Гражданский кодекс часть 1

административное дело по апелляционной жалобе Администрации <адрес> и Департамента Управления имуществом и земельными ресурсами Администрации <адрес> на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО11 к администрации <адрес> о признании отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление и сообщить об исполненном решении - удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-и об отказе в реализации ФИО12 преимущественного права аренды имущества.

Возложить на администрацию <адрес> обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО13 о предоставлении преимущественного права аренды имущества - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.».

Судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГФИО10 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратился в суд с административным иском к Администрации <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ФИО14, расположенный по адресу (описание местоположения) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: <адрес>, без проведения торгов, выраженный в письме исх. №-и от ДД.ММ.ГГГГ; возложить на администрацию <адрес> обязанность повторно рассмотреть заявление Миаголя Миаголя о предоставлении в аренду без проведения торгов вышеуказанного земельного участка в установленном законом порядке; обязать администрацию <адрес> сообщить об исполнении решения по данному административному делу административному истцу в течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что обратился в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлением в аренду земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилые строения, расположенный по адресу (описание местоположения) установлено относительно ориентира; расположенного в границах участка: Почтовый адрес ориентира: г Тверь, <адрес>. Письмом исх. №-и от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> отказала административному истцу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что в границах спорного земельного участка помимо объектов, принадлежащих административному истцу, расположен объект незавершенного строительства - трехэтажное здание, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Полагает, что отказ ответчика в предоставлении земельного участка в аренду неправомерен и подлежит признанию незаконным по следующим основаниям. Административный истец является собственником нежилых зданий: нежилого строения площадью ФИО15 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>. расположенного по адресу: <данные изъяты>, <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; нежилого строения площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием права собственности является Соглашение об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между административным истцом и <данные изъяты>». Здания расположены в границах земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилые строения, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>» приобрело вышеуказанные здания, ранее находившиеся в собственности Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации <адрес>№ и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был предоставлен под вышеуказанные нежилые строения сроком до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Комитета по управлению имуществом <адрес>№ земельный участок был предоставлен <данные изъяты>» под те же цели в аренду сроком на 49 лет (до ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Комитетом был подписан договор аренды №-з/07, который в последующем был зарегистрирован в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Комитета № было подписано дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в договор аренды были внесены изменения: земельный участок предоставляется под реконструкцию нежилых строений под предприятие общественного строения; срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>» в Администрации <адрес> было получено разрешение на строительство объекта - предприятие общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий. <адрес> объекта: <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Комитета № был продлен срок договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, по поводу чего ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение, зарегистрированное в последующем в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ письмом за исх. № Министерство имущественных отношений <адрес> сообщило, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в период действия арендных отношений, по договору купли-продажи <данные изъяты> продало <данные изъяты> вышеуказанные здания. В последующем, в связи с заключением договора купли-продажи, <данные изъяты>» обратилось в Администрацию <адрес> с заявлением о расторжении заключенного ранее договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании чего между ними было заключено соглашение о расторжении указанного договора аренды, а запись об обременении в виде аренды на участок -исключена из ЕГРН. В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В абзаце 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№). В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, при продаже объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к покупателю (<данные изъяты>», а в последующем - к административному истцу) перешли права и обязанности арендатора по договору №-з/07 от ДД.ММ.ГГГГ. Об указанных обстоятельствах административный орган не мог не знать в силу своего статуса органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю. Обращаясь с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, административный истец, по сути, просил административного ответчика оформить с ним как с покупателем объектов недвижимости право аренды земельных участков на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды земельного участка №-з/07 от ДД.ММ.ГГГГ, ранее заключенного с <данные изъяты> В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства. Из подпункта 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что исключительное право на приобретение земельных участков (находящихся в государственной или муниципальной собственности) в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ). В силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. В соответствии с п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ). В связи с вышеизложенным собственник зданий, обращаясь с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, как минимум имел право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что прямо вытекает из норм ЗК РФ. При этом согласия (совместного волеизъявления) продавца недвижимости - предыдущего арендатора участка и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на этом участке, на котором расположена недвижимость, не требуется. Право административного Истца возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости. Данная позиция высказана ВАС РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№ по делу № А40-139999/12-84-1444. Мало того, в силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ законодатель ставит в обязанность уполномоченного органа в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений направить иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Следовательно, уполномоченный орган не выполнил надлежащим образом свои обязанности и не предпринял мер по заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельных участков без торгов. Согласно подп. 19 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. Документами, приложенными к настоящему заявлению подтверждено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые здания, расположенные по адресу: г Тверь, <адрес>, а именно: нежилое строение площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилое строение площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>. Вышеуказанные здания расположены в границах спорного земельного участка, в связи с чем, истец имеет исключительное право на приобретение такого земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с положениями подп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.17, ст. 39.20 ЗК РФ. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и имеет разрешенное использование «под нежилые строения». Как следует из письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. № ОГ-0Ю75/21/01-25, земельный участок является ранее учтенным объектом недвижимости, был образован на основании описания границ земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (1071/2003) и предоставлен ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> под вышеуказанные здания в аренду. Из оспариваемого письма административного ответчика также следует, что причиной отказа не является несоответствие площади испрашиваемого земельного участка целям его будущего использования. <данные изъяты>» (предыдущему собственнику) было выдано разрешение на строительство №-Ц-13 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство предприятия общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий в границах испрашиваемого земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее -требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Статья 51 кодекса определяет, что выдача разрешения на строительство предусматривает наличие у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок. Следовательно, ООО «Милано» являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. получило право возвести на данном земельном участке дополнительное трехэтажное здание, что также подразумевает что испрашиваемая площадь земельного участка (<данные изъяты> кв.м.) не может превышать необходимую для нормальной эксплуатации существующих нежилых строений и строительство нового трехэтажного здания. На сегодняшний день строительные работы не завершены. Работы были приостановлены в 2009 году в связи с тем, что срок действия разрешения на строительство истек ДД.ММ.ГГГГ. При обращении в администрацию <адрес> за продлением разрешения на строительство <данные изъяты> было отказано, т.к. отсутствовали надлежащим образом оформленные документы на земельный участок (Письмо Администрации <адрес>№-и от ДД.ММ.ГГГГ). Из данной ситуации возникает правовая неопределенность при которой права на объект незавершенного строительством трехэтажное здание оформить в установленном законом порядке не представляется возможным в связи с отсутствием надлежащим образом оформленных прав на земельный участок. Данных документов у административного истца не имеется только лишь в связи с тем, что при покупке нежилых зданий, расположенных в пределах испрашиваемого земельного участка, продавец и покупатель не заключили между собой соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-з/07 от ДД.ММ.ГГГГ. Хотя такое право у покупателя имеется исходя из статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ. На основании вышеизложенного полагают, что нахождение на испрашиваемом земельном участке помимо объектов, принадлежащих истцу на праве собственности, объекта капитального строительства, который был возведен на основании разрешения на строительство №-Ц-13 от ДД.ММ.ГГГГ и еще не введен в эксплуатацию, само по себе не может препятствовать реализации исключительного права, установленного ст. 39.20 ЗК РФ. Возведение на спорном земельном участке трехэтажного объекта капитального строительства не изменило конфигурацию и не привело к увеличению площади сформированного в 2004 году земельного участка. Вопрос о судьбе незавершенного строительством объекта может быть решен только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 3 ст. 55 ГрК РФ) либо в рамках отдельного спора и не имеет правового значения при оценке условий приобретения заявителем прав на земельный участок в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством. Поскольку единственным основанием для принятия уполномоченным органом оспариваемого отказа явилось обстоятельство нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительством, права на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, полагают, что у ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. Исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, иное лицо не обладает. При этом, как следует из буквального прочтения статьи 39.16 ЗК РФ, такое основание для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов как наличие на испрашиваемом земельном участке строения, на которое не зарегистрировано право собственности, в соответствии с действующим законодательством, в указанной норме права отсутствует. Отсутствует также и какое-либо иное основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренное статьей 39.16 ЗК РФ. В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при нахождении на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.363К РФ, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 4). Таким образом, отказ в предоставлении земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным подпунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ, также незаконен. В результате принятия административным ответчиком незаконного решения административный истец лишается права на заключение нового договора аренды в упрощенном порядке, без проведения торгов, в связи с чем, объект аренды, по результатам торгов, может быть предоставлен иному лицу. Кроме того, возникает правовая неопределенность относительно объема прав административного истца на земельный участок, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, поскольку Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исходя из совокупного применения подпункта «б» п. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ, п. 3 ст. 39.6 и п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, после ДД.ММ.ГГГГ исключается предоставление преимущественного права на заключение (продление) договора аренды земельного участка на новый срок (как на определенный, так и на неопределенный срок), следовательно, исключается применение статьи 621 ГК РФ к отношениям в сфере землепользования. Безосновательные препятствия административному истцу в добросовестном пользовании и владении земельным участков недопустимы и, очевидно, нарушают его права. Тем более, что вопрос о судьбе незавершенного строительством объекта может быть решен только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок (пунктом 3 ст. 55 ГрК РФ). В связи с чем, административный истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Определениями Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены <данные изъяты>», Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия <адрес>, ФИО5, Миаголь Марина, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности <адрес>, Министерство по обеспечению контрольных функций в <адрес>.

В судебное заседание административный истец ФИО10, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явился, причин неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО10 - ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, а также в письменных пояснениях к иску (т. 1 л.д. 204-205).

В судебном заседании представитель административного ответчика администрации <адрес> и заинтересованного лица Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации <адрес>ФИО7, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных административным истцом требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенным к материалам дела (т. 1 л.д. 165-167).

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес>, <данные изъяты> Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности <адрес>, Министерства по обеспечению контрольных функций в <адрес>, заинтересованные лица ФИО5, Миаголь Марина, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, отзыв на иск суду не представили.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия <адрес>, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явился, однако, ранее представил суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии, а также представил суду письменный отзыв на иск, приобщенный к материалам дела (т. 1 л.д. 131-132).

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Администрации <адрес> и Департамента Управления имуществом и земельными ресурсами Администрации <адрес> ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что в заявлении о предоставлении земельного участка Административный истец сообщил, что является единственным собственником объектов недвижимости и незавершенного строительством трехэтажного здания, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с данными ЕГРН Административный истец является собственником одноэтажного нежилого строения площадью 80 <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> и двухэтажного нежилого строения площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

При этом полагает, что суд необоснованно счел установленным факт принадлежности расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства Административному истцу.

Суд указал, что объект незавершенного строительства принадлежит Административному истцу, поскольку не доказано обратное.

Согласно пункту 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. В силу пункта 2 указанной статьи КАС РФ административный истец не обязан доказывать незаконность оспариваемых им решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, но обязан подтверждать иные факты, на которые ссылается как на основания своих требований.

По мнению Административного истца, его право собственности на недостроенный объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, подтверждается соглашением об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, нет достаточных оснований утверждать, что в соглашении речь идет именно о том объекте недвижимости, который в настоящее время располагается на земельном участке, ввиду отсутствия каких-либо идентифицирующих имущество характеристик. Кроме того, соглашение об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ заключено ООО <данные изъяты>» и Административным истцом, в то время как разрешение на строительство объекта, расположенного на земельном участке выдавалось ООО <данные изъяты>». Какие-либо документы, подтверждающие право ООО фирма «<данные изъяты> на указанный объект, а, следовательно, и полномочия по распоряжению им, Административным истцом представлены не были. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При указанных обстоятельствах вывод о наличии у административного истца права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <адрес>, не является верным.

Соответственно, не обоснован и вывод суда о наличии у административного истца права на приобретение земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка является расположение на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка, обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Норма указанной статьи не содержит указаний на то, что применяется только к случаям рассмотрения заявлений о предоставлении земельного участка в собственность.

Поскольку на испрашиваемом земельном участке, помимо объектов недвижимости, принадлежащих Административному истцу, расположен объект незавершенного строительства, собственник которого не установлен, предоставление земельного участка в силу нормы пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ не представляется возможным.

Суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчика о невозможности применения норм статьи 39.20 ЗК РФ в рассматриваемой ситуации.

Часть земельного участка, занятая объектом незавершенного строительства может быть предоставлена в аренду собственнику данного объекта на срок не более трех лет исключительно для завершения его строительства. Основанием для такого предоставления земельного участка может служить подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, допускающий возможность предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Договор аренды единого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не может иметь разные основания заключения, сроки действия, цели использования применительно к разным арендаторам и принадлежащим им объектам.

Положения пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ, в рассматриваемой ситуации неприменимы.

В письменных возражениях Миаголь на апелляционную жалобу выражается несогласие с её доводами. Указано, что административный истец является сингулярным правопреемником <данные изъяты>», которое на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ являлось арендатором спорного земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ, а впоследствии - на неопределенный срок, под реконструкцию нежилых строений под предприятие общественного строения (распоряжение Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ; Распоряжение Комитета № от ДД.ММ.ГГГГ, письмо <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за исх. №).

В рамках арендных отношений ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>» у Администрации <адрес> получено разрешение на строительство объекта - предприятие общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий. <адрес> объекта: <данные изъяты>

В результате строительных работ было возведено здание предприятия общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий <данные изъяты> с инвентарным номером <данные изъяты> площадью застройки <данные изъяты> кв.м., что подтверждается Техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Из данного документа следует, что недостроенный объект возведен <данные изъяты> которое сделало это правомерно в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов. На сегодняшний день строительные работы не завершены.

В данной ситуации возникает правовая неопределённость при которой в настоящее время права на объект незавершенного строительством (трехэтажное здание) административному истцу оформить в установленном законом порядке не представляется возможным в связи с отсутствием надлежащим образом оформленных прав на земельный участок. При этом первоначальный застройщик (ООО <данные изъяты> ликвидирован, сведения о нем исключены их ЕГРЮЛ, прав на незавершенный строительством объект не зарегистрированы и принадлежать третьим лицам не могут.

Основанием для правомерного предоставления спорного земельного участка в соответствии с заявлением административного истца от ДД.ММ.ГГГГ является подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в соответствии с которым земельный участок на котором расположены здания, сооружения предоставляется собственникам зданий, сооружений в случаях предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. Заявитель ссылался, в первую очередь, на тот факт, что он является единственным собственником всех объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого земельного участка.

Кроме того, административный истец ссылался в административном иске на несколько оснований, по которым считает, что отказ в заключении договора аренды является недопустимым:

1) Ввиду того, что в период действия арендных отношений по договору купли-продажи <данные изъяты> продало <данные изъяты> вышеуказанные Здания, то в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды),

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости; на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объектов недвижимости, расположенных в границах спорного земельного участка, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между <данные изъяты> и Комитетом по управлению имуществом и земельными ресурсами <адрес>, который был заключен на неопределённый срок;

2) Административный истец собственник зданий, обращаясь с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, как минимум имел право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что прямо вытекает из нормы п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом риск того, что незавершенный строительством объект принадлежит третьему лицу и могут быть нарушены права и законные интересы такого лица - исключен по причине того, что административный ответчик сам утверждает, что права на него не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем он не мог быть отчужден кому-либо еще;

3) Административный истец как собственник незавершенного строительством объекта на основании подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ имеет право получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Апеллянт в своей жалобе считает, что предоставление земельного участка одновременно по основаниям предусмотренные подпункта 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ и подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ невозможно ввиду того, что договор аренды не может иметь разные основания заключения, сроки действия, цели использования.

Однако такая ситуация уже известна правоприменительной практике: обратившись с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, Административный истец не лишен права на заключение с ним нового договора аренды по другим основаниям, в частности, по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Иное толкование норм земельного законодательства противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (статья 1 ЗК РФ) (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС19-23916 по делу № А33-23998/2018).

Ранее, при выдаче в 2007 году разрешения на строительство, Административный ответчик не усматривал нарушение закона в ситуации, при которой на одном земельном участке возможно осуществление двух видов деятельности с разными правовыми режимами: эксплуатация нежилых строений и строительство нового объекта, поскольку вид разрешенного использования земельного участка после выдачи разрешения на строительство административным ответчиком не менялся и остался прежним до сегодняшнего дня («Под нежилые строения»).

Согласно письменных пояснений Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия <адрес>, спорный земельный участок в соответствии с пунктом 14 ст. 48 ФЗ -73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» не подлежит разделу ввиду того, что он находится в границах объекта археологического наследия. Следовательно, данный участок невозможно разделить и образовать 2 отдельных участка и впоследствии предоставить их по разным основаниям, ссылаясь на подпункт 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ и подпункт 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Достоверно зная о всех вышеуказанных фактах и обстоятельствах, что <данные изъяты> ликвидировано, что права на объект незавершенного строительства не зарегистрированы и не могут принадлежать иным лицам, административный ответчик, тем не менее, по формальным соображениям отказывает в предоставлении земельного участка, в связи с чем есть все основания полгать, что Административный ответчик злоупотребляет своими нравами (ст. 10 ГК РФ).

Административный Истец согласен с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительством, права на которые не оформлены в установленном порядке, не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателя нежилых строений в отношении земельного участка.

В противном случае возникает правовая неопределённость, при которой права на объект незавершенного строительством (трехэтажное здание) оформить в установленном законом порядке не представляется возможным в связи с отсутствием надлежащим образом оформленных прав на земельный участок. Получается со стороны государственного органа искусственно создаётся ситуация при которой собственник не может возобновить строительные работы по окончанию строительства, ввести объект в эксплуатацию. Административный истец, как собственник нежилых строений с кадастровым № и №, не может реализовать свое право на заключение договора аренды земельного участка под принадлежащими объектами недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации <адрес> и Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации <адрес>ФИО7 доводы апелляционной жалобы поддержала по указанным в ней основаниям. Просила решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований.

Представитель административного истца ФИО6 полагала решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению. Поддержала доводы письменных возражений административного истца на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица о дне и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались надлежащим образом, в судебное заседании не явились. Руководствуясь статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что информация о времени и месте судебного заседания размещена судом на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» заблаговременно в установленный законом срок, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, выслушав участвовавших в суде апелляционной инстанции лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судебный акт подлежит безусловной отмене апелляционным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 2 статьи 310 КАС РФ предусмотрены основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в границах земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> расположен выявленный объект культурного наследия <данные изъяты><адрес>. <данные изъяты>). Использование указанного земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями п. 5 ст. 5.1 и ст. 36 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В соответствии с Приказом Главного управления «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ№ и Приказом Главного управления «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ№ вышеуказанный участок расположен в границе территории объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты>

Для территории объекта культурного наследия установлен следующий правовой режим использования земель и земельных участков - разрешается: реставрация, консервация, ремонт, приспособление памятника для современного использования; благоустройство территории, реконструкция инженерных сетей. Запрещается: снос памятника, новое строительство, изменение объемно-пространственных характеристик здания; проведение земляных работ без археологических исследований.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, а также особенности распоряжения объектами культурного наследия регулируются статьями 49, 50.1 Федерального закона № 73-ФЗ.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. является земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, под нежилыми строениями сроком на 49 лет. На основании данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и <данные изъяты>» был заключен договор аренды земельного участка №-з/07 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, участок предоставляется под нежилыми строениями, указанными в п. 1.3 договора, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №-з/07 от ДД.ММ.ГГГГ - от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 1.2 и 2.1, а именно: п. 1.2 изложен в следующей редакции «участок предоставляется арендатору под реконструкцию нежилых строений под предприятие общественного питания»; в п. 2.1 слова «с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.» заменены словами «с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.».

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №-з/07 от ДД.ММ.ГГГГ - от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 2.1, а именно: слова «до ДД.ММ.ГГГГ.» заменены словами «до ДД.ММ.ГГГГ.».

Согласно сообщению Министерства имущественных и земельных отношений <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 69) поскольку ни одна из сторон договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з/07 не заявляла об отказе от договора, данный договор на основании ст. 621 ГК РФ является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с ответом Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации <адрес>№-и от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 168) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з/07, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и <данные изъяты>, прекращен в связи с ликвидацией общества ДД.ММ.ГГГГ согласно сведениям ЕГРЮЛ. Подписанное сторонами соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з/07 в Департаменте отсутствует.

Также из материалов дела следует, что здания, расположенные по адресу: <адрес>, являются объектами культурного наследия регионального значения <данные изъяты> (Постановление Законодательного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№). Указанный ансамбль включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за №.

Административный истец ФИО10 является собственником вышеуказанных нежилых зданий со следующими характеристиками: нежилого строения площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г Тверь, <адрес>; нежилого строения площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г Тверь, <адрес>.

Основанием возникновения права собственности административного истца явилось соглашение об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между административным истцом и <данные изъяты>», зарегистрированное в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 61-62).

<данные изъяты>» являлось собственником нежилого строения площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, и нежилого строения площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: г Тверь, <адрес>, на основании договора купли-продажи нежилых строений от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 64-66).

Также из материалов дела следует, что инспекцией архстройконтроля администрации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> выдавалось разрешение на строительство предприятия общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий, общей площадью <данные изъяты> кв.м., сроком до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 67).

В соответствии с письмом администрации <адрес>№-и от ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения №-Ц-13 на строительство вышеуказанного объекта истек ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, также не продлен, в связи с чем, для возобновления строительных работ на объекте недвижимости необходимо получить новое разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Доказательств того, что кем-либо из застройщиков в установленном законом порядке было получено новое разрешение на строительство, суду не представлено. Вместе с тем, административным истцом в материалы дела представлен Технический паспорт на здание предприятия общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий лит. <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты>, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., с отметкой «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предъявлено», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 206-221). Согласно данного Технического паспорта, подготовленного Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», предприятие общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий фактически представляет собой единый комплекс строений, соединённых между собой.

Указанное также подтверждается и Актом обследования территории от ДД.ММ.ГГГГ с приложение фототаблицы (т. 1 л.д. 161-164).

Административный истец ФИО10 обратился в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Однако письмом №-и от ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> административному истцу отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Как указано в оспариваемом отказе, в соответствии с заявлением административного истца на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположены нежилые здания с кадастровыми номерами: <данные изъяты> и незавершенное строительством трехэтажное здание.

Согласно Перечню документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденному Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П.-0321, в случае предоставления земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ к обращению необходимо приложить сообщение, содержащее перечень всех зданий сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров принадлежащих на соответствующем праве заявителю. Также к обращению должны быть приложены документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН.

Регистрация права собственности на незавершенное строительством трехэтажное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу (описание местоположения): установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, отсутствует. Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенный строительством трехэтажное здание не представлены.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок) или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частой собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно подпункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещенный предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу (описание местоположения) установлено относительно ориентира, расположена границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, под объекты недвижимого имущества без проведения торгов, по мнению административного ответчика, не представляется возможным.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 33 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу положений ч. 1, 2, 5 ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

В соответствии с положением подпункта 9 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в частности, на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что административный истец ФИО10 является собственником двух объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, правопреемником <данные изъяты>», получившего разрешение на строительство объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу, который как самостоятельный объект недвижимости в силу положений ст. 222 ГК РФ не мог быть отчужден иному лицу; при этом ООО <данные изъяты>) ликвидировано. Дата прекращения деятельности, согласно общедоступным сведениям ЕГРЮЛ 22.05.2020

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗКРФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который в отсутствии доказательств обратного, перешло к административному истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО10 имеется как у правопреемника право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Само по себе нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительством не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателя в отношении земельного участка.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказывая административному истцу в предоставлении в аренду земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 4 ст. 39.16 Земельного кодека РФ, без учета иных вышеприведенных положений закона, администрация <адрес> нарушила нормы действующего законодательства. Суд пришел к выводу о признании незаконным и отмене решения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-и об отказе в реализации Миаголь Миаголь преимущественного права аренды имущества, обязав административного ответчика повторно рассмотреть заявление ФИО10

Не согласиться с указанными выводами судебная коллегия оснований не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№).

Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект капитального строительства по рассматриваемому адресу, в отношении которого <данные изъяты> ранее получило разрешение на строительство, на законность постановленного судебного акта не влияет, поскольку инспекцией архстройконтроля администрации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>» выдавалось разрешение на строительство предприятия общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий, общей площадью <данные изъяты> кв.м., сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с письмом администрации <адрес>№-и от ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения №-Ц-13 на строительство вышеуказанного объекта истек ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, также не продлен, в связи с чем, для возобновления строительных работ на объекте недвижимости необходимо получить новое разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Новое разрешение на строительство, не получено, права на недостроенный объект недвижимости не зарегистрированы. Административным истцом в материалы дела представлен Технический паспорт на здание предприятия общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий лит. <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты>, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., с отметкой «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предъявлено», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 206-221). Согласно данного Технического паспорта, подготовленного Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», предприятие общественного питания в комплексе с реставрацией двух существующих зданий фактически представляет собой единый комплекс строений, соединённых между собой.

Указанное также подтверждается и Актом обследования территории от ДД.ММ.ГГГГ с приложение фототаблицы (т. 1 л.д. 161-164). При этом ФИО10 является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами <данные изъяты>, к которым непосредственно примыкает незавершенное строительством трехэтажное здание.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного, что публичный собственник земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, а также невозможности разрешения возникшей ситуации в ином порядке, с учетом природы перехода права собственности на объекты недвижимости в объеме ранее имевшихся у предыдущего собственника прав и по смыслу п. 1 ст. 6 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований.

Довод апелляционной жалобы о невозможности предоставления земельного участка одновременно по основаниям предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ и подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, на законность обжалуемого судебного акта не влияет, поскольку суд не возлагал на административного ответчика такую обязанность.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены судебного решения, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия со сделанной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Принимая во внимание, что выводы суда первой инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного решения, не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного решения.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации <адрес> и Департамента Управления имуществом и земельными ресурсами Администрации <адрес> без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи