 июля 2020 года исковые требования ИП Главы КФХ Ш.А.В. удовлетворены.

Суд признал недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности, на земельный участок с кадастровым номером № от 17.12.2019 года, оформленного протоколом от 23.12.2019 года, в части принятия решения по вопросу внесения изменений в существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № от 01.12.2009 года зарегистрированного под номером 26-26-36/014/2009-630 от 18.10.2010 года.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать обременение в отношении земельных участков с кадастровым номером № в виде аренды, по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.12.2009 года, зарегистрированного под номером 26-26-36/014/2009-630 от 18.10.2010 года.

В апелляционной жалобе ответчик Ш.А.В. просит решение суда отменить, указав, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела. Истцом длительное время не исполнялись договорные обязательства по выплате арендной платы за период с 01.10.2015. по 30.09.2019 годы. 17.12.2019 г. участниками долевой собственности было проведено общее собрание, в связи, с чем в газете «Степной Маяк» от 06 ноября 2019 года № 83 (9438) было размещено сообщение о проведении собрания за 40 дней до даты его проведения, о чем истец был уведомлен, однако не изъявил желания присутствовать на данном собрании. В связи с наличием кворума, общее собрание проведено и было принято решение изменить существенные условия договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 01.12.2009 года с главой КФХ Ш.В.Н., установить срок аренды до 31 декабря 2019 года. Истечение срока аренды прекращает действие договора аренды на следующий день после истечения срока аренды. Считает, что собрание проведено в соответствии с законом, при наличии кворума. Принятие решения обусловлено нарушением порядка обработки арендованных земель и не выплатой арендной платы. Требования о выплате арендной платы, направленные Арендатору в установленный срок, остались не исполнены, задолженность ни на текущую дату, ни на дату проведения общего собрания не погашена. Считает ошибочным выводы суда о том, что решение собрания не вправе изменить условия договора. Кроме того, суд не привлек к участию в деле всех собственников долей, их зарегистрировано 6, однако иск предъявлен только к 2.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ИП Главы КФХ Ш.А.В. по доверенности Н.Д.А. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Протокольным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03 декабря 2020 года коллегия перешла к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции по основаниям п.4 ч.4 ст. 330 ГПК РФ, в связи с не привлечением к участию в деле всех собственников земельный долей, в отношении которых принято оспариваемое решение по вопросу внесения изменений в существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.12.2009 года, согласно которого срок аренды установлен до 31 декабря 2019 года.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены: М.Н.Л., П.Н.Н. и С.В.Я.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие истца и ответчиков.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на жалобу, выслушав представителя истца ИП главы КФХ Ш.А.В. по доверенности Н.Д.А., поддержавшего доводы иска и просившего о его удовлетворении, представителя ответчиков Ш.А.В. и Ш.Т.В. по доверенности К.М.А., просившего в иске отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 декабря 2009 года между участниками долевой собственности и КФХ Ш.В.Н. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 15 лет (л.д. 14-19).

Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка арендодатели передали арендатору земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № находящиеся примерно в 7.5 км. по направлению на север от ориентира - здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Курский р-он, п. Б., ул. Ч., д.

Пунктом 2.1. договора установлен срок аренды - 15 лет.

В соответствии с п. 2.2. договора «договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до окончания срока, указанного в п. 2.1., при условии полного исполнения сторонами своих обязательств».

Глава КФХ Ш.В.Н. умер ДДММГГ.

В настоящее время главой КФХ является Ш.А.В., являющийся истцом по рассматриваемому спору.

Изменения в заключенный договор аренды от 01 декабря 2009 года не вносились, дополнительное соглашение не заключалось.

Договор аренды был заключен между Главой КФХ Ш.В.Н. и 14 собственниками долей земельного участка сельхозназначения.

В настоящее время (и на момент проведения собрания 17 декабря 2019 ) собственников долей 6 ( М.Н.Л., Ш.Т.В., П.Н.Н., С.В.Я., Ш.А.В. и Ш.А.В).

17 декабря 2019 года было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, оформленное протоколом от 23 декабря 2019 года.

По результатам рассмотрения второго вопроса было принято решение об изменении существенных условий договора аренды, а именно изменение срока до 31.12.2019 года.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 17.12.2019 года, оформленного протоколом от 23.12.2019 года, в части принятия решения по вопросу внесения изменений в существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, ИП Глава КФХ Ш.А.В., указал, что фактически было принято решение о прекращении договора аренды, что не входит в компетенцию общего собрания.

Судебная коллегия находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, недопустимы, за исключением случаев, предусмотренных законом,

В силу статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно п.п. 3,4 статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, если оно противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с положениями ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1). Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (п. 2).

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; 9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами; 10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (п. 3).

Указанный перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, является исчерпывающим.

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 17 декабря 2019 года, по результатам рассмотрения второго вопроса было принято решение об изменении существенных условий договора аренды, а именно изменение срока до 31.12.2019 года.

Таким образом, было принято решение о фактическом прекращении договора в одностороннем порядке, что в силу приведенных норм не входит в компетенцию общего собрания.

Как указано ответчиками, основанием для принятия решения об изменении срока договора аренды, явилась не выплата арендной платы.

Ответчики считают, что не исполнение договорных обязательств по выплате арендной платы является основанием для изменения существенных условий договора аренды земельного участка. Решение собрания вправе изменить условия договора.

Судебная коллегия находит доводы ответчиков несостоятельными, подлежащими отклонению, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, не выплата арендной платы является основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленного иска о признании решения собрания участников общей долевой собственности, на земельный участок с кадастровым номером № от 17.12.2019 года, оформленного протоколом от 23.12.2019 года, в части принятия решения по вопросу внесения изменений в существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Руководствуясь статьями 327 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Курского районного суда Ставропольского края от 22 июля 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ИП Главы КФХ Ш.А.В. удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности, на земельный участок с кадастровым номером № от 17.12.2019 года, оформленного протоколом от 23.12.2019 года, в части принятия решения по вопросу внесения изменений в существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № от 01.12.2009 года зарегистрированного под номером 26-26-36/014/2009-630 от 18.10.2010 года.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать обременение в отношении земельных участков с кадастровым номером № в виде аренды, по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.12.2009 года, зарегистрированного под номером 26-26-36/014/2009-630 от 18.10.2010 года.

Председательствующий

Судьи