Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сункуевой С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Тыва о признании незаконными действий по приостановлению и отказу в государственной регистрации права и возложении обязанности устранить допущенные нарушения по апелляционной жалобе представителя административного истца Сорвачевой В.А. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 25 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Кунгаа Т.В., возражения представителя административного ответчика Артына Д.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сункуева С.В. обратилсаь в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (далее - Управление Росреестра по Республике Тыва) (с учетом уточнений требований) о признании незаконными действий по приостановлению и отказу в государственной регистрации Соглашения о расторжении договора купли-продажи с учетом уточнений. В обоснование иска указав, что 31 мая 2021 года между Сункуевой С.В. и Г. заключено Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 4 декабря 2019 года, однако в регистрации данного соглашения было отказано по основаниям п. 4 ст. 453 ГК РФ, со ссылкой на то, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора, что подтверждается уведомлением от 17 июня 2021 года, а 17 сентября 2021 года Управление Росреестра по Республике Тыва отказало в госрегистрации соглашения. С приостановлением и отказом в госрегистрации не согласна, поскольку стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи и изъявили желание зарегистрировать его в Росреестре, пришли к общему мнению, что сделка не может быть выполнена на условиях договора купли-продажи от 4 декабря 2019 года ввиду передачи только 1 этажа здания, как предусмотрено предметом договора, тогда как в здании имеется 3 этажа и 1 этаж не представляет собой отдельный объект недвижимости, фактически имущество - нежилое здание, находящееся по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица **, общей площадью ** кв.м., 3 этажа не передавалось покупателю, соответственно с целью сохранения баланса интересов сторон договор подлежал расторжению. Указанное соглашение не нарушает нормы законодательства и чьи-либо права и интересы. Регистрация перехода прав собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Просила признать незаконными действия Управления Росреестра по Республике Тыва по приостановлению и отказу в регистрации соглашения о расторжении договора купли- продажи нежилого здания, находящегося по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица **, возложить обязанность устранить нарушения прав путем государственной регистрации Соглашения о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, находящееся по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица ** от 31 мая 2021 года, заключенного между Сункуевой С.В. и Г., в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 25 января 2022 года в удовлетворении административного искового заявления Сункуевой С.В. отказано.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца Сорвачева В.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Указывает, что согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. Регистрация перехода прав собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу приведенных положений при волеизъявлении обеих сторон договора на расторжение договора купли-продажи недвижимости для регистрации перехода права собственности в первоначальное состояние достаточно соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи недвижимости и заявления, представленного в регистрирующий орган. При таких обстоятельствах, сделка, направленная на расторжение ранее заключенного договора в связи с не передачей объекта в количестве 3 этажей подлежит регистрации в Росреестре по РТ, поэтому уведомление о приостановлении госрегистрации права и последующий отказ в госрегистрации являются незаконными.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Республике Тыва Артына Д.К. просит оставить без изменения решение суда первой инстанции, поскольку выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая оценка, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В заседание суда апелляционной инстанции административный истец Сункуева С.В. не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель Сорвачева В.А. направила ходатайство об отложении судебного заседания в связи с ее участием в судебном заседании в Бутырском районном суде г. Москвы, которое отклонено судебной коллегией.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Тыва Артына Д.К. в судебном заседании просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Заинтересованное лицо Гаврилова И.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Выслушав представителя административного ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 статьи 226 КАС РФ, в полном объеме.

Обязанность доказать, что оспариваемым решением нарушены права, свободы и законные интересы административного истца, в силу частей 1 и 11 статьи 226 КАС РФ лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 4 декабря 2019 года между Сункуевой С.В. (продавец) и Г.. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица **, общей площадью ** кв.м., условиями которого предусмотрено, что здание приобретено покупателем за 100 000 (сто тысяч) рублей, которые выплачены полностью до подписания договора, претензий к состоянию объекта у покупателя не имеется, объект передан покупателю с момента заключения договора, который имеет силу передаточного акта (статья 556 Гражданского кодекса РФ).

20 марта 2020 года указанный договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва, собственником указанного нежилого здания стала Г.

31 мая 2021 года между Сункуевой С.В. (продавец) и Г. (покупатель) подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от 4 декабря 2019 года нежилого здания по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица **, общей площадью ** кв.м.

В тот же день 31 мая 2021 года подписан акт возврата нежилого здания, согласно которому покупатель возвращает, а продавец принимает нежилое здание, находящееся по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица **, общей площадью ** кв.м., инв № №, литер А, А1, этаж 1, а также составлена расписка от 1 июня 2021 года о возврате денежных средств по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2021 года.

С целью регистрации расторжения договора купли-продажи от 4 декабря 2019 года Сункуева С.В. и Г. в лице представителя У. 3 июня 2021 года обратились с заявлениями в орган государственной регистрации. На рассмотрение в регистрирующий орган помимо соответствующих заявлений, административным истцом представлены чек об оплате государственной пошлины, доверенность на У.., Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2021 года, акт возврата нежилого здания по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2021 года, расписка от 1 июня 2021 года о возврате денежных средств по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2021 года.

В ходе правовой экспертизы документов предоставленных административным истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва государственным регистратором выявлены причины препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и Уведомлением от 17 июня 2021 года приостановлена государственная регистрации права на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», со ссылкой на то, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

В оспариваемом уведомлении указывается, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст покупателю недвижимое имущество и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие, и расторгнуть договор купли-продажи, на основании которого был зарегистрирован переход права собственности покупателя, не представляется возможным, в связи с чем в срок до 17 сентября 2021 года предложено устранить замечания, предоставить соответствующее решение суда с отметкой с вступлении в законную силу, либо предлагается подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации перехода права, права собственности.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По результатам рассмотрения заявления административным ответчиком 17 сентября 2021 года принято решение (уведомление) об отказе в государственной регистрации заключенного между Сункуевой С.В. (продавец) и Г. (покупатель) соглашения о расторжении договора купли-продажи от 4 декабря 2019 года нежилого здания.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления Сункуевой С.В., суд первой инстанции пришел к выводу, что не имеется оснований для признания оспариваемых уведомлений о приостановлении и об отказе незаконными, они приняты в соответствии с законом в пределах полномочий и права административного истца не нарушены.

Судебная коллегия не соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.

Так, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3); стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как было указано выше, 31 мая 2021 года между Сункуевой С.В. и Г. подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи продажи от 4 декабря 2019 года нежилого здания по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица ** общей площадью ** кв.м.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, при проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на рассмотрение в регистрирующий орган помимо соответствующих заявлений административным истцом представлены чек об оплате государственной пошлины, доверенность на У.., Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2021 года, акт возврата нежилого здания по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2021 года, расписка от 1 июня 2021 года о возврате денежных средств.

Как указано в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

В абзаце третьем пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на дату подписания сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 4 декабря 2019 года предмет договора - недвижимое имущество фактически возвращено продавцу Сункуевой С.В., а денежные средства покупателю Г.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 4 декабря 2019 года нежилого здания по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица **, общей площадью ** кв.м., представленное на государственную регистрацию, нормы законодательства и чьи-либо права и интересы не нарушает, административный истец представила в регистрирующий орган все необходимые для осуществления государственной регистрации правоустанавливающие документы, которые соответствовали требованиям действующего законодательства.

В связи с чем у государственного регистратора оснований для приостановления и в последующем отказа в осуществлении государственной регистрации названного соглашения не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении административного иска Сункуевой С.В.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

В силу пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного ответчика подлежит возложению обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Сункуевой С.В. путем произведения государственной регистрации Соглашения от 31 мая 2021 года, заключенного между Сункуевой С.В. и Г. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 4 декабря 2019 года, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 25 января 2022 года отменить и принять по делу новое решение следующего содержания:

«Административное исковое заявление Сункуевой С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Российской Федерации по Республике Тыва удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Российской Федерации по Республике Тыва по приостановлению и отказу в государственной регистрации Соглашения от 31 мая 2021 года, заключенного между Сункуевой С.В. и Г. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 4 декабря 2019 года, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. **.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Российской Федерации по Республике Тыва устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Сункуевой С.В. путем произведения государственной регистрации Соглашения от 31 мая 2021 года, заключенного между Сункуевой С.В. и Г. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 4 декабря 2019 года, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 мая 2022 года.

Председательствующий

Судьи