Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калачинского городского суда Омской области от 02 сентября 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Черноморец Т.В., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, указав в его обоснование, что по результатам организованного ответчиком открытого аукциона по лоту № 7 от 05.03.2021 истец признан победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды сроком на пять лет земельного участка с кадастровым номером № <...> из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 243599 кв.м., расположенного по адресу: <...>, государственная собственность неразграниченная, с видом разрешенного использования: сельскохозяйственное использование с размером ежегодной арендной платы 81029,00 руб.

11.03.2021 ответчик направил в адрес истца подписанный со стороны арендодателя проект договора № АЗ-07-28а/2021 аренды данного земельного участка (далее – Договор аренды), с отдельными положениями которого он как арендатор не согласился, в связи с чем представил на рассмотрение ответчика подписанный им протокол урегулирования разногласий от 06.04.2021 к договору № АЗ-07-28а/2021 в отношении пунктов 2.2., 5.3., 7.4.

12.04.2021 ответчик направил подписанный им протокол урегулирования разногласий от 09.04.2021, которым все предложения истца по внесению изменений в первоначальную редакцию договора аренды отклонил.

На основании изложенного ФИО1 просил урегулировать возникшие при заключении договора аренды земельного участка разногласия, а именно:

- пункт 2.2. Договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в п. 2.3. настоящего договора, в размере 1/12 суммы, указанной в п. 2.1. настоящего договора, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Первый платеж вносится Арендатором не позднее десяти дней с даты государственной регистрации настоящего договора»;

- пункт 5.3. Договора аренды изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного возврата Участка Арендатор обязан уплатить сумму арендной платы за период использования Участка, превышающий срок действия настоящего договора, а также пеню в размере 0,1 процента от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки возврата Участка»;

- пункт 7.4. Договора аренды «Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов» - исключить полностью.

Возместить понесенные истом расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержал, при этом пояснил, что оспариваемый им пункт 7.4. Договора аренды, в проекте договора, приложенного к извещению о проведении аукциона, отсутствовал, в связи с чем, включение данного пункта в иной редакции является неправомерным. Также он не согласен условиями договора, изложенными в пунктах 2.2. и 5.3. Договора аренды, полагая их подлежащими редакционному уточнению. С учетом уклонения ответчика от урегулирования возникшего спора мирным путем, просил суд удовлетворить его исковые требования, обязав ответчика к урегулированию разногласий, возникших при заключении Договора аренды, и заключению Договора аренды с учетом урегулированных условий.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района Омской области ФИО2 в судебном заседании требования иска не признала, указав в обоснование своей позиции, что в соответствии с действующим правовым регулированием обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка. В соответствии со ст. 448 ГК РФ протокол о результатах аукциона имеет силу договора, таким образом, заключение договора на условиях отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо. Что касается оспариваемого истцом пункта 7.4. Договора аренды, то он был включен в текст договора в результате технической ошибки, которую ответчик готов устранить добровольно во внесудебном порядке, в связи с чем, нет оснований к понуждению его к данным действиям решением суда.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласился истец.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования об исключении из проекта Договора аренды пункта 7.4, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в данной части по ранее приведенным основаниям, а именно, в связи с несоответствием направленного ему для подписания проекта Договора аренды, содержащего пункт 7.4. в следующей редакции: «Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов», проекту данного договора, размещенному на специализированном сайте до начала торгов, не содержащему соответствующего пункта. Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований об исключении указанного пункта из проекта Договора аренды «виду отсутствия спора сторон» не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку сам факт обращения истца с соответствующими требованиями и их поддержание в процессе судебного разбирательства свидетельствует о наличии между сторонами неурегулированных разногласий, подлежащих разрешению в судебном порядке в силу положений п. 1 ст. 446 ГК РФ. Подписание мирового соглашения спорящими сторонами является их правом, а не обязанностью, отсутствие такового предполагает разрешение спора по существу, при том, что, заявляя о своих намерениях урегулировать спор в соответствующей части добровольно, ответчик до настоящего времени этого не сделал, отклонив предложенный истцом протокол разногласий. При данных обстоятельствах вывод суда о том, что Договор аренды является заключенным, поскольку был подписан истцом 08.04.2021, не может быть признан соответствующим требованиям закона (п.1 ст. 445 ГК РФ), так как договор был подписан с протоколом разногласий (акцепт на иных условиях).

В возражениях на апелляционную жалобу председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области ФИО3 просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая приведенные в ней доводы несостоятельными, отметив при этом, что Договор аренды был подписан ФИО1, соответственно, является заключенным. Также указал что в целях устранения технической ошибки в части включения в проект Договора аренды пункта 7.4. иного содержания, ФИО1 было направлено дополнительное соглашение от 10.09.2021 к Договору аренды № АЗ-07-28а/2021 от 08.04.2021 об исключении данного пункта.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить, разрешить спрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды, по существу. Также указали, что дополнительное соглашение от 10.09.2021 к Договору аренды № АЗ-07-28а/2021 от 08.04.2021 поступило одновременно с возражениями на апелляционную жалобу.

Представитель ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области ФИО2 возражения на апелляционную жалобу поддержала, суду пояснила, что в процессе судебного разбирательства сторона ответчика признала факт технической ошибки по пункту 7.4. включенному в проект Договора аренды, однако от заключения мирового соглашения отказалась, полагая целесообразным урегулировать возникшую ситуацию иным способом, посредством подписания дополнительном соглашения к Договору аренды. Проект дополнительного соглашения был направлен истцу после вынесения судом решения, вместе с возражениями на апелляционную жалобу, истцом не был подписан.

Проверив материалы дела с учетом требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не были учтены в полной мере.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что 05.03.2021 в 11 часов 00 минут Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района на основании распоряжения Главы Калачинского муниципального района от 21.01.2021 № 19-р проведен открытый аукцион по лоту № 7 – на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> (л.д. 42-44).

По результатам проведенных торгов победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 243 599 кв.м, расположенного по адресу: Омская <...>, государственная собственность неразграниченная, видом разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, начальный размер ежегодной арендной платы земельного участка 29 900 рублей, размер задатка 5 980 рублей, «шаг аукциона» 897 рублей, признан участник под № 17 ФИО1

11.03.2021 в соответствии с п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района в адрес ФИО1 направлены три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка с предложением предоставить подписанный договор в комитет в течении тридцати дней со дня направления проекта договора (л.д. 45).

ФИО1, не согласившись с представленным проектом Договора № АЗ-07-28а/2021 аренды земельного участка от 08.04.2021 в части абз. 3, 4 п. 2.2, п. 5.3, п. 7.4, направил в адрес Комитета протокол разногласий к договору от 06.04.2021 (л.д. 20-21), подписав при этом проект договор аренды с указанной в нем датой 08.04.2021.

В протоколе разногласий ФИО1 указал на необходимость исключения из проекта договора абз. 3, 4 п. 2.2 относительно порядка учета арендной платы в случае ее невнесения в установленный договором срок в счет погашения пени и задолженности за предшествующие периоды ввиду их противоречия положениям ст. ст. 319, 319.1 ГК РФ.

В отношении п. 5.3 договора ФИО1 в протоколе разногласий предложил исчисление пени в случае несвоевременного возврата земельного участка исходя из 0,1 процента от суммы ежемесячной арендной платы, а не годовой, как на то указано в подготовленном Комитетом проекте договора, по причине чрезмерности заявленного арендодателем размера неустойки.

Кроме того, в протоколе разногласий ФИО1 указано на необходимость исключения из проекта договора п. 7.4 об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов ввиду того, что данное условие противоречит п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, при этом отсутствовало в проекте договора аренды, приложенном к извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков.

12.04.2021 председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района в адрес ФИО1 направлено письмо № 346 об отказе в урегулировании поименованных в протоколе разногласии (л.д. 48-49). Отказ мотивирован недопустимостью внесения в нарушение положений Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» изменений в договор аренды, условия которого зафиксированы в документации об аукционе, с которыми победитель торгов был ознакомлен и согласен на момент подачи заявки на участие в аукционе. К отказу приложен прокол урегулирования разногласий от 09.04.2021, с сохранением условий договора, в отношении которых возникли разногласия, в прежней редакции (л.д. 24), что явилось основанием для обращения ФИО1 с требованиями об урегулировании возникших разногласий в судебном порядке.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответная сторона ссылалась на недопустимость заключения договора на условиях, отличных от установленных аукционной документацией, предоставив вместе с отзывом на исковое заявление подписанное председателем Комитета и заверенное гербовой печатью мировое соглашение без даты, в котором предложено абз. 3, 4 пункта 2.2 и пункт 5.3 оставить в действующей редакции, пункт 7.4 договора исключить полностью, об утверждении которого в рамках судебного разбирательства стороны не ходатайствовали (л.д. 82-84).

Таким образом, в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции спор не был урегулирован посредством достижения мирового соглашения между его участниками.

При разрешении возникших между сторонами спорных правоотношения, суд обоснованно исходил из того, что в силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Как предусмотрено п.п. 3, 8 ст. 448 ГК РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Оценив приведенные истцом доводы об изложении пунктов 2.2 и 5.2 Договора аренды в иной редакции, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, учитывая фактические обстоятельства дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствующей части, поскольку предлагаемые победителем торгов ФИО1 изменения в приведенные пункты Договора аренды повлекут изменение установленных данными пунктами платежей в сторону уменьшения их размера, что не могло быть учтено иными участниками торгов при их проведении, и, соответственно, могло повлиять на их позицию.

В данной части решение суда не обжалуется, предусмотренных ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ оснований для превышения пределов процессуальной деятельности и проверки обоснованности судебного акта в указанной части не имеется.

Оценивая правильность выводов суда первой инстанции в отношении иных заявленных и принятых к рассмотрению исковых требований, с учетом приведенных в апелляционной жалобе и возражений на нее доводов, коллегия судей отмечает, что отказывая в удовлетворении требований иска об исключении пункта 7.4 из Договора аренды об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, суд исходил из признания ответчиком факта несоответствия проекта договора, расположенного на сайте до начала торгов, подписанному сторонами договору аренды, в части наличия пункта 7.4., а также принятия ответчиком мер по исключению данного пункта из текста договора во внесудебном порядке, с сохранением иных пунктов договора в соответствии с его проектом, против чего не возражал ФИО1, не подписавший проект предлагаемого мирового соглашения лишь по причине несогласия со сроком заключения договора, что, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует об отсутствии спора между сторонами в соответствующей части.

С данной позицией суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может как противоречащей нормам материального, процессуального права, а также несоответствия выводов суда, изложенных в решении, об отсутствии спора между сторонами в соответствующей части, фактическим обстоятельствам дела.

Обращаясь в суд с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды, истец просил исключить из него пункт 7.4., в удовлетворении которых судом было отказано при отсутствии к тому достаточных правовых оснований.

В силу положений ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Разрешая спор по настоящему делу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не учел, что заявленные истцом требования об исключении пункта 7.4. из Договора аренды представляют собой требования об урегулировании разногласий по договору, подлежащие разрешению по существу, что в рамках рассматриваемого дела судом не было сделано.

Отказ в иске в нарушение вышеприведенных норм материального права и требований действующего гражданского процессуального законодательства обоснован судом отсутствием спора между сторонами, что предполагает иные правовые последствия, оснований для применения которых в рамках рассматриваемого дела не возникло.

Из материалов дела не следует, что в процессе судебного разбирательства истец отказался от иска, либо стороны пришли к соглашению об урегулировании возникших разногласий посредством заключения мирового соглашения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ), исходя из позиций сторон по существу спора, выраженных в суде первой и апелляционной инстанции, коллегия судей, соглашаясь с доводами апелляционной жалобы ФИО1, исходит из того, что на момент разрешения спора судом первой инстанции ФИО1 от требований об исключении из проекта договора аренды пункта 7.4 не отказывался и об урегулировании разногласий сторон в части данного пункта не заявлял.

При этом из протокола судебного заседания от 17.08.2021 усматривается, что представителем ответчика ФИО2 также указывалось на не достижение соглашения относительно заключения мирового соглашения, необходимость разрешения требований иска судом (л.д. 78).

Признавая ошибочное включение оспариваемого пункта в проект договора, сторона ответчика на момент вынесения судом решения действий по исключению данного пункта из проекта договора не совершила, направив в адрес истца дополнительное соглашение от 10.09.2021 к договору аренды земельного участка № АЗ-07-28а/2021 от 08.04.2021 уже после вынесения решения вместе с возражениями на апелляционную жалобу.

В данной связи, поскольку в нарушение требований п. п. 3, 8 ст. 488 ГПК РФ, пункт 7.4 проекта Договора аренды, направленного в адрес истца, не соответствовал проекту договора аренды, размещенному на специализированном сайте до начала торгов, при этом установленные законом основания для внесения изменений в договор аренды, условия которого зафиксированы в документации об аукционе, отсутствуют коллегия судей приходит к выводу о наличии установленных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции в соответствующей части с принятием в отмененной части нового решения об исключении из договора № АЗ-07-28а/2021 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в Калачинском районе, для целей, не связанных со строительством, заключенного по результатам аукциона, пункта 7.4.

При этом коллегия судей отмечает, что в связи с отменой оспариваемого решения в части с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно заключенности Договора аренды правого значения не имеют, поскольку указанные обстоятельства не являлись предметом спора, кроме того, правовые последствия урегулирования разногласий судом определены законом.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Решение Калачинского городского суда Омской области от 02 сентября 2021 года отменить в части с принятием в отмененной части нового решения.

Исключить из договора № АЗ-07-28а/2021 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в Калачинском районе, для целей, не связанных со строительством, заключенного по результатам аукциона, пункт 7.4.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.12.2021.

Председательствующий: Дементьев Е.П. Дело № 33-6733/2021

№ 2-858/2021

55RS0014-01-2021-000747-89