Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права общей долевой собственности, признании права отсутствующим, признании сделок недействительными,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 18 февраля 2021 г.,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что является собственником ... доли квартиры по адресу: (адрес). Из материалов общего собрания собственников многоквартирного жилого дома (далее МКД), проведенного в период с 05.11.2019 по 20.11.2019 ей стало известно о факте незаконного владения ФИО2 частью общего имущества МКД. В доме создано ТСЖ «Мой дом» на основании решения собственников. В январе 2018 года на фасаде дома появилось объявление о продаже подвального помещения. По этому факту ТСЖ «Мой дом» обратилось в правоохранительные органы с заявлением о размещении незаконной рекламы. В ходе проверки полицией и администрацией г. Оренбурга установлено, что право собственности на нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное в подвале жилого многоквартирного дома № ..., в котором расположено инженерное оборудование и проходят коммуникации, обслуживающие весь многоквартирный дом, зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 27.04.2009. В 2018г. ФИО2 обращался с исковым заявлением в суд о взыскании с ТСЖ «Мой дом» денежных средств за пользование нежилым помещением площадью ... кв.м. и двумя нежилыми помещениями площадью ... кв.м., и ... кв.м. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Согласно справке Оренбургского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 30.11.2005 № 8754 нежилые помещения площадью ... кв.м., ... кв.м., собственником которых также является ФИО2, входят без выдела из общедомового имущества МКД в группу подсобных помещений дома. Распоряжением Главы города Оренбурга от 29.12.2005 № 7426-р утвержден акт Госкомиссии от 25.11.2005 по приемке в эксплуатацию жилого дома (адрес), с последующими изменениями технических характеристик дома, утвержденными распоряжением Главы города Оренбурга от 13.04.2006 № 1855, из которых следует, что площадь подвала дома ... кв.м., без выдела нежилых помещений площадью ... кв.м., площадь подсобных помещений ... кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в Техническом плане здания по состоянию на 25.08.2005, в подвале дома находятся помещения № ... площадью ... кв.м., на первом этаже дома находятся помещение № ... площадью ... кв.м., помещение № ... площадью ... кв.м. Информация, отраженная в экспликации к поэтажному плану здания подтверждает данные о том, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, их площадь отображена в столбце «площадь помещений общего пользования». 18.11.2005 между ООО «Росстроймонтаж» и ФИО4 заключен договор инвестирования строительства № 82, предметом договора выступают нежилые помещения, площадью ... кв.м. и ... кв.м., расположенные на первом этаже (адрес). 21.11.2005 между ООО «Росстроймонтаж» и ФИО3 заключен договор инвестирования строительства № 85, предметом договора выступает нежилое помещение, площадью ... кв.м., расположенное в подвале (адрес), состоящее из шести помещений: ... 27.04.2009 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью ... и ... кв.м., расположенных по адресу: (адрес). 27.04.2009 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Право собственности ФИО2 на указанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Считает, что помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения, неправомерно поступили в собственность ответчика ФИО2 Указывает, что ФИО3 должен был получить нежилое помещение площадью ... кв.м. непосредственно от застройщика в год оплаты по договору инвестирования, но договор государственную регистрацию не прошел. Жилое помещение на праве собственности ФИО3 зарегистрировал путем выдела нежилого помещения на основании решения собственников МКД (которое не представлено и в уполномоченных органах отсутствует), акта приема –передачи помещения, составленного между ТСЖ «Мой дом» и ФИО3 Акт был подписан председателем правления ФИО4 Имеется протокол № 5 от 2007 года общего собрания собственников МКД, на котором были приняты иные решения. Нежилые помещения площадью ... кв.м., ... кв.м. не имеют отдельного входа, для входа в помещения используется вход в подъезд. Использование одного и того же входа в подъезд для доступа к жилым помещениям и к нежилым помещениям не допускается (ст. 22 ЖК РФ, п. 1.38 СНиП 2.08-01-90, п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10). Истец просила признать право общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., с номерами на поэтажном плане ..., расположенное в подвале, на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., с номером на поэтажном плане ..., расположенное на первом этаже, на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., с номером на поэтажном плане ..., расположенное на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: (адрес), за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилых помещений №№ ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), заключенного между ФИО3 и ФИО2. Прекратить право собственности ФИО2 на нежилые помещения №№ ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: .... Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещений №№ ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером:..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес) ФИО2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 27.04. 2009 нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенного между ФИО4 и ФИО2. Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения № ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), ФИО2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 27.04.2009 нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенного между ФИО4 и ФИО2. Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение №..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес). Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения № ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), ФИО2.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о месте и времени слушания дела, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, представители третьих лиц - Управления Росреестра по Оренбургской области, ФИО5, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в суд не явились.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО6, действующий на основании доверенности от 29.12.2020, возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что материалами дела подтверждается, стороной истца не оспаривается, что дом достроен только при участии инвестирования предпринимателей. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Чем нарушено право истца, в ходе рассмотрения дела не установлено. Ранее было известно о том, кому принадлежало помещение. Истец обращался в прокуратуру, в суд, срок исковой давности пропущен, прошло 12 лет. Ключи от спорных жилых помещений находятся у ТСЖ «Мой дом», они самостоятельно используют помещение. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ТСЖ «Мой дом» - Татаренков А.В., действующий на основании доверенности от 26.10.2020, исковые требования поддержал, пояснил, что спорные помещения относятся к общему имуществу. В помещении находятся стояки отопления, необходимо наблюдение и обслуживание труб. Через указанную часть подвала имеется спуск к подвалу дома. Подвальное помещение является общим имуществом. Помещение на первом этаже дома площадью ... кв.м. предназначено для размещения пожарной сигнализации. Оно не может быть продано и принадлежать одному лицу. Согласно санитарным нормам и правилам должен быть отдельный вход. Вход отдельный отсутствует, также отсутствует вход в помещение площадью .... Требования поддержал, поскольку указанные сделки являются ничтожными. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Решением суда иск удовлетворен частично.

Суд постановил: признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (адрес) на: подвал, помещения № № ..., общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...; первый этаж, помещение № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...; первый этаж, помещение № ..., общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ....

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилых помещений №№... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между ФИО3 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилые помещения №№... общей площадью ... кв.м.; с кадастровым номером: ..., расположенные в подвале жилого дома по адресу: (адрес).

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещений №№... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между ФИО4 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение № ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес).

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения № ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27апреля 2009 г. нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между ФИО4 и ФИО2.

В удовлетворении ходатайства о пропуске срока исковой давности отказать.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 900 рублей.

С решением суда не согласен ФИО2, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска истцу отказать.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 просил решение суда отменить.

Представитель истца ФИО5 просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщили об уважительности причин неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав явившихся лиц, заслушав доклад судьи Швецовой Н.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.11.2005 между ООО «Росстроймонтаж» и ФИО4 заключен договор инвестирования строительства № 82, предметом договора выступают нежилые помещения, площадью ... кв.м. и ... кв.м., № № ..., соответственно, в договоре поименованы как подсобные помещения, расположенные на первом этаже МКД №....

На основании актов приема-передачи от 07.08.2007, заключенных между МУП «Управление капитального строительства» и ФИО4, за ФИО4 13 марта 2008г. зарегистрировано право собственности на указанные помещения.

27.04.2009 между ФИО4 и ФИО2 заключены договоры купли-продажи нежилых помещений общей площадью ... и ... кв.м., расположенных по адресу: (адрес).

Свидетельства о государственной регистрации прав от (дата).

Также установлено, что 21.11.2005 между ООО «Росстроймонтаж» и ФИО3 заключен договор инвестирования строительства № 85, предметом договора выступает нежилое помещение, площадью ... кв.м., расположенное в подвале МКД № ..., состоящее из шести помещений: ....

27.04.2009 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Право собственности ФИО2 на указанное помещение зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2009.

На дату рассмотрения дела ООО «Росстроймонтаж» ликвидировано (дата ликвидации 18.08.2016).

Указанный жилой дом введен в эксплуатацию, в том числе с площадью подвала – ... кв.м.

Распоряжением Главы города Оренбурга от 13.04.2006 № 1855-р «О внесении изменений в распоряжение Главы города от 29.12.2005 № 7426-р» пункт 1 распоряжения изменен, однако, изменения не коснулись площади подвала, которая осталась прежней – ... кв.м.

Из справки ФГУП «Ростехинвентаризация» от 30.11.2005 № 8754 следует, что жилой дом (адрес), имеет следующие технико-экономические показатели: площадь подвала ... кв.м.

Из экспликации к техническому паспорту следует, что площадь помещений подвала составляет ... кв.м. В состав подвала входят, в том числе помещения № ..., общей площадью ... кв.м. В число помещений первого этажа общей площадью ... кв.м. входят нежилые помещения № ... общей площадью ... кв.м., № ... общей площадью ... кв.м., которые являются подсобными помещениями.

Спорные помещения являются помещениями общего пользования, их площадь отображена в столбце «площадь помещений общего пользования».

По данному гражданскому делу судом первой инстанции была назначена экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Агентство экспертиз и оценки «Прайд» * от 24.12.2020 следует, что в помещениях №..., общей площадью ... кв.м., в составе подвального этажа многоквартирного ...-этажного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) имеются инженерные коммуникации и элементы системы отопления и холодного водоснабжения, необходимые для обслуживания многоквартирного жилого дома №.... В помещении ... отсутствуют инженерные коммуникации, системы и оборудование, необходимые для обслуживания многоквартирного дома №.... Проектными решениями в помещении ... не предусмотрено размещение инженерных коммуникаций, систем и оборудования, необходимых для обслуживания многоквартирного жилого дома №.... В помещении ... отсутствуют инженерные коммуникации, системы и оборудование, необходимые для обслуживания дома. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать выводы, что помещения №..., общей площадью ... кв.м., в составе подвального этажа многоквартирного дома являются техническими, требующими постоянного доступа к расположенным в них инженерному и иному оборудованию, инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля. Помещение ... в составе подвального этажа многоквартирного дома не является техническим, однако автономное использование данного помещения технически невозможно, поскольку указанное помещение является смежным с техническими помещениями ..., и выполняет функцию связующего перехода между техническим помещением № ... и комплексом технических помещений ... Помещение ... не является техническим и может быть отнесено к классу вспомогательных в составе помещений общего пользования. Помещение ... составе первого этажа многоквартирного дома, не является техническим и может быть отнесено к классу вспомогательных в составе помещений общего пользования.

Проанализировав представленные доказательства, положения ЖК РФ, ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения не предназначены для самостоятельного использования в иных, чем для обслуживания всех помещений в здании, целях. Суд применил последствия недействительности ничтожных договоров от 27.04.2009, прекратил право собственности ФИО2 на нежилые помещения, признал право общей долевой собственности на них за собственниками многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома.

Таким образом, технический этаж (подвал), в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, помещения общего пользования в силу закона относятся к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся и собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, в связи с чем правовая природа общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома характеризуется тем, что данное имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности, не является самостоятельным объектом гражданского оборота и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями (часть 4 статьи 37 ЖК РФ, часть 2 статьи 290 ГК РФ).

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии со статьями 12, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которой, в случаях, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Поскольку в помещениях №... в составе подвального этажа многоквартирного дома имеются инженерные коммуникации и элементы системы отопления и холодного водоснабжения, необходимые для обслуживания многоквартирного жилого дома, а помещение № ... автономно использоваться не может, поскольку указанное помещение является смежным с техническими помещениями ... и выполняет функцию связующего перехода между техническим помещением № ... и комплексом технических помещений ...; согласно технической документации на дом (техническая часть), документам на ввод дома в эксплуатацию при его строительстве и вводе в эксплуатацию данные помещения имели аналогичные характеристики, в них было запланировано и проведено инженерное и техническое оборудование, которое обслуживает весь многоквартирный дом, помещения № № ... общей площадью ... кв.м. (подвал), с кадастровым номером ..., не могли быть переданы в собственность ФИО3, а впоследствии перейти в собственность ФИО2, поскольку принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного жилого дома.

Несмотря на то, что в помещениях ... не предусмотрено размещение инженерных коммуникаций, систем и оборудования, необходимых для обслуживания многоквартирного жилого дома №..., однако согласно экспликации к поэтажному плану здания жилого дома (этаж 1) указанные помещения включены в раздел помещений общего пользования (л.д. 200 обратная сторона, 201 том 1), то есть при проектировании, строительстве и вводе дома в эксплуатацию не были предусмотрены как помещения для самостоятельного гражданского оборота, а входили в состав помещений общего пользования (коридоров, тамбуров, лифтовых холлов и других), что подтверждается заключением эксперта, также не могли быть переданы в собственность ФИО4, впоследствии перейти в собственность ФИО2, поскольку принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного жилого дома.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственники многоквартирного дома, члены ТСЖ «Мой дом» не принимали решения о передаче в собственность ответчиков указанных выше помещений.

Согласно доводам ответчика ФИО2 в 2007 году собственники МКД приняли решение о передаче в собственность ФИО4 и ФИО3 спорных помещений.

Однако в материалы дела не были представлены решения собственников, членов ТСЖ «Мой дом» по данному вопросу. Доводы апелляционной жалобы в указанной части являются несостоятельными.

В материалах дела имеется протокол № 5 от 11.12.2007 заседания правления ТСЖ «Мой дом», из которого следует, что решения были приняты по другим вопросам (л.д. 214 том 1).

Согласно разъяснениям п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку в данном случае нарушенное право собственников многоквартирного жилого дома подлежит защите путем истребования имущества из чужого незаконного владения, то есть прекращения права собственности ответчика ФИО2 на помещения, исключения из ЕГРН сведений о нем как о собственнике помещений и признания права общей долевой собственности собственников МКД на спорные помещения, суд первой инстанции необоснованно признал сделки ничтожными и указал, что подлежат применению последствия недействительности ничтожных сделок.

В связи с указанным решение суда первой инстанции подлежит отмене в части указания в резолютивной части, что применяются последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилых помещений №№... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между ФИО3 и ФИО2, ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес) заключенной между ФИО4 и ФИО2, ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), между ФИО4 и ФИО2

Требования о признании права общей долевой собственности собственников МКД на спорные помещения, о прекращении права собственности ФИО2 на нежилые помещения, об исключении из ЕГРН сведений об ФИО2 как о собственнике помещений № № ... удовлетворены обоснованно.

Доводы жалобы о не привлечении судом к участию в деле всех собственников помещений спорного жилого дома являются несостоятельными, поскольку в силу положений статей 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что права собственников МКД и истца не нарушаются, избран ненадлежащий способ защиты права, являются необоснованными.

Действительно, собственники не обращались в суд с требованием к ответчику ФИО2 о предоставлении им доступа в спорные помещения, не оспаривали, что для обслуживания общего имущества МКД предоставляется доступ в помещения.

Однако ФИО2 обращался с исковым заявлением в суд к ТСЖ «Мой дом» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании возвратить ключи от помещений и не чинить препятствия по их продаже.

Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13.12.2018 в удовлетворении иска истцу отказано. Суд первой инстанции по требованию о возврате ключей от спорных помещений пришел к выводу о том, что собственникам необходим доступ к местам общего пользования в связи с необходимостью обслуживания инженерных сооружений. Ответчик не возражал вернуть ключи ФИО2 (л.д. 181-189 том 1).

Решение суда вступило в законную силу 19.09.2019.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не имела права действовать от имени всех собственников МКД, не являются основанием для отмены решения суда. Истец является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, в силу закона она стала и собственником общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащей ей квартиры. Ее право как собственника на общее имущество многоквартирного дома нарушено, соответственно, ФИО1 является надлежащим истцом. Как уже указывалось выше, поскольку в силу прямого указания закона собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, требования одного из собственников о признании права общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома на общее имущество многоквартирного дома могло быть удовлетворено, не противоречит требованиям норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что не имелось оснований для применения ст. 168 ГК РФ, суд первой инстанции проигнорировал, что первоначальным собственником спорных нежилых помещений было ООО «Росстроймонтаж», не оспорены сделки, на основании которых собственниками помещений были ФИО3 и ФИО4, являются несостоятельными, поскольку оснований для признания сделок ничтожными не имелось, правильный способ защиты права в данном случае: истребование имущества из чужого незаконного владения, признание права общей долевой собственности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что срок исковой давности для обращения с исковым заявлением в суд не пропущен.

Как разъяснено в пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на требование о восстановлении права на долю в общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ)

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пункт 57 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит разъяснения о том, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Вместе с тем, в силу абз. 5 ст. 208 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр недвижимости не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

По смыслу указанного положения под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности на объект недвижимого имущества. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимости от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Ели фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате.

Так, судом установлено, что фактическое владение спорным имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома в период с 2005 года до мая 2018 года не прекращалось, судом установлено, что ключи от подвала всегда были в распоряжении работников ТСЖ, инженерное обслуживание осуществлялось на всем протяжении указанного времени.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что о зарегистрированном праве на указанное нежилое помещение собственникам жилых помещений многоквартирного дома до 2018 года известно не было, и о выбытии спорных помещений из их владения узнали лишь тогда, когда ФИО2 решил распорядиться указанным имуществом, обратился в суд с исковым заявлением об обязании возвратить ключи от помещений, соответственно, срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы о не привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц администрации г. Оренбурга, ОА «Управление капитального строительства», ООО «Росстроймонтаж» не являются основанием для отмены решения суда, не подтверждают существенных нарушений судом норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и без устранения которых невозможно рассмотрение дела.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку исследованных судом доказательств, не содержат правовых аргументов, опровергающих выводы судьи районного суда.

Руководствуясь статьями 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 18 февраля 2021 г. отменить в части удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилых помещений №№... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между ФИО3 и ФИО2, о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между ФИО4 и ФИО2, о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), между ФИО4 и ФИО2. В отмененной части принять по делу новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении данных требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи