Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области к Гракову А.А. о признании права отсутствующим, расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе Гракова А.А, на решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 30 ноября 2022 г.,

заслушав доклад судьи Степченковой Е.А., объяснения представителя ответчика Гракова А.А. Кафарова В.Г. о., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области Комиссаровой И.Л.,

у с т а н о в и л а:

Администрация МО «Ярцевский район» Смоленской области, уточнив заявленные требования, обратилась в суд с иском к Гракову А.А., в котором просила:

- признать отсутствующим право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 3 %, расположенныйпо адресу: ...

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 6 марта 2017 г. № 1096, заключенный между Администрацией МО «Ярцевский район» Смоленской области и Граковым А.А., ввиду нецелевого использования земельного участка;

- обязать Гракова А.П. в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., от расположенного на нем объекта и строительного мусора и вернуть земельный участок истцу по акту приема-передачи.

Обосновывая заявленные требования, Администрация МО «Ярцевский район» Смоленской области указала, что по результатам аукциона, проведенного 24 февраля 2011 г., между органом местного самоуправления и Граковым А.А. 28 февраля 2011 г. сроком на 3 года был заключен договор аренды земельного участка № 792 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... под снос аварийного и строительство нового многоквартирного жилого дома.

Во исполнение условий указанного договора аренды Граковым А.А. было получено разрешение на строительство № RU 67525101-119 от 28 июня 2012 г. сроком на 3 года, до 28 июня 2015 г. Впоследствии, срок действия указанного разрешения был продлен единожды до 26 июня 2018 г. За новым разрешением на строительство ответчик более не обращался.

Постановлением Администрации от 28 сентября 2016 г. № 1400 земельные участки с кадастровыми номерами № и № расположенные по адресу: ... были объединены в один земельный участок с кадастровым номером №, которому присвоен новый адрес: ...

На основании постановления Администрации от 23 декабря 2016 г. № 1857 Гракову А.А. утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером № площадью 3753 кв. метров на кадастровом плане с разрешенным использованием «под снос аварийного и строительство нового многоэтажного жилого дома» в территориальной зоне Ж4 (зона застройки жилыми домами смешанной этажности: малоэтажными и многоэтажными домами).

6 марта 2017 г. между Администрацией и Граковым А.А. сроком на 3 года заключен договор аренды № 1096 земельного участка с кадастровым номером № площадью 3754 кв. метров, расположенного по адресу: ... под снос аварийного и строительство нового многоквартирного дома.

В результате проверок, проводимых истцом по обращениям граждан, начиная с 2019 г., установлено неудовлетворительное состояние строительной площадки на предоставленном ответчику в аренду земельном участке: отсутствует ограждение, на земельном участке складируется строительный и бытовой мусор, различная техника. Предписания об устранении выявленных нарушений, направленные Администрацией в адрес Гракова А.А. 23 декабря 2019 г., 15 января 2020 г., 17 июня 2020 г., 26 января 2021 г., ответчиком исполнены не были. Граков А.А. 31 января 2020 г. был привлечен к административной ответственности и ему назначено наказание в виде штрафа.

В настоящее время на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за Граковым А.А. 17 мая 2017 г. На основании эскизного предложения жилого дома по ... и проекта многоквартирного жилого дома по ..., ответчик намеревался застроить этот земельный участок жилым домом блокированной застройки, что не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области, поскольку застройка такого типа домами предусмотрена в территориальной зоне Ж1, в то время как земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне Ж4 с целевым назначением – строительство многоэтажного дома. Соответственно, проектная документация не соответствует целям использования спорного земельного участка.

Кроме того, начиная с 2012 г. ответчиком строительство не ведется. Возведенный им объект не является объектом капитального строительства (недвижимым имуществом), не соответствует строительным нормам и правилам, проектной и технической документации, которая явилась основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области Комиссарова И.Л. поддержала требования, изложенные в уточненном исковом заявлении, сославшись на вышеприведенные основания.

Ответчик Граков А.А. в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя Кафарова В.Г. о., который иск Администрации не признал, поддержав ранее представленные в письменном виде возражения. Кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, сославшись на то, что срок разрешения на строительство, выданного ответчику, закончился в июне 2018 г. Соответственно, в июне 2021 г. истек срок исковой давности для предъявления в суд требований о расторжении договора аренды земельного участка. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Решением Ярцевского городского суда Смоленской области от 30 ноября 2022 г. иск администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области к Гракову А.А. удовлетворен:

- признано отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 3 %, расположенный по адресу: ..., зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за № № от 17 мая 2017 г.;

- расторгнут договор аренды от 6 марта 2017 г. № 1096 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... площадью 3754 кв. метров, заключенный между администрацией муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области и Граковым А.А., зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости за № № от 4 июля 2017 г.;

- Граков А.А. обязан в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: № площадью 3754 кв. метров, от расположенных на нем объекта и строительного мусора и вернуть участок Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области по акту приема-передачи.

С Гракова А.А. в доход бюджета муниципального района взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик Граков А.А. подал апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ставит вопрос об отмене решения суда от 30 ноября 2022 г. и о прекращении производства по настоящему делу.

Выражая несогласие с обжалуемым решением, ответчик указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что несоответствие изготовленной ответчиком проектной документации возникло после утверждения истцом новых Правил землепользования и застройки, в то время как ранее действовавшими Правилами предусматривалось размещение в территориальной зоне Ж1 именно строительство жилого дома блокированной застройки, что соответствовало проектной документации ответчика.

Суд не произвел оценку представленных в дело доказательств, не установил правомерность двух действующих разрешений на строительство, не дал правовой оценки действиям Администрации, не направившей в адрес застройщика письменное уведомление о несоответствии проекта утвержденному градостроительному плану, и не принявшей в течение длительного времени мер по установлению наличия либо отсутствия права ответчика на строительство в территориальной зоне Ж4. Утверждая градостроительный план, Администрация муниципального образования была обязана внести отдельным пунктом указание на изменение градостроительного плана и на приведение ответчиком проекта застройки в соответствии с вновь установленными Правилами. Однако суд первой инстанции не установил причины непринятия истцом перечисленных мер.

Кроме того, рассматривая заявленные истцом требования, суд разрешил спор в отсутствие доказательственной базы, не дав правовой оценки правоустанавливающим документам, которые были приняты регистрирующим органом в качестве основания для регистрации права собственности Гракова А.А. на объект недвижимого имущества, ограничившись при этом лишь заключением проведенной по делу судебной экспертизы.

По утверждению Гракова А.А., суд также необоснованно отклонил заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и применении последствий такого пропуска; не привлек к участию в деле уполномоченный орган, осуществивший государственную регистрацию права собственности ответчика на спорный объект недвижимости, кадастрового инженера и т. д.; не принял во внимание, что ответчик в период с 2012 г. по 2013 г. произвел снос аварийного жилья, выполнил подготовительные работы, возвел фундамент для дальнейшего строительства, в связи с чем понес значительные материальные затраты; не поставил на разрешение эксперта вопрос об установлении наличия либо отсутствия каких-либо препятствий для дальнейшего строительства.

Ответчик Граков А.А., своевременно и надлежащим образом извещавшийся о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, ходатайств об отложении судебного разбирательства в связи с наличием уважительных причин неявки не представил. Судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 167 и 327 ГПК РФ, определила рассмотреть дело в апелляционном порядке в отсутствие ответчика.

Выслушав объяснения представителя ответчика Кафарова В.Г. о, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области Комиссаровой И.Л., полагавшей решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно подпункту 2 пункта 1 и пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ).

На основании абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2), согласно которому право аренды земельного участка прекращается принудительно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам проведенных торгов 28 февраля 2011 г. между Администрацией МО «Ярцевский район» Смоленской области и Граковым А.А. заключен договор аренды № 792 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., площадью 1822 кв. метров, для использования под снос аварийного и строительство нового многоквартирного жилого дома, (том № 1: л. д. 10-12).

Срок аренды земельного участка установлен на 3 года, до 27 февраля 2014 г. (пункт 2.1 договора аренды).

В пункте 5.2 договора аренды предусмотрены способы обеспечения арендатором обязательств по освоению земельного участка, к которым, среди прочих, отнесены: получение технических условий и градостроительного плана земельного участка; проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации; разработка проектной документации на многоквартирный жилой дом с проведением ее государственной экспертизы; получение разрешения на строительство.

Во исполнение перечисленных обязательств арендатором Граковым А.А. 28 июня 2012 г. получено разрешение на строительство № RU67525101-119 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: .... Срок действия разрешения установлен до 28 июня 2015 г. (том № 1: л. д. 18).

Кроме того, в 2012 г. по инициативе ответчика <данные изъяты> подготовлено эскизное предложение проектируемого жилого дома и выполнен проект на многоквартирный жилой дом по адресу:... (том № 1: л. д. 19-33).

Постановлением Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области от 28 сентября 2016 г. № 1400 земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: ..., объединены в один земельный участок, которому присвоен новый адрес: ... (том № 1: л. д. 13).

На основании постановления Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области от 23 декабря 2016 г. № 1857 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (из категории земель населенных пунктов), площадью 3753 кв. метров, образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами № и №,расположенного по адресу: ..., с видом разрешенного использования под снос аварийного и строительство нового многоквартирного жилого дома в территориальной зоне Ж4 – зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (малоэтажными и многоэтажными жилыми домами) (том № 1: л. д. 14).

В связи с объединением вышеперечисленных земельных участков в один земельный участок, которому присвоен кадастровый номер №, 6 марта 2017 г. между Администрацией и Граковым А.А. заключен новый договор аренды № 1096 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3754 кв. метров, расположенного по адресу: ..., под снос аварийного и строительство нового многоквартирного дома (том № 1: л. д. 15-17).

Срок аренды земельного участка установлен на период с 6 марта 2017 г. по 5 марта 2020 г. (3 года) (пункт 2.1 договора).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 4 июля 2017 г. (регистрационная запись № № (том № 1: л. д. 34).

На основании пункта 4 договора аренды № 1096 арендатор обязался всю территорию, прилегающую к данному земельному участку, содержать в образцовом состоянии в соответствии с Правилами санитарных норм и Правилами благоустройства муниципального образования Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области

Кроме того, арендатор обязался выполнять все условия договора в полном объеме; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих у нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (пункт 6.2 договора аренды).

Пунктом 5.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

26 июля 2015 г. действие ранее выданного Гракову А.А. разрешения на строительство № RU67525101-119 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ..., продлено на срок до 26 июня 2018 г. (том № 1: л. д. 18).

На основании заявления Гракова А.А. о государственной регистрации права на недвижимое имущество, представленного им технического плана объекта незавершенного строительства, разрешения на строительство от 28 июня 2012 г. Управлением Росреестра по Смоленской области 17 мая 2017 г в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № № о государственной регистрации права собственности Гракова А.А. на объект незавершенного строительства степень готовности 3 %, площадью застройки 225 кв. метров, расположенный по адресу: ... (том № 1: л. д. 35-37, 158-213).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация МО «Ярцевский район» Смоленской области указала, что в нарушение условий заключенного договора аренды, начиная с 2012 г. ответчик не ведет строительство жилого дома; возведенный им объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимого имущества и не соответствует строительным нормам и правилам, проектной и технической документации, которая явилась основанием для регистрации его права собственности на указанный объект. Ранее составленная ответчиком проектная документация, предусматривающая строительство жилого дома блокированной застройки, не соответствует целям использования спорного земельного участка, предполагающим строительство многоквартирного жилого дома. Более того, Граков А.А. содержит территорию, прилегающую к арендованному им земельному участку, в ненадлежащем состоянии, не исполняя предписания органа местного самоуправления об устранении имеющихся нарушений.

В подтверждение приведенных доводов стороной истца представлено уведомление от 23 декабря 2019 г., в котором указано на то, что ответчиком не ведутся строительные работы на земельном участке с кадастровым номером №; объект находится в неприглядном виде, что вызывает недовольство жителей. Гракову А.А. предложено в срок до 15 января 2020 г. вывесить строительный паспорт объекта; выполнить ограждение земельного участка; убрать прилегающую территорию от строительного мусора; выполнить складирование строительных конструкций (том № 1: л. д. 38).

Указанное уведомление вручено Гракову А.А. 24 декабря 2019 г.

17 января 2020 г. в адрес муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области поступило представление Ярцевского межрайонного прокурора об устранении нарушений градостроительного законодательства и законодательства о противодействии терроризму, в котором указано, что по результатам проведенной проверки установлено, что кроме закладки фундамента, Граков А.А. никаких работ по осуществлению строительства многоквартирного жилого дома не ведет с 2011 г. Предоставленный ему в аренду земельный участок с кадастровым номером № имеет ветхое деревянное ограждение, расположенное не по всему периметру земельного участка, доступ посторонних лиц не ограничен. На земельном участке имеется строительный мусор, бетонные плиты, металлические конструкции, строительный паспорт отсутствует (том № 1: л. д. 39-41).

Согласно акту обследования земельного участка, составленному 15 января 2020 г. представителями Комитета по градостроительной деятельности и земельным отношениям Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области, земельный участок, предоставленный в аренду Гракову А.А., находится в неприглядном виде, имеет свободный доступ. Арендатором нарушаются требования Правил благоустройства территории г. Ярцево, устанавливающих единые нормы и требования по благоустройству территории муниципального образования, в том числе по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены. Кроме того, Граковым А.А. не приняты меры по устранению нарушений, указанных в предписании от 23 декабря 2019 г. (том № 1: л. д. 42).

Административной комиссией муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области 31 января 2020 г. Граков А.А. привлечен к административной ответственности по статье 17.4 областного закона «Об административных правонарушениях на территории Смоленской области», предусматривающей ответственность за нарушение запретов, установленных правилами благоустройства территорий городского округа (городского, сельского поселения) Смоленской области, и ему назначено наказание в виде штрафа в размере 5000 руб. (том № 1: л. д. 43).

В результате обследования спорного земельного участка, проведенного представителями Комитета по градостроительной деятельности и земельным отношениям администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области 8 июня 2020 г., установлено, что забор местами покосился, земельный участок захламлен: складированы бетонные плиты, обломки железо-бетонных конструкций. Земельный участок на 25 % зарос кустами, деревьями высотой более одного метра. Участок полностью зарос сорной травянистой растительностью естественного происхождения (осока, люпин, овсяница, пижма и др.) высотой до 1 м. (том № 1: л. д. 44-45).

Администрация МО «Ярцевский район» Смоленской области 17 июня 2020 г. повторно направила в адрес Гракова А.А. уведомление о необходимости приведения земельного участка с кадастровым номером № в надлежащее состояние в срок до 20 июня 2020 г. (том № 1: л. д. 46-47).

Обследованием земельного участка, проведенным комиссией Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области 6 июля 2020 г., установлено, что Граковым А.А. вышеуказанные нарушения устранены не были (том № 1: л. д. 48).

20 января 2021 г. Администрация МО «Ярцевский район» Смоленской области вновь направила в адрес арендатора Гракова А.А. уведомление о приведении в срок до 28 февраля 2021 г. земельного участка с кадастровым номером № в соответствие с требованиями Правил благоустройства города Ярцево (том № 1: л. д. 49).

Однако указанные нарушения ответчиком также устранены не были, что подтверждается актом обследования земельного участка от 9 марта 2021 г. (том № 1: л. д. 50).

12 января 2022 г. Администрация МО «Ярцевский район» Смоленской области направила в адрес арендатора Гракова А.А. претензию о досрочном расторжении договора аренды, указав на неоднократное неисполнение им предупреждений об устранении допущенных нарушений договора аренды, Правил благоустройства Ярцевского городского поселения, а также на то, что строительство жилого дома им не осуществления, в то время как срок разрешения на строительство истек в 2018 г., а за продлением такого разрешения он не обращался, консервацию строительного объекта не произвел (том № 1: л. д. 51-53).

В акте обследования спорного земельного участка, составленного представителями Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области 19 мая 2022 г., отражено, что земельный участок частично огражден деревянным забором, который имеет множественные открытые проемы, что обеспечивает доступ внутрь неограниченному кругу лиц. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства (по факту в яме уложены бетонные брусья в количестве 11 шт., никак не закрепленные к земельному участку); имеется множественное скопление строительного и бытового мусора, строительство на земельном участке не ведется длительный период времени, консервация объекта не произведена, земельный участок зарос сорной травой и кустарником (том № 1: л. д. 104-124).

По ходатайству стороны истца судом была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Смоленскому региональному отделению Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства».

В выводах проведенной по делу судебной экспертизы указано следующее:

- на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ... устроен котлован и ленточный фундамент только под продольные, часть поперечных стен 1 секции жилого дома (часть ленточного фундамента по осям 4С, 7С под несущие поперечные стены 1 секции отсутствует) и часть продольных и поперечных стен 2 секции жилого дома по осям Б, В, 4С. Расположение стен жилого дома и нумерация координационных осей установлены на основании представленного плана 1 этажа и блок-схемы 1 этажа жилого дома проекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: ...», разработанного <данные изъяты> в 2012 г.;

- существующий ленточный фундамент многоквартирного жилого дома, частично устроенный для 1 и 2 секций, наличие которого установлено в ходе обследования в рамках экспертизы, не является объектом незавершенного строительства, так как не установлен факт прочной связи 6-ти секционного многоквартирного жилого дома с землей, который подтверждается общим правилом – наличием устроенного фундамента в полном объеме;

- конструкции существующего ленточного фундамента не соответствуют конструкциям, предусмотренным в проекте многоквартирного жилого дома, разработанном в 2012 г. <данные изъяты>», а именно: вместо блоков бетонных для стен подвалов (ФБС) из тяжелого бетона в основном объеме устроенного фундамента использованы сборные железобетонные балки с включением бетонных блоков (для осей 1 секции 1С, 3С, Б), что является нарушением требований пунктов 4.1, 4.21 Свода Правил 22.13330.2016. Кроме того, устроенная конструкция не отвечает следующим требованиям нормативных документов:

- превышены предельные отклонения, устанавливаемые по таблице 6.1 Свода Правил 70.13330.2012 при смешении существующих ленточных фундаментов относительно координационных осей 4С для 1 и 2 секций;

- не заполнены раствором вертикальные швы и отсутствуют перевязки железобетонных элементов существующего фундамента, чем нарушен пункт 6.2.24 СП 70.13330.2012;

- нарушены требования пункта 5.1.1 и таблицы Ж.3 СП 28.13330.2017 по обеспечению проектной толщины защитного слоя бетона и ограничения ширины раскрытия трещин из-за наличия сквозной поперечной трещины шириной раскрытия до 10 мм в железобетонной балке по оси 4С (1 секция) и обнажения арматуры железобетонных балок в результате повреждения целостности защитного слоя бетона;

- нарушены требования пункта 3.17 СП 70.13330.2012 из-за укладки железобетонных балок, входящих в состав существующего ленточного фундамента, в положение, не соответствующее их рабочему положению (о чем свидетельствует расположение граней балок и монтажных петель);

- на основании выявленных отклонений от требований нормативных документов, имеющихся повреждений железобетонных балок и их несоответствия рабочему расположению в составе фундамента, техническое состояние существующего ленточного фундамента оценивается по СА 13-102-2003 как недопустимое;

- государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществления на основании технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного 2 мая 2017 г. кадастровым инженером <данные изъяты> разрешения на строительство от 28 июня 2012 г., действующего до 26 июня 2018 г. В перечень документов, использованных при подготовке технического плана входит проект многоквартирного жилого дома по адресу: ..., разработанный <данные изъяты> 12 июля 2012 г. Представленный технический план объекта незавершенного строительства в графической части содержит схему геодезических построений, схему расположения объекта незавершенного строительства с его габаритами в масштабе 1:100 (план фундамента), чертеж контура объекта незавершенного строительства. В текстовой части технического плана содержится информация о характеристиках объекта недвижимости (местоположении, площади застройки 225 кв. метров, степени готовности 3 %) и заключение кадастрового инженера о возможности осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства. Таким образом, кадастровым инженером при подготовке технического плана не выявлено несоответствие конструкции существующего ленточного фундамента решениям, предусмотренным в проекте, что противоречит данным, полученным по результатам обследования в рамках экспертизы по состоянию на 16 сентября 2022 г.

Помимо этого, расположенная конструкция на земельном участке с кадастровым номером № – ленточный фундамент многоквартирного жилого дома, частично устроенный для 1 и 2 секций, права на которую в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи (том № 2: л. д. 42-86).

Разрешая настоящий спор по существу, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ, включая заключение проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что принадлежащий Гракову А.А. объект не является объектом капитального строительства, в связи удовлетворил иск Администрации о признании отсутствующим права Гракова А.А. на указанный объект.

Суд также нашел установленным, что в ответчиком Граковым А.А. нарушены условия, предусмотренные в пунктах 4.1, 6.2, 6.2.1 договора аренды земельного участка от 6 марта 2017 г. № 1096, в соответствии с которыми арендатор был обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, всю территорию, прилегающему к данному земельному участку, содержать в образцовом состоянии в соответствии с Правилами благоустройства муниципального образования Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области, выполнять в полном объеме все условия договора. Приняв во внимание, что претензионный порядок, установленный положениями статьи 619 ГК РФ, истцом был соблюден, суд нашел подлежащими и удовлетворению требование Администрации о расторжении договора аренды от 6 марта 2017 г. № 1096, а также возложил на Гракова А.А. обязанность освободить спорный земельный участок от расположенных на нем объекта, строительного мусора и вернуть земельный участок Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что они основаны на надлежащей оценке доказательств по делу, сделаны в строгом соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и с нормами материального права, регулирующего спорные правоотношения, при правильном распределении между сторонами бремени доказывания и установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

На основании статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными настоящей статьей, а также иными способами, предусмотренными законом.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2016 г. № 304-КГ16-761).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из положений пунктов 10, 10.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что не являются объектами капитального строительства некапитальные строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещи не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается судом в каждой конкретной ситуации исходя из объективных технических характеристик.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 г.).

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 октября 2012 г.).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзац пятый пункта 38 Постановления № 25).

Неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствуют об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаком самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).

Совокупность представленных в материалы дела доказательств, включая выводы проведенной по делу судебной, объективно и бесспорно подтверждает, что конструкция, возведенная ответчиком Граковым А.А. на предоставленном ему в аренду земельном участке, представляет собой ленточный фундамент, частично устроенный для 1 и 2 секций многоквартирного жилого дома, который не является объектом незавершенного строительства, поскольку не имеет прочной связи 6-ти секционного многоквартирного жилого дома с землей, признаком которой является устройство фундамента в полном объеме.

Заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы обоснованно принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу, поскольку оно в полной мере отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, подробное описание проведенных исследований, на основании которых эксперт пришел к мотивированным выводам по существу поставленных перед ним вопросов. Выводы эксперта аргументированы, однозначны и не противоречивы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией для разрешения поставленных вопросов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо возражений относительно выводов проведенной по делу судебной экспертизы, а равно и доказательств в их обоснование стороной ответчика не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции; мотивированных ходатайств о назначении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной землеустроительной экспертизы не заявлено. Таким образом, оснований сомневаться в выводах проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы у суда апелляционной инстанции также не имеется.

Учитывая изложенное, а также непредставление ответчиком доказательств обратного, выводы суда первой инстанции о признании отсутствующим у Гракова А.А. права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 3 %, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 17 мая 2017 г. (регистрационная запись № №) в полной мере соответствуют вышеприведенным требованиям закона.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы Гракова А.А., что право собственности на вышеуказанный объект было зарегистрировано в установленном порядке с внесением в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей регистрационной записи, судебной коллегией отклоняются, поскольку не опровергают вышеприведенных выводов суда первой инстанции, основанных на правильном применении норм материального права и разъяснениях по их применению.

Утверждение ответчика о необоснованном отклонении судом первой инстанции его заявления о пропуске срока исковой давности, судебной коллегией также не принимается во внимание, так как иск о признании права отсутствующим, не связанный с передачей фактического владения, является разновидностью негаторного иска, на который в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Не может быть признанным обоснованным и доводы апелляционной жалобы Гракова А.А. о непривлечении судом первой инстанции к участию в деле уполномоченного органа, осуществившего государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, кадастрового инженера и пр., поскольку оснований полагать, что постановленным решением суда были затронуты права и законные интересы указанных лиц, не имеется; какие-либо требования к ним сторонами не предъявлялись и судом по существу не разрешались.

Ссылка ответчика на невозможность осуществления строительства на переданном ему в аренду земельном участке в связи с изменением в 2019 г. Правил землепользования и застройки Ярцевского городского поселенияЯрцевского района Смоленской области, повлекшим изменение целевого назначения спорного земельного участка с кадастровым номером №, не опровергает, а напротив, подтверждает обоснованность выводов суда первой инстанции о расторжении заключенного между сторонами договора аренды земельного участка по мотиву неиспользования арендатором Граковым А.А. предоставленного ему в аренду земельного участка.

Так, исходя из условий заключенного сторонами договора аренды (как от 28 февраля 2011 г. № 792, так и от 6 марта 2017 г. № 1096), разрешенным использованием указанного земельного участка являлся снос аварийного и строительство нового многоквартирного жилого дома. При этом изготовленная ответчиком проектная документация предусматривала строительство не многоквартирного жилого дома, а иного объекта - жилого дома блокированной застройки, состоящего из шести самостоятельных частей, что не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области.

Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что с 2012 г. (то есть более десяти лет) строительство многоквартирного дома на арендованном земельном участке Граковым А.А. не осуществляется. Срок разрешения на строительство истек в 2018 г. и за продлением указанного разрешения Граков А.А. не обращался вплоть до предъявления Администрацией настоящего иска в суд; консервацию строительного объекта он не произвел и на протяжении нескольких лет не предпринимал никаких мер, направленных на исполнение предписаний органа местного самоуправления о необходимости приведения земельного участка и прилегающей территории в соответствие с условиями договора аренды и требованиями Правил благоустройства муниципального образования Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области.

Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора аренды спорного земельного участка, соблюдение Администрацией муниципального образования претензионного порядка, предусмотренного статьей 619 ГК РФ, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о расторжении договора аренды № 10906, заключенного сторонами 6 марта 2017 г., поскольку указанные выводы сделаны в строгом соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ, статей 22, 46 ЗК РФ и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые стороной ответчика в установленном порядке не оспорены.

Ссылка Гракова А.А. на несение им значительных расходов, связанных со сносом ранее расположенного на указанном земельном участке аварийного жилого дома, в данном случае правового значения не имеет, поскольку указанные обстоятельства не являлись предметом рассмотренного судом спора.

Каких – либо новых данных, не учтенных судом первой инстанции при разрешении спора, апелляционная жалоба Гракова А.А. не содержит. Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда, в целом доводы жалобы сводятся к переоценке установленных судом фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, а также иному толкованию норм материального права. Иная оценка обстоятельств дела стороной ответчика не свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции и не опровергает их.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

РешениеЯрцевского городского суда Смоленской области от 30 ноября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Гракова А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 марта 2023 г.