Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «19» июля 2022 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца – председателя правления ЖСК «Дом на Сибирской 35» Кем В.И. на решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 31 марта 2022 года по иску ЖСК «Дом на Сибирской-35» к ФИО1 о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя ответчика ЖСК «Дом на Сибирской 35» ФИО2, ответчика ФИО1, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ЖСК «Дом на Сибирской-35» обратилось в суд с иском к ФИО1, истец просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 680 169,89 руб., в том числе: 33 443,77 руб. - затраты на оборудование ИТП; 38 224,90 руб. - ФОТ с налогами; 28 694,20 руб. - оплата юридических услуг на долю ФИО1; 579 807,02 руб. - доплата за увеличение площади квартиры, а также 10 001,69 руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что ФИО1 на основании договора купли-продажи №2/1 от 18.07.2007 приобретена доля в размере 1288/100000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом №35 по ул. Сибирская г. Новосибирска, кадастровый номер 54:35:021060:54:01, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире, расположенной в 4-ом подъезде, на 9-ом этаже, на площадке направо, общей площадью 91,32 кв.м.

Право ФИО1 на указанную долю зарегистрировано 26.10.2007 (л.д.37), правообладателем указанной доли в незавершенном строительством объекте ФИО1 являлась до 01.01.2019.

ФИО1, являясь участником достройки и собственником доли в незавершенном строительством объекте, не внесла денежные средства на достройку многоквартирного дома в полном объеме, так как затраты на оборудование ИТП, вознаграждение председателю правлению и юридические услуги были образованы и утверждены решениями общих собраний дольщиков после выдачи ФИО1 справки об оплате основного пая, а именно - 03.02.2021 и, соответственно, только после их фактической оплаты у ЖСК появилось право требования оплаты от дольщиков. Строительство данного объекта было прекращено в связи с банкротством застройщика.

Соглашением от 30.09.2014 собственниками долей в объекте незавершенного строительства было принято решение о достройке многоквартирного дома собственными средствами. Функции застройщика были возложены на ЖСК. Принятое соглашение утверждено протоколом №2 общего собрания от 06.11.2014 (решение по вопросу №7).

ФИО1 подписала данное соглашение, выразив волю на достройку дома. Указанным соглашением установлен источник финансирования – дополнительные взносы собственников долей.

Общим собранием собственников долей принято решение о дополнительном финансировании строительства в размере 7 000,00 руб. за кв.м. или 71,75 руб. за единицу доли в общей долевой собственности, срок внесения сумм 30.04.2017 (решение по вопросу №5 протокола общего собрания от 29.11.2016).

Данное обязательство ответчик частично исполнил лишь 03.05.2019, т.е. спустя два года от установленной общим собранием даты взноса на достройку (30.04.2017). Из-за несвоевременной оплаты дольщиками на достройку объекта, у ЖСК образовывались задолженности перед подрядчиками, а отсутствие финансирования не позволило своевременно, т.е. к 29.12.2017 выполнить весь объем работ. Разрешение на ввод проблемного объекта носило политический характер и после формального получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию работы по достройке дома были продолжены и, соответственно, происходило формирование затратной части по достройке объекта.

На сегодняшний день строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, тем не менее, сумма, необходимая на достройку дома ответчиком в полном объеме не внесена. Квартира № была передана ответчику по акту под ее обещание ЖСК произвести доплату.

Ответчиком не оплачены расходы на приобретение оборудования ИТП.

Протоколом ежегодного собрания членов ЖСК «Дом на Сибирской-35» и собственников квартир и долей в МКД по ул. Сибирская 35/1 от 16.05.2019 утверждены целевые затраты на оборудование ИТП в размере 2 497 300 руб.

За утверждение целевых затрат проголосовало 90,6% присутствующих.

Индивидуальный тепловой пункт - это устройство, предназначенное для транспортировки тепловой энергии от сети (ТЭЦ) к внутридомовым системам. Оборудование ИТП является общим имуществом, предназначено для обеспечения нужд всего многоквартирного дома. Установление ИТП являлось обязательным видом работ. Без установки ИТП дом не мог быть введен в эксплуатацию. ИТП является общим имуществом собственников в многоквартирном доме, расположено в помещениях общего пользования. Затраты на оборудование ИТП являются целевыми и распределяются на всех собственников долей пропорционально количеству единиц доли.

Стоимость ИТП не входила в основной и дополнительный пай, стоимость данного оборудования не входила в сумму оплаты подрядчикам. Поскольку без данного оборудования дом не был бы введен в эксплуатацию, расходы по его приобретению должны быть возложены на ответчика пропорционально принадлежащей ему доле.

Работы по достройке дома были организованы председателем правления ЖСК, в качестве компенсации за его труд решением общего собрания собственников долей от 11.09.2017 было принято решение о возврате пая председателю правления.

По итогам работы председателя правления в 2018 году решением общего собрания от 05.12.2018 председателю правления было назначено вознаграждение.

В период с 2018 по настоящее время непрерывно идут судебные процессы по взысканию с недобросовестных дольщиков денежных средств на достройку. Решением общего собрания дольщиков и членов ЖСК от 16.05.2019 была утверждена сумма за юридические услуги.

ФИО1 согласно договору купли-продажи №2/1 от 18.07.2007, дополнительному соглашению от 18.07.2007 к договору купли-продажи №2/1 от 18.07.2007, акту приемки-передачи от 19.07.2007, дополнительному соглашению от 19.07.2007 к акту приемки-передачи от 19.07.2007, указанная выше доля после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать 3-х комнатной квартире, общей площадью 91,32 кв.м. (стр. площадь), расположенной на 9-ом этаже в четвертом подъезде на площадке направо, в том числе лоджия с учетом коэффициента 0,5 площадью 3,6 кв.м. Без учета площади лоджии, которая в настоящее время по нормам не учитывается в общей площади квартиры и, соответственно, площадь данной квартиры должна составлять 87,72 кв.м. из расчета: (91,32-3,6=87,72).

Согласно акту приема-передачи от 18.11.2018 ФИО1 было передано жилое помещение, расположенное на девятом этаже, квартира №, общей площадью 97,4 кв.м. в четвертом подъезде на девятом этаже направо. Кадастровая стоимость данной квартиры 5 834 008,71 руб. или 59 897,42 руб./кв.м. (5 834 008,71 : 97,4 = 59 897,42)

Сопоставив величину площади по договору 87,72 кв.м. (без учета площади лоджии) с величиной переданной ответчику площади квартиры 97,4 кв.м. установлено, что величина площади квартиры переданная ответчику больше площади квартиры по договору на 9,68 кв.м (97,4 - 87,72 = 9,68 кв.м)

Имеющая место разница в площади квартиры № подлежит оплате по кадастровой (рыночной) стоимости, так как квартиры, расположенные с первого по восьмой этажи, увеличения площади не имеют, а площадь девятого этажа в целом увеличена за счет реконструкции, так как сдача дома без реконструкции девятого этажа была невозможна, в т.ч. из-за отсутствия перекрытия над девятым этажом.

Таким образом, сумма взыскиваемых денежных средств на достройку дома рассчитана исходя из утвержденных общим собранием собственников долей сумм. Ввиду неисполнения обязательств по оплате сумм на достройку недобросовестными дольщиками, ЖСК не имело возможности своевременно оплатить выполненные подрядчиками строительные работы, было вынуждено привлекать заемные денежные средства. На сегодняшний день расчеты с кредиторами ЖСК в полном объеме не произведены.

Общее собрание собственников долей правомочно принимать решения о внесении денежных средств, необходимых на достройку объекта. Протоколы общего собрания распространяют свое действие на всех без исключения собственников долей в незавершенном строительством объекте в порядке действия гл. 9.1 ГК РФ. Иное привело бы к неосновательному обогащению лиц, не финансировавших достройку, но получивших квартиру в готовом объекте строительства. Ответчик принимал участие во всех собраниях, знал о принятых решениях. Решения общего собрания являются безусловным основанием для взыскания денежных средств.

Решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 31.03.2022 постановлено:

«исковые требования ЖСК «Дом на Сибирской-35» к ФИО1 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЖСК «Дом на Сибирской-35» затраты на оборудование ИТП в размере 33 443 руб. 77 коп., ФОТ с налогами в размере 38 224 руб. 90 коп., оплату юридических услуг в размере 28 694 руб. 20 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 207 руб. 00 коп., а всего 103 569 руб. 87 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ЖСК «Дом на Сибирской-35» отказать.»

С постановленным решением не согласился представитель истца - председатель правления ЖСК «Дом на Сибирской 35» Кем В.И., в апелляционной жалобе просит решение отменить в части применения последствий пропуска срока исковой давности, принять новое решение об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика денежных средств за увеличение площади квартиры в заявленной сумме – 579 807,02 руб. В остальной части просит решение суда оставить без изменения.

В доводах апелляционной жалобы выражает несогласие с началом исчисления срока исковой давности с даты подписания акта приема-передачи. Считает, что срок следовало исчислять с даты регистрации права собственности за ответчиком. Ссылается на ст. 8.1, 208, 195 ГК РФ, ст. 110 ЖК РФ. Соглашение о необходимости окончания строительства за счет дольщиков было заключено 30.09.2014, устные и письменные требования ЖСК о необходимости оплаты денежных средств ответчик оставляла без внимания. Право собственности ответчика на квартиру № зарегистрировано 18.12.2018, квартира продана ответчиком и право собственности зарегистрировано за новым собственником 29.12.2020. Иск подан в суд 16.12.2021 – менее года назад после перехода права, и менее трех лет назад после регистрации права собственности ответчика. Срок исковой давности, по мнению апеллянта, не пропущен.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.07.2007 года между конкурсным управляющим ТОО «ПСО-1» и ФИО1 заключен договор №2/1 купли-продажи 1288/100000 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилой дом №35 по ул. Сибирская г. Новосибирска кадастровый номер 54:35:021060:54:01 двухкомнатную квартиру, расположенную в 4-ом подъезде, на 9-ом этаже, на площадке направо, общей площадью 91,32 кв.м (л.д.91, 92).

Право ФИО1 на указанную долю зарегистрировано 26.10.2007 (л.д.37).

Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <...> с 1995 года являлось ТОО «ПСО-1», которое решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.12.1998 года признано банкротом, о чем указано в решении Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 17.01.2007 года (л.д.104).

ЖСК «Дом на Сибирской-35» создан 18.04.2014, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ (л.д.69-70).

30.09.2014 собственники долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства заключили соглашение, по которому функции застройщика для завершения строительства и сдачу дома в эксплуатацию дома были возложены на ЖСК "Дом на Сибирской-35".

16.01.2018 ЖСК «дом на Сибирской-35» выдало ФИО1 справку о внесении целевого взноса на достройку до 30.04.2017 года в размере 802 343,44 руб., согласно условиям протокола от 06.11.2014 года и соглашения от 30.09.2014.

30.10.2018 ЖСК «Дом на Сибирской-35» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.44-51).

12.11.2018 ЖСК «Дом на Сибирской-35» ФИО1 передано жилое помещение, расположенное на девятом этаже дома № 35 по ул. Сибирской, д. 35 - квартира №, общей площадью 97,4 кв.м. в четвертом подъезде на девятом этаже направо, о чем сторонами составлен акт приема-передачи (л.д.100).

Постанавливая решение в обжалуемой части суд первой инстанции руководствовался нормами ст. ст. 196,200, 199, 1102 ГК РФ, постановлением Пленума ВС РФ от 20.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры в сумме 579 807 руб. 02 коп., начало течения которого, пошло с момента передачи квартиры по акту приема-передачи 12.11.2018, в суд истец обратился 16.12.2021, как следствие в иске отказал.

В остальной части решение суда сторонами не оспаривается.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и законностью принятого решения в обжалуемой части, не усматривая оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

В силу ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных этим кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 115 ЖК РФ органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов такого кооператива.

Согласно ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива ( ч. 1). Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом (часть 2).

Согласно ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании ( ч. 1). Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива ( ч.2).

По смыслу п. 2 ст. 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Аналогичные разъяснения приведены в п. 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно материалам дела 30.09.2014 собственники долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства заключили соглашение, по которому функции застройщика для завершения строительства и сдачу дома в эксплуатацию дома были возложены на ЖСК «Дом на Сибирской-35» (л.д.14-15).

Собственники приняли на себя обязательство обеспечить деятельность кооператива в качестве технического заказчика за счет целевых взносов, уплачиваемых ими в размере, определяемых в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности и на основании сметы расходов кооператива на указанные цели, в том числе, затрат на завершение строительства. Финансирование объекта, внесение взносов, дополнительных взносов и другие платежи должны осуществляться из расчета принадлежащей собственнику доли в виде фактической площади в объекте. Перерасчет доли и размера фактической площади будет осуществлен после принятия объекта №1 в эксплуатацию (л.д.14-15).

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от 29.11.2016 г. (вопрос 5) принято решение об утверждении суммы на достройку объекта - незавершенного строительством 4-х подъездного 9-ти этажного жилого дома по ул. Сибирская, д. 35, в размере 471,75 руб. на 1 единицу доли в общей долевой собственности или 7 000 руб. на 1 кв. м площади.

В соответствии со ст. ст. 309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

30.10.2018 ЖСК «Дом на Сибирской-35» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.44-51).

12.11.2018 ЖСК «Дом на Сибирской-35» ФИО1 передало по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное на девятом этаже дома № 35 по ул. Сибирской, д. 35 - квартира № общей площадью 97,4 кв.м. в четвертом подъезде на девятом этаже направо, о чем сторонами составлен акт приема-передачи (л.д.100).

В п. 3 указанного акта приема-передачи указано, что целевой взнос на достройку объекта за вышеуказанное жилое помещение ФИО1 оплатила полностью до 30.07.2017 согласно справке о внесении целевого взноса на достройку от 16.01.2018. ЖСК «Дом на Сибирской-35» финансовых претензий к ФИО1 по оплате целевого взноса не имеет.

В соответствии с п. 1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Абзац 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком до вынесения решения по делу было заявлено о применении срока исковой давности.

Принимая во внимание, что квартира ответчику по акту приема-передачи была передана 12.11.2018, в акте было указано на передачу квартиры площадью 97,4 кв.м. и оплате взноса на достройку за переданное по акту жилое помещение, отсутствии финансовых претензий, является правильным вывод суда о том, что с 12.11.2018 следует исчислять срок исковой давности для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ответчика доплаты за разницу в квадратных метрах жилого помещения 9.68 кв.м. ( 97.4- 87.72). Истец в суд обраился16.12.2021, т.е. по истечении срока исковой давности исчисляемого сроком в три года.

Исходя из изложенного, выводы суда об отказе в удовлетворении иска являются правильными.

Доводы апеллянта о том, что срок исковой давности следует исчислять с даты регистрации за ответчиком права собственности на объект недвижимости, суд апелляционной инстанции отклоняет. Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем, на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено, а потому оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 31 марта 2022 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца председателя правления ЖСК «Дом на Сибирской 35» ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи