Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО5 на решение Московского районного суда г. Твери от 30 марта 2021 года, которым постановлено:

«взыскать с ФИО5 в пользу ФИО6 задолженность по договору купли-продажи от 8 июля 2019 г. земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, в размере 1000000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2020 г. по 2 июля 2020 г. - 29221,31 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 13346,11 рублей, всего 1042567,42 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО6 к ФИО5 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Возвратить ФИО6 излишне уплаченную государственную пошлину 1103,89 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО6 об уменьшении цены договора в связи с недостатком товара отказать.

Судебная коллегия

установила:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по договору купли-продажи 1000 000 рублей, процентов за пользование денежными средствами за период с 1 января 2020 года по 2 июля 2020 года - 29521,86 рублей, расходов по уплате государственной пошлины 13 200 рублей.

В обоснование иска, с учетом изменений исковых требований, указано, что 8 июля 2019 года между ФИО6 (продавец) и ФИО5, ФИО7 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1050 кв.м, с кадастровым номером № и жилого дома, площадью 268,6 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

По условиям договора покупатели приобретают недвижимое имущество в равнодолевую собственность по 1/2 доле в праве каждый, общая стоимость земельного участка и жилого дома 7500 000 рублей, стоимость 1/2 доли земельного участка 1750 000 рублей, 1/2 доли жилого дома 2000 000 рублей. Сторонами согласованы условия расчета по договору со ФИО5 с рассрочкой платежа до 31 декабря 2019 года. Ответчиком не внесена оплата в размере 1000 000 рублей, за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

ФИО5 обратилась в суд со встречным иском к ФИО6 об уменьшении цены договора, в связи с недостатком товара.

В обоснование встречного иска, с учетом изменений исковых требований, указано, что по договору купли-продажи недвижимости от 8 июля 2019 года продавец обязан передать в собственность покупателя 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и жилой дом. Земельный участок приобретен и предназначен под индивидуальное жилищное строительство с последующим строительством гостевого дома с баней. Впоследствии обнаружено, что через земельный участок проходит труба напорной канализации диаметром 300 мм от очистных сооружений канализационной насосной станции Эммаусского сельского поселения Калининского района. Продавец знал о наличии указанных сооружений из план-схемы <данные изъяты>, других технических документов, не сообщил при заключении договора. При осмотре земельного участка ФИО5 не смогла обнаружить указанный недостаток, так как канализация проходит под землей на глубине 3 м. В соответствии со СНиП 2.07.01-89 охранная зона от подземных сетей канализации составляет до фундамента сооружений 5 м для напорной и 1,5 м для самотечной канализации, опор уличного освещения и контактной сети 1 м, опор высоковольтных сетей 3 м. В связи с чем, невозможно использовать большую часть земельного участка по его прямому назначению. ФИО6 отказался исправить указанный недостаток. Согласно сметному расчету <данные изъяты>, стоимость работ по устранению недостатка составила 853 159 рублей. 26 января 2020 года ФИО5 направила ФИО6 претензию об уменьшении цены договора купли-продажи в связи с недостатком объекта.

ФИО5 просит уменьшить цену договора купли-продажи с учетом проведенной судебной экспертизы на 786 863 рублей, зачесть встречное требование в счет первоначальных требований, взыскать расходы по уплате государственной пошлины 11 732 рублей.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители истца Афанасьева Т.В., ФИО8 в судебном заседании поддержали исковые требования, встречный иск не признали.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании не признал исковые требования, встречный иск поддержал.

Представители третьих лиц администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, МУП муниципального образования Тверской области «Калининский район» «Коммунальные системы Калининского района» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель третьего лица администрации Калининского района Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена заказной корреспонденцией, которая возвращена в суд без вручения адресату за истечением срока хранения; на основании ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 113-117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО5 просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и зачете встречного требования в счет первоначального.

В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда незаконно и подлежит отмене полностью, поскольку использовать большую часть земельного участка по его прямому назначению, не представляется возможным. Недостатки земельного участка, вызванные проходящей там канализацией, не были оговорены при заключении договора купли-продажи, следовательно, покупателю был передан товар ненадлежащего качества.

Указала, что истцом и ответчиком в судебном заседании было заявлено ходатайство о вызове в суд экспертов, проводивших экспертизу, чтобы задать им дополнительные вопросы, имеющие существенное значение. Суд неправомерно отклонил данное ходатайство, чем нарушил права истца.

Также истцом и ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу, так как 04.02.2021 Калининским районным судом города Твери принято исковое заявление ФИО4 к ФИО6, ФИО5 и ФИО10 о признании недействительными договора купли-продажи от 08.07.2019. Суд также неправомерно отклонил данное ходатайство.

Кроме того, аудиозапись судебного заседания от 30.03.2021, повреждена и на ней записана часть другого судебного заседания, не имеющего к настоящему делу никого отношения.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО6 указал, что доводы жалобы не опровергают выводы, сделанные судом в ходе судебного разбирательства, направлены на иное толкование норм процессуального права и иную оценку установленных судом обстоятельств, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы суда, а потому не могут служить основанием к отмене судебного определения.

Представитель истца ФИО6 адвокат Афанасьева Т.В. в заседании суда апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы, дополнительно пояснила, что вся техническая документация, в том числе, на прокладку газопровода, была передана покупателям в день заключения договора.

Истец ФИО6, ответчик ФИО5, представители третьих лиц администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, МУП муниципального образования Тверской области «Калининский район» «Коммунальные системы Калининского района», администрации Калининского района Тверской области, третье лицо ФИО7, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, каких-либо ходатайств не заявили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников процесса, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя истца Афанасьевой Т.В., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 8 июля 2019 года между ФИО6 (продавец) и ФИО5, ФИО7 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1050 кв.м, с кадастровым номером №, и жилого дома, площадью 268,6 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

По условиям договора покупатели приобретают недвижимое имущество в равнодолевую собственность по 1/2 доле в праве каждый; по соглашению сторон общая стоимость земельного участка и жилого дома 7500 000 рублей; цена договора для каждого покупателя 3750 000 рублей, в том числе стоимость 1/2 доли земельного участка 1750 000 рублей, 1/2 доли жилого дома 2000 000 рублей.

Сторонами согласованы условия расчета по договору со ФИО5 с рассрочкой платежа до 31 декабря 2019 года.

Разрешая требования истца ФИО6, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно распискам ФИО6 получил от ФИО5 денежные суммы по договору купли-продажи от 8 июля 2019 г. в размере: 31 мая 2019 г. – 700 000 рублей, 28 июня 2019 г. – 650 000 рублей, 1 августа 2019 г. – 650 000 рублей, 4 ноября 2019 г. – 750 000 рублей, всего 2750 000 рублей.

Ответчиком не внесена оплата в размере 1000 000 рублей. 21 февраля 2020 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием произвести окончательный расчет. Требование не исполнено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика.

Также судом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2020 г. по 2 июля 2020 г. в сумме 29221,31 рублей. В удовлетворении остальной части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.

Судебная коллегия не находит оснований для несогласия с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам закона, регулирующим возникшие между сторонами отношения.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Разрешая встречные требования ФИО5 об уменьшении цены договора, суд первой инстанции исходил из того, что исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается, что при образовании в 2016 году спорного земельного участка с кадастровым номером №, в том числе из земельного участка, ранее находившегося в государственной собственности, на его территории находилась подземная напорная канализация с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности муниципальному образованию. Согласно заключению судебной экспертизы наличие на земельном участке подземной напорной канализации не препятствует использованию земельного участка по его назначению - под индивидуальное жилищное строительство. На земельном участке расположен объект индивидуального жилищного строительства, линейный объект не располагается под объектами недвижимого имущества.

Предметом договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 8 июля 2019 г. является земельный участок с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство и жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. Право собственности продавца на земельный участок подтверждено выпиской из ЕРГН. Установленные судом сведения об объектах недвижимого имущества, их характеристики также приведены в выписках из ЕГРН. На собственников земельного участка не может быть возложена обязанность по переносу линейного объекта, имеющего другого собственника. В связи с чем, заявленное ответчиком обстоятельство не является тем признаком качества товара, несоответствие которому влечет право требования уменьшения покупной цены.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, вид ограничений - охранная зона электрических сетей; на плане земельного участка схематично указан линейный объект; имеется схема расположения объекта недвижимости на земельном участке, год завершения строительства - 2015 год.

Согласно копии дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № ранее земельный участок принадлежал на праве собственности ФИО6 на основании соглашения от 28 октября 2016 г., заключенного между ФИО6 - собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 750 кв.м и ФИО - собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 750 кв.м и земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, по условиям которого из трех земельных участков образованы два земельных участка: площадью 1050 кв.м с кадастровым номером № - собственник ФИО6 и площадью 1050 кв.м с кадастровым номером № - собственник ФИО Земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м принадлежал на праве собственности ФИО на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности <адрес> без проведения торгов от 30 октября 2015 г. (договор аренды от 3 июня 2015 г., заключенный с администрацией Эммаусского сельского поселения <адрес>).

Постановлением администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» от 21 июня 2018 г. № 827 «О приеме имущества в казну и передаче в хозяйственное ведение» в казну муниципального образования принято имущество, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Коммунальные системы Калининского района», согласно приложению № 1, в том числе, канализация с кадастровым номером № протяженностью 17164 м, техническая документация на объект - свидетельство о государственной регистрации права от 21 октября 2011 г., схема водоотведения.

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической, землеустроительной, оценочной экспертизы экспертов ООО - эксперта-строителя ФИО1, эксперта-оценщика ФИО3, эксперта - кадастрового инженера ФИО2 от 22 марта 2021 г. № в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, располагается линейный объект - подземная напорная канализация с кадастровым номером №; указано схематично его прохождение на земельном участке, координаты, охранная зона; данный линейный объект не располагается под объектами недвижимого имущества на земельном участке, в том числе под зданием с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № пригоден для использования в соответствии с его назначением - под индивидуальное жилищное строительство. На земельном участке возможно возведение хозяйственных вспомогательных капитальных построек с учетом подземной напорной канализации и охранной зоны при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Строительство в пределах охранной зоны подземной напорной канализации запрещено.

Перенос сетей канализации за пределы земельного участка с кадастровым номером № возможен без причинения ущерба имуществу муниципального образования, так как на землях общего пользования, где пройдет новая напорная канализация, отсутствуют объекты капитального строительства. Для устранения недостатков, препятствующих использованию земельного участка по назначению, необходимо выполнить работы по переносу сетей канализации за пределы земельного участка с кадастровым номером №; средняя рыночная стоимость указанных работ на дату заключения договора купли-продажи от 8 июля 2019 г. составила 634 863 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату заключения договора купли-продажи от 8 июля 2019 г. с учетом ограничений, связанных с наличием подземной напорной канализации и охранной зоны, составила 1598 000 рублей, без линейного объекта в случае его переноса – 1901 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно принял его в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку экспертиза проведена по поручению суда экспертами, имеющими соответствующую квалификацию и стаж работы экспертной деятельности. Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении встречного искового заявления.

Судебная коллегия не находит оснований для несогласия с выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует фактическим обстоятельства дела, сделан на основе надлежащей оценки представленных в дело доказательств и норм, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.

Также судебная коллегия полагает необходимым указать, что при заключении сделки ФИО5 должна была проявить необходимую осмотрительность и могла получить сведения об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке, однако претензий относительно предоставленной информации не заявила.

Так, из пояснений представителя ответчика ФИО9 (л.д. 152 том 2) следует, что при заключении договора были переданы документы на подключение канализации и газопровод, из содержания которых усматривается, где проходит труба.

На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу земельного участка разногласий между продавцом и покупателем по цене товара не имелось, претензий и замечаний истец не предъявлял, земельный участок передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков.

Доводам о невозможности использования земельного участка по назначению, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайств о вызове и допросе в судебном заседании экспертов, проводивших судебную экспертизу не могут являться основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку в силу Гражданского процессуального законодательства, именно суд определяет какие обстоятельства, имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Как следует из материалов дела, соответствующее ходатайство было рассмотрено судом первой инстанции в соответствии со ст. 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и в его удовлетворении обоснованно отказано, о чем имеется соответствующее определение суда, занесенное в протокол судебного заседания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушение требований части 5 статьи 215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не приостановил производство по делу до рассмотрения спора о признании договора недействительным подлежат отклонению, поскольку само по себе наличие такого иска не свидетельствовало о невозможности рассмотрения настоящего дела, в котором заявлены иные требования.

Довод ответчика ФИО5 о том, что аудиозапись судебного заседания повреждена, на правильность выводов суда первой инстанции не влияет. В материалах дела присутствует письменный протокол от 30 марта 2021 года, соответствующий требованиям ст. 229-230 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик имела возможность воспользоваться правом на подачу замечаний на протокол и аудиозапись с указанием на допущенные судом нарушения, которые рассматриваются судом в установленном законом порядке. Однако, данных действий стороной не совершено.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения. Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не опровергают правильности выводов суда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского районного суда г. Твери от 30 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 июля 2021 года

Председательствующий А.А. Серёжкин

Судьи С.П. Лозина

Ю.Ю. Солдатова