Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ФИО1 на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 февраля 2022,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с указанным иском, в обоснование заявленных требований указала, что 30.07.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец ФИО2 обязуется продать, а ООО «Гармония в доме» обязуется купить принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов индивидуальной застройки, общая площадь ***.м., расположенный по адресу: (адрес), участок №. Сторонами договора согласована стоимость земельного участка равная 1 333 000,00руб., а также порядок и срок его оплаты-не позднее 01.01.2016. Основной договор купли-продажи указанного земельного участка определено сторонами заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором.

30.07.2015 между ООО «Гармония в доме» с ФИО3 был заключен предварительный договор № 3 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец ФИО3 обязуется продать, а ООО «Гармония в доме» обязуется купить принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов индивидуальной застройки, общая площадь ***.м., расположенный по адресу: (адрес), участок №. Сторонами договора согласована стоимость земельного участка равная 1 333 000,00руб., а также порядок и срок его оплаты-не позднее 01.01.2016. Основной договор купли-продажи указанного земельного участка определено сторонами заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором.

30.07.2015 между ООО «Гармония в доме» с ФИО4 был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец ФИО4 обязуется продать, а ООО «Гармония в доме» обязуется купить принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов индивидуальной застройки, общая площадь ***.м., расположенный по адресу: (адрес), участок №. Сторонами договора согласована стоимость земельного участка равная 1 333 000,00руб., а также порядок и срок его оплаты-не позднее (дата). Основной договор купли-продажи указанного земельного участка определено сторонами заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В последующем Ответчиками было заключено соглашение об определении долей, согласно которому указанные лица прекратили права частной собственности на земельные участки, принадлежащие им на праве собственности и объединили их в один единый участок с кадастровым №, общей площадью ***.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной застройки, местоположение объекта: (адрес), участок №. Ответчики определили, что вновь образованный участок будет принадлежать им на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому. Указанное соглашение об определении долей от 05.08.2015 зарегистрировано в установленном порядке, в ЕРГН внесена соответствующая регистрационная запись.

Истец отмечает, что от имени ФИО3 и ФИО4 по вышеуказанным сделкам выступал ФИО2, на основании нотариально выданных доверенностей указанными лицами. В рамках уголовного дела № 1-37/19 о привлечении ФИО5 и ФИО6 к уголовной ответственности за совершение преступных действий, предусмотренных ч.2 ст. 201, п. б ч. 4 ст. 174.1 Уголовного кодекса Российской Федерации, ФИО2 подтвердил заключение вышеуказанных предварительных договоров с ООО «Гармония в доме» как от своего имени, так и от имени ФИО3 и ФИО4, а также факт исполнения ООО «Гармония в доме» обязательств по оплате, предусмотренных предварительными договорами, сумм в полном объеме.

20.08.2015 между Ответчиками и ООО «Гармония в доме» был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Истец арендовал земельный участок с кадастровым № сроком до 20.10.2016, заключенный договор прошел государственную регистрацию, в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации. За весь период срока аренды арендная плата составила 2000,00руб., и обязательства Истца по оплате арендной сумму было исполнена в полном объеме, что подтверждается РКО от 20.09.2015.

Из сведений из ЕГРН Истцом установлено, что Определением Кувандыкского районного суда Оренбургской области от 04.03.2016 на распоряжение ФИО3 1/3 доли в праве на земельный участок с кадастровым № наложен арест, а также арест наложен на распоряжение ФИО4 1/3 доли в праве на земельный участок с кадастровым № постановлением Ленинского районного суда г. Орска Оренбургской области от 10.06.2016. Несмотря на намерения Истца и Ответчиков, в связи с наличием обеспечительных мер, заключение основного договора в установленный срок между лицами, а также проведение соответствующих регистрационных действий не представлялось возможным. При этом, как отмечает Истец, договор аренды земельного участка продолжает свое действие по настоящее время. Истцом на основании разрешительной документации произведено строительство многоквартирного жилого дома блокированной застройки, степень готовности которой составляет 25%.

Истец письменно обращался к Ответчикам с требованиями о необходимости заключения основного договора купли-продажи земельного участка, однако ответчики уклоняются от совершения юридически значимых действий по заключению сделки. Истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 каждого в отдельности по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № к ООО «Гармония в доме», прекратить право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 каждого в отдельности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области внести в ЕГРН соответствующие изменения и сведения.

С учетом уточнения иска истец просил суд признать право собственности на земельный участок с кадастровым №, общей площадью ***.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной застройки, местоположение объекта: (адрес), участок №, прекратив соответствующее право за ответчиками и внести сведения о переходе права собственности на указанный объект недвижимости в ЕГРН.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ИФНС по г. Орска Оренбургской области, конкурсный управляющий ООО «Оренбургская мельничная компания» ФИО7, УФНС по Оренбургской области, судебный пристав исполнитель ОСП Октябрьского района г. Орска УФССП по Оренбургской области ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ООО «ОмеКо ХПП», ООО «Мель-Фонд», ООО «Проминстрах», ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, АО «Энергосбытовая компания «Восток», ФИО39, ФИО30,

В судебном заседании Истец требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе в соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ, ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, не явились, мнения относительно исковых требований не предоставили.

Третье лицо ФИО32 в судебном заседании иск поддержал в полном объеме.

Иные третьи лица в судебное заседание, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ, ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, не явились.

Третье лицо АО «Энергосбытовая компания «Восток» извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представило заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, считает заявленные требования законными и обоснованными.

Представитель третьего лица УФНС по Оренбургской области ФИО40, действующий на основании доверенности от 27.01.2021, в предыдущем судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что переход права собственности на земельные участки не состоялся, действий по отчуждении не совершены, удовлетворение иска приведет к нарушению прав третьего лица.

Суд определил рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 февраля 2022 в удовлетворении требований конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» ФИО1 отказано полностью.

На указанное решение конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить, удовлетворив требования в полном объеме.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица были надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.

Сведения о времени и месте судебного заседания были дополнительно размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судебная коллегия в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика Ярыгину Е.Н., конкурсного управляющего ФИО1, поддержавшую доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 30.07.2015 между ООО «Гармония в доме» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

По условиям названного договора ФИО2 (продавец) обязуется продать, а ООО «Гармония в доме» (покупатель) обязуется купить принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов индивидуальной застройки, общая площадь ***.м., расположенный по адресу: (адрес), участок №. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права в ЕГРН от 13.02.2012 №, какие либо ограничения и обременения в отношении участка отсутствуют. Основной договор стороны обязуются заключить в будущем, не позднее 01.01.2016 по цене 1 333 000,00руб. за участок.

Сторонами договора согласована стоимость земельного участка равная 1 333 000,00руб., а также порядок и срок его оплаты-не позднее 01.01.2016. В стоимость земельного участка по основному договору будут зачтены суммы платежей, внесенных покупателем по предварительному договору. Основной договор купли-продажи указанного земельного участка определено сторонами заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором в срок не позднее 01.01.2016.

30.07.2015 также был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка между ООО «Гармония в доме» и ФИО2, действующего от имени ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности от (дата). По условиям договора ФИО3 (продавец) обязуется продать, а ООО «Гармония в доме» (покупатель) обязуется купить принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов индивидуальной застройки, общая площадь 806кв.м., расположенный по адресу: (адрес), участок №.

Право собственности ФИО3 подтверждается свидетельством от 27.07.2009, запись регистрации №, обременения и ограничения в отношения участка не значатся. Сторонами договора согласована стоимость земельного участка равная 1 333 000,00руб., а также порядок и срок его оплаты-не позднее 01.01.2016, в стоимость земельного участка по основному договору будут зачтены суммы платежей, внесенных покупателем по предварительному договору. Основной договор купли-продажи указанного земельного участка определено сторонами заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором в срок не позднее 01.01.2016.

30.07.2015 между ООО «Гармония в доме» и ФИО2, действующего от имени ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 24.07.2015. был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка. По условиям сделки ФИО4 (продавец) обязуется продать, а ООО «Гармония в доме» (покупатель) обязуется купить принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещение домов индивидуальной застройки, общая площадь ***.м., расположенный по адресу: (адрес), участок №.

Право собственности ФИО4 в отношении указанного земельного участка подтверждается свидетельством от 13.05.2009, запись регистрации №, какие-либо обременения и ограничения в отношения участка не значатся. Сторонами договора согласована стоимость земельного участка в сумме 1 333 000,00руб., которая должны быть выплачена в определенном порядке, в срок не позднее 01.01.2016. В стоимость земельного участка по основному договору будут зачтены суммы платежей, внесенных покупателем по предварительному договору. Основной договор купли-продажи указанного земельного участка определено сторонами заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором в срок не позднее 01.01.2016.

Как указывает Истец, в счет исполнения обязательств по оплате земельных участков согласно условиям вышеуказанных предварительных договоров ООО «Гармония в доме» в полном объеме выплачены денежные средства в размере 4 000 000,00 рублей, а именно:

( расходный кассовый ордер №16 от 30.07.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 100 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №22 от 25.08.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 300 000,00 рублей; 7 А47-2227/2016

( расходный кассовый ордер №23 от 26.08.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 200 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №24 от 28.08.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 100 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №25 от 04.09.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 100 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №30 от 25.09.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 200 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №32 от 30.09.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 500 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №18 от 30.07.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор №3 купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 100 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №17 от 30.07.2015 года наименование платежа «Предварительный Договор №2 купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 100 000,00 рублей;

( расходный кассовый ордер №41 от 15.02.2016 года наименование платежа «Предварительный Договор №2 купли-продажи земельного участка от 30.07.2015 г.» – сумма платежа – 2 300 00,00 рублей.

В дальнейшем, 05.08.2015 по соглашению ФИО41, ФИО3, ФИО4 право каждого в отдельности по отношению к земельным участкам с кадастровыми №, №, № право индивидуальной собственности было прекращено, указанные земельные участки объединены в единый участок с присвоением кадастрового №, и за каждым определена доля в 1/3 на вновь образованный участок. Соглашение собственников об определении долей от 05.08.2015 зарегистрировано в установленном порядке, в ЕРГН внесена соответствующая регистрационная запись.

Вновь образованный участок с кадастровым № 20.08.2015 был передан в пользование ООО «Гармония в доме» путем заключения соответствующего договора № 2 аренды собственниками ФИО41, ФИО3, ФИО4 и ООО «Гармония в доме». Срок аренды составил до 20.10.2016. Дополнительным соглашением от 15.12.2016 к договору №2 аренды земельного участка от 20.08.2015 срок аренды сторонами продлен до 20.11.2017.

При этом обратившись в установленном порядке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за проведением государственной регистрации указанного Дополнительного соглашения от 15.12.2016 к договору №2 аренды земельного участка от 20.08.2015, установлено наличие ограничительных мер – запрещение сделок с имуществом ФИО4 в отношении указанного земельного участка (Постановление Ленинского районного суда г.Орска Оренбургской области от 10.06.2016 №3/6-114/2016 (№ государственной регистрации: № от 19.10.2016 года) и Определение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2016 №А47-2227/2016 (№ государственной регистрации: № от 19.10.2016). Несмотря на намерения сторон продлить срок аренды в отношении указанного земельного участка с кадастровым № и письменного заключения ими Дополнительного соглашения от 15.12.2016 к Договору № аренды земельного участка от 20.08.2015 произвести в установленном порядке государственную регистрацию указанного документа в связи с наличием ограничительных мер в отношении указанного земельного участка не представилось возможным. При этом ФИО2 был опрошен в рамках Уголовного дела №1-37/19 о привлечении ФИО5 и ФИО6 к уголовной ответственности за совершение преступлений, предусмотренных ч.2 ст. 201, п. «б» ч.4 ст. 174.1 УК РФ и подтвердил заключение сторонами Дополнительного соглашения о продлении указанного договора до 2017 года.

Судом также установлено, что на спорном земельном участке с учетом имеющейся разрешительной документации произведено строительство многоквартирного жилого дома блокированной застройки, степень готовности составляет 25%.

Требования конкурсного управляющего о заключении основного договора купли-продажи спорного земельного участка с учетом норм п.4 ст. 445 ГК РФ (Требование «О заключение основного Договора купли-продажи земельного участка» исх.№гарм от 09.12.2020, исх.№гарм от 04.04.2021), направленные по истечении установленного законом срока, оставлены Ответчиками без внимания, основной договор не заключен.

Установив, что в согласованный предварительными договорами срок, до 01.01.2016, ни одна из сторон рассматриваемых предварительных договоров купли-продажи земельных участков не направила другой стороне предложение заключить основной договор на тех же условиях, в отсутствие доказательств уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи, суд со ссылкой на положения ст.429 ГК РФ пришел к выводу о том, что предварительные договоры, заключенные ООО «Гармония в доме» и ФИО41, ФИО3, ФИО4 с каждым в отдельности, прекратили свое действие 01.01.2016, отказав в удовлетворении иска.

Отклоняя доводы истца о том, что заключить основной договор не представлялось возможным ввиду наложения ареста на спорный земельный участок, суд первой инстанции указал, что арест был наложен после 01.01.2016 года, а до указанной даты не было никаких препятствий для заключения договора купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах, к спорным правоотношениям правильно применен материальный закон, доказательствам дана надлежащая оценка.

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство заключить этот договор в будущем.

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Как видно из материалов дела, пояснений стороны истца в согласованный предварительными договорами срок до 01.01.2016 ни одна из сторон сделок не направила другой стороне предложение заключить основной договор на тех же условиях, отсутствуют и доказательства уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи на предложение истца заключить сделку.

Направленное истцом требование в адрес ответчиков по истечении указанного срока не является основанием для удовлетворения иска о понуждении заключить основной договор, поскольку предварительные договоры прекратили свое действие 01.01.2016.

В своей апелляционной жалобе сторона истца ссылается на копию договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2016 года, заключенного с ответчиками, в отсутствие оригинала, указывая на то, что суд не дал оценки данному доказательству, которое подтверждает возникновение у ООО «Гармония в доме» права собственности на спорный земельный участок, при этом копию документа никто не оспаривал.

Судебная коллегия отклоняет указанный довод ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем договор купли-продажи спорного недвижимого имущества заключен после вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку истец в качестве основания возникновения права собственности указал на копию договора купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, соответственно, заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

В пп. 60, 61,62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, только при уклонении продавца от регистрации перехода права собственности к покупателю по заключенному с ним договору купли- продажи недвижимости у покупателя возникает право заявить в судебном порядке требование о государственной регистрации перехода такого права.

Признание права собственности на имущество в судебном порядке в данном случае является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку нарушает установленный законом порядок регистрации перехода права собственности.

Однако доказательств уклонения ответчиков от регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу материалы дела не содержат.

Предложение в адрес ответчиков явиться для регистрации перехода права собственности в Росреестр на основании заключенного договора купли-продажи от 17.02.2016 истец не направлял.

Из пояснений представителя истца в обоснование требований следует, что препятствием к такой регистрации послужил арест, наложенный на земельный участок в рамках уголовного дела и разбирательства в арбитражном суде.

Вместе с тем наличие ареста на имущество, препятствующее сторонам зарегистрировать переход права, не свидетельствует о таком уклонении ответчиков и не является основанием к такой регистрации в судебном порядке.

Судебная коллегия отмечает, вопреки доводам апеллянта о надлежащем доказательстве по делу копии договора, в отсутствие у него оригинала, что ответчиками факт заключения такого договора подтвержден не был.

С учетом изложенного, ввиду отсутствия спора с ответчиками по сделке, доказательств их уклонения от регистрации перехода права собственности к покупателю, наличия ареста на спорное имущество правовых оснований для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции не имелось, в связи с этим отсутствие в решении суда оценки представленной в дело незаверенной в установленном порядке копии договора от 17.02.2016 не является основанием к его отмене.

Вопреки доводам жалобы, факт передачи ответчикам денежных средств в счет стоимости спорного имущества не является безусловным основанием для удовлетворения иска.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что без разрешения вопроса об освобождении имущества от ареста решение суда о государственной регистрации перехода права собственности является неисполнимым, что является также самостоятельным основанием к отказу в иске.

При таких обстоятельствах судом вынесено по существу правильное решение, правовых оснований для его отмены по доводам жалобы, которая по существу сводится к переоценке установленных и исследованных доказательств, не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 февраля 2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи