Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н., судей Самохиной Л.М., Синельниковой Л.В., при секретаре Лоблевской Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Таналык» на решение Кваркенского районного суда Оренбургской области от 23 ноября 2021 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к обществу с ограниченной ответственностью «Таналык» об установлении факта отсутствия обременения в виде аренды на момент выдела долей из земельного участка и признании права на государственный кадастровый учет и регистрацию права,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «Таналык». В обоснование требований указывали, что они являются участниками общей долевой собственности на участок №, намерены выделить из него свои доли. Проектами межевания к выделу определены 5 участков, 11.07.2020 в СМИ опубликовано извещение о согласовании проектов. ФИО24 подал возражения, 30.04.2021 они были сняты судом. По вступлении решения в силу они обратились в Росреестр для регистрации своего права на выделенные участки. 27.07.2021 регистрация приостановлена из-за отсутствия согласия ООО «Таналык», как арендатора исходного участка. Вопрос об обременении арендой этого участка суд исследовал, рассматривая дело по иску к ФИО24 о снятии возражений.В решении суд указал, что на 03.02.2018 исходный участок еще не был выделен, договор аренды заключен только 23.08.2020 и 01.10.2020 зарегистрирован. На время подготовки проекта для выдела спорных участков, публикации в СМИ о проектах межевания исходный участок не был обременен договором аренды. С учетом изложенного согласия арендатора на выдел не требовалось.

Уточнив требования, окончательно просили суд установить факт отсутствия на время подготовки по заказу истцов проекта межевания для образования в виде выдела земельных участков в счет принадлежащих им долей, а также по извещению ФИО25 от 11.07.2020 в газете «Степной маяк» №27 (10253) о наличии проекта межевания и намерении выделить свои доли из исходного земельного участка с кадастровым номером №, обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу ООО «Таналык»; признать за ними право на постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей в исходном земельном участке с кадастровым номером № по проекту межевания земельных участков без согласия ООО «Таналык», в Российской Федерации, (адрес), в юго-западной части кадастрового квартала №: площадью 2340000кв.м., площадью 1560000 кв.м., трёх площадью 1950000кв.м., и по извещению ФИО25 от 11.07.2020 в газете «Степной маяк» №27 (10253) о наличии проекта межевания и намерении выделить доли из исходного земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, паевой фонд АОЗТ «Таналыкское», с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части районного кадастрового квартала №.

Решением Кваркенского районного суда Оренбургской области от 23.11.2021 заявленные ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 требования удовлетворены.

Установлен факт отсутствия на время подготовки по заказу истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 проекта межевания для образования в виде выдела земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей, а также на время публикации извещения ФИО25 в общественно-политической газете «Степной маяк» Кваркенского района Оренбургской области № 27 (10253) от 11 июля 2020 года о наличии проектов межевания и намерении выделить свои доли из исходного земельного участка с кадастровым номером №, обременения принадлежащих истцам земельных долей в виде аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу ООО «Таналык».

Признано за истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 право на постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности без согласия ООО «Таналык» в отношении земельных участков, выделенных в счет принадлежащих истцам земельных долей, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером № по проектам межевания земельных участков, извещение о согласовании которых опубликовано ФИО25 в общественно-политической газете «Степной маяк» Кваркенского района Оренбургской области № 27 (10253) от 11 июля 2020 года, а именно, в отношении:

земельного участка площадью 2 340 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №;

земельного участка площадью 1 950 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №;

земельного участка площадью 1 560 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №;

В апелляционной жалобе ООО «Таналык», ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ООО «Таналык», Управления Росреестра по Оренбургской области, ФИО25, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52 не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении судебного заседания не просили.

Также в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ФИО53, ФИО6, ФИО10, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО32, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, конверты с судебным извещением, направленные по адресам регистрации (мест жительства), возвращены с отметкой об истечении срока хранения. В соответствии с разъяснениями п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основании п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия признает надлежащим извещение указанных лиц, участвующих в деле.

Кроме того, сведения о времени и месте судебного заседания были дополнительно размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика Ярыгину Е.Н., выслушав представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО65, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, обозрев материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 3271 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, стороны ранее были участниками общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (бывшее АОЗТ «Таналыкское»).

3 февраля 2018 года проведено общее собрание собственников земельных долей земельного участка №, на котором присутствовало 156 участников общей долевой собственности, владеющих более чем 20% долей (27,9% долей) в праве общей долевой собственности. На указанном собрании собственники утвердили проекты межевания вновь образуемых участков, в том числе участка с условным номером №, площадью 33930000 кв.м., единогласно проголосовали за утверждение указанных проектов. Также собственники единогласно приняли решение о передаче в аренду ООО «Таналык» на срок 5 лет выделяемых участков, в том числе земельного участка с условным номером №.

На основании утвержденного решением общего собрания проекта межевания участка с условным номером № из участка № был осуществлен выдел участка, которому присвоен кадастровый №.

Данный участок поставлен на кадастровый учет 27 июля 2018 года.

Земельные доли истцов вошли в состав участка с кадастровым номером №.

Письменно договор аренды указанного участка с ООО «Таналык», как арендатором, был заключен 23.09.2020 сроком на 5 лет и 01.10.2020 зарегистрирован в Росреестре.

До заключения в письменном виде договора аренды и его регистрации в установленном порядке в Росреестре истцы совершили действия, направленные на выдел своих долей из земельного участка с кадастровым номером №.

Так, кадастровым инженером на основании договоров с истцами подготовлены проекты межевания 5 земельных участков из исходного с кадастровым номером №: земельного участка площадью

2 340 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №; земельного участка площадью 1 950 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №; земельного участка площадью 1 950 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №; земельного участка площадью

1 560 000 кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №; земельного участка площадью 1 950 000кв.м., с местоположением по адресу: Российская Федерация, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №.

11.07.2020 года в газете «Степной маяк» Кваркенского района Оренбургской области № 27 (10253) опубликовано извещение ФИО25 о согласовании проектов межевания земельных участков из исходного земельного участка с кадастровым номером №.

В течение 30 дней в адрес кадастрового инженера поступили возражений от ФИО24, уполномоченного лица, утвержденного на общем собрании 03.02.2018.

Вступившим в законную силу решением Кваркенского районного суда Оренбургской области от 30.04.2021 по гражданскому делу по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к ФИО24 о снятии возражений по выделу земельного участка признаны необоснованными и сняты возражения от 07.08.2020 от ФИО24 на проекты межевания земельных участков.

Уведомлениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 июля 2021, направленными в адрес истцов, приостановлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права выдела земельных участков из исходного земельного участка с кадастровым номером № ввиду отсутствия согласия арендатора земельного участка № - ООО «Таналык» на такой выдел, предложено представить такое согласие арендатора государственному регистратору.

Суд, ссылаясь на преюдициальность вступившего в законную силу решения Кваркенского районного суда Оренбургской области от 30.04.2021, установив отсутствие заключенного с ООО «Таналык» в письменном виде договора аренды на момент публикации истцами извещения о намерении выделить свои доли, исходя из факта утверждения на собрании только проекта межевания, пришел к выводу, что согласия на выдел спорных земельных участков ООО «Таналык» как арендатора не требовалось, вследствие этого удовлетворил требования в полном объеме.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и приходит к следующим выводам.

Согласно протоколу собрания собственников исходного земельного участка № от 03.02.2018 присутствовавшие на общем собрании истцы не голосовали против передачи в аренду ООО «Таналык» участка, проект которого был утвержден и впоследствии реализован в виде земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закон о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 указанного Закона порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Кроме того, согласно пункту 2 части 11 статьи 41 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются, в том числе, на основании письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта является обязательным в соответствии с федеральным законом.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 указанной статьи).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Законом об обороте сельскохозяйственных земель.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Закона.

В пункте 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (пункт 5 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (пункт 6 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

В пункте 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

Поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

По смыслу положений указанных статей закона постановка выделяемого в счет земельных долей участка из исходного на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права является завершающей процедурой выдела земельного участка.

В действующем законодательстве отсутствует норма, регламентирующая порядок и момент получения согласия арендатора на такой выдел.

Как видно из материалов дела, истцы свое несогласие на общем собрании от 03.02.2018 относительно передачи ООО «Таналык» в аренду исходного земельного участка, из которого они намерены осуществить выдел своих долей, не выражали, процедуру выдела своих долей при действительности самого договора аренды исходного участка не завершили, соответственно, в силу положений п.4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ для осуществления такого выдела должны были получить согласие ООО «Таналык» как арендатора, что в данном случае сделано не было.

Кроме того, не опровергнуты доводы ООО «Таналык» об исполнении истцами фактически заключенного договора аренды исходного участка с 2018 года, исходя из которых за пользование обществом земельным участком, начиная с 2018г, каждый год истцы без возражений получали арендную плату.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Установление юридического факта в судебном порядке является способом истцов преодолеть такое согласие, что нельзя считать правильным, соответствующим требованиям закона.

В соответствии с руководящими разъяснениями, содержащимися в п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, из содержания указанных разъяснений следует, что признание обременения в виде аренды отсутствующим в судебном порядке, без оспаривания в исковом порядке такого права, возможно только в качестве исключительного способа, когда по факту прекратилось обременение в виде аренды, ипотеки (действие самого договора), однако соответствующая запись в ЕГРН нарушает право истца на регистрацию своего права.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, договор аренды ООО «Таналык» исходного земельного участка является действующим и фактически исполнявшимся сторонами с 2018 года.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что право истцов на выдел, в случае признания такового в отсутствие согласия арендатора, не могло подлежать защите указанным ими способом.

Поскольку данные положения закона судом учтены не были, решение суда подлежит отмене как незаконное и необоснованное в силу пп.4,3 п.1 статьи 330 ГПК РФ.

Ссылка суда на ранее постановленное им решение от 30.09.2021 не состоятельна, исходя из того, что преюдициальное значение по делу по данному спору, с учетом установленных обстоятельств, а не изложенных в нем выводов суда относительно толкования норм материального закона, оно не имеет.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кваркенского районного суда Оренбургской области от 23 ноября 2021 года отменить, по делу вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к обществу с ограниченной ответственностью «Таналык» об установлении факта отсутствия обременения в виде аренды на момент выдела долей из земельного участка и признании права на государственный кадастровый учет и регистрацию права отказать.

Председательствующий

судьи

Мотивированное определение составлено 31.03.2022