Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального отделения – ФИО1 и представителя ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. гражданское дело по иску акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального отделения к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по КБР, ФИО4 о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР по снятию обременения и погашению регистрационных записей об ипотеке и возложении на него обязанности внести регистрационную запись об ипотеке, а также взыскании государственной пошлины,

по апелляционной жалобе акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на решение Нальчикского городского суда КБР от 8 декабря 2020 года,

У С Т А Н О В И Л А :

19 апреля 2019 г. АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее также – Банк) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, в котором просило признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР по снятию ДД.ММ.ГГГГ обременения с недвижимого имущества и погашению регистрационных записей об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ на имущество в виде административного здания с кадастровым номером №, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР внести в ЕГРН соответствующие изменения, а именно внести запись об ипотеке в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала в отношении Административного здания с кадастровым номером №, взыскать с Управления Росреестра по КБР в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Определением Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по КБР (далее - ФГБУ «ФКП» по КБР); определением суда от ДД.ММ.ГГГГ процессуальный статус третьего лица ФИО4изменен на соответчика по делу; определением суда от 07 ноября 2019 г. названное дело передано в Верховный Суд КБР для рассмотрения вопроса о его направлении в суд общей юрисдикции по подсудности. Определением Верховного Суда КБР от 12 декабря 2019 г. дело передано для рассмотрения по подсудности в Нальчикский городской суд КБР.

Определением Нальчикского городского суда КБР от 25 февраля 2020г. суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Определением суда от 18 ноября 2020 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен государственный регистратор Управления Росреестра по КБР К.М.С., которая производила оспариваемые регистрационные действия по снятию обременения и погашению регистрационных записей об ипотеке.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в обеспечение обязательств ООО «Континент» (далее Общество) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в залог Банку были переданы принадлежавшие К.С.С. объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:- по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - участок с кадастровым номером (далее -к/н) №, площадью 2 117кв.м.; - по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - участок с к/н №, площадью 3 191 кв.м.; - цех металлоконструкций (1970 г.п.) к/н №, площадью 2 774 кв.м. (на этом же участке) (л.д.68-127 т. 1). В состав Цеха металлоконструкций входили 2 пристройки и цокольный этаж 2006 года постройки. Таким образом, цехом был застроен почти весь участок с к/н №, площадью 3 191 кв.м, (позже его разделили на 2 участка с к/н № и №). 30.05.2011г. Банком принято решение о согласии на смену собственника в пользу ООО «К.» и размежевание участков с условием сохранения обременения. ДД.ММ.ГГГГ было проведено размежевание и оформлены новые кадастровые паспорта 5 участков вместо ранее существовавших 2 участков. Так, участок с к/н № площадью 2117 кв.м. разделён на 3 участка: № площадью 518 кв.м.; № площадью 152 кв.м.; № площадью 2 117 кв.м. (фактически- 1 446 кв.м.). Участок с к/н № площадью 3 191 кв.м, разделён на 2 участка: № площадью 149 кв.м.; № площадью 3 191 кв.м, (фактически - 3 042 кв.м.). В Банк были представлены два кадастровых паспорта на участки с к/н № и № с указанием тех же площадей, что и первоначально, но с другими кадастровыми номерами. ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры купли-продажи всего имущества между К.С.М. и ООО «К.». В договорах указаны новые кадастровые номера двух участков.

ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр поступило обращение К.С.С., о прекращении права собственности К.С.С. на два прежних участка (к/н № и №) и одновременной регистрацией права собственности на 5 новых участков (к/н №, №, №, № и №).

ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о праве собственности ООО «К.» на следующие объекты:- участок к/н № площадью 2117 кв.м.; - цех металлоконструкций к/н № площадью 2 774 кв.м.; -участок к/н № площадью 3 191 кв.м. На всех свидетельствах имеются отметки об ипотеке.

ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры купли-продажи между К.С.С. (или его представителем) и ФИО2 в отношении 3 фактически выделенных участков: № площадью 518 кв.м.; № площадью 152 кв.м.; № площадью 149 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ отделом технической инвентаризации ООО «П.» проведено обследование этих участков. В Актах обследования указано, что собственником является К.С.С. на основании свидетельств о государственной регистрации права от 15.10.2014г. Также указано, что на двух последних участках располагается незавершённое строительством административное здание (готовность 95%) площадью 454,7 кв.м. ООО «Прометей» оформило технический паспорт на незавершённое строительством административное здание (готовность 95%) площадью 454,7 кв.м.

При этом в данную площадь включены и помещения, которые были частью цеха металлоконструкций, общей площадью около 198 кв.м., Собственником здания в техпаспорте указан уже ФИО2 06.11.2014г. на указанное здание оформлен соответствующий кадастровый паспорт.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оформлены свидетельства о праве собственности ФИО2 на вышеуказанные три новообразованных участка с отметками об ипотеке. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на основании акта обследования получил разрешение на строительство 2-этажного административного здания площадью 454,7 кв.м. Данный объект состоял из уже построенных в 2006 году пристроек к цеху металлоконструкций (они располагались на участке площадью 149 кв.м.), а также самовольной пристройки площадью около 257 кв.м., которая располагалась на участке площадью 152 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ им получено свидетельство о праве собственности на объединённый объект на основании разрешения на строительство. ФИО2 получено свидетельство о праве собственности на недостроенное административное здание с к/н № (далее - Административное здание) без отметки об ипотеке, хотя земельные участки под ним были под обременением. В ходе документарного контроля установлено, что на месте двух первоначальных участков с к/н № площадью 2 117кв.м, и с к/н № площадью 3191 кв.м, существуют 5 новообразованных участков: №, площадью 518 кв.м., принадлежит ФИО2; №, площадью 152 кв.м., принадлежит ФИО2; №, площадью 1 446 кв.м., принадлежит ООО «Континент»; №, площадью 149 кв.м., принадлежит ФИО2; №, площадью 3 042 кв.м., принадлежит ООО «К.». Их общая площадь равна сумме площадей первоначальных участков. Ипотека в пользу Банка имеется.

ДД.ММ.ГГГГ в филиал Банка поступили ответы Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым обременение в пользу Банка было наложено при регистрации права собственности на объект 24.12.2014г. и было снято ДД.ММ.ГГГГ на основании совместного заявления сторон от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, как указано в иске, решение о снятии обременения с административного здания с к/н № Банком не принималось, справок и иных документов, подтверждающих согласие Банка на снятие обременения, не выдавалось, своего сотрудника АО «Россельхозбанк» для снятия обременения с названного административного здания в Управление Росреестра по КБР не направляло.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Верховный Суд КБР, Банк просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

В обоснование незаконности обжалуемого судебного постановления заявитель, помимо доводов, приведенных в исковом заявлении, указал, что в своем письме о даче согласия ООО «К» на смену собственника Банк указывал о том, что оно дается с условием сохранения обременения. Решение о снятии обременения с административного здания к/н № Банком не принималось, справок и иных документов, подтверждающих согласие Банка на снятие обременения, не выдавалось, Банк не направлял своего сотрудника для снятия обременения с административного здания к/н № в Управление Росреестра по КБР. В регистрационном деле отсутствует согласие Банка на снятие обременения с административного здания к/н №.

Согласно ответам Управления Росреестра по КБР № от 30.11.18г. обременение в пользу Банка было наложено при регистрации права собственности на объект 24.12.2014г. и было снято 26.12.2014г. на основании совместного заявления сторон. Также в ответе подтверждено наличие обременения в пользу Банка на все остальные участки и цех металлоконструкций.

Между тем, как указано в жалобе, в ходе судебного разбирательства в Нальчикском городском суде была проведена судебная почерковедческая экспертиза, согласно выводам которой подпись от имени Ц.А.А. на совместном заявлении о снятии обременения с административного здания к/н №, учинена не им.

Поскольку истец не давал своего согласия на снятие обременения, получение которого в силу части 1 статьи 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было обязательным, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 2 декабря 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 марта 2022 года состоявшееся по делу апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что согласно требованиям пунктов 3, 4 части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд должен наряду с другими вопросами выяснить порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Рассмотрение судом дела в порядке гражданского судопроизводства, не освобождает суд от обязанности установления вышеперечисленных обстоятельств, однако указанные обстоятельства судом не устанавливались, законность действий государственного регистратора при регистрации прекращения обременения не проверялась.

Суд кассационной инстанции также не согласился с решением судов об истечении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям. При этом обратил внимание, что суды, сославшись на факт обращения Банком в суд с иском к заемщику и второму залогодателю, при этом не указали, как предъявление иска к ООО «К.» и Г.Х.Д. должно было повлечь для Банка известность о снятии ограничения с имущества ФИО2, не являющегося участником данного спора, а доводы истца с указанием на обстоятельства, с которыми истец связывает начало течения срока исковой давности оставлены без исследования, оценки и мотивированного отклонения.

Согласно части 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон относительно законности действий государственного регистратора и своевременности обращения Банка в суд с настоящим иском, пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 1 ст. 31 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (здесь и далее в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно в своих определениях указывал, что государственная регистрация - как условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. Записи ЕГРП, удостоверяющие права на недвижимое имущество, являются доказательствами существования этого права (определение от 05.07.2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что между Банком (кредитор) и ООО «К.» (заемщик) был заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии которым заемщику был предоставлен кредит на сумму <данные изъяты> рублей на срок до 15 сентября 2015года под 15% годовых. Факт предоставления кредита подтвержден документально. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Банком (залогодержатель) и К.С.С. (залогодатель) были заключены вышеназванные договоры об ипотеке, в соответствии с которым переданы в залог принадлежащие последнему два земельных участка и цех металлоконструкций, расположенные по адресу: <адрес>.

Договоры об ипотеке зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по КБР.

Впоследствии с согласия Банка произведена смена собственника заложенного имущества в пользу ООО «К» и проведено размежевание ранее существующих двух участков на 5 новых, оформлены новые кадастровые паспорта. В Банк были представлены документы на 2 участка с новыми кадастровыми номерами, но их размер был указан прежним.

Затем были совершены вышеописанные сделки с указанным недвижимым имуществом между К.С.М. и ООО «К,», и между К.С.М. и ФИО2 В результате этих сделок, а также в соответствии полученным разрешением на строительство ФИО2 стал собственником трех земельных участков, а также незавершенного строительством Административного здания, в состав которого вошли две пристройки к зданию цеха металлоконструкций, находящегося в залоге. Земельные участки также имели отметку об ипотеке.

25 декабря 2014 г. в Управление Росреестра по КБР поступило совместное заявление о регистрации прекращения ипотеки на Административное здание, подписанное от имени ФИО2 и представителя Банка – ФИО5 На основании названного заявления 26 декабря 2014 года Управление Росреестра по КБР погасило регистрационную запись об ипотеке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка с настоящим иском в суд о признании действий Управления Росреестра по КБР по погашению записи об ипотеке незаконными и возложении обязанности восстановить указанную запись.

Давая оценку законности оспариваемых действий государственного регистратора, при регистрации прекращения обременения, соответствие его действий закону, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно части 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В данном случае закладная не выдавалась и потому в силу названных положений закона регистрационная запись об ипотеке подлежала погашению на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно части 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что с заявлением о погашении записи об ипотеке на Административное здание с к/н № обратились ФИО2 (собственник здания) и представитель Банка, представив документы работника Банка – Ц.А.А. и нотариально заверенную доверенность Банка на имя Ц.А.А. от 10 декабря 2014 г., предусматривавшей полномочия на представление интересов Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе договоров об ипотеке (залоге недвижимости, включая дополнительные соглашения к ним) с правом подписания, представления и получения соответствующих документов.

Факт выдачи представителю доверенности Банк не оспаривает, представленная в Управление Росреестра по КБР доверенность в требуемом по закону порядке была нотариально заверена.

Таким образом, от имени Банка заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке подписано лицом, которое представило в Управление Росреестра по КБР документ, уполномочивающий его представлять интересы Банка в Управлении Росреестра по КБР по вопросу погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в залоге.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным законом, не допускается.

Следовательно, никакие другие документы, в том числе и доказательства погашение долга, в обеспечение которого было принято решение об ипотеке, Управлении Росреестра по КБР в силу закона требовать не имело права. Подтверждением исполнения обеспеченного залогом обязательства в силу смысла и содержания части 1 статьи 25 Закона об ипотеке является совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

В статье 20 закона № 122-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав, перечень которых исчерпывающий и в данном случае такие основания не установлены.

При изложенных обстоятельствах и руководствуясь положениями пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статей 17 и 20, а также пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что представление залогодателем и залогодержателем совместного заявления о погашении записи об ипотеке является самостоятельным и достаточным основанием для осуществления регистрирующим органом соответствующих действий по погашению записи об ипотеке.

Суд апелляционной инстанции не имеет оснований не согласиться с этими выводами. Управление Росреестра по КБР, погасив регистрационную запись об ипотеке, не допустило нарушений закона и иных правовых актов, регламентирующих условия и порядок совершения указанного действия.

Довод Банка о том, что совместное заявление о погашении записи об ипотеке, подписанное со стороны Банка по доверенности, не свидетельствует о волеизъявлении самого банка о прекращении записи об ипотеке, основан на неправильном толковании статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимается также во внимание, что, несмотря на то, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции на основании заключения судебной почерковедческой экспертизы было установлено, что подпись от имени Ц.А.А. в заявлении произведена не им, а с подражанием его подписи, указанная доверенность не отозвана Банком, сведений о её недействительности суду не представлено, также не представлены какие-либо данные о том, что Банк принимал меры гражданско-правового или уголовно-правового характера для установления лиц, подписавших от имени его представителя указанное заявление.

Помимо этого, удовлетворение требований Банка о возложении на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистрационные записи об ипотеке в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала в отношении Административного здания с кадастровым номером №, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

В силу п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит только собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно разделу III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 года № 219, действующих до января 2015 года и ныне действующим Приказом Росреестра от 01.06.2021 года № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» при государственной регистрации ипотеки в ЕГРП вносятся сведения о залогодателе, залогодержателе, документе-основании возникновения обременения.

Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, датой государственной регистрации прав является день внесения (фактического совершения) в ЕГРП соответствующих записей о правах.

Следовательно, исполнение решения о восстановлении записей об ипотеке означает, что согласно сведениям ЕГРП залогодателем оконченного строительством нового здания, зарегистрированного на праве собственности за ФИО2, при том, что ипотекой был обременен недостроенный объект, будет выступать ООО «К.», что противоречит правилам пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, кто может являться залогодателем вещи.

Восстановление регистрационной записи об ипотеке после того, как право собственности на заложенное имущество перешло к иным лицам, нарушает их права и интересы как собственников объектов недвижимости. Возложение на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В связи с изложенным суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для возложения на Управление обязанности совершить действия по аннулированию спорной записи и восстановлению записи об ипотеке.

Кроме того, возражая против предъявленного иска, ответчик заявил о применении срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, а также сведений на сайте Баксанского районного суда КБР, представленных в материалы дела судебных постановлений, ДД.ММ.ГГГГ Банк обратился в Баксанский районный суд КБР с иском к ООО «К.» и Г.Х.Д. о взыскании солидарно с ответчиков долга по названному выше кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскании на заложенные в обеспечение кредита объекты недвижимости, именно те, которые являются предметом спора в данном деле и расположены по адресу: <адрес>: по договору №.10 от ДД.ММ.ГГГГ – земельный участок с к/н №, площадью 2 117 кв.м.; по договору № от 29.09.10г. земельный участок с к/н №, площадью 3 191 кв.м.; а также цех металлоконструкций (1970 г.п.) к/н №, площадью 2 774 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ было утверждено мировое соглашение сторон по этому делу, утвержденное судом ДД.ММ.ГГГГ, при этом, согласно условиям мирового соглашения, сторонами рассматривался вопрос о залоге названного недвижимого имущества, и определением суда предусмотрено сохранение залога на это имущество (т.1, л.д.91,160, т.3, л.д. 145).

С учетом фактических обстоятельств дела и руководствуясь названными разъяснениями, суд правомерно посчитал, что Банком не были приняты своевременные меры для оспаривания и внесения соответствующих сведений в ЕГРП. В период подготовки искового заявления в Баксанский районный суд КБР в октябре 2014 г., и заключения мирового соглашения в феврале 2015 года Банку должно было стать известно о разделении одного залогового земельного участка на три, образовании новых объектов с присвоением новых кадастровых номеров, а также об изменениях, внесенных 25.09.2014г. в ЕГРП относительно статуса и собственника спорной недвижимости, а также отчуждении и выдачи свидетельств о праве собственности на часть спорного имущества ФИО2 в октябре – декабре 2014 года. На дату обращения Банка в суд с настоящим исковым заявлением в апреле 2019 г. трехлетний срок с момента внесения в 2014 г. обжалуемых записей в ЕГРП истек.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в этой части, полагает их обоснованными, исходя из следующего.

Из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о

совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вышеизложенными нормами материального права на суд возлагается обязанность установить дату (либо временной промежуток) когда лицо, право которого нарушено (в данном деле АО «Российский сельскохозяйственный банк»), узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В обоснование соблюдения установленного законом срока обращения в суд, Банк связывает начало течения срока исковой давности с получением им 23.01.2019г. ответа Росреестра от 30.11.2018г., согласно которому обременение в пользу Банка было наложено при регистрации права собственности на объект 24.12.2014г. и было снято 26.12.2014г. на основании совместного заявления сторон от 25.12.2014г., то есть полагает, что срок исковой давности надлежит исчислять с 23.01.2019года, в суд Банк обратился 29.04.2019года.

Между тем, разрешая требования ответчика о применении срока исковой давности, суд должен установить не только точную дату, когда истец узнал о нарушении своего права, но и временной промежуток, когда он должен был узнать о нарушении своего права.

В соответствии со статьёй 34 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Как указано выше, между Банком и ООО «К.» был заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечения исполнения обязательств заемщика по возврату кредитных средств были заложены земельные участки, в силу закона было обременено ипотекой и спорное здание, расположенное на одном из участков. С согласия Банка в сентябре-октябре 2014 года производилось размежевание этих участков, образованы 5 новых, поменялся их собственник, документы представлялись Банку.

В материалах дела имеются акты проверки сотрудниками Банка залогового имущества, датированные декабрем 2018 года и мартом 2019 года, из их содержания следует, что уже ДД.ММ.ГГГГ по поводу раздела спорных участков, а также того, что цех металлоконструкций не обременен в пользу Банка, два участка продано ФИО2 без согласования с Банком, были направлены обращения в соответствующие органы по факту мошенничества. Сделан вывод, что залогодатель не выполняет свои обязательства в соответствии с договорами залога от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-15 т.1). Данное обстоятельство не оспаривается Банком, документы в дело представлены Банком в качестве приложения к иску. Таким образом, Банку было известно о снятии обременения с заложенного имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, как следует из материалов дела, ввиду неисполнения в срок заемщиком своих обязательств, Банк обратился в Баксанский районный суд КБР с иском к ООО «К.» и Г.Х.Д. о взыскании солидарно с ответчиков долга по названному кредитному договору и обращении взыскании на заложенные объекты недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено мировое соглашение, согласно которому долг должен быть погашен в соответствии с графиком до ДД.ММ.ГГГГ. В соглашении перечисляется недвижимое имущество по спорным в данном деле договорам ипотеки, устанавливается способ и порядок и цена реализации земельного участка, площадью 3 191 кв.м., цеха металлоконструкций, земельный участок, площадью 2 117 кв.м., то есть тех участков и недвижимости, которых уже не существует фактически с октября 2014 года, на их месте 5 новых участков и новое здание, это здание и три земельных участка имеют нового собственника – ФИО2, его права зарегистрированы в ЕГРП. Мировое соглашение утверждено определением Баксанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Баксанского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ также по иску Банка к тем же ответчикам о взыскании долга по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение которого были заложены эти же земельные участки и цех металлоконструкций, с ответчиков солидарно был взыскан долг в сумме 8 597 508,73 рублей и обращено взыскание на это же имущество, определена цена и способ реализации – публичные торги. ДД.ММ.ГГГГ Банком были получены исполнительные листы.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что Банк в нарушение положений статьи 34 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и положений статьи 348 ГК РФ, в период с сентября 2014 года по июль 2015 года, дав согласие на смену собственника спорного имущества, раздел двух заложенных участков на 5, инициируя в суде споры об обращении взыскания на спорное в данном деле имущество, и получив решение о реализации этого имущества с публичных торгов, ни по документам, ни фактически не проверил наличие и состояние имущества, заложенного по договору об ипотеке, при том, что мог и должен был проверить возможность реального обращения взыскания на заложенное имущество и его продажи с публичных торгов.

Таким, образом, независимо от того, что ФИО2 не был стороной или иным участником по указанным гражданским делам, Банку, при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности, а также надлежащего исполнения требования статьёй 34 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уже при заключении мирового соглашения от 2 февраля 2015 года, и принятии решения Баксанского районного суда КБР от 11 июня 2015 года, могло и должно было быть известно об изменении состава заложенного ранее имущества, в том числе о новом его собственнике и отсутствии обременения в пользу Банка на спорную недвижимость.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции критически оценивает утверждение истца о том, что о нарушении своих прав Банк узнал только в феврале 2019 года и с этой даты надлежит исчислят срок исковой давности. Эти доводы опровергаются материалами дела.

Срок исковой обоснованно исчислен судом с февраля 2015года, когда Банк мог и должен был узнать о нарушении своих прав и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите его прав. На дату обращения Банка в суд в апреле 2019 года трехлетний срок с указанной даты истек.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР полагает, что решение суда об отказе в удовлетворении требований Банка признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР по снятию обременения и погашению регистрационных записей об ипотеке и возложении на него обязанности внести регистрационную запись об ипотеке, законно и обоснованно, дело рассмотрено в пределах заявленным требований. Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, повторяют позицию истца, приведенную в суде первой инстанции, сводятся к собственной оценке обстоятельств дела и не влекут отмены или изменения обжалуемого судебного постановления.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Нальчикского городского суда КБР от 8 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий З.У. Савкуев

Судьи О.М. Кучуков

С.А. Созаева