Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-88/2020 по иску закрытого акционерного общества «Березовский завод строительных конструкций» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды, освобождении жилого помещения

по апелляционной жалобе ответчика на решение Березовского городского суда Свердловской области от 15.06.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 09.01.2020 ФИО3, ответчика, ее представителя по доверенности от 27.11.2019 ФИО4, третьего лица ФИО5, заключение прокурора Привороцкой Т.М., судебная коллегия

установила:

закрытое акционерное общество «Березовский завод строительных конструкций» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее по тексту – истец, ЗАО «БЗСК») обратилось с иском к ФИО2, которым с учетом уточнений просило:

- взыскать с ФИО2 арендную плату в размере 170000 рублей, пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 9 876 рублей 30 копеек;

- расторгнуть договор аренды с правом выкупа № 09-165 от 01.10.2015, заключенный между ЗАО «БЗСК» и ФИО2;

- возложить на ФИО2 обязанность освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый <№>).

В обоснование требований истцом указано, что между истцом и ответчиком 01.10.2015 заключен договор аренды жилого помещения с правом выкупа № 09-165, по условиям которого истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) за плату во временное владение и пользование однокомнатную квартиру <№>, общей площадью 40,2 кв.м, расположенную на 8-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>. Ежемесячная плата установлена в размере 10100 рублей, из которых 8500 рублей – плата за аренду и 1600 рублей – плата за выкуп помещения. В период с января 2018 года по 25.10.2019 ФИО2 не вносила плату за помещение, в связи с чем образовалась задолженность. Ссылаясь на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая также, что в настоящий момент прекращены трудовые отношения между истцом и ответчиком, что является самостоятельным основанием для расторжения договора, что ответчику направлено уведомление о расторжении договора, в том числе, по основаниям статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», истец просил требования удовлетворить.

Ответчик требования не признала.

Третье лицо ФИО5 требования истца поддержала.

Решением Березовского городского суда Свердловской области от 15.06.2020 требования истца удовлетворены в полном объеме.

Ответчиком подана апелляционная жалоба с просьбой отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы ответчиком указано, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства, такого предупреждения ответчику не направлялось, прекращение внесения платы обусловлено закрытием расчетного счета истца и отсутствием у ответчика данных о новом счете, задолженность возникла в результате недобросовестных действий истца.

От истца и третьего лица поданы возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик, ее представитель по доверенности от 27.11.2019 ФИО4 настаивали на доводах жалобы, представитель истца по доверенности от 09.01.2020 ФИО3, третье лицо ФИО5 возражали против отмены решения. В своем заключении прокурор Привороцкая Т.М. полагала решение суда в части расторжения договора и освобождения жилого помещения незаконным и подлежащим отмене.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из обстоятельств дела следует, что ЗАО «БЗСК» со своими работниками заключались договоры аренды жилых помещений с правом выкупа.

Так, 01.10.2015 между ЗАО «БЗСК» (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения с правом выкупа № 09-165, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование однокомнатную квартиру <№>, общей площадью 40,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен сроком на 24 года с 01.10.2015 по 30.09.2039.

Пунктами 4.1, 4.2, 4.2.1 стороны согласовали стоимость имущества (квартиры) – 2908800 рублей и размер платежей: арендатором ежемесячно выплачивается 10100 рублей, которые состоят из арендной платы и выкупной цены имущества. Арендная плата составляет 2448000 рублей, которые оплачиваются арендатором ежемесячно равными долями по 8500 рублей в течение 24 лет (288 месяцев); выкупная цена имущества составляет 460800 рублей, которые оплачиваются арендатором ежемесячно равными долями по 1600 рублей в месяц в течение 24 лет (288 месяцев).

В соответствии с пунктом 4.3 оплата производится арендатором ежемесячно не позднее 25 числа, следующего за отчетным, путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет арендодателя, путем внесения денежных средств в кассу, иным способом, не запрещенным законодательством. Банковские реквизиты были указаны в пункте 8 договора.

Пунктами 6.1-6.2 стороны предусмотрели основания прекращения договора, среди которых, помимо прочего, было указано, что договор подлежит расторжению в случаях, когда арендатор (работник по трудовому договору № 102 от 01.01.2004) расторгнет по своей инициативе или по инициативе Арендодателя (работодатель по трудовому договору № 102 от 01.01.2014) трудовой договор № 102 от 01.01.2014 до истечения срока аренды установленного в настоящем договоре; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и/или выкупную цену.

Жилое помещение передано ответчику для проживания, обременение в виде долгосрочной аренды зарегистрировано в ЕГРН в 2015 году.

С 2016 года в отношении ЗАО «БЗСК» возбуждено дело о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2017 №А60-59737/2016 в отношении ЗАО «БЗСК» введена процедура конкурсного производства. Определением суда от 03.04.2018 конкурсным управляющим назначена ФИО1

Из выписки по счету ЗАО «БЗСК» в ПАО «Сбербанк России» <№> следует, что до декабря 2017 года ежемесячные платежи в размере 10100 рублей от ФИО2 поступали своевременно (л.д. 97 том 1).

Банковский счет закрыт 25.12.2017 (л.д. 96 том 1). Из отзыва конкурсного управляющего следует, что счет закрыт конкурсным управляющим в соответствии со статьей 133 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Из представленных платежных поручений №734357, 613449 следует, что ФИО2 в ПАО «Сбербанк России» вносились денежные средства на счет ЗАО «БЗСК» в счет платы по договору 13.01.2018 и 30.01.2018, денежные средства возвращены ей в связи с закрытием счета (л.д. 130, 131 том 1).

Из ответа МИФНС №24 по Свердловской области следует, что действующий расчетный счет ЗАО «БЗСК» открыт 26.07.2018 в АО «Альфа-Банк» (л.д. 90 том 1). Данных о предоставлении новых реквизитов контрагенту по договору аренды в материалах дела нет.

26.01.2018 ФИО2 уволена из общества на основании пункта 1 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации в связи с прекращением деятельности организации.

19.12.2018 ЗАО «БЗСК» в лице конкурсного управляющего направило ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды с правом выкупа, сославшись на расторжение трудового договора с арендодателем, неоплату арендных платежей. Также в этом уведомлении было указано на односторонний отказ ЗАО «БЗСК» от исполнения договора аренды по основаниям статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Указано на то, что договор считается расторгнутым с даты получения настоящего письма, либо в течение 30 дней с даты его направления (л.д. 18-19 том 1).

Уведомление получено ответчиком 28.12.2018 (л.д. 21 том 1).

11.07.2019 между ЗАО «БЗСК» и третьим лицом ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 037744, в соответствии с которым ФИО5 посредством участия в электронных торгах приобрела спорную квартиру по цене 1808910 рублей (л.д. 134 том 1).

Переход права собственности к ФИО5 до настоящего времени не зарегистрирован.

Судом первой инстанции с ответчика была взыскана арендная плата за период с января 2018 года по август 2019 года в размере 170000 рублей (из расчета 8500 рублей, то есть только плата за пользование имуществом), пени в размере 9876 рублей 30 коп. в соответствии с пунктами 5.3, 5.5 договора (из расчета 0,02% за каждый день просрочки за период с 25.02.2018 по 25.09.2019), а также принято решение о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением договора арендатором (статья 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об освобождении жилого помещения.

Судебная коллегия приходит к выводу о незаконности и необоснованности решения суда в части взыскания пени, расторжения договора аренды и освобождения жилого помещения.

Действительно, в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором установлены ежемесячные платежи в счет арендной платы и выкупной цены на 24 года, предусмотрены сроки и порядок их внесения. Из представленных документов следует, что между арендатором и арендодателем использовался такой способ расчетов как перечисление денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендатором надлежащим образом исполнялись свои обязанности по внесению ежемесячных платежей до момента закрытия расчетного счета арендодателя, после закрытия счета иных банковских реквизитов арендодателю не сообщалось, что не оспаривалось конкурсным управляющим, касса предприятия также не функционировала, а какого-либо иного согласованного сторонами способа исполнения обязательств арендатором договор не содержит.

Как указано в пункте 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В силу пункта 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" просрочкой кредитора является несообщение данных о счете, на который должником по обязательству должны быть зачислены денежные средства.

Таким образом, неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в период с января 2018 года вызвано просрочкой кредитора.

Возможность зачисления денежных средств на депозит нотариуса, неиспользование которой поставлена судом первой инстанции в вину ответчику, является экстраординарным и возмездным способом исполнения обязательств, использование которого является правом, а не обязанностью стороны, что следует из положений статьи 326 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неиспользование данного способа не указывает на просрочку должника.

Банковские реквизиты не предоставлялись истцом ни в досудебной переписке, ни в период рассмотрения дела в суде, в том числе, по предложению судебной коллегии. В рамках судебного рассмотрения спора ответчиком была внесена взысканная судом первой инстанции денежная сумма на депозит Свердловского областного суда.

Поскольку плата за пользование имуществом подлежит внесению арендатором в любом случае, решение суда о взыскании арендной платы за период с января 2018 года по август 2019 года в размере 170000 рублей (из расчета 8500 рублей, то есть только платы за пользование имуществом) отмене или изменению не подлежит.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

С учетом изложенного, оснований для взыскания с ответчика пени за период с 25.02.2018 по 25.09.2019 не имеется, в связи с чем, решение суда в этой части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Соответственно, с учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует изменить решение в части судебных расходов по оплате госпошлины, а также общей взысканной суммы, указав на взыскание с ФИО2 в пользу ЗАО «БЗСК» госпошлины в размере 4 600 рублей (на сумму 170000 рублей), общей суммы взыскания 174600 рублей (170000+4 600).

Поскольку арендатором денежные суммы были внесены на депозитный счет суда решение суда в части взыскания арендной платы и расходов по уплате госпошлины подлежит исполнению путем перечисления денежных средств с депозитного счета Свердловского областного суда в пользу ЗАО «БЗСК» по представленным истцом реквизитам.

В обоснование своих требований о расторжении договора аренды истец ссылался на существенное нарушение арендатором своей обязанности по внесению арендной платы (подпункт 1 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), на пункт 6.2 договора, где основанием к расторжению договора аренды является расторжение трудового договора по инициативе работника или работодателя, а также на положения статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающие возможность отказа конкурсного управляющего от исполнения сделок должника в рамках процедур банкротства.

Судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные основания для досрочного расторжения договора аренды с учетом установленных обстоятельств данного дела необоснованны.

Как уже указывалось, невнесение арендатором платежей за имущество вызвано просрочкой арендодателя, а значит, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подразумевающие виновные действия арендатора, в принципе неприменимы.

Более того, как верно указывается ответчиком, применение положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации подразумевает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а после неисполнения предупреждения в установленный срок - предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика было направлено только уведомление о расторжении договора, которое не содержало предложение об оплате задолженности по аренде с указанием способа оплаты. Это дополнительно подтверждает отсутствие возможности у ответчика оплатить задолженность по договору до момента обращения в суд, а значит, отсутствие оснований для вывода о существенном виновном неисполнении договора со стороны арендатора, а также невозможность расторжения договора по этому основанию.

В соответствии со статьями 129, 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий в течение трех месяцев с даты введения конкурсного производства вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления управляющего об отказе от исполнения договора.

Судебная коллегия приходит к выводу, что срок отказа от исполнения договора конкурсным управляющим не соблюден, а основания отказа от исполнения договора не доказаны.

Отказ от исполнения договоров может быть произведен в течение 3 месяцев с даты введения конкурсного производства. 26.10.2017 в отношении истца введено конкурсное производство, тогда как отказ от договора последовал только 19.12.2018 (по прошествии более года). Смена конкурсных управляющих организации указанного в законе срока не прерывает, а доводы конкурсного управляющего о том, что ей не были переданы все необходимые документы, признаются судом несостоятельными, поскольку сведения об имуществе должника и зарегистрированных обременениях были в отрытом доступе в ЕГРН, могли быть получены при должной осмотрительности и своевременности, кроме того, копия договора аренды у конкурсного управляющего имелась, была приобщена к иску.

Отказ от исполнения длящихся договорных обязательств должника возможен, если такие договоры (сделки) препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Наличие спорного договора аренды не препятствовало восстановлению платежеспособности должника, а его исполнение не повлекло бы убытков по сравнению с аналогичными договорами. Спорная квартира, несмотря на наличие обременения в виде аренды, составляет имущество должника, включена к конкурсную массу и не была запрещена к отчуждению даже при наличии обременения (что и произведено при заключении договора купли-продажи с Рогалевич С.А). При этом, с соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, исполнение договора аренды подразумевало получение истцом платы в общем размере 2908800 рублей, что превышало кадастровую стоимость квартиры и соответствовало рыночной (что не оспаривалось сторонами). Условия аренды с правом выкупа не были сколь-либо невыгодными по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, что следует из иных договоров аренды с правом выкупа, заключенных истцом в тот же период с иными работниками - Д. (договор от 01.10.2015 №09-166) и А. (договор от 01.10.2015 №09-164).

С учетом изложенного, отказ от исполнения договора на основании статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» также не имел под собой оснований и произведен со значительным пропуском срока, установленного законом.

Положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 6.2 договор аренды подлежит расторжению в случае, если арендатор расторгнет по своей инициативе или по инициативе арендодателя трудовой договор до истечения срока аренды. Данное условие договора кем-либо не оспаривалось.

При оценке законности прекращения договорных отношений сторон по этому основанию судебная коллегия учитывает общий принцип недопустимости злоупотребления своим правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также положения пункта 3 статьи 450, пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение или расторжение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Трудовой договор между сторонами расторгнут на основании пункта 1 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации в связи с прекращением деятельности организации, что отнесено к основаниям расторжения договора по инициативе работодателя. При этом прекращение деятельности организации обусловлено ее финансовой несостоятельностью (банкротством), что не может быть поставлено в вину работнику-арендатору. Действуя добросовестно и разумно, истец при таких обстоятельствах не был вправе досрочно расторгать договор без предложения арендатору досрочно оплатить стоимость имущества, выкупив его (пункты 1.6 и 1.7 договора), либо без возвращения арендатору суммы денежных средств, оплаченных в счет погашения выкупной цены имущества к моменту расторжения договора (пункт 1.8 договора). Вместе с тем, уведомление о расторжении договора направленное истцом таких предложений не содержало. При этом, ответчик в ходе судебного разбирательства подтверждала намерение выкупить квартиру и внесла часть суммы, предусмотренной пунктом 1.6 договора, на депозит суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит преждевременными требования истца о расторжении договора аренды по основаниям прекращения трудовых отношений ввиду несоблюдения указанного выше досудебного порядка расторжения договора с учетом принципов добросовестности и разумности, в связи с чем, отменяет решение суда о расторжении договора и освобождении жилого помещения с возвращением с депозита суда стороне ответчика той части денежных средств, которая превышает взысканную сумму арендной платы и расходов по уплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березовского городского суда Свердловской области от 15.06.2020 отменить в части взыскания пени, расторжения договора аренды и освобождения жилого помещения, принять в этой части новое решение, которым в иске закрытого акционерного общества «Березовский завод строительных конструкций» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании пени, расторжении договора аренды и освобождении жилого помещения отказать.

Изменить решение в части судебных расходов по оплате государственной пошлины и общей взысканной суммы, указав на взыскание с ФИО2 в пользу закрытого акционерного общества «Березовский завод строительных конструкций» расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 600 рублей, общей суммы взыскания 174600 рублей.

Решение суда в части взыскания арендной платы и расходов по уплате государственной пошлины исполнить путем перечисления денежных средств с депозитного счета Свердловского областного суда в пользу закрытого акционерного общества «Березовский завод строительных конструкций».

Настоящее определение является основанием для перечисления в пользу закрытого акционерного общества «Березовский завод строительных конструкций» по представленным реквизитам с депозитного счета Свердловского областного суда денежных средств в размере 174 600 рублей, поступивших от плательщика К. (чек от 28.10.2020 на сумму 190029 рублей, назначение платежа: 33-13837/2020 оплата долга по договору).

Настоящее определение является основанием для перечисления в пользу К. по представленным реквизитам с депозитного счета Свердловского областного суда денежных средств в размере 15429 рублей, поступивших от плательщика К. (чек от 28.10.2020 на сумму 190029 рублей, назначение платежа: 33-13837/2020 оплата долга по договору), а также денежных средств в размере 418400 рублей, поступивших от плательщика К. (чек от 28.10.2020 на сумму 418 400 рублей, назначение платежа: 33-13837/2020 оплата выкупной цены).

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Киселева С.Н.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.