Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-676/2021 по апелляционным жалобам Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска и Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 22 марта 2021 года по иску Гочияева М.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости и возобновлении договорных отношений, а также по встречному иску Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска к Гочияеву М.А. об изъятии объекта незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Гочияева М.А. – Узденовой Ю.И., представителя ответчика (истца по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска – Урчукова В.М., представителя ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска – Баловой З.Б., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Гочияев М.А. обратился в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости и возобновлении договорных отношений.

В обоснование указал, что 01.09.2014 году между Гочияевым М.А. и Хапаевым Р.И. был заключен договор купли-продажи. объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов, в районе котельной №12, общей площадью застройки 244,6 кв.м., с 73 % готовности с кадастровым номером 09:04:0000000:5559, объект расположен на земельном участке площадью 375 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101309:151. 12.09.2014г. была осуществлена государственная регистрация права Гочияева М.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись №09-09-01/125/2014-60.

25.10.2016 постановлением № 2706 Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска Гочияеву М.А. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №09:04:01001309:151, площадью 375 кв.м., расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, ул.Космонавтов, в р-не котельной №12, для строительства павильонов закусочной, на котором расположен объект недвижимого имущества, сроком действия до 01.10.2019г.

В п.4 постановления указано: «Обязать Гочияева М.А. в месячный срок со дня принятия настоящего постановления обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР с заявлением о государственной регистрации права собственности».

25 октября 2016 году между Гочияевым М.А. и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска был заключен договор аренды №280 сроком действия до 25.10.2019г., где в п.1.2 арендодатель указал: «После окончания срока действия договора арендатор продлевает срок его - действия в противном случае арендодатель в 5-ти дневный срок расторгает договор в одностороннем порядке».

В п.3.1.3 указано, что арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем уведомления Арендатора об, отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления и считается расторгнутым.

По смыслу ч.1 ст.450.1 ГК РФ арендодатель от исполнения договора не отказывался, т.к. Гочияев М.А. в период действия договора аренды не получал уведомление от отказе от договора (исполнения договора) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска уведомления об истечении срока аренды или. о прекращении договора ему не направлялись. Возражения со стороны мэрии г.Черкеска по поводу дальнейшего пользования земельным участком не получал.

В период действия договора и по истечении его срока Гочияев М.А. предпринимал действия для завершения строительства и введения его в эксплуатацию, что подтверждается доказательствами, представленными истцом.

Истец со ссылками на положения ст. 219 ГК РФ, 39 Земельного кодекса РФ просил суд:

- признать право собственности на объект недвижимого имущества павильон-закусочная, место расположения: Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов,49 В, общая площадь 808,4 кв.м., площадь застройки 249,6 кв.м., кадастровый номер: 09:04:0000000:5559;

-внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (кадастровый номер 09:04:0000000:5559) об объекте права в виде павильон-закусочная, место расположения: Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов,49 В, общая площадь 808,4 кв.м, площадь застройки 249,6 кв.м.; запись регистрации №09-09-01/125/2014-60;

-возобновить договорные отношения между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и Гочияевым М.А. в отношении земельного участка расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Космонавтов, 49 В общей площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101309:151 и обязать Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, Космонавтов,49 В общей площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101309:151 для завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию) без проведения торгов сроком 3 года.

Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска обратилось в суд со встречным иском об изъятии объекта незавершенного строительства с проведением публичных торгов. В обоснование указало, что 09.06.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений. Карачаево- Черкесской Республики с одной стороны и К. с другой стороны был заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101309:151, площадью 375 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, в районе котельной № 12, для строительства павильона-закусочной.

Хапаевым Р.И. на указанном земельном участке был воздвигнут объектнезавершённого строительства, назначение: нежилое, площадью застройки244,6 кв.м., степень готовности 73%, кадастровый номер 09:04:0000000:5559.

01.09.2014 К. продал указанный объект недвижимости Гочияеву М.А. по договору купли-продажи.

25.10.2016 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с

одной стороны и Гочияевым М.А. с другой стороны был заключен договор № 280 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101309:151, площадью 375 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, в районе котельной № 12.

Земельный участок был предоставлен для окончания строительства павильона-закусочной, процентом готовности 73%. Договор заключен сроком до 25.10.2019.

На момент обращения в суд на земельном участке имеется объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 244,6 кв.м., кадастровый номер 09:04:0000000:5559.

Указанный объект незавершённого строительства принадлежит на праве собственности ответчику Гочияеву М.А., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии 09-АА № 577367.

Со ссылками положения ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска просило:

-изъять у собственника Гочияева М.А. объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадью; застройки 244,6 кв.м., кадастровый номер 09:04:0000000:5559, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, в районе котельной № 12, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Узденова Ю.И. поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель Управления архитектуры, градостроительства мэрии г. Черкесска в судебное заседание не явился.

Представитель Управления по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска Уручуков В.М. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме, поддержав встречный иск.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 22 марта 2021 года иск Гочияева М.А. удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска – отказано.

В апелляционной жалобе Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказать, встречный иск - удовлетворить. В обоснование указывает, что продления разрешения на строительство с 2007 года не было. Павильон-закусочная – это самовольная постройка, однако, суд пришел к выводу, что оно не является самовольной постройкой. Вместе с тем, в материалах дела отсутствует экспертиза проектной документации, которая бы определила, является ли постройка самовольной либо нет. Кроме того, земельный участок был предоставлен ФИО1 на праве аренды до 2019 года. За разрешительной документацией в компетентные органы он не обращался.

В апелляционной жалобе Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказать, встречный иск - удовлетворить. В обоснование указывает, что земельный участок предоставлялся ФИО1 для завершения строительства объекта площадью застройки 244,6 кв.м. Фактически истцом было построено здание с площадью застройки - 249,6 кв.м. Возведение объекта недвижимости осуществлено без разрешительной документации и в силу ст. 222 ГК РФ указанная постройка является самовольной.

Ссылку суда первой инстанции на нормы ст. 621 ГК РФ считают необоснованной, поскольку в указанной норме речь идет об арендаторе, добросовестно исполнявшем свои обязанности. Вместе с тем, истец не является добросовестным арендатором, поскольку объект недвижимости возведен им с нарушением ст. 222 ГК РФ. Кроме того, на основании п. 14 ст. 1 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015. Пунктом 21 ст. 1 ФЗ № 171-ФЗ ЗК РФ дополнен гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Поскольку договор аренды № 37 был заключен 25.10.2016, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ (01.03.2015), на правоотношения касаемо указанного договора аренды распространяется требование об обязательном проведении аукциона. Соответственно, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный после 01.03.2015, не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

Не обоснована и ссылка суда первой инстанции на нарушение сроков строительства из-за бездействия лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, поскольку как следует из материалов дела, ФИО1 обратился в АК «РСК» 11.09.2019, то есть за полтора месяца до окончания договора аренды, а оплату за техническое присоединение произвел 10.10.2019, то есть за 15 дней до окончания договора аренды. С заявлением о прокладке линии в ООО «Тепловые сети» ФИО1 обращался 29.10.2019, то есть после окончания действия договора аренды.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2 просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска – ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил её удовлетворить, решение суда отменить.

Представитель ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска – ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала, просил ее удовлетворить.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, что 01.09.2014 году между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи. объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: Карачаево- <...> в районе котельной №12, общей площадью застройки 244,6 кв.м., с 73 % готовности с кадастровым номером 09:04:0000000:5559, объект расположен на земельном участке площадью 375 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101309:151. 12.09.2014 г. была осуществлена государственная регистрация права ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись №09-09-01/125/2014-60 (л.д.72).

25.10.2016 постановлением № 2706 Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №09:04:01001309:151, площадью 375 кв. м., расположенный по адресу: <...> в р-не котельной №12, для строительства павильонов закусочной, на котором расположен объект недвижимого имущества, сроком действия до 01.10.2019 г. (л. д. 11) и заключен соответствующий договор аренды сроком до 25 октября 2019 года (л.д.12-16).

Как следует из предмета и основания встречного иска, он исключает полностью или в части удовлетворение первоначального. Характер правоотношений сложившихся между сторонами позволяет судебной коллегии прийти к выводу о необходимости дать оценку праву пользования земельного участка ФИО6 и возможности дальнейшего сохранения арендных отношений. Поскольку сохранение права пользования земельным участком являются предопределяющим, то судебная коллегия считает необходимым первоначально оценить встречный иск.

ФИО6 заявлены требования о возобновлении договорных отношений с Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска в отношении земельного участка расположенного по адресу: КЧР, <...> общей площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101309:151 и возложении обязанности на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска заключить договор аренды на данный земельный участок, которые удовлетворены судом первой инстанции.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что правоотношения между сторонами возникли до введения в действие ФЗ от 23 июня 2014 года № 171, поскольку земельный участок первоначально был предоставлен в 2012 году.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, подлежат применению нормы Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 148-ФЗ, от 28.12.2013 № 396-ФЗ и от 28.12.2013 № 446-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2014 года.

Как следует из материалов представленных Управлением в суд апелляционной инстанции, земельный участок предоставлялся К. в 2012 году с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществлялось в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, а также в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

29 октября 2019 года арендатор обратился с заявлением в Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска с просьбой заключить договор аренды, фактически выразив намерение продлить арендные отношения для окончания строительства, указывая, что на участках имеется объекты незавершённого строительства.

Несмотря на то, что письмом от 18 ноября 2019 года в удовлетворении данного заявления было отказано, Управление не поставило вопрос о прекращении арендных отношений, а лишь после обращения в суд ФИО1 обратилось со встречным иском об изъятии имущества путем продажи с публичных торгов пропустив шестимесячный срок предусмотренный пп.2 части 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае срок действия договоров аренды стороны установили до 1 октября 2019 года и до указанной даты ни арендодатель, ни арендатор не возразили против продления договорных отношений в установленном в разделе 4 договора порядке.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04.0101309:151 от 25 октября 2016 года являлся возобновленным на неопределенный срок и действовал на тех же условиях.

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в трехмесячный срок (при аренде недвижимого имущества, если иное не следует из договора).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Право на односторонний отказ от обязательства (от его исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Направленное арендодателем уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Гражданским кодексом РФ не предусмотрены требования к форме такого уведомления, а также к его содержанию (какая информация должна содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды). Судебная практика по спорам с применением пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ выработала определенные требования к содержанию такого уведомления. Оно представляет собой письменный документ (предупреждение), направленный арендатору и содержащий четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09). Между тем уведомление о прекращении договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных правоотношений и направленное арендаторам до обращения с иском в суд, в материалах настоящего дела отсутствует.

В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о правомерности требований ФИО1 о признании договора аренды от 25 октября 2016 возобновленным на неопределенный срок.

Как было указано ранее, 29 октября 2019 года арендатор обратился с заявлением в Управление с просьбой заключить договор аренды, фактически выразив намерение продлить арендные отношения для окончания строительства, в чем ему было отказано.

Между тем, исходя из фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендные отношения между сторонами могут быть продлены по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона № 171, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем, как следует из материалов дела, ФИО1 воспользовался таким правом, заключив такой договор 25 октября 2016 года, сроком до 25 октября 2019 года, в связи с чем по данному основанию земельный участок не мог быть предоставлен для окончания строительства.

Однако, судебная коллегия полагает, что в настоящем деле отсутствуют основания для изъятия объекта незавершенного строительства у ФИО1 и продажи с публичных торгов, в связи с чем имеются основания для продления арендных отношений.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Из заключения ООО «Эскиз» представленного в суд апелляционной инстанции следует, следует, что готовность объекта составляет 83% (необходимо подключение к инженерным сетям и производство отделочных работ).

Арендатор ФИО1 указывал, что на то, что спорный объект не мог быть завершен строительством и введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц. Так, из предоставленного договора технологического присоединения к электрическим сетям от 11 сентября 2019 года следует, что срок присоединения установлен за пределами срока аренды земельного участка ( л.д.106).

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Применительно к спорным обстоятельствам, судебная коллегия установила, что публичное образование в лице одних уполномоченных органов (Управление градостроительства и архитектуры мэрии г. Черкесска) согласовало ТУ присоединения к электрическим сетям (л.д. 98) 21 августа 2020 года, а другой орган (Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска) предъявил требования об изъятии такого объекта недвижимости ссылаясь на то, что арендатор не обеспечил завершение строительства в установленный трехгодичный срок, такие действия муниципального образования следует расценивать как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Учитывая совокупность фактических обстоятельства настоящего дела, а именно невозможность окончания строительства по независящим от арендатора причинам, степень готовности объекта (83%) судебная коллегия полагает, что удовлетворение требований применительно к строению не отвечает положениям статьи 239.1 ГК РФ, а обратное приведет к нарушению прав собственника объекта капитального строительства. Возможность предоставления истцу земельного участка для целей завершения строительства объекта со степенью готовности 83% является разумной и справедливой.

Поскольку из материалов дела следует, что арендатор действовал добросовестно и по независящим от него причинам не смог завершить строительство, судебная коллегия приходит к выводу о том, что его требования о предоставлении земельного участка на праве аренды сроком на три года, подлежали удовлетворению.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия учитывая, что право собственности на неоконченный строительством объект зарегистрировано за ФИО1 в 2014 году, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления спорного земельного участка в аренду, принимая во внимание исключительные обстоятельства настоящего дела, необходимость устранения правовой неопределенности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101309:151, и стабилизации гражданских правоотношений по легализации объекта недвижимости и введению его в гражданский оборот, приходит к выводу о наличии у заявителя права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Однако, решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска ФИО1 о признании права собственности на спорное имущество при наличии первичной регистрации на данный объект ЕГРН, судебная коллегия не может признать обоснованным.

Так, совокупность представленных доказательств позволяет судебной коллегии прийти к выводу о том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства, что не исключает для ФИО1 возможность его достроить и ввести в эксплуатацию в установленном законом порядке. В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска ФИО1 признании права собственности на объект недвижимого имущества в виде павильон-закусочная, место расположения: КЧР, <...>, общая площадь 808,4 кв.м, площадь застройки 249,6 кв.м., поскольку отсутствуют доказательства окончания строительства в период действия договора аренды и соблюдения административно-публичного порядка регистрации.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 22 марта 2021 года в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимого имущества отменить и принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании право собственности на объект недвижимого имущества павильон-закусочная, место расположения: <...>, общая площадь 808,4 кв.м., площадь застройки 249,6 кв.м., кадастровый номер: 09:04:0000000:5559, отказать.

В остальной части решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 22 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска и Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи:

1версия для печатиДело № 33-960/2021 (Определение)