Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Евсютиной Е.И. дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области на решение Калужского районного суда Калужской области от 08 июня 2020 года по административному исковому заявлению Городской Управы города Калуги к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛА:

31 января 2020 года Городская Управа города Калуги обратилась в суд с указанным выше административным иском, в котором, уточнив требования административного иска, просила признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее – Управление Росреестра по Калужской области), выраженное в уведомлении от 10 января 2020 года № об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>.

В обоснование требований административного иска указано, что 19 мая 2008 года, с учетом дополнительного соглашения от 28 ноября 2008 года, между Городской Управой города Калуги и Филатовым С.Н. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «под здания жилого и общественного назначения». Договором об уступке прав аренды земельного участка от 23 сентября 2009 года права и обязанности по договору переданы ООО «ВВС-строй», деятельность которого прекращена 12 октября 2015 года. 02 октября 2019 года административный истец обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка. Административный ответчик приостановил государственную регистрацию по заявлению в связи с наличием в ЕГРН записи об ипотеке, возникшей в силу закона в пользу участников долевого строительства, а в последующем отказал в ее регистрации, с чем Городская Управа города Калуги не согласна.

Представитель административного истца Казантаев Е.Н. в судебном заседании требования административного иска поддержал.

Представитель административного ответчика Богатырев Г.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований административного иска.

Заинтересованные лица государственный регистратор Лобанова В.А., Филатов С.Н., будучи уведомлены о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 08 июня 2020 года требования административного искового заявления удовлетворены, постановлено:

признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 10 января 2020 года №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. <адрес>, кадастровый №, исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения о правах аренды общества с ограниченной ответственностью «ВВС-строй» на указанный земельный участок.

В апелляционной жалобе Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области Медведкову Е.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Городской Управы города Калуги Казантаева Е.Н., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 8, 9 часть 2).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 часть 1 статьи 29).

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26).

На основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 мая 2008 года между Городской Управой города Калуги и Филатовым С.Н. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства офисного здания № № сроком на 3 года, по условиям которого Филатову С.Н. передан в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 588 кв.м, по адресу: <адрес>. 06 июня 2008 года осуществлена государственная регистрация договора.

Дополнительным соглашением от 28 ноября 2011 года к договору аренды № от 19 мая 2008 года в пункте 1.1. раздела 1 «Предмет договора» слова «для строительства офисного здания» заменены словами «под здания жилого и общественного назначения».

23 сентября 2009 года по договору уступки прав аренды земельного участка права и обязанности по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 588 кв.м от Филатова С.Н. в полном объеме перешли к ООО «ВВС-строй».

12 октября 2015 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении ООО «ВВС-строй» деятельности на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

02 октября 2019 года Городская Управа города Калуги обратилась в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на вышеуказанный земельный участок.

Решением Управления Росреестра по Калужской области, выраженным в уведомлении от 07 октября 2019 года №, приостановлена государственная регистрация на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» на срок до 07 января 2020 года, в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Поскольку по данным ЕГРН право аренды земельного участка с кадастровым номером № находится в ипотеке у участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка административному истцу предложено представить документы, являющиеся в соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Решением Управления Росреестра по Калужской области, выраженным в уведомлении государственного регистратора Лобановой В.А. от 10 января 2020 года № Городской Управе города Калуги на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ отказано в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являющихся основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

12 октября 2015 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении ООО «ВВС-строй» деятельности на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Распоряжением Городской Управы города Калуги от 22 июля 2009 года № 7864-р Филатову С.Н. выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома с встроенными офисами по адресу: <адрес><адрес>.

Распоряжением Городской Управы города Калуги от 16 октября 2009 года № 11460-р внесены изменения в распоряжение от 22 июля 2009 года № 7864-р, согласно которым заменена фамилия застройщика «Филатова Сергея Николаевича» на «ООО «ВВС-строй».

Распоряжением Городской Управы города Калуги от 25 мая 2011 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, по которому введен в эксплуатацию построенный многоэтажный жилой дом со встроенными офисами по адресу: <адрес>, пер. Старообрядческий, <адрес>.

Из объяснений представителя административного истца ФИО10, данных в суде первой инстанции следует, что действиями Управления Росреестра по <адрес>, в связи с отказом в регистрации прекращения права аренды, нарушаются права участников долевого строительства – собственников квартир в построенном многоквартирном доме на формирование земельного участка под многоквартирным домом.

Разрешая требования административного иска, суд первой инстанции, учитывая факт прекращения ООО «ВВС-строй» деятельности и необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом <адрес> по <адрес><адрес>, пришел к выводу о наличии оснований для прекращения права аренды ООО «ВВС-строй» на спорный земельный участок, в связи с чем удовлетворил требования административного иска.

С указанным выводом соглашается судебная коллегия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика – ООО «ВВС-строй», которое возникло в силу положений специального закона - Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Федеральный закон № 214-ФЗ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Из материалов дела следует, что внесение 12 октября 2015 года в ЕГРЮЛ сведений о прекращении деятельности юридического лица ООО «ВВС-строй» свидетельствует о неспособности застройщика осуществить действия, предусмотренные пунктом 1.1 статьи 25 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Учитывая изложенные выше обстоятельства, содержащиеся в оспариваемом решении основание о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с представлением застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в той ситуации, когда в отношении застройщика принято решение о прекращении деятельности, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.

Таким образом, Управление Росреестра по Калужской области предъявило к Городской Управе города Калуги указанное выше требование о предоставлении документов, которое является объективно неисполнимым, препятствия по его исполнению не могли быть устранены в будущем.

Доводы апелляционной жалобы, повторяющие, по сути, доводы, приводимые в возражении на административный иск, которым дана надлежащая, полная и мотивированная оценка в решении суда первой инстанции, не опровергают вышеизложенного и не могут повлечь за собой отмену состоявшегося по делу судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 08 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение шести месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: