Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-566/2020 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 4 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установил:

истец обратился в суд с иском к ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 02 апреля 2019 года между ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа, в соответствии с условиями которого ФИО1 (Арендодатель) предает, а ФИО2 (Арендатор) принимает в аренду нежилое помещение площадью 294 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 7.1 договора срок действия договора был определен до 25 июня 2019 года.

По инициативе арендатора и с согласия арендодателя, срок договора неоднократно продлевался.

Сторонами также были внесены изменения в размер арендной платы, которая составила 35 000 рублей в месяц, начиная с 02 октября 2019 года.

Последним соглашением, заключенным сторонами, так же отраженным в договоре, был установлен срок действия договора до 02 января 2020 года, по истечении которого арендатор должна была покинуть нежилое здание. Однако до настоящего времени занимаемое помещение ответчиком не освобождено.

Истец обратился в правоохранительные органы с соответствующим заявлением. В ходе проверки было установлено, что помимо ФИО2 на территории Арендодателя работают другие лица. Согласно их объяснениям, они работниками ФИО2 не являются, осуществляют в данном помещении предпринимательскую деятельность не зависимо от нее, внося последней арендную плату. 25 февраля 2020 года ФИО3 письменно потребовал от ФИО2 покинуть помещение, погасить образовавшуюся задолженность по аренде, уплатить неустойку и штраф, предусмотренные пп. 5.1.2, 5.1.3 п. 5 договора. ФИО2 отказалась получать требование истца.

С учетом уточненных исковых требования в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд взыскать с ответчика ИП ФИО2 в его пользу задолженность по арендным платежам за январь и февраль 2020 года в размере 70 000 рублей; пеню за просрочку внесения арендного платежа, предусмотренную п. 5.1.1 Договора, рассчитанную за период с 02 января 2020 года по 08 июля 2020 года в размере 591 500 рублей; штраф, предусмотренный пп. 2 п. 5.1.2 договора, в размере 35 000 рублей за передачу нежилого помещения третьим лицам в субаренду без соответствующего письменного согласования с Арендодателем; штраф, предусмотренный п. 5.1.3 договора, в размере 3-х месячной арендной платы в размере 105 000 рублей за уклонение от возврата арендованного нежилого помещения в установленные договором сроки, то есть до 02 января 2020 года; расходы по оплате услуг представителя в размере 33 000 рублей и расходы по оплате госпошлины.

Решением Неклиновского районного суда Ростовской области от 4 августа 2020 года иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворен частично.

Взыскана с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 70 000 руб. за январь, февраль 2020 года, неустойка в размере 591 500 руб. за период с 02 января 2020 года по 08 июля 2020 года, штраф в размере 35 000 руб., неустойка в виде штрафа в размере 105 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 18 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 000 руб.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Взыскана с ФИО2 в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 6 215 руб.

В апелляционной жалобе заявитель просит об отмене состоявшегося по делу решения, как вынесенного с существенным нарушением норм материального права.

Считает, что соглашение об изменении срока действия договора и размера арендных платежей между сторонами достигнуто не было.

Апеллянт указывает на то, что после изменения размера арендной платы ею помещение было освобождено.

На апелляционную жалобу поступили возражения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ст. 167 ГПК РФ, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ в отсутствие сторон, извещенных о дате слушании дела надлежащим образом, заслушав представителя ФИО2 – ФИО4, представителя ФИО1 – ФИО5, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 02 апреля 2019 года между ФИО1 (Арендодателем) и ФИО2 (Арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 294 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Срок действия договора определен до 25 июня 2019 года.

Согласно пп. 2.1 п. 2 договора в период действия договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме безвозмездно ежемесячно.

В случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, он уплачивает пени в размере 5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пп.5.1.1 п. 5 договора).

В соответствии с пп.5.1.2 п. 5 договора в случаях грубого нарушения Арендатором условий договора, в том числе передача нежилого помещения или его части третьим лицам в субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с Арендодателем, Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

В случае если Арендатор после окончания договора не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, то есть уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать, помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере 3-х месячной арендной платы, также и возмещения убытков, причиненных задержкой неисполнения (пп. 5.1.3 п. 5 договора).

Руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 610, 614, 615 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд первой инстанции исходил из нарушения ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа, заключенному между сторонами 02.04.2019.

К такому выводу суд пришел, установив в судебном заседании, что по инициативе Арендатора и с согласия Арендодателя, срок договора аренды неоднократно продлевался.

Сторонами также были внесены изменения в размер арендной платы, которая составила 35 000 рублей в месяц, начиная с 02 октября 2019 года. Последним соглашением, заключенным сторонами, так же отраженным в договоре, был установлен срок действия договора до 02 января 2020 года.

При этом, допросив свидетелей, суд полагал установленным, что после истечения срока действия договора (02.01.2020 года) ответчик продолжала пользоваться нежилым помещением, арендную плату не вносила, арендованное помещение освободила в марте 2020 года.

Истцом представлен расчет задолженности ответчика ФИО2 по арендной плате, который состоит из: задолженности по арендным платежам за январь, февраль 2020 года – 70 000 рублей, пени за просрочку внесения арендного платежа, предусмотренной п. 5.1.1 Договора, рассчитанную за период с 02 января 2020 года по 08 июля 2020 года - 591 500 рублей; штрафа, предусмотренного пп. 2 п. 5.1.2 договора, за передачу нежилого помещения третьим лицам в субаренду без соответствующего письменного согласования с Арендодателем – 35 000 рублей; штрафа, предусмотренного п. 5.1.3 договора, за уклонение от возврата арендованного нежилого помещения в установленные договором сроки, то есть до 02 января 2020 года, в размере 3-х месячной арендной платы - 105 000 рублей.

Поскольку факт наличия задолженности истцом подтвержден, ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору, возражений относительно представленного расчета от ответчика ФИО2 не поступило, суд пришел к выводу о взыскании задолженности в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что 02 апреля 2019 года между ФИО1 (Арендодателем) и ФИО2 (Арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 294 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Срок действия договора определен до 25 июня 2019 года.

Таким образом, принимая во внимание, что договор аренды, представленный в материалы дела, с последующим выкупом в порядке ст. 609 ГК РФ заключен в письменной форме, толкование его условий в силу ст. 431 настоящего Кодекса производится исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия заключенного сторонами вышеуказанного договора изложены ясно и недвусмысленно, позволяют однозначно отнести его к смешанному договору аренды с последующим выкупом арендованного имущества, поскольку это следует как из заголовка, так из его содержания, которым предусмотрен срок аренды имущества, права и обязанности арендатора и арендодателя, ответственность сторон.

Кроме того, данным договором предусмотрен порядок изменения и расторжения договора.

Так п.2.1. данного договора содержит условие о том, что арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не раньше окончания действия настоящего договора, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления другой стороны письменного уведомления.

П.6.1. предусматривает, что все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору, другая сторона обязана рассмотреть представленный проект и в течение 2 дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменном виде.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Как установлено судом апелляционной инстанции, по инициативе сторон срок договора аренды неоднократно продлевался. Сторонами также были внесены изменения в размер арендной платы, которая составила 35 000 рублей в месяц, начиная с 02 октября 2019 года. Последним соглашением, заключенным сторонами, также отраженным в договоре, был установлен срок действия договора до 02 января 2020 года.

Волеизъявление сторон сделки в первую очередь выражено в условиях согласованного и подписанного истцом и ответчиком договора аренды. Обязанность доказать несоответствие фактического волеизъявления сторон сделки условиям оформленного в письменной форме договора в соответствии со ст. 56 ГПК РФ лежало на ответчике, а таковых суду апелляционной инстанции данной стороной в опровержение доводов, изложенных в жалобе, не представлено.

Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции считает, что допустимых и относимых доказательств внесения соответствующих арендных платежей, ответчиком не представлено.

С учетом того, что нежилое помещение было освобождено ответчиком в марте 2020 года, доказательств более раннего освобождения помещения, ответчиком не представлено, то суд обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 70 000 руб. за январь и февраль 2020 года.

Вместе с тем, заслуживают внимания доводы жалобы о необоснованном взыскании с ответчика неустоек и штрафа, поскольку судебной коллегией установлено, что изначально договор аренды нежилого помещения заключался с условием выкупа, тогда как ответственность арендатора, предусмотренная пп.5.1.1, 5.1.2, 5.2.3 п. 5 договора) состоит из неустоек и штрафа, размер которых определен исходя и размера арендной платы, размер которой, как одно из существенных условий договора, не согласовывался сторонами на момент заключения договора.

Доказательств того, что в дальнейшем при продлении договора и определения размера арендных платежей, стороны согласовывали условия, предусматривающие ответственность арендатора, не представлено.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Предусмотрев в договоре аренды от 02.04.2019 ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде неустойки и штрафа, стороны не согласовали условие о ее размере, поскольку на момент заключения договора стороны достигли соглашение по заключению договора с условием о праве выкупа, указав в п.2.1 на безвозмездность данного договора с определением выкупной цены.

В силу изложенного, судебная коллегия считает, что при изменении существенных условий договора, к которым относится условие о размере арендной платы, сторонами не были согласованы условия об ответственности арендатора.

Оснований считать, что договор продлен на условиях, которые были согласованы сторонами на момент подписания, не имеется.

В силу изложенного, решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 4 августа 2020 года подлежит отмене в части взыскания неустоек и штрафа, с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустоек и штрафа.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РРФ, судебная коллегия

определила:

решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 4 августа 2020 года отменить в части взыскания неустоек и штрафа.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустоек и штрафа отказать.

Решение суд в части взыскания госпошлины изменить, снизив размер госпошлины с 5 000 руб. до 2 300 руб.

В остальной части решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 4 августа 2020 года отставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 9 августа 2021 года.