Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Жуковского районного суда Калужской области от 11 августа 2020 года по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛА:

11 августа 2020 года ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просили признать незаконным, содержащееся в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 18 марта 2020 года №, 7463, 7402, решение об отказе в осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес>.

В обоснование требования административного иска ФИО1, ФИО2 и ФИО3 сослались на то, что обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, приложив соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 марта 2019 года, заключенного с ООО «Смарт Строй», передаточный акт от 11 марта 2019 года и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 11 декабря 2019 года о ликвидации ООО «Смарт Строй». Однако Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области приняло решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности со ссылкой на то, что не представлено заявление ООО «Смарт Строй» как стороны соглашения на переход права собственности, а в последующем, было принято оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности в связи с непредставлением заявления ООО «Смарт Строй» на переход права собственности. Административные истцы полагают, что на государственную регистрацию права общей долевой собственности ими были представлены все необходимые документы, а то обстоятельство, что сторона по сделке ООО «Смарт Строй» ликвидировано, не может лишить их возможности регистрации перехода права собственности, возникшего в установленном законом порядке. В связи с чем, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество является незаконным и нарушает права административных истцов.

Административный истец ФИО1 и представитель административного истца ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержали требование административного иска.

Дело рассмотрено в отсутствие административных истцов ФИО3 и ФИО2, а также в отсутствие административных ответчиков – представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области и государственного регистратора прав Киру Т.А., и заинтересованных лиц ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, извещенных о месте и времени судебного заседания.

Решением Жуковского районного суда Калужской области от 11 августа 2020 года в удовлетворении указанного административного искового заявления ФИО1, ФИО2 и ФИО3 было отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 и ФИО3 ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, и принятии по делу нового решения об удовлетворении административного иска.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ФИО1, ФИО3, поддержавших апелляционную жалобу, ФИО5, ФИО26, ФИО38, ФИО41, ФИО12, ФИО44, ФИО45, полагавших апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них возложены какие-либо обязанности (ч.1).

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Жуковского районного суда Калужской области от 04 июня и 15 октября 2014 года признано право общей долевой собственности (в соответствующих долях за каждым) за ФИО1, ФИО2, ФИО3 (административные истцы по делу), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО46, ФИО45, ФИО44 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 1022 кв.м. и степенью готовности 21%, расположенного по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес> (дело правоустанавливающих документов т.1).

03 августа 2015 года между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО46, ФИО45, ФИО44 (продавцами), с одной стороны, и ООО «Смарт Строй» (покупателем), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (дело правоустанавливающих документов т.1).

Согласно данному договору, продавцы (вышеуказанные граждане) обязуются передать в собственность покупателю ООО «Смарт Строй», а последний обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 1022 кв.м. и степенью готовности 21%, расположенного по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес> (пункт 1).

Из пункта 5 договора следует, что продавцы продают, а покупатель ООО «Смарт Строй» покупает объект незавершенного строительства за цену 46 275 841 руб., и указано, что расчет между сторонами будет произведен полностью в срок до 30 сентября 2016 года.

Из пункта 6 договора следует, что с момента государственной регистрации права собственности ООО «Смарт Строй» на объект незавершенного строительства и до передачи денежных средств в сумме, указанной в пункте 5 договора, этот объект будет находиться в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретаемого недвижимого имущества.

На основании вышеуказанного договора, 16 ноября 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО «Смарт Строй» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес>, а также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

11 марта 2019 года между ООО «Смарт Строй, с одной стороны, и ФИО46, ФИО3, ФИО44, ФИО45, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО47, с другой стороны, было заключено соглашение о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03 августа 2015 года (л.д.9-18).

В пунктах 1, 2 и 3 данного соглашения указано, что ввиду неисполнения ООО «Смарт Строй» в полном объеме обязательств по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03 августа 2015 года его стороны по взаимному согласию расторгают названный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03 августа 2015 года; с момента заключения настоящего соглашения обязательства сторон по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03 августа 2015 года считаются прекращенными; в день заключения настоящего соглашения ООО «Смарт Строй» обязуется передать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 1022 кв.м. и степенью готовности 21%, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес>, вышеуказанным гражданам по передаточному акту.

В тот же день (11 марта 2019 года) был составлен передаточный акт, согласно которому ООО «Смарт Строй» на основании заключенного соглашения о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 11 марта 2019 года передало указанным гражданам, а последние приняли от него объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 1022 кв.м. и степенью готовности 21%, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес> (л.д.19-28).

27 июня 2019 года ООО «Смарт Строй» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением своей деятельности в качестве юридического лица (л.д.23-36).

04 декабря 2019 года ФИО48, ФИО2 и ФИО3 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес>. К заявлениям представили соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества от 11 марта 2019 года и передаточный акт от 11 марта 2019 года. Дополнительно, 14 декабря 2019 года была представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 11 декабря 2019 года, содержащая сведения о юридическом лице - ООО «Смарт Строй».

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 18 декабря 2019 года №, 7463, 7402 была приостановлена государственная регистрация права общей долевой собственности (перехода права) в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес>, со ссылкой на положения пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в связи с непредставлением заявления от ООО «Смарт Строй» как стороны соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права собственности (л.д.41-43).

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 18 марта 2020 года №, 7463, 7402 отказано в осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 40:07:000000:95, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес> со ссылкой на статью 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости, в связи с не устранением причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности (не представлено заявление от ООО «Смарт Строй» как стороны соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права собственности) (л.д.44-46).

Административные истцы не согласились с данным уведомлением об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности, считая его незаконным, нарушающим их права, обратились в суд с настоящим административным иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления, районный суд, по сути, исходил из того, что так как ООО «Смарт Строй», являясь стороной по сделке, ликвидировано, необходимо заявление его учредителей о государственной регистрации перехода права собственности, но такового в регистрирующий орган не было представлено, что, по мнению суда, свидетельствует о законности отказа в регистрации права общей долевой собственности.

Однако с этими выводами районного суда согласиться нельзя в виду следующего.

В соответствии с частями 3 - 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее-Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (п.1).

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п.1).

На основании пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

По смыслу подпункта 2 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей (часть 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено о том, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статьи 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В силу части 1 статьи 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Учитывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО53, <адрес> принадлежал на праве собственности ООО «Смарт Строй», которое, во исполнение заключенного 11 марта 2019 года соглашения о расторжении договора купли-продажи передало этот объект незавершенного строительства административным истцам и другим участникам соглашения, а последние приняли его во владение, то административные истцы в силу вышеприведенных нормативных положений, пункта 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № вправе были обратиться с заявлениями в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области за регистрацией перехода права собственности, при этом ликвидация ООО «Смарт Строй» - стороны по сделке, в соответствии с частью 1 статьи 61 ГК РФ не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемый объект недвижимости.

С учетом того, что административными истцами были представлены в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации все необходимые документы, в том числе, и сведения о прекращении деятельности и исключении из ЕГРЮЛ ООО «Смарт Строй», законных оснований для приостановления государственной регистрации права административных истцов на спорный объект недвижимости, не имелось. Соответственно, у регистрирующего органа отсутствовали и законные основания для принятия в последующем оспариваемого решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права административных истцов на спорный объект недвижимости по мотиву того, что не устранены причины, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации права.

Судебная коллегия считает, что вступившее в законную силу определение Жуковского районного суда Калужской области от 02 июля 2020 года о прекращении производства по делу по административному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 и других об оспаривании решения Управления Росреестра по Калужской области о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности в связи с отказом административных истцов от заявленных требований, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего административного дела, поскольку обстоятельства по вопросам законности принятого регистрационным органом решения о приостановлении государственной регистрации права районным судом не исследовались и не устанавливались (л.д.113, 114).

При таких обстоятельствах, учитывая, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим рассматриваемые правоотношения, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по административному делу нового решения об удовлетворении административного искового заявления, признании оспариваемого решения регистрирующего органа от 18 марта 2020 года незаконным с возложением на административного ответчика обязанности устранить допущенное нарушение прав административных истцов путем повторного рассмотрения их заявлений.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 310 (пункты 3 и 4 части 2), 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Жуковского районного суда Калужской области от 11 августа 2020 года отменить, принять по административному делу новое решение.

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области об оспаривании решения.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, выраженное в уведомлении от 18 марта 2020 года №, 7463, 7402, об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адрес: <адрес>, г.ФИО53, <адрес>.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области обязанность устранить допущенное нарушение прав административных истцов путем повторного рассмотрения их заявлений.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение шести месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: