Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-873/2020 по исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива «Прогресс» к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору и признании права собственности отсутствующим, третье лицо Управление Россреестра по Ростовской области по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 19 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Простовой С.В., судебная коллегия

установила:

СПК колхоз «Прогресс» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору и признании права собственности отсутствующим, указав, что между СПК колхозом «Прогресс» и ФИО4 был заключен договор аренды от 25.01.2011, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 13.05.2011 № регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на земельную долю 5,7 га земельного участка общей площадью 997 300 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сроком на 10 лет. На дату заключения договора земельный участок ФИО4 передала во владение и пользование СПК колхозу «Прогресс» по договору аренды от 25.01.2011. Согласно п. 5.2 указанного договора арендатор имеет право возобновлять в преимущественном порядке срок действия договора на новый срок или осуществлять выкуп в собственность земельных долей при их продаже арендодателями в порядке преимущественного права перед посторонними лицами, не входящими в круг арендодателей. В 2019 году ФИО4 выделила принадлежащую ей долю. Образованному земельному участку площадью 57 000 кв.м, присвоен кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 10.04.2019 между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор дарения на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В апреле 2020 года СПК колхозу «Прогресс» стало известно, что ФИО1 продала земельный участок. Согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2020 право собственности перешло к ФИО3, зарегистрировано 29.10.2019, №регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Заключив договор аренды в 2011 году, арендодатели - собственники земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность. Не оспаривала условия договора и правопреемник - ФИО1 Замена арендодателя в договоре аренды от 25.01.2011 не изменяет других условий договора, в том числе и о праве арендатора осуществлять выкуп в собственность арендуемого земельного участка при его продаже арендодателем в порядке преимущественного права перед посторонними лицами. Однако, в нарушение п.5.2 договора аренды от 25.01.2011 продавцом ФИО1 извещение о намерении продать земельный участок в адрес СПК колхоза Прогресс» не направлялось. Не направлялось подобное извещение и от покупателя ФИО3 ФИО1 при отчуждении участка в нарушение договора аренды от 25.01.2011, не известив в письменной форме о намерении продать земельный участок СПК колхоз «Прогресс», злоупотребила своим правом на отчуждение своего имущества в собственность другим лицам. Право собственности СПК колхоза «Прогресс» на спорные земельные участки как покупателя следует из преимущественного права приобретения, предусмотренного договорами аренды земельных участков.

Истец просил суд перевести права и обязанности покупателя на СПК колхоз «Прогресс» по договору купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства площадью 57 000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрированного 29.10.2019 № государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; признать право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 57000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН отсутствующим.

Решением Неклиновского районного суда Ростовской области от 19 августа 2020 года исковые требования СПК колхоза «Прогресс» удовлетворены.

Суд перевел права и обязанности покупателя на СПК колхоз «Прогресс» по договору купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства площадью 57000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенному между ФИО1 и ФИО3 18 октября 2019 г.

Денежные средства в размере 600 000 руб., внесенные СПК колхозом «Прогресс», на специализированный счет Управления Судебного департамента в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по платежному поручению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, перечислил ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам, после вступления решения суда в законную силу.

Признал право собственности ФИО2 на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 57000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - отсутствующим.

Отменил обеспечительные меры, наложенные определением Неклиновского районного суда от 25 мая 2020 года, снял запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по проведению регистрационных действий, связанных с отчуждением земельного участка площадью 57000 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В апелляционной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, просит принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить земельный участок, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит ст.ст. 432, 555, 624 ГК РФ. Считает, что в данном случае указание в п.5.2 договора аренды на преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка нельзя считать согласованным по всем существенным условиям. При этом условиями заключенного договора аренды не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условия пункта 5.2 договора является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.

На апелляционную жалобу представителем СПК колхоз «Прогресс» ФИО5 поданы возражения, содержащие просьбу об отказе в удовлетворении жалобы.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ и ст.165.1 ГК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.

В судебное заседание явился представитель СПК «Прогресс» по доверенности от 16.10.2020 ФИО5, просила оставить решение суда без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст.327.1 ГПК РФ, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения суда и приходит к следующим выводам.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно договору аренды от 25 января 2011 года земельного участка площадью 997 300 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между ФИО4 и СПК колхоз «Прогресс», находятся в аренде СПК колхоз «Прогресс» сроком 10 лет (л.д. 21-26 том 1).

В 2019 году ФИО4 выделила принадлежащую ей долю. Образованному земельному участку площадью 57000 кв.м, присвоен кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

10.04.2019 между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор дарения на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 39, том 2).

18 октября 2019 года ФИО1 продала земельный участок ФИО3 Согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2020 право собственности перешло к ФИО3, зарегистрировано 29.10.2019, № регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНл.д.12 том 1).

Согласно пункту 5.2 договора аренды от 25.01.2011 арендатор имеет право осуществить выкуп в собственность земельного участка при его продаже арендодателем в порядке преимущественного права перед посторонними лицами, не входящими в круг арендодателей.

Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатель - сособственник земельного участка предоставил арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемого земельного участка даже по сравнению с их правовым статусом.

Заключив договор аренды в 2011 году, арендодатель - собственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность.

Разрешая спор, проанализировав содержание пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 25.01.2011, согласно которому арендатор (СПК колхоз «Прогресс») имеет право, в том числе, на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка (доли) при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, и п. 7.1, согласно которому арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора, обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного массива при прочих равных условиях перед другими лицами, суд первой инстанции пришел к выводу, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на законоположениях статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях соглашения, заключенного сособственником спорного имущества с СПК колхозом «Прогресс», согласно которому, данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Таким образом, преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у СПК колхоза «Прогресс», как у одного из сособственников общего земельного участка, и как у арендатора в соответствии с договором аренды.

При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно договору аренды земельных участков преимущественное право на выкуп земельных участков принадлежит арендатору, принимая во внимая, что истец не отказался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок внес денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Ростовской области, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части перевода на СПК колхоз «Прогресс» прав и обязанности покупателя по заключенному между ФИО1 и ФИО3 18.10.2019 договору купли-продажи.

Разрешая заявленные исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО3 на спорный земельный участок, площадью 57 000 кв.м, с кадастровым номером 61:26:0600023:701, суд исходил из того, что в настоящее время собственником спорного земельного участка является ФИО3

Как следует из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок, правообладателем является ФИО3 Право собственности зарегистрировано 29.10.2019.

Суд посчитал, что отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона, и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Поскольку права и обязанности покупателя по заключенным между ФИО1 и ФИО3 18.10.2019 договору купли-продажи переведены на СПК колхоз «Прогресс», то у истца возникло право оспаривать зарегистрированное право ФИО3 на спорное имущество, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.

Суд сделал вывод о том, что денежные средства в размере 600 000 руб., внесенные СПК колхозом «Прогресс» на специализированный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области по платежному поручению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.07.2020, надлежит перечислить ФИО3 после вступления решения суда в законную силу по предоставленным им банковским реквизитам.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции и предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований подлежат отклонению ввиду неверного толкования ответчиком норм действующего законодательства.

Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, в связи с чем в настоящем деле подлежат применению положения не только гражданского законодательства, но и нормы Федеральною закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Суд в обжалуемом решении сослался на положения подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которыми использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Договором аренды предусмотрено преимущественное право выкупа при согласовании всех существенных условий купли-продажи, о которых собственник должен уведомить в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на положениях ст. 250 ГК РФ, нормах ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества с СПК колхозом «Прогресс».

Ни продавец ФИО1, ни покупатель ФИО3 не уведомили СПК колхоз «Прогресс» о предстоящей купле-продаже, чем лишили истца СПК колхоз «Прогресс» возможности реализовать свое право во внесудебном порядке.

В связи с изложенными обстоятельствами дела и положениями закона у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 свидетельствуют о несогласии с постановленным судом решением, однако не содержат сведений, которые бы могли послужить основанием для его отмены. Доводы жалобы сводятся к формальному несогласию ответчика с выводами суда первой инстанции и не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, не исследованные и не учтенные судом первой инстанции при разрешении спора, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. Нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 19 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.02.2021 г.