Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 11 марта 2020 года по иску председателя совета многоквартирного дома ФИО2, действующего в интересах собственников помещений многоквартирного дома <адрес> к ФИО1 об освобождении нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО1, его представителя ФИО3, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО2, являющийся председателем Совета многоквартирного дома, действующий в интересах собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, обратился в суд с иском к ФИО1 об освобождении нежилого помещения, расположенного под квартирой № в подвале вышеуказанного многоквартирного дома.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 занимает нежилое помещение площадью 40 кв.м., расположенное под квартирой № в подвале многоквартирного дома <адрес> (ритуальный салон «Мармара»). 10 октября 2019 года собственники помещений многоквартирного <адрес> приняли решение, оформленное протоколом общего собрания от 10 октября 2019 года, не заключать с ФИО1 договор аренды нежилого помещения, обязать ФИО1 освободить нежилое помещение в срок до 05 ноября 2019 года. В адрес ответчика было направлено уведомление о принятом решении, которое им было получено 23 октября 2019 года. 07 ноября 2019 года собственники помещений направили в адрес ответчика претензию с требованием передать по акту приема-передачи нежилое помещение 16 ноября 2019 года, однако, ответчик отказался выполнить данное требование, о чем был составлен акт об отказе приема-передачи нежилого помещения. 10 января 2020 года собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение, оформленное протоколом № 1, о прекращении передачи в аренду вышеуказанного помещения площадью 40 кв.м. В настоящее время ФИО1 продолжает занимать нежилое помещение при отсутствии правовых оснований, и отказывается освободить его добровольно.

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме. Ответчик ФИО1, представитель третьего лица- ООО «Управляющая компания «Жилсервис+» при надлежащем извещении в судебном заседании не участвовали.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований, обязал ФИО1 освободить нежилое помещение общей площадью 40 кв.м., расположенное под квартирой <адрес>.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на ненадлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, так как в период с 22 февраля 2020 года по 16 марта 2020 года ответчик находился в г. Набережные Челны Республики Татарстан в гостях у дочери; он не был извещен путем смс извещения либо телефонограммой. Считает несостоятельными выводы суда об отсутствии у ответчика правовых оснований для использования спорного нежилого помещения.

06 июля 2011 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес> было принято решение о передаче ФИО1 в аренду нежилого подвального помещения общей площадью 40 кв.м., расположенного в доме <адрес> При этом было решено заключить с 14 июля 2011 года договор аренды нежилого подвального помещения между ООО «Жилсервис+» и ИП ФИО1, предусмотреть условиями договора возможность возмещения арендатору в счет арендной платы затрат, понесенных на оформление разрешительной проектной документации, на возведение неотделимых улучшений в передаваемом в аренду нежилом подвальном помещении.

Между ООО УК «Жилсервис+» и ИП ФИО1 были заключены договоры аренды от 14 июля 2011 года № 57/2011 со сроком по 30 июня 2012 года, от 01 июня 2012 года № № на срок по 30 апреля 2013 года, от 01 мая 2013 года № № на срок по 31 марта 2014 года, от 01 апреля 2014 года № № на срок по 28 февраля 2015 года. Условиями договоров и дополнительных соглашений к ним было предусмотрено возмещение арендатору в счет арендной платы фактически понесенных затрат на оформление разрешительной проектной документации, а также на возведение неотделимых улучшений (в результате работ по ремонту и реконструкции) в переданном в аренду нежилом подвальном помещении. Дополнительными соглашениями к договору аренды № № от 01 апреля 2014 года срок аренды был продлен до 30 ноября 2018 года, а в дальнейшем- до 31 октября 2019 года.

Указывает на невозможность использования спорного нежилого помещения без перепланировки, в связи с чем, ответчиком был разработан и согласован проект перепланировки подвального помещения под магазин промышленных товаров, 31 мая 2012 года ответчику было выдано разрешение № 15 на перепланировку подвального помещения со сроком действия до 31 мая 2013 года; 10 октября 2012 года ФИО1 было получено разрешение (ордер) № на производство земляных работ. 06 июня 2012 года между ФИО1 и ООО «Уралпромтеплострой» был заключен договор подряда № на проведение перепланировки подвального помещения, стоимость работ по которому составила 497 519 рублей. Указанные работы в полном объеме оплачены ФИО1 Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с января 2017 года по октябрь 2019 года (с учетом начальной задолженности по состоянию на январь 2017 года) размер задолженности ответчика по арендной плате на 31 октября 2019 года составляет 76 208 рублей.

Ссылается на то, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома <адрес> было 10 октября 2019 года было принято решение: рекомендовать ИП ФИО1 в срок до 01 ноября 2019 года произвести оплату задолженности за аренду помещения в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды № № от 01 апреля 2014 года, при зачислении на расчетный счет ООО УК «Жилсервис+» поступивших от ИП ФИО1 денежных средств заключить с ИП ФИО1 договор аренды нежилого помещения с арендной платой с 01 ноября 2019 года в размере 5400 рублей ежемесячно. В случае внесения арендной платы за несколько месяцев вперед, решено предоставить арендатору соответствующие скидки. Решением этого же собрания председатель Совета многоквартирного дома ФИО2 был наделен полномочиями заключать от имени собственников договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. ФИО1 обратился к председателю Совета многоквартирного дома с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, которое было оставлено без ответа. Указывает, что не был уведомлен о решении собственников не передавать в аренду спорное помещение, о необходимости освободить арендуемое помещение, был уведомлен о данных фактах лишь 28 ноября 2019 года письмом № 1291 ООО УК «Жилсервис+». Так как арендатор продолжал использовать спорное помещение, то в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Указывает, что председатель Совета многоквартирного дома ФИО2 является ненадлежащим истцом по делу. Занимаемое ответчиком подвальное помещение является изолированным нежилым помещением, имеющим отдельную входную группу с выходом на проезжую часть дороги. Данное нежилое помещение используется как самостоятельный объект недвижимого имущества, которое не предназначено для использования в качестве обслуживающего помещения многоквартирного дома. Занимаемое арендатором нежилое помещение не является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем, председатель Совета многоквартирного дома ФИО2 является ненадлежащим истцом.

Кроме того, указывает, что договор аренды был заключен с ответчиком как с индивидуальным предпринимателем. Фактически между ответчиком и истцом, как арендодателем, имели место быть экономические отношения направленные на осуществление коммерческой деятельности. В связи с чем, данный спор подлежал рассмотрению Арбитражным судом Челябинской области.

Истец- ФИО2, являющийся председателем Совета многоквартирного дома, действующий в интересах собственников помещений многоквартирного дома, представитель третьего лица- ООО «Управляющая компания «Жилсервис+»в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Информация о рассмотрении настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец ФИО2, являющийся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, решением внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме, оформленном протоколом № 1 от 03 июля 2018 года, избран председателем совета дома (л.д. 6-9,139). Решением собственников помещений многоквартирного дома председатель Совета наделен полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома(п.7).

Договор на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома заключен собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> с ООО «Управляющая компания «Жилсервис+».

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, состоявшимся 06 июля 2011 года, было принято решение передать в аренду ИП ФИО1 нежилое подвальное помещение площадью 40 кв.м., расположенное в подвале указанного МКД, заключить договор аренды указанного помещения между ООО «УК «Жилсервис+» и ИП ФИО1 с 14 июля 2011 года. Размер арендной платы установлен в сумме 70 рублей за 1 кв.м.. Денежные средства, затраченные на оформление разрешительной – проектной документации, а также на возведение неотделимых улучшений в нежилом подвальном помещении, передаваемом в аренду, в результате работ по ремонту и реконструкции, решено возместить ФИО1 путем зачета фактически понесенных затрат в счет оплаты арендных платежей (л.д.48).

01 апреля 2014 года между ООО «УК «Жилсервис +»(арендодатель) и ИП ФИО1(арендатор) был заключен договор № № аренды спорного нежилого помещения, по условиям которого предусмотрен размер арендной платы в сумме 5 400 рублей в месяц, срок аренды установлен по 28 февраля 2105 года. В соответствии с пунктом 9.2 договора за 30 дней до истечения срока аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан освободить помещение в течение пяти дней и вернуть его арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил по акту приема-передачи, с учетом нормального износа, а также передать арендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещения, а также произвести оплату в полном объеме, предусмотренную договором (п. 5.12 договора).

Дополнительными соглашениями к вышеуказанному договору аренды срок договора неоднократно продлялся, последний раз - дополнительным соглашением к договору № 3 от 01 декабря 2018 года на срок по 31 октября 2019 года.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относятся компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 10 октября 2019 года принято решение о расторжении договора аренды от 01 апреля 2014 года, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «УУК «Жилсервис+», с 01 ноября 2019 года. Председатель Совета дома ФИО2 наделен полномочиями от имени собственников заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и договоров аренды с арендаторами площади нежилых помещений, расположенных в подвальных помещениях МКД) сроком, не превышающим 1 год, с возможным условием дальнейшей пролонгации.

Вышеуказанным решением общего собрания собственников помещений рекомендовано ИП ФИО1 в срок до 01 ноября 2019 года произвести оплату задолженности за аренду помещения в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды от 01 апреля 2014 года. При зачислении на расчетный счет ООО «УК «Жилсервис+» от ИП ФИО1 денежных средств в сумме, равной задолженности за весь период пользования нежилым помещением согласно договору аренды, но не позднее 01 ноября 2019 года, заключить договор аренды нежилого помещения с ИП ФИО1 на изложенных в решении условиях. В случае неоплаты – договор не заключать ( пп. 7, 10 протокола № 1).

Как следует из материалов дела, 18 октября 2019 года ФИО2, действующим от имени собственников помещений многоквартирного дома, в адрес ФИО1 было направлено уведомление о принятом собственниками решении, оформленном протоколом № 1 от 10 октября 2019 года(л.д. 21). Указанное уведомление было вручено адресату 23 октября 2019 года, что следует из отчета об отслеживании отправления(л.д.23).

Судом установлено и не оспаривается ФИО1, что после истечения срока действия договора аренды от 01 апреля 2014 года, нового договора аренды заключено не было, имеющаяся задолженность не погашена. 07 ноября 2019 года председателем Совета многоквартирного дома ФИО2 была направлена претензия арендатору с требованием освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи 16 ноября (л.д. 24,25). Согласно акту от 16 ноября 2019 года ФИО1 отказался передавать арендуемое нежилое помещение.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку собственники помещений многоквартирного дома приняли решение об отказе от заключения договора аренды с ответчиком, о чем арендатор был заблаговременно уведомлен, то у ФИО1 отсутствуют правовые основания для дальнейшего использования спорного нежилого помещения, в связи с чем, удовлетворил исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда в силу следующего.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Заключенным между сторонами договором аренды от 01 апреля 2014 года предусмотрено, что за 30 дней до истечения срока аренды арен6датор должен письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора. По истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на продление договора.

Как установлено судом, арендодатель в лице собственников помещений многоквартирного дома отказался от заключения договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении на стороне арендатора обязанности освободить спорное нежилое помещение.

Судебная коллегия не принимает изложенных в апелляционной жалобе доводов ФИО1 о продлении срока действия договора на неопределенный срок, как голословные. Ответчиком не представлено доказательств осуществления им оплаты за пользование арендованным помещением по истечении срока действия договора.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии надлежащего извещения ответчика о дате и времени судебного разбирательства отклоняются судебной коллегией, поскольку из материалов дела следует, что судебное извещение было направлено в адрес ответчика по месту его регистрации по месту жительства.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 63 - 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не влекут отмены обжалуемого решения доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что занимаемое им нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку основаны на ошибочном толковании закона.

Остальные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основываются на ошибочном толковании норм права, не опровергают вышеизложенных выводов суда, сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, которым в решении суда первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 11 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи