Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1458/2021 по административному исковому заявлению ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о признании незаконным отказа в замене предоставленного земельного участка, возложении обязанности произвести замену земельного участка на другой аналогичный земельный участок, находящийся в надлежащем состоянии для индивидуального жилищного строительства,

по апелляционным жалобам представителя административного ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки ФИО5 и представителя заинтересованного лица администрации г. Ессентуки ФИО6 на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 5 августа 2021 г., которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пшеничной Ж.А., изложившей обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционных жалоб и возражений на них, выслушав представителя административного ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки ФИО7, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, административного истца ФИО4, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки (далее – Комитет, КуМИ г. Ессентуки) о признании незаконным отказа в замене предоставленного земельного участка, возложении обязанности произвести замену земельного участка на другой аналогичный земельный участок, находящийся в надлежащем состоянии для индивидуального жилищного строительства.

В обоснование административного иска ФИО4 указал, что ему, как ветерану боевых действий, был предоставлен земельный участок в аренду под индивидуальное строительство.

До настоящего времени административный истец не может использовать предоставленный ему земельный участок по целевому назначению, так как на территории участка имеются зеленые насаждения в количестве 89 деревьев, а сам участок относится ко второй горно-санитарной зоне охране курортов федерального значения г. Ессентуки и соответственно вырубка деревьев на нем запрещена.

Полагает, что орган местного самоуправления предоставил земельный участок, заведомо зная о его не пригодности для использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды земельного участка.

На протяжении нескольких лет он неоднократно обращался в КуМИ г. Ессентуки (Арендодатель) с письменными заявлениями о замене спорного земельного участка на пригодный для индивидуального жилищного строительства, но до настоящего времени его обращения остаются без разрешения по существу.

Согласно последнему письменному отказу от 23 апреля 2021 г. № 20-2771 предоставленный ему земельный участок не может быть использован в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства). На данный момент земельные участки, отвечающие требованиям действующего законодательства, для их предоставления для индивидуального жилищного строительства гражданам, имеющим права на их получение в аренду без проведения торгов, на территории муниципального образования г. Ессентуки отсутствуют. При наличии земельного участка, по согласованию с ним в обязательном порядке будет произведена его замена.

В связи с существенными нарушениями административным ответчиком договора аренды земельного участка от 20 апреля 2014 г. № 133-3, он обратился в прокуратуру г. Ессентуки за защитой своих нарушенных прав и законных интересов. С целью устранения выявленного нарушения в адрес КуМИ г. Ессентуки направлено представление об устранении выявленных нарушений.

Административным ответчиком нарушены гражданское и земельное законодательство Российской Федерации, его права, как арендатора.

Уточнив требования, просил признать незаконным отказ КуМИ г. Ессентуки от 23 апреля 2021 г. в замене предоставленного земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, участок № (вид разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство), непригодного для индивидуального жилищного строительства; обязать КуМИ г. Ессентуки произвести замену предоставленного административному истцу земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, участок №, на другой аналогичный земельный участок, находящийся в надлежащем состоянии для индивидуального жилищного строительства.

Определением Ессентукского городского суда от 22 июня 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ессентуки и администрация г. Ессентуки.

Обжалуемым решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 5 августа 2021 г. заявленные ФИО4 требования удовлетворены.

Судом признан незаконным отказ КуМИ г. Ессентуки от 23 апреля 2021 г. в замене предоставленного земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (вид разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство), непригодного для индивидуального жилищного строительства.

На КуМИ <адрес> возложена обязанность произвести замену предоставленного административному истцу земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на другой аналогичный земельный участок, находящийся в надлежащем состоянии для индивидуального жилищного строительства.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика КуМИ г. Ессентуки ФИО5 полагает решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что, подписав договор аренды, стороны подтвердили, что ознакомлены, полностью согласны и обязуются неукоснительно соблюдать все его условия; сведений о наличии на земельном участке земельных насаждений в договоре аренды не имеется; на момент его подписания каких-либо претензий к санитарному состоянию предоставленного земельного участка, после его осмотра, в адрес Комитета не поступало. То есть предоставленный земельный участок полностью соответствовал использованию по целевому назначению. Доказательств того, что земельный участок был предоставлен в аренду с наличием зеленых насаждений, в материалах дела не имеется.

ФИО4 не использовал земельный участок в течение 5 лет (с момента заключения договора аренды в 2014 году) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В виду ненадлежащего использования арендатором земельного участка произошло естественное зарастание земельного участка сорной и древесно-кустарниковой растительностью по всей площади участка, так как на участке не проводились мероприятия по недопущению зарастания сорной растительностью.

Неиспользование административным истцом земельного участка не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от ответственности за нарушением обязательства.

Административным истцом не доказано наличие оснований для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как замена земельного участка.

Действий по расторжению договора аренды не предпринималось.

Полагает, что заявленные требования не соответствуют нормам, установленным пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалы дела не представлено доказательств, что административным истцом в адрес Комитета направлялись требования, установленные указанной статьей. Замена земельного участка является правом, а не обязанностью.

Суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти.

В обжалуемом решении не указано, какие нормы права были нарушены Комитетом в обжалуемом сообщении, какими нормами руководствовался суд при принятии решения.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации г. Ессентуки ФИО6 указывает, что судом не учтено, что замена предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, является правом, а не обязанностью арендодателя, следовательно, арендатор не вправе требовать в судебном порядке от арендодателя замены земельного участка.

Полагает, что административным истцом избран неверный способ защиты прав.

Удовлетворяя требования административного истца, суд не принял во внимание, что в случае нарушения прав административного истца они подлежали восстановлению путем повторного рассмотрения административным ответчиком заявления.

Просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Относительно доводов апелляционной жалобы административного ответчика административным истцом ФИО4 поданы возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание апелляционной инстанции представители заинтересованных лиц администрации г. Ессентуки, управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ессентуки, прокуратуры г. Ессентуки не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частями 1 и 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе путем размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сведений о судебном заседании.

Принимая во внимание, что участники судебного разбирательства по делу надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, руководствуясь статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного ответчика КуМИ г. Ессентуки ФИО7, административного истца ФИО4, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на них и материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административному истцу ФИО4, как ветерану боевых действий, на основании постановления главы г. Ессентуки от 30 января 2014 г. № 155 в аренду был предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м по адресу: <адрес>, участок №, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер №.

20 февраля 2014 г., на основании вышеизложенного постановления, между администрацией г. Ессентуки, в лице и.о. председателя КуМИ г. Ессентуки ФИО8, и ФИО4 был заключен договор аренды № 133-з указанного земельного участка, прошедший государственную регистрацию 5 марта 2014 г.

Срок аренды земельного участка установлен на 49 лет с 30 января 2014 г. по 29 января 2063 г.; размер годовой арендной платы составляет 1 659,90 рублей.

Земельный участок полностью входит в зону: «Вторая зона округа санитарной охраны г. Ессентуки».

Из ответа управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ессентуки от 15 сентября 2019 г. № 625 на обращение административного истца по вопросу спила деревьев на земельном участке по <адрес> следует, что земельный участок, выделенный под индивидуальное жилое строительство, находится в аренде и на праве собственности принадлежит администрации г. Ессентуки. Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 г. № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» установлено, что на территории второй зоны запрещаются вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно-оздоровительной местности и курорта федерального значения. Земельный участок находится во второй горно-санитарной зоне, снос деревьев на ее территории запрещен.

Согласно ответу уполномоченного по правам человека в Ставропольском крае ФИО9 от 1 декабря 2020 г. № 1114 доводы заявителя в процессе проверки заслуживают пристального внимания, поскольку он получил в аренду спорный земельный участок на законных основаниях (воспользовавшись своим правом), в то же время орган местного самоуправления предоставил ему земельный участок, заведомо непригодный для использования в целях, декларируемых в договоре аренды земельного участка от 20 февраля 2014 г. № 133-з.

Как следует из ответа прокуратуры г. Ессентуки от 11 января 2021 г. № 623ж-20 (надзорное производство № 720ж-2020), осмотром установлено, что на территории земельного участка располагаются зеленые насаждения в количестве 89 деревьев. В соответствии с данным государственного кадастра недвижимости, земельный участок с кадастровым номеров №, расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий - второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Ессентуки. В силу ограничений, установленных федеральным законодательством, осуществить вырубку зеленых насаждений, кроме рубок ухода и санитарных рубок, не представляется возможным. Установлено, что административным истцом неоднократно направлялись письменные обращения в комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки с просьбой о рассмотрении вопроса о замене предоставленного земельного участка, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению. Однако должностными лицами КуМИ г. Ессентуки в адрес заявителя направлялись решения об отказе в связи с отсутствием свободных земельных участков, что не соответствует действительности, поскольку только в 2020 году, по результатам проведения торгов, заключено 4 договора аренды земельных участков с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.

Из акта-ревизии зеленых насаждений от 18 декабря 2019 г. № 256, подготовленного комиссией по охране зеленых насаждений администрации г. Ессентуки, следует, что на земельном участке, предоставленном ФИО4, имеются зеленые насаждения, в том числе ясень, акация, клен, вяз, липа, орех, каштан, дикорастущая поросль.

Из письменного ответа КуМИ г. Ессентуки от 23 апреля 2021 г. № 20-2771/з на обращение ФИО4 от 30 марта 2021 г. № 632-С следует, что предоставленный ему земельный участок не может быть использован в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства). На данный момент земельные участки, отвечающие требованиям действующего законодательства, для их предоставления для индивидуального жилищного строительства гражданам, имеющим права на их получение в аренду без проведения торгов, на территории муниципального образования г. Ессентуки отсутствуют. При наличии земельного участка, отвечающего требованиям действующего законодательства, предъявляемым к земельным участкам для предоставления гражданам из числа ветеранов боевых действий для индивидуального жилищного строительства, в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, по согласованию с ним, в обязательном порядке будет произведена его замена.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендодатель в лице КуМИ г. Ессентуки существенно нарушил гражданское и земельное законодательство Российской Федерации и тем самым нарушил права ФИО4

Суд пришел к выводу, что административный истец получил в аренду спорный земельный участок на законных основаниях (воспользовавшись своим правом), в то же время орган местного самоуправления предоставил ему земельный участок, заведомо непригодный для использования в целях, декларируемых в договоре аренды земельного участка от 20 февраля 2014 г. № 133-з, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Однако судебная коллегия с указанными выводами согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а также на неверной оценке юридически значимых обстоятельств дела и представленных доказательств.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

При этом положения пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат оснований, подающих под спорные правоотношения.

Пунктом 16 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, а порядок изъятия (включающий в себя выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию, принятие решения об изъятии, подготовку соглашения об изъятии и другие обязательные действия) урегулирован нормами главы VII. Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 56.2 - 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 3 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

При изложенных обстоятельствах положения действующего земельного законодательства не предусматривают процедуры и условий предоставления земельного участка в порядке замены одного участка, предоставленного по определенной процедуре, на другой, в то время как положения Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Учитывая специфику оборота земельных участков, ограниченность предусмотренных законом полномочий участников земельных отношений и необходимость соблюдения публичных процедур предоставления земли, отсутствия аналогичности земельных участков, так как каждый из них является единичной и неповторимой частью земной поверхности, административные исковые требования удовлетворению не подлежали, в том числе и по основаниям предполагаемого нарушения прав арендатора при предоставлении изначального земельного участка.

Заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы административного ответчика КуМИ г. Ессентуки о том, что административный истец ФИО4 обращался с требованиями совершить действия, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом из толкования пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор не может ссылаться на невозможность использования имущества по целевому назначению, если он не заявлял арендодателю каких-либо требований в связи с недостатками имущества во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае договор аренды не содержит сведений о наличии на участке зеленых насаждений; при осмотре земельного участка каких-либо недостатков земельного участка, могущих препятствовать к его использованию по целевому назначению – для индивидуального жилого строительства – не выявлено.

Более того, после заключения договора (20 февраля 2014 г.), ФИО4 на протяжении пяти лет мер к строительству жилого дома не предпринимал, информации о его обращении за выдачей разрешения на строительство либо с уведомлением о планируемом строительстве в органы местного самоуправления не предоставлено.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемый административным истцом отказ КуМИ г. Ессентуки от 23 апреля 2021 г. прав административного истца не нарушает, поскольку сообщает о возможности замены земельного участка при наличии иного земельного участка, отвечающего требованиям действующего законодательства, предъявляемым к земельным участкам для предоставления гражданам из числа ветеранов боевых действий в целях индивидуального жилищного строительства, в виду чего оснований для удовлетворения заявленных требований, предусмотренных статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось.

Согласно пункту 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных ФИО4 требований отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 307 – 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 5 августа 2021 г. отменить.

Принять по административному делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных ФИО4 требований о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки от 23 апреля 2021 г. в замене предоставленного земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (вид разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство) непригодного для индивидуального жилищного строительства; возложении обязанности на комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> произвести замену предоставленного административному истцу земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на другой аналогичный земельный участок, находящийся в надлежащем состоянии для индивидуального жилищного строительства – отказать.

Апелляционные жалобы представителя административного ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки ФИО5 и представителя заинтересованного лица администрации г. Ессентуки ФИО6 – удовлетворить.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Пятый кассационной суд общей юрисдикции путем подачи через суд первой инстанции кассационной жалобы (представления) в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Апелляционное определение составлено 18 ноября 2021 г.

Председательствующий		ФИО1

Судьи		ФИО2
		Ж.А. Пшеничная