Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело иску 1 к 2 о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимости, взыскании денежных средств и судебных расходов, поступившее с апелляционной жалобой 11 на заочное решение Староминского районного суда Краснодарского края от 23 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Гумилевской О.В. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, обсудив доводы жалобы, возражений, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

1 обратилась в суд с иском к 2 о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимости, взыскании денежных средств и судебных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что 23 августа 2016 г. между 2 в лице 7, действующего на основании доверенности, и 8 был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости , согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости, расположенной по адресу: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир д. Макарьевская. Участок находится примерно в 250 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: , , кадастровый , общая площадь 1 000 кв.м. с будущим домом площадью 73,4 кв.м.

Согласно условий договора, право собственности на указанную в п.1.1 договора недвижимость продавец приобретает в течение 18 месяцев. В срок до 23 февраля 2018г. продавец обязуется приобрести право собственности на недвижимость и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанную в п.1.1 Договора недвижимость. Цена объекта недвижимости определена в размере: 5 670 000 руб., из которых 2 000 000 руб. стоимость земельного участка, 3 670 000 руб. стоимость возводимого дома. Предварительная оплата по договору, установленная п.2.2 договора в размере 1300000 рублей была оплачена истцом, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи будущей недвижимости от 23.08.2016 г. Этим же актом установлено, что данная сумма в размере 1 300 000 руб. является задатком.

Однако объект недвижимости на земельном участке не построен ответчиком, то есть нарушены существенные условия заключенного между сторонами договора.

24.11.2020 г. в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с заявлением о расторжении договора и требованием о возврате задатка в двойном размере, которая оставлена ответчиком без исполнения.

Истцом представлен расчет неустойки, предусмотренной п.4.4. договора, согласно которому неустойка составляет 569 835 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд, в котором истец просила, с учетом уточнения исковых требований, расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимости от 23 августа 2016 г., взыскать с 2 в пользу 8 задаток в двойном размере по договору купли-продажи недвижимости от 23.08.2016 г. в размере 2 600 000 рублей, неустойку за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 569 835 рублей, и судебные расходы, понесенные на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб. и на оплату госпошлины 24 349 рублей.

Заочным решение Староминского районного суда Краснодарского края от 23 августа 2021 г. исковые требования 8 к 2 о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимости, взыскании денежных средств удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи будущей недвижимости от 23 августа 2016 года, заключенный между 2 и 8

С 2 в пользу 8 взыскан задаток в двойном размере по договору купли-продажи недвижимости от 23.08.2016 г. в размере 2 600 000 руб., неустойка за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 569 835 руб., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб.

Не согласившись с решением суда, 2 подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на то, что судом существенно нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В письменных возражениях представитель 1 – по доверенности 6 просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции явился представитель 1 – 6, просивший решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции 1, 2, не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями ст. 113, 114 ГПК РФ, что подтверждается материалами дела, в том числе конвертами, вернувшимися в адрес отправителя с отметкой почты России «истек срок хранения», отчетами об отслеживании почтового отправления, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 165.1 ГПК РФ и п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, письменные возражения на жалобу, выслушав представителя истицы, приходит к следующему.

Согласно п. 2, 3 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По мнению судебной коллегии, обжалуемое решение суда первой инстанции указанным критериям не соответствует.

Удовлетворяя исковые требования 1, суд первой инстанции сослался на то, что ответчиком нарушены существенные условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, объект не возведен, в связи с чем договор подлежит расторжению, а с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере - 2 600 000 руб., а также неустойка за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 569 835 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу п. 2,3,4 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.2 той же статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23 августа 2016 г. между 2 в лице 7, действующего на основании доверенности, и 8 заключен договор купли-продажи будущей недвижимости , согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости, расположенной по адресу: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир д. Макарьевская. Участок находится примерно в 250 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: , , кадастровый , общая площадь 1 000 кв.м. с будущим домом площадью 73,4 кв.м. (л.д. 15-17).

Согласно п. 1.2 договора, право собственности на указанную в п.1.1 договора недвижимость продавец приобретает в течение 18 месяцев.

В договоре сторонами определена стоимость недвижимости (цена) в общем размере: 5 670 000 руб., из которых 2 000 000 руб. стоимость земельного участка, 3 670 000 руб. стоимость возводимого объекта недвижимости (п.2.1.), а также предусмотрено, что оплата стоимости недвижимости будет производиться путем наличной платы по акту выполненных работ в порядки и в сроки, определенные настоящим и основным договорами (п.2.2.).

При заключении сторонами основного договора перечисленный в соответствии с п.3.2.1 продавцом задаток засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости (п.2.4).

В силу п.3.2.1 покупатель в момент подписания предварительного договора обязуется передать продавцу по акту приема - передачи денежные средства в размере 1 500 000 рублей в качестве задатка.

По условиям предварительного договора в основу взаимных расчетов сторон положен принцип, суть которого в предварительной оплате размере 1300 000 рублей.

Установлено, что истец по акту приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи будущей недвижимости от 23.08.2016 г. передала ответчику денежные средства в размере 1 300 000 руб. Из данного акта также следует, что сумма в размере 1 300 000 руб. является задатком (л.д. 18 т. 1).

Договором предусмотрено, что при заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п.5.2. настоящего договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,01 % от стоимости недвижимости за каждый день просрочки.

Под виной покупателя понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи недвижимости, а также отказ от выполнения других, согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору.

Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи недвижимости, а также нарушение п.3.1 настоящего договора.

Согласно п.3.1. продавец обязуется в срок до 23.02.2018г. приобрести право собственности на недвижимость и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством своего права собственности на возведенную на земельном участке недвижимость (жилой дом площадью 73.4 кв.м).

Из п. 4.1 договора купли-продажи будущей недвижимости , заключенного сторонами следует, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли –продажи недвижимости (основного договора), который будет заключен в последующим (л.д. 16 Т. 1).

Пунктом 4.2. предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор после оплаты всей суммы стоимости недвижимости. При этом, п. 1.2 договора предусмотрено, что право собственности на указанную в п.1.1 договора недвижимость продавец приобретает в течение 18 месяцев, а согласно п. 3.1.1 договора продавец обязуется приобрести право собственности на недвижимость и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанную в п.1.1 Договора недвижимость в срок до 23 февраля 2018 г.

В иске истец указала, что 7, действующий на основании доверенности от ответчика 2, собственника земельного участка, планируемого к приобретению по названному договору, который обязался возвести на нем жилой дом и передать его в собственность истца до 23.02.2018г., свои обязательства не выполнил, объект недвижимости не возвел. В связи с чем 24.11.2020г. истец направила в адрес ответчика претензию, в которой указала, что расторгла договор купли-продажи будущей недвижимости в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением его условий и потребовала возвратить ей задаток в двойном размере – 2 600 000 рублей и выплатить неустойку за нарушение срока заключения основного договора в размере 569 835 рублей.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что основной договор купли-продажи недвижимости, который должен был быть заключен между сторонами не позднее 23 февраля 2018г., не заключен. При этом, стороны не направляли друг другу требования о заключении основного договора купли-продажи в указанный срок и не обращались в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для расторжения предварительного договора, поскольку предварительный договор прекратил свое действие ввиду не заключения сторонами основного договора.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих вину какой-либо из сторон в не заключении основного договора, а именно доказательств того, что стороны обращались к друг другу с требованием о заключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок или о заключении дополнительного соглашения о продлении срока заключения основного договора, или направляли друг другу требования, либо обращались в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

На основании п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, т.е. выполняет платежную функцию, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, в связи с чем независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.

При разрешении спора, судом первой инстанции не приняты во внимание вышеуказанные обстоятельства и названные положения закона.

Учитывая, что между сторонами соглашение о задатке в письменной форме не заключалось, а также, что сторонами в предварительном договоре предусмотрено (п.2.4), что денежная сумма в размере 1 300 000 рублей, переданная ответчику истцом при его заключении, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости, у суда первой инстанции не имелось также и оснований для признания указанной суммы задатком и взыскания ее с ответчика в пользу истца в двойном размере.

Согласно абз. 2 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В силу абз.1,4 ч.1 ст.330ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах и поскольку при разрешении спора, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; не применены нормы материального права, подлежащие применению, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения.

Отменяя указанное решение и принимая по делу новое решение, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, руководствуясь вышеуказанными нормами закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Учитывая тот факт, что основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами не заключен в установленный срок до 23.02.2018г., судебная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор прекратил свое действие с24.02.2018г., ввиду чего оснований для удовлетворения требований истца о расторжении предварительного договора не имеется.

Учитывая вышеназванные положения закона, а также, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих вину какой-либо из сторон в не заключении основного договора, а именно доказательств того, что стороны обращались к друг другу с требованием о заключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок или направляли друг другу требования о заключении дополнительного соглашения о продлении срока заключения основного договора либо обращались в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, принимая во внимание, что между сторонами соглашение о задатке в письменной форме не заключалось, а также, что стороны в предварительном договоре предусмотрели, что денежная сумма в размере 1300 000 рублей, переданная ответчику истцом при его заключении, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости, учитывая, что имеются сомнения в том, чем является уплаченная истцом денежная сумма задатком или авансом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что полученная ответчиком от истицы сумма в размере 1 300 000 рублей является авансом и подлежит возврату ответчиком.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2018 г. по 25.11.2020 г. в размере 284 917, 5 руб. по следующим основаниям.

Установлено, что предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости прекратил свое действие 24.02.2018г., в связи с тем, что сторонами до 23.02.2018г. не был заключен основной договор купли-продажи.

Согласно п.4.4. предварительного договора, при заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п.5.2. настоящего договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,01 % от стоимости недвижимости за каждый день просрочки.

В данном случае, поскольку вина какой-либо из сторон в не заключении основного договора, не установлена, однако ответчик с момента прекращения действия предварительного договора до момента направления ему претензии истца о возврате денежных средств, а именно в период с 24.02.2018 г. по 25.11.2020 г., незаконно удерживал переданную ему денежную суммой в размере 1300 000 рублей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию не неустойка, а проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ, в связи с чем представленный истцом расчет отклоняется.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за названный период в размере 284 917, 5 рублей. Расчет произведен с помощью онлайн калькулятора www.395gk.ru.

Кроме того, с учетом частичного удовлетворения заявленных истцом требований, на основании положений ст.88, 94, 98, 100 ГПК РФ, принимая во внимание не сложную категорию дела, цену иска, объем оказанных истцу представителем юридических услуг по данному делу, а также принцип разумности и справедливости, судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании судебных расходов, взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 16 125 руб., поскольку данные расходы подтверждены документально (л.д.11, 27).

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Староминского районного суда Краснодарского края от 23 августа 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования 1 к 2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи будущей недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с 2 в пользу 1 денежные средства в размере 1 300 000 руб., переданные в качестве аванса, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2018 г. по 25.11.2020 г. в размере 284 917, 5 руб. и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 16 125 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в течение 3 месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи