Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиГабидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ИП ФИО1 - ФИО2 на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 9 ноября 2020 года, которым постановлено:

встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО3 сумму обеспечительного платежа в размере 11 700 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере 468 руб.

Исковые требования в остальной части оставить без удовлетворения.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ИП ФИО1 - ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, возражения ФИО3 и ее представителя ФИО4 относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендным платежам, возмещении убытков. В обоснование заявленных исковых требований указано, что 31 января 2019 года между арендатором ИП ФИО1 и субарендатором ФИО3 заключен договор субаренды нежилого помещения № 219/19, согласно которому ФИО3 в субаренду передавалось нежилое помещение №219, расположенное на четвертом этаже здания по адресу: <адрес> помещения для исчисления составляет 13 кв.м. Согласно п. 3.2. Договора, арендная плата устанавливается в размере 11 700 руб. в месяц.

У ответчика имеется задолженность по оплате арендной платы по договору за период апреля 2020 года по 17 июля 2020 года (дату расторжения договора) включительно в размере 41 516 руб. 12 коп.

Пунктом 4.2.1. договора предусмотрено, что в случае просрочки любых платежей, в том числе однократной, по договору со стороны субарендатора, арендатор в дополнение к иным правам, предусмотренным договором, вправе отказаться от исполнения договора и в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив субарендатора о таком отказе, при этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендатора.

Поскольку ответчиком допущена просрочка по оплате арендной платы за период с апреля 2020 года по июль 2020 года, а также имелись задолженности по арендным платежам, истец уведомил ответчика письмом исх. № 1/13 от 13 июля 2020 года о расторжении договора с 17 июля 2020 года.

Согласно 6.1. при просрочке субарендатором арендных платежей арендатор вправе начислить пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки перечисления суммы арендной платы более чем на 20 дней от установленных сроков, размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 1,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки.

Поскольку у ответчика имелись просрочки внесения арендных платежей по договору субаренды, то неоплаченные пени составляют сумму в размере 54 646 руб. 55 коп.

Указывается, что ответчик в нарушение п. 5.2.9. договора, не обеспечил явку себя или своего уполномоченного представителя 17 июля 2020 года для сдачи помещения № 219 по Акту приема-возврата. Ввиду указанного обстоятельства арендатор произвел самостоятельное вскрытие и прием помещения в одностороннем порядке с составлением соответствующего Акта приема-возврата помещения от 17 июля 2020 года и Акта о вскрытии помещения от 17 июля 2020 года.

В процессе осмотра помещения № 219 17 июля 2020 года Арендатором были выявлены повреждения помещения, зафиксированные в Акте приема-сдачи и Акте вскрытия помещения от 17 июля 2020 года.

В соответствии с пунктом 5.2.10. договора субарендатор обязан возместить арендатору стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью субарендатора, если данный ремонт не был произведён субарендатором самостоятельно, в том числе к моменту освобождения помещения и прекращению аренды.

С учетом того, что помещение возвращено субарендатором не в первоначальном виде, поскольку в нем имеются недостатки, арендатором в помещении были произведены ремонтные работы на сумму 48 874 руб. 90 коп. на основании заключённого договора подряда №219/20 от 27 июля 2020 года.

Руководствуясь изложенным, ИП ФИО1 просила суд взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму в размере 145 037 руб. 57 коп., из которых: задолженность по внесению арендных платежей по договору субаренды нежилого помещения № 219/20 за период с апреля 2020 года по июль 2020 года (по дату расторжения договора 17 июля 2020) включительно в размере 41 516 руб. 12 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы по договору субаренды нежилого помещения № 219/20 за период с апреля 2020 года по 17 июля 2020 года включительно, рассчитанные по 12 августа 2020 года в размере 54 646 руб. 55 коп., компенсацию расходов за ремонт помещения в размере 48 874 руб. 90 коп., возместить расходы по оплате государственной пошлины.

ФИО3, не согласившись с заявленными исковыми требованиями, обратилась в суд со встречным иском к ИП ФИО1 о взыскании суммы обеспечительного платежа. В обоснование встречных исковых требований указано, что при заключении договора субаренды нежилого помещения № 219/19 перечислен авансовый платеж в сумме 11 700 руб. Назначением авансового платежа является гарантия надлежащего исполнения обязательств субарендатора по договору. Авансовый платеж должен был удерживаться арендатором в течение всего срока действия договора. Поскольку все обязательства по уплате арендных платежей перед ИП ФИО1 на дату освобождения помещения 28 марта 2020 года исполнены, авансовый платеж должен был быть возвращен.

В результате действий ИП ФИО1 ФИО3 причинен моральный вред, который оценивается в сумме 40 000 руб.

ФИО3 просила суд взыскать с ИП ФИО1 в свою пользу компенсацию морального вреда в сумме 40 000 руб.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ИП ФИО1 - ФИО2 заявленные исковые требования поддержала, со встречными исковыми требованиями не согласилась.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 и ее представитель в судебном заседании с исковыми требованиями ИП ФИО1 не согласились, встречные исковые требования поддержали.

Суд постановил решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ИП ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Выражает несогласие с выводами суда о наличии обстоятельств непреодолимой силы. Указывает на отсутствие доказательств неиспользования ФИО3 арендованного имущества. Считает, что ответной стороной не соблюден установленный договором порядок расторжения договора при возникновении обстоятельств непреодолимой силы. Судом сделан неверный вывод о необходимости осуществления возврата авансового платежа.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения встречных исковых требований по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу положений абзаца 2 части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Как видно из материалов дела, 31 января 2019 года между арендатором в лице ИП ФИО1 и субарендатором в лице ФИО3 заключен договор субаренды нежилого помещения № 219/19, согласно условиям которого арендатором принято обязательство предоставить субарендатору нежилое помещение № 219, находящееся на втором этаже в здании, расположенном по адресу: РТ, <адрес>, субарендатором принято обязательство принять помещение во временное пользование за арендную плату.

Срок субаренды согласно условиям пункта 2.1. договора установлен сторонами с 10 февраля 2019 года по 31 декабря 2019 года.

В соответствии с пунктом 2.4. договора, если в срок не позднее чем за девяносто календарных дней до даты истечения срока действия договора ни одна из сторон договора письменно не уведомит другую сторону договора об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, договор возобновляется на тех же условиях на одиннадцать календарных месяцев.

В силу пункта 9.2.2. договора, если субарендатор будет требовать расторжения договора не по основанию, предусмотренному в пункте 9.2.1. договора, субарендатор обязан известить арендатора о своем желании расторгнуть договор в сроки, указанные в пункте 9.3. договора.

При этом сумма авансового платежа и арендной платы внесенной, но еще не зачисленной по договору будет удержана арендатором в качестве неустойки.

Согласно пункту 9.3. договора односторонний отказ от исполнения договора должен осуществляться путем письменного уведомления заказной почтой об этом другой стороны, либо путем вручения уведомления о расторжении договора уполномоченному представителю другой стороны.

Такой отказ от исполнения договора вступает в силу: если уведомление получено арендатором от субарендатора в период с 1 января по 31 октября текущего года аренды – через 30 календарных дней с даты получения указанного уведомления арендатором от субарендатора.

Установлено, что помещение, принятое ФИО3 по договору субаренды нежилого помещени, использовалось для оказания косметических услуг, расчет по арендной плате произведен субарендатором по 31 марта 2020 года, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года № 129 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан», постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 года № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (с изменениями, внесенными постановлениями Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 марта 2020 гола № 218, от 27 марта 2020 года № 223) приостановлена работа салонов красоты, СПА-салонов, косметических, массажных салонов, соляриев, бань, саун и иных объектов.

В связи с объявленной Всемирной организацией здравоохранения пандемией из-за вспышки новой коронавирусной инфекции COVID-2019 и введением нормативными правовыми актами органов государственной власти запретительных и ограничительных мер, направленных на предупреждение ее распространения, а также прямыми поручениями Правительства РФ Торгово-промышленной палатой Российской Федерации для всех форм организаций и предпринимателей организована работа по выдаче Заключений об обстоятельствах непреодолимой силы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в который включена деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

В соответствии с пунктом 7.1. договора стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, в том числе, таких как эпидемии и т.д., при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по договору.

В силу пункта 7.2. договора пострадавшая от действия непреодолимой силы сторона при первой возможности уведомляет другую сторону в письменном виде о начале и прекращении обстоятельств. В случае наступления обстоятельств действие договора может быть приостановлено в полном объеме или частично на срок действия обстоятельств. Если обстоятельство продолжается более 60 календарных дней, любая из сторон вправе расторгнуть договор путем подачи письменного уведомления, не менее чем за 15 календарных дней до ожидаемой даты расторжения. В случае такого досрочного расторжения договора арендная плата, причитающаяся по договору аренды арендатору, вносится по дату подтверждения обстоятельств и приостановления действия договора. В той части, в которой она не причитается арендатору, арендная плата, внесенная, но еще не начисленная, возвращается субарендатору после освобождения помещения субарендатором и выноса из него всего имущества субарендатора.

Согласно имеющейся в материалах дела квитанции об оплате почтового отправления, отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, а также световой копии конверта, вернувшегося в связи с истечением срока хранения почтового отправления, 26 марта 2020 года субарендатором ФИО3 в адрес арендатора ИП ФИО1 направлено Уведомление о возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пандемии коронавируса), невозможности исполнять обязательства по договору и намерении в кратчайшие сроки освободить помещение.

Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором свидетельствует о том, что почтовое отправление в место вручения прибыло 28 марта 2020 года, попытка вручения почтового отправления оказалась неудачной.

Согласно имеющемуся в материалах дела отчету указанное Уведомление также направлено по электронному адресу арендатора, получено и прочитано в день отправления.

В соответствии с пунктом 5.2.9. договора субарендатор обязан в срок не позднее 18.00 часов дня прекращения договора вернуть арендатору помещение в чистовой отделке в первоначальном виде в соответствии с актом приема-передачи по акту приема-сдачи. Субарендатор обязуется к дате прекращения договора вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения.

Истребованный в ходе судебного рассмотрения материал проверки, зарегистрированный 28 марта 2020 года в КУСП 3893 ОП № 16 «Япеева» УМВД России по городу Казани по обращению ФИО5 по факту того, что сотрудники частного охранного предприятия офисного здания по адресу: г. ...., д. 23 не выпускают из здания и не дают возможности вывезти личные вещи при наличии оплаченных счетов за аренду свидетельствует о том, что вывоз имущества субарендатором осуществлен 28 марта 2020 года, что в том числе подтверждается имеющимся в материалах дела заявлением субарендатора ФИО3, обращенным арендатору ИП ФИО1, оставленным на проходной вместе с ключом от офисного помещения.

Разрешая исковые требования ИП ФИО1, суд исходил из того, что факт отсутствия передаточного акта не может служить основанием для признания договора субаренды действующим. Суд усматривает в действиях арендатора злоупотребление правом, поскольку арендатор уклонился от составления дополнительного соглашения о расторжении договора субаренды, акта приема-передачи предмета аренды как в марте 2020 года, так и 17 июля 2020 года. Суд пришел к выводу о выполнении субарендатором ФИО3 обязанности по уведомлению арендатора о невозможности исполнения обязательств и расторжении договора вследствие обстоятельств непреодолимой силы. Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что субарендатор ФИО3 в период после 28 марта 2020 года продолжила пользоваться переданным ею по договору субаренды нежилым помещением, при наличии пояснений стороны субарендатора о производстве арендатором работ по окрашиванию стен указанного помещения в период с апреля 2020 года по июль 2020 года, за который, по мнению истца, образовалась задолженность по внесению арендных платежей, не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о неисполнении субарендатором надлежащим образом принятых на себя обязательств по договору субаренды, факта ухудшения состояния возвращенного субарендатором имущества, вопреки положениям части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца по первоначальному иску не представлено.

При разрешении встречного иска, суд первой инстанции, принимая во внимание положения пунктов 7.1., 7.2. договора, а также то обстоятельство, что расторжение договора субаренды вызвано не нарушением его условий субарендатором, пришел к выводу о том, что арендатор не вправе удерживать обеспечительный платеж.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, тем не менее не может согласиться с выводами суда о наличии оснований для взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО3 суммы обеспечительного платежа в размере 11 700 руб. Выводы суда первой инстанции в этой части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 3.6.1. договора в течение трех дней со дня подписания договора субарендатор выплачивает арендатору сумму в размере 11 700 руб., именуемую далее авансовый платеж. Авансовый платеж удерживается арендатором в течение срока действия договора без процентов как гарантия надлежащего исполнения обязательств субарендатора по договору.

Согласно пункту 3.6.2. договора, если субарендатор досрочно расторгает договор по любой причине, не связанной с виновными действиями арендатора (является инициатором такого досрочного расторжения договора) или договор расторгается по вине субарендатора, авансовые платежи, внесенные, но еще не зачисленные по договору удерживаются арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

Поскольку субарендатор ФИО3 в данном случае являлась инициатором досрочного расторжения договора и это не связано с виновными действиями арендатора ИП ФИО1, то в силу условий договора оснований для взыскания с арендатора обеспечительного платежа, по мнению судебной коллегии, не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания с ИП ФИО1 в пользу ФИО3 суммы обеспечительного платежа с принятием нового решения об отказе в иске.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, а сводятся к повторению доводов иска, которые были предметом исследования суда, нашли отражение и правильную оценку в обжалуемом решении.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, п.4 ст.329, ст. 330, ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

решение Вахитовского районного суда г. Казани от 9 ноября 2020 года по данному делу отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа и принять в этой части новое решение.

В удовлетворении иска ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании суммы обеспечительного платежа отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи