Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Мананниковой В.Н. гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО1 в лице ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при продаже доли недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, признании права собственности по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 14 апреля 2022 г., которым, с учетом определения суда от 11 мая 2022 г. об исправлении описки, постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО1 в лице ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при продаже доли недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, признании права собственности оставить без удовлетворения,

У с т а н о в и л а:

ФИО2 обратился с иском ФИО3, ФИО1, от имени которого действует его законный представитель ФИО4, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при продаже доли недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, признании права собственности, в обоснование которого указал, что он является собственником 1/2 доли в праве собственности на недвижимое имущество - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 28,7 кв. м. Другим участником долевой собственности являлся ФИО3, которому было известно о желании истца и намерении приобрести принадлежащую ему 1/2 доли в праве собственности, велись переговоры относительно стоимости. Между тем ответчик скрыл от истца факт совершения сделки по продаже доли указанной квартиры. О намерении совершить сделку ему, как участнику долевой собственности, надлежащим образом сообщено не было. 15 октября 2021 г. истцом получено заказное письмо ФИО4, в котором она сообщает о том, что ее несовершеннолетний сын ФИО1 на основании договора купли-продажи доли квартиры от 27 февраля 2020 г. является собственником 1/2 доли квартиры, и о намерении приобрести долю ФИО2 в квартире за <данные изъяты> рублей. Именно с этой даты (15 октября 2021 г.) истцу стало известно о продаже доли в квартире. Считал, что ответчик ФИО3 произвел отчуждение недвижимого имущества с нарушением его преимущественного права покупки. Истец не согласен с указанной сделкой и желает приобрести эту долю в спорной квартире.

На основании изложенного просил перевести с ФИО1 на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27 февраля 2020 г. 1/2 доли в праве собственности на недвижимое имущество (однокомнатную квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 28,7 кв. м, кадастровый номер №, заключенному между ФИО1 и ФИО3, с ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи на момент совершения сделки; признать за ним право собственности на эту долю путем внесения записи в ЕГРН; признать покупателем по договору купли-продажи от 27 февраля 2020 г.; прекратить право собственности ФИО1, а также взыскать с ФИО3 судебные расходы.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО5 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 суду пояснил, что 1/2 доли в квартире по адресу: <адрес>, он получил по наследству от бабушки. Вторым сособственником позже стал ФИО2, с которым отец истца по его поручению вел переговоры по вопросу продажи доли или ее покупки. На предложение купить долю ФИО2 ответил отказом, сославшись на отсутствие денег. Отец дал объявление о продаже; он также показывал квартиру, т. к. сам ФИО3 работал, а в квартире никто не проживал. Извещение о преимущественном праве покупке доли в спорной квартире подписал и направил ФИО2 лично, указав адрес получателя: <адрес>, в связи с тем, что именно с данного адреса приходили письма предложения от ФИО2 о покупке его доли по завышенной сумме; другого адреса места проживания истца он не знал. Примерно через полтора месяца в отсутствие согласия истца на приобретение доли квартиры у нотариуса Пензе оформил договор купли-продажи. Деньги по сделке получили до оформления договора купли-продажи, о чем была составлена расписка. Он также оплатил задолженность по коммунальным услугам, накопившуюся из-за невозможности получать квитанции (ключ от почтового ящика находился у ФИО2). Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО1, действующая на основании доверенности, ФИО6 в судебном заседании иск не признала, просила оставить его без удовлетворения. Пояснила, что извещение было направлено ФИО2 по месту нахождения спорного имущества, а не по месту жительства, поскольку у ответчика не было реального адреса регистрации и места жительства истца. Истец, предлагая выкупить долю, направлял ФИО3 два письма, указывая адрес отправителя <адрес>, для корреспонденции. Указание в извещении адреса: <адрес>, связывает с возможной договоренностью ФИО3 и ФИО4 о контроле своевременного получения ответа. ФИО4, будучи потенциальным покупателем и имея заинтересованность в «чистоте» сделки, до ее совершения звонила истцу, сообщала о продаже доли, на что тот сообщил об отсутствии интереса к этому объекту.

Третье лицо ФИО7 пояснил, что занимался по поручению сына продажей доли в спорной квартире. При этом неоднократно при встречах предлагал истцу приобрести долю сына, однако ФИО2 интереса к сделке не проявлял. После подачи объявления о продаже квартире на него через специализированную компанию вышла ФИО4, с которой они предварительно обговорили условия сделки. Специалист компании разъяснил ему, что необходимо уведомить о продаже доли и условиях сособственника письменно, что и было сделано в последующем его сыном. Однако, место жительства истца ни сыну, ни ему известно не было, поэтому оно было направлено по месту нахождения имущества. По истечению сроков направления извещения и отсутствия желания истца приобрести долю, у нотариуса сыном был оформлен договор купли-продажи. На совершении сделки он тоже присутствовал.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Управление образования г. Пензы, нотариус ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ленинский районный суд г. Пензы постановил указанное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ФИО2, считая его незаконным и необоснованным. Указывает, что суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела; факты, имеющие решающее значение для правильного разрешения спора, занесены в искаженном виде; выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Полагает, что поскольку бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, именно ФИО3 и должен был доказать это обстоятельство. ФИО3 пояснял, что им лично 15 января 2020 г. было направлено уведомление о продаже доли, однако, истцом указанное уведомление получено не было; при заключении сделки нотариусу, а также в суд оригинал уведомления предоставлен не был, как и оригинал самого письма с предложением выкупить долю на предложенных условиях. Указанный подлинник уведомления суду также не предоставлен. Обращает внимание на то, что и в представленной копии письма подпись от имени ФИО3 выполнена не им самим; адрес отправления: <адрес>, совпадает с адресом агентства недвижимости <данные изъяты> директором которого является ФИО4 В связи с этим не согласен с определением об отказе в удовлетворении его ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы с целью установления, самим ли ФИО3 выполнена подпись в уведомлении о продаже доли квартиры. ФИО2 полагает, что из-за неприязненных отношений ФИО3 принял решение продать квартиру стороннему лицу, чтобы причинить вред истцу, поэтому не оплачивал коммунальные платежи, копил долг, не известил его надлежащим образом о совершении сделки. Указывает на отсутствие финансовой возможности ФИО4 приобрести спорную долю в квартире, что подтверждается отсутствием документов о передаче денежных средств в указанном в договоре размере продавцу покупателем. Кроме того истец не согласен с указанной в решении суммой денежных средств, которая была перечислена им на счет Судебного Департамента Пензенской области 24 февраля 2022 г., и полагает, что свою финансовую возможность приобретения спорной доли в квартире он также подтвердил в судебном заседании, предоставив документы банка. Просит решение суда отменить, принять по делу новое судебное решение, которым удовлетворить его исковые требования.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 и ФИО4 просят оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержал, просил ее удовлетворить; настаивал на проведении почерковедческой экспертизы с целью определения того, чья подпись имелась в уведомлении.

Представитель законного представителя несовершеннолетнего ФИО4ФИО6 возражения своего доверителя поддержала, просила оставить решение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, заслушав объяснения явившихся лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля в праве на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 28,7 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>. Вторым сособственником указанной квартиры являлся ФИО3

15 января 2020 г. ФИО3 направил по почте ФИО2 по адресу спорной квартиры: <адрес>, извещение о намерении продать спорную долю в праве общей долевой собственности за <данные изъяты> рублей, которое им не было получено.

27 февраля 2020 г. ФИО3 продал принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру несовершеннолетнему ФИО1, в интересах которого действовала его законный представитель – мать ФИО4 Сделка была зарегистрирована в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем имеется соответствующая запись в ЕГРН от 28 февраля 2020 г. №.

15 октября 2021 г. ФИО2 получил от законного представителя ФИО1 – ФИО4 уведомление о намерении приобретения ФИО4 принадлежащей ФИО2 доли в квартире за <данные изъяты> рублей, что явилось основанием для обращения истца в суд за защитой своего права и предъявления иска к ФИО3 и ФИО1

Статья 209 ГК РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

По правилам ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Районным судом всесторонне исследовался вопрос о том, имеются ли в настоящем случае основания для применения положений ст. 250 ГК РФ в части перевода на истца, как на сособственника недвижимого имущества, прав и обязанностей покупателя.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО3 предпринял все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения истца о намерении продать свою долю в имуществе с указанием цены, по которой он их продает. Извещение было направлено по известному ответчику адресу истца – по месту нахождения спорной квартиры.

Не получение уведомления о продаже доли в праве собственности спорной квартиры, при предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку ФИО3 были предприняты все необходимые, в соответствии с действующим законодательством, меры для извещения сособственников о предстоящей продаже долевого имущества. Между направлением сообщений в адрес истцов с предложением приобрести спорную долю до ее фактической продажи (заключения договора купли-продажи доли квартиры) прошло более месяца.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что он не получил уведомление о намерении ФИО3 продать свою долю в квартире, судебная коллегия находит необоснованными в силу следующего.

Пунктом 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ», по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ»).

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

При этом законом на продавца не возлагаются какие-либо дополнительные обязанности, в том числе обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе. После доставки уведомления вопрос о его получении в ведении продавца не находится, и относится к добросовестности получателя корреспонденции, которая в соответствии со ст. 10 ГК РФ предполагается. То обстоятельство, что истец не получил уведомление о продаже доли, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом.

В своем исковом заявлении истец ссылался на то, что каких-либо извещений о намерении ФИО3 продать свою долю в общедолевом имуществе с указанием цены и других условий он не получал. Однако, доводы истца о его ненадлежащем извещении ответчиком о намерении продать принадлежащую ему долю в спорной квартире не нашли своего подтверждения.

Оценив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку извещение о намерении продать 1/2 долю домовладения в адрес ФИО2 в установленном законом порядке ФИО3 направил, то при заключении ФИО3 в ФИО1 в лице его законного представителя ФИО4 27 февраля 2020 г. договора купли-продажи доли в квартире не было нарушено преимущественное право ФИО2 на покупку данной доли объекта недвижимости.

С данным выводом суда судебная коллегия соглашается.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № извещение, отправленное 15 января 2020 г. ФИО3ФИО2, 17 января 2020 г. прибыло в место вручения, 18 января 2020 г. - неудачная попытка вручения, 17 февраля 2020 г. - возврат отправителю по иным обстоятельствам.

Суд первой инстанции верно посчитал, что уведомление о продаже доли в общем имуществе было направлено по адресу, указанному самим истцом; сведениями о фактическом месте жительства или регистрации по объективным причинам ФИО3 не располагал.

Так, суд указал, что в своем исковом заявлении ФИО2 в качестве своего места жительства указывает адрес, соответствующий местонахождению спорной квартиры (<адрес>), куда ответчиком было направлено извещение. Кроме того, ФИО2 при направлении ФИО3 сообщений от 12 января 2018 г., 20 января 2018 г. о предстоящей продаже 3/100 и 2/100 долей в праве собственности на спорную квартиру также указывал данный адрес. При этом суд обоснованно принял во внимание, что ответчику ФИО3, третьему лицу ФИО7 не могло и не должно было быть известно место регистрации истца, по которому ему могло быть направлено извещение о намерении произвести отчуждение доли.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права во взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда РФ, принимая во внимание, что извещение от ФИО3 от 15 января 2020 г. с предложением купить принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру направлено истцу по указанному самим истцом адресу, оно считается полученным ФИО2 Таким образом, ответчиком при продаже своей доли нарушений требований действующего законодательства допущено не было. Риск неблагоприятных последствий в связи с не отслеживанием почтовой корреспонденции несет в данном случае сам истец ФИО2

Доводы истца о направлении ФИО3 извещения от 15 января 2020 г. о предстоящей продаже доли в праве общей долевой собственности с <адрес>; указание адреса отправления: <адрес>, верно отклонены судом, поскольку они не влияют на его юридическую значимость и содержание.

Также не состоятельными признаны доводы истца о том, что извещение от 15 января 2020 г. подписано не ФИО3, а иным лицом, как не нашедшие своего объективного подтверждения. Кроме того, сам ФИО3 несогласия с текстом извещения и с условиями, на которых было предложено выкупить долю, не выражает.

Оценивая представленную из нотариального дела копию, а не подлинник, извещения, суд верно указал, что возможность оформления описи вложения для подтверждения направления именно извещения с указанным в нем текстом предусмотрена для ценных писем, каковым заказное письмо, отправленное ФИО3, не являлось. При этом совокупность представленных доказательств (квитанция, представление извещения нотариусу), а также то, что подлинник извещения был отправлен заказным письмом, с учетом положений ст. 10 ГК РФ о добросовестности поведения сторон позволила суду принять данное извещение в качестве надлежащего доказательства.

Довод истца о неправильности указания в решении суммы, перечисленной им в ходе рассмотрения спора на счет Судебного департамента Пензенской области судебной коллегией во внимание принят быть не может, поскольку сумма перечисления исправлена судом в определении от 11 мая 2022 г. об исправлении описки; на законность принятого решения не влияет.

Довод о наличии финансовой возможности приобрести долю в спорной квартире при соблюдении порядка отчуждения доли также правильность выводов решения районного суда не опровергает.

Вопреки доводам жалобы, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, ошибочное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 14 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 13 июля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: