Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Евсютиной Е.И. дело по апелляционной жалобе Городской Управы города Калуги на решение Калужского районного суда Калужской области от 12 марта 2020 года по административному исковому заявлению Городской Управы города Калуги к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

25 декабря 2019 года Городская Управа города Калуги обратилась в суд с указанным выше административным иском, в котором просила признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее – Управление Росреестра по Калужской области), выраженное в уведомлении от 29 ноября 2019 года № о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Калуга, район д. Чижовка, заключенного между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста».

В обоснование доводов указано на то, что 17 февраля 2016 года между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 49516 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, район д. Чижовка с видом разрешённого использования: многоквартирные дома 6-12 этажей на срок до 24 декабря 2059 года. Впоследствии договор фактически прекратил свое действие, в связи с чем стороны договора 20 ноября 2019 года заключили соглашение о расторжении договора аренды. 21 ноября 2019 года административный истец обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Административный ответчик приостановил государственную регистрацию по заявлению, с чем Городская Управа города Калуги не согласна, поскольку исходный земельный участок был разделен на несколько земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет, в отношении вновь образованных земельных участков между Городской Управой и ООО «Веста» заключены договоры аренды.

Представитель административного истца Казантаев Е.Н. в судебном заседании требования административного иска поддержал.

Представитель административного ответчика Медведкова Е.В., представитель заинтересованного лица ПАО АКБ «ФИНПРОМБАНК» Гоциридзе И.И. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований административного иска.

Представители заинтересованных лиц ООО «Веста» в лице конкурсного управляющего Тимофеевой Е.Б., ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи уведомлены о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 12 марта 2020 года в удовлетворении требований административного иска отказано.

В апелляционной жалобе Городской Управой города Калуги ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Городской Управы города Калуги Казантаева Е.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Видулину Д.В., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них возложены какие-либо обязанности (часть 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Данным Федеральным законом установлен перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 18).

Пунктами 5, 11, 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17 февраля 2016 года между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № сроком до 24 декабря 2059 года, по условиям которого ООО «Веста» передан в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:25:000180:689 площадью 49516 кв.м, по адресу: г. Калуга, район д. Чижовка, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома 6-12 этажей. 29 февраля 2016 года осуществлена государственная регистрация договора.

12 февраля 2016 года между ООО «Веста» и АКБ «ФИНПРОМБАНК» (ПАО) заключены договоры о залоге права аренды земельного участка №, №, №, по условиям которых в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору ООО «Веста» (залогодатель) передало в залог АКБ «ФИНПРОМБАНК» (ПАО) (залогодержателю) право аренды земельного участка, принадлежащего залогодателю на основании договора № от 17 февраля 2016 года (Том 1 л.д. 70-75, 136-140, 172-177). Сведения об ипотеке в пользу АКБ «ФИНПРОМБАНК» (ПАО) в отношении права аренды на земельный участок внесены в ЕГРН.

Из материалов дела также следует, что в соответствии с утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги № 21-п от 24 января 2018 года проектом планировки территории и проектом межевания территории в районе д. Чижовка произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 49516 кв.м на 19 самостоятельных земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет с номерами № площадью 1726 кв.м, № площадью 2140 кв м, № площадью 4738 кв.м, № площадью 353 кв.м, № площадью 4104 кв м, № площадью 559 кв м, № площадью 17 кв м, № площадью 1942 кв м, № площадью 1133 кв м, № площадью 2119 кв м, № кв м площадью 102 кв м, № площадью 8516 кв м, № площадью 538 кв м, № площадью 100 кв м, № площадью 836 кв м, № площадью 5123 кв м, № площадью 2201 кв м, № площадью 12 76 кв м, № площадью 3765 кв.м. Указанные земельные участки являются предметом договоров аренды, заключенных в 2019 году между Городской Управой <адрес> и ООО «Веста».

20 ноября 2019 года между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста» заключено соглашение № о расторжении договора аренды от 17.02.2016 №, по условиям которого договор аренды от 17.02.2016 № земельного участка с кадастровым номером № площадью 49516 кв.м по адресу: г. Калуга, р-н д. Чижовка, предоставленного в аренду с видом разрешенного использования: многоквартирные <адрес> этажей, считать расторгнутым с момента государственной регистрации настоящего соглашения (Том 2 л.д. 185).

21 ноября 2019 года представителем Городской Управы города Калуги Андрейчук О.А. подано заявление в Управление Росреестра по Калужской области об осуществлении государственной регистрации соглашения от 20 ноября 2019 года, к заявлению представлено указанное соглашение.

Решением Управления Росреестра по Калужской области, выраженным в уведомлении от 29 ноября 2019 года № 40/999/001/2019-68385, приостановлена государственная регистрация на основании пунктов 5, 11, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ареста или запрета, начиная с 29 ноября 2019 года, в связи с тем, что в ЕГРН имеются актуальные записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689 в пользу АКБ ПАО «Финансово-Промышленный Банк».

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В связи с чем запись ЕГРН об аренде земельного участка не может быть прекращена ранее прекращения ипотеки права аренды этого земельного участка.

Заявления ООО «Веста» и /или АКБ ПАО «Финансово-Промышленный Банк» о погашении регистрационной записи о залоге права аренды земельного участка в Управление не поступали, в связи с чем ипотека права аренды земельного участка не прекращена.

При проведении правовой экспертизы также установлено, что 17 мая 2019 года в Управление поступило заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации по которому не принято, регистрационные действия приостановлены.

В установленном законом порядке зарегистрированы запреты в отношении указанного земельного участка на основании поступивших в Управление постановления судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области от 02 июля 2019 года о запрете на совершение любых регистрационных действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества принадлежащего ООО «Веста» на праве собственности, праве аренды и т.д.; определения Арбитражного суда Калужской области от 13 ноября 2019 года по делу № А23-3822/2019 о запрете совершать регистрационные действия по отчуждению и обременению недвижимого имущества ООО «Веста» в пределах суммы 1 332 928 532 руб. 26 коп.

Для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ административному истцу предложено представить документы, являющиеся в соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка. Также государственная регистрация приостановлена до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии запрета (Том 1 л.д. 36-38).

Разрешая требования административного иска, суд установил, что в результате раздела земельный участок с кадастровым номером № площадью 8228 кв м сохранен в измененных границах, что право аренды ООО «Веста» земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689 является предметом залога по договорам о залоге права аренды земельного участка от 12 февраля 2016 года, заключенным между ООО «Веста» и ПАО АКБ «ФИНПРОМБЮАНК» в счет обеспечения исполнения ООО «Веста» обязательств по кредитным договорам, на момент обращения Городской Управы города Калуги с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, права по которому являются предметом залога, договоры о залоге не были изменены или прекращены, соответствующая регистрационная запись в ЕГРН не погашена, запреты на совершение регистрационных действий в отношении имущества и иных прав ООО «Веста» на момент принятия оспариваемого решения не были отменены. В связи с чем суд пришел к выводу, что у Управления Росреестра по Калужской области имелись предусмотренные законом основания для приостановления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста» 20 ноября 2019 года, и отказал в удовлетворении требований административного иска.

Однако с указанным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодека Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодека Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодека Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Кроме того, в материалах регистрационного дела имеется согласие от 30 мая 2016 года АКБ «ФИНПРОМБАНК» (ПАО), являющегося залогодержателем права требования в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 49516 кв.м на образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельного участка с кадастровым номером № площадью 49516 кв.м в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, перераспределения исходного земельного участка (Том 4 л.д. 108-109).

Согласно выпискам из ЕГРН на право аренды ООО «Веста» в отношении всех 19-ти вновь образованных земельных участков (из исходного земельного участка с кадастровым номером № площадью 49516 кв.м) установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу АКБ «ФИНПРОМБАНК» (ПАО) на основании договоров №/З/АФЖС, №/З, №/З/АФЖС от 12 февраля 2016 года (Том 11 л.д. 2-81).

Содержащийся в оспариваемом решении Управления Росреестра по Калужской области вывод о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении соглашения о расторжении договора аренды не соответствует имеющимся в регистрационном дела документам.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области от 14 января 2019 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего недвижимого имущества ООО «Веста» ИНН №, принадлежащее на праве собственности (Том 2 л.д. 159-161).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области от 02 июля 2019 года объявлен запрет ООО «Веста» ИНН № на совершение любых действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности, праве аренды и т.д. (Том 2 л.д. 163-175).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 13 ноября 2019 года по делу №№ удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ПАО АКБ «ФИНПРОМБАНК» - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о принятии обеспечительных мер в отношении имущества ООО «Веста» в виде наложения ареста на денежные средства в размере 1 332 928 535 руб. 26 коп.: наложения ареста на транспортные средства, самоходные машины, иные виды техники и на движимое имущество в суме 1 332 928 535 руб. 26 коп.; запрета совершать Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии регистрационные действия по отчуждению и обременению недвижимого имущества в пределах суммы 1 332 928 535 руб. 26 коп. (Том 2 л.д. 146-151).

В материалах регистрационного дела также имеется постановление заместителя начальника Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области от 17 октября 2019 года о разрешении Управлению Росреестра по Калужской области совершать регистрацию сделок по расторжению, в том числе договора аренды № от 17 февраля 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689.

Таким образом, административным ответчиком при рассмотрении заявления Городской Управы города Калуги от 21 ноября 2019 года и при вынесении оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации не была дана оценка постановлению от 17 октября 2019 года. Ссылка в оспариваемом решении Управления Росреестра по Калужской области на определение Арбитражного суда Калужской области от 13 ноября 2019 года по делу №№ в данном случае не может быть признана законной, поскольку в указанном определении запрета на совершение любых действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества принадлежащего ООО «Веста» на праве аренды не установлено.

В оспариваемом решении в качестве одного из оснований приостановления государственной регистрации указано, что ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

В материалах регистрационного дела имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации от 27 мая 2019 года №. Указанное решение принято по заявлению Городской Управы города Калуги о государственной регистрации соглашения № от 17 мая 2019 года о расторжении договора аренды от 17.02.2016 №, заключенного между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста» (Том 2 л.д. 188-189, 191). Основанием приостановления является не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Указано на наличие в ЕГРН сведений, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689 является предметом ипотеки, где залогодержателем является ПАО АКБ «ФИНПРОМБАНК».

В уведомлении от 27 мая 2019 года государственная регистрация приостановлена на срок по 27 августа 2019 года, начиная с 27 мая 2019 года. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о том, была ли продлена приостановка государственной регистрации, отсутствуют сведения, в связи с чем не было принято решение об отказе в государственной регистрации по истечению срока приостановления.

В оспариваемом решении от 29 ноября 2019 года (Том 1 л.д. 36) административный ответчик, указывая в качестве одного из оснований приостановления государственной регистрации права ранее представленных документов на государственную регистрацию сделки с этим же объектом недвижимости и не принятии по данным документам органом регистрации решения, не указал, какие документы при этом должен представить административный истец во исполнение уведомления. Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о создании регистрирующим органом правовой неопределенности в сложившихся правоотношениях.

Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее – Управление Росреестра по Калужской области), выраженное в уведомлении от 29 ноября 2019 года № о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Калуга, район д. Чижовка, заключенного между Городской Управой города Калуги и ООО «Веста» является незаконным и нарушающим права административного истца.

В целях устранения нарушения прав административного истца судебная коллегия приходит к выводу о необходимости повторного рассмотрения Управлением Росреестра по Калужской области заявления Городской Управы города Калуги от 21 ноября 2019 года.

В связи с изложенным, решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований административного иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 (пункты 1 и 4 части 2), 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 12 марта 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение, выраженное в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о приостановлении государственной регистрации от 29 ноября 2019 года №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области повторно рассмотреть заявление Городской Управы города Калуги о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17 февраля 2016 года №.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение шести месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: